Nekustamais īpašums un kopfinansējums: jauns ceļš investoriem

Vai divi atšķirīgi ieguldījumu tirgi - viens vecs un otrs - var iztikt, nemudinot viens otru traki?

Tas ir galvenais jautājums kopfinansējuma un nekustamā īpašuma tirgus jomā, un uz to tiek atbildēts pozitīvi, jo nepāra pāris sadarbojas diezgan labi un dod investoriem jaunu veidu, kā piesaistīt peļņu no plaukstošā ASV nekustamā īpašuma tirgus.

Nekustamā īpašuma kopfinansēšanas vietne iFunding lēš, ka apvienotā tirgus lielums ir USD 11 triljoni.

Nesenajā inovācijā nekustamo īpašumu jomā: Crowdfund Investing konferencē Ņujorkā Markss Roderiks, Flaster / Greenberg PC jurists un konferences moderators, pievērsās noteikumiem, kas saistīti ar 2012. gada likumu “Jumpstart Our Business Startups” (JOBS). Noteikumi pieļauj. galvenokārt pārtikušie investori (ar neto vērtību USD 1 miljons vai vairāk), lai iegūtu tiešu piekļuvi nekustamā īpašuma tirgum, izmantojot kopfinansējumu vai vienādranga aizdevumus (starp citiem ieguldījumu tirgiem).

Kamēr ASV vērtspapīru un biržas komisija pēta veidus, kā ļaut visu ienākumu līmeņa investoriem piekļūt nekustamā īpašuma tirgum tiešsaistē, Roderiks saka, ka turīgāki investori jau iegulda tādās kopfinansēšanas vietnēs kā iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet un Fundrise.

“Ja tikai neliela daļa no viņiem ieguldīs nekustamos īpašumos tikai nelielu daļu no saviem aktīviem, tirgus būs triljoniem dolāru, ” skaidro Roderiks.

Kopfinansējums

Sabiedriskā finansēšana un nekustamā īpašuma tirgus ir dabiski piemēroti. Vārdu sakot, pūļu finansēšana izmanto plašo draugu, ģimenes un kolēģu tīklu vieglu piekļuvi, izmantojot sociālā medija vietnes, piemēram, Facebook, Twitter un LinkedIn, lai iegūtu informāciju par jaunu biznesu un piesaistītu investorus. Kopfinansējumam ir potenciāls palielināt uzņēmējdarbību, paplašinot investoru loku, no kuriem līdzekļus var piesaistīt ārpus tradicionālā īpašnieku, radinieku un riska kapitālistu loka.

Nekustamā īpašuma nozares grupas jau uzkāpj uz kopfinansējuma fona, norādot arī salīdzinoši zemā riska piekļuvi ASV nekustamā īpašuma tirgum, pagaidām turīgākiem amerikāņiem.

“Sabiedrības finansēšana nekustamajam īpašumam nav pilnīgi jauna parādība, ” nesenajā paziņojumā teikts Komerciālā nekustamā īpašuma attīstības asociācijas paziņojumā. “Laukumā ir ienākuši daudzi spēlētāji. Lai arī katrai no šīm platformām ir sava niša un stratēģija ar atšķirīgiem minimālo ieguldījumu līmeņiem, tās visas ir paredzētas akreditētiem ieguldītājiem, kuri atbilst īpašām tīrās vērtības un / vai gada ienākumu prasībām. Turpretī kopējais finansējums saskaņā ar JOBS likumu pavērs iespēju daudziem citiem mazākiem investoriem. ”

Kādas ir kopfinansējuma priekšrocības un trūkumi ieguldītājiem? Vārdu sakot, tas attiecas uz risku abām pusēm; konkrēti, cik daudz investoru vēlas absorbēt tiešsaistē.

Saskaņā ar ziņojumu gan nekustamā īpašuma attīstītāji, gan investori var gūt ievērojamu finansiālo atdevi, izmantojot kopfinansējumu, un abi spēj sadalīt savus riskus.

Pros

• Investori piekļūst nekustamā īpašuma tirgum ar nelielu naudas summu.
• Investori tieši sadarbojas ar nekustamo īpašumu attīstītājiem, un viņiem ir sava nostāja šajā procesā.
• Investori var izvēlēties, kādos nekustamā īpašuma projektos viņi vēlas ieguldīt savu naudu.
• Investoriem ir pieejami neskaitāmi projekti, tāpēc izvēle nav problēma.

Mīnusi

• Ieguldījumu riski ir tādi paši kā jebkura nekustamā īpašuma ieguldītājiem. Ja tirgus iet uz dienvidiem, ieguldītājs, iespējams, zaudēs naudu.
• Investīciju saistību neizpildes risks (no nekustamo īpašumu attīstītāju puses) ir lielāks kopfinansējumā, salīdzinot ar vienaudžiem un tiešajiem nekustamā īpašuma ieguldījumu finansējumiem.
• Likviditātes trūkums, jo nav sekundārā tirgus, ierobežo ieguldītājiem vieglu piekļuvi pārdošanas iespējām.

Lai sāktu kopīgu finansēšanu nekustamo īpašumu jomā, Džiljena Helmane, Realty Mogul izpilddirektore, iesaka doties uz firmu, kas kādu laiku atradīsies.

“Pirmkārt, strādājiet ar kopfinansēšanas uzņēmumu, kas izdzīvos, ” viņa saka. “Tas nozīmē labi kapitalizētu. Mani biedē tas, cik daudz sabiedrības finansēšanas kompāniju vada divi studenti, kas tikko pabeiguši koledžu un paši netiek kapitalizēti. ”

Darren Powderly, vietnes CrowdStreet.com līdzdibinātājs, saka, ka jūsu uzticamības pārbaudes veikšana ir svarīgāka nekustamajam īpašumam nekā citām investīcijām, ciktāl tas notiek sadarbībā ar kopfinansēšanas uzņēmumu.

"No investora viedokļa ir jārūpējas par to platformu izpēti, kurās viņi meklē ieguldījumu iespējas, " saka Powderly. "Ne visas platformas ir izveidotas vienādas, un, lai izmantotu šo jauno tendenci, tiek pārbaudīti vairāki biznesa plāni."

Powderly īpaši iesaka investoriem izpētīt kopfinansēšanas platformas vai firmas dibinātājus un augstāko vadību, lai pārliecinātos, vai viņiem ir lieliska reputācija, kas balstās uz iepriekšējo biznesa pieredzi.

“Galvenās nozares zināšanas finanšu, nekustamā īpašuma un tehnoloģiju jomā ir svarīgas, lai darbotos uzticama un uzticama platforma, ” viņš piebilst. “Investoriem jānovirza uz platformām, kas nodrošina izcilu klientu apkalpošanu - ne tikai līdzekļu vākšanas laikā, bet arī pēc darījuma pilnīgas finansēšanas un slēgšanas. Neskatoties uz to, ka dažos darbības režīmos ir vairāk nekā 50 platformu, ir tikai aptuveni pusducis, kas kosmosā kļūst par līderiem. Investoriem vajadzētu izpētīt vairākas platformas un izvēlēties viņu trīs labākos, ņemot vērā viņu ieguldījumu mērķus un vēlamo lietotāju pieredzi. ”

Pārredzamība ir kritiska

Powderly iesaka meklēt kopfinansējuma platformas un sponsorus, kas apzinās riskus, vienlaikus nodrošinot uz izglītību balstītu pieeju riska pārvaldībai. "Lielākā daļa nekustamā īpašuma kopfinansēšanas platformu mūsdienās atļauj ieguldīt tikai akreditētiem investoriem, kā noteikusi SEC, " viņš saka. "Akreditētiem investoriem ieteicams ieguldīt summas, kuras viņiem patīk, ņemot vērā viņu kopējo ieguldījumu portfeli."

Vēl viens padoms: ieguldiet tikai tādu sponsoru piedāvājumos, kuriem uzticaties, un tas, kurš esat pārliecināts, uzraudzīs jūsu intereses labos un sliktos laikos.

“Ja investors nesaprot, kā tiek izmantota viņu nauda, ​​investīciju riska faktori un kādi faktori ietekmē viņu ieguldījumu atdevi, viņiem vajadzētu meklēt padomu savam uzticamajam investīciju konsultantam vai nodot ieguldījumu, ” piebilst Pulverveidīgi. “Būs daudz citu investīciju iespēju, no kurām izvēlēties, tāpēc nesteidzieties pieņemt neinformētu ieguldījumu lēmumu.”

Profesionālai nekustamā īpašuma kopfinansēšanas platformai vajadzētu dot investoriem plašas iespējas sazināties par piedāvājumu, tostarp iepazīstināt tos tieši ar konkrētā īpašuma saraksta sponsoru.

Vai tas ir izdarāms, un kā?

Kopējā finansējuma piesaistīšanas uzsākšanas katalizators ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, kā arī citi uzņēmējdarbības veidi bija JOBS likuma izdošana 2012. gadā. Vēl nesen bija ierobežota spēja reklamēt un lūgt ieguldītājus ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. JOBS likums (II sadaļa) dramatiski mainīja ieguldījumu kapitāla palielināšanas veidu, grozot spēkā esošos D regulas noteikumus, īpaši tos noteikumus, kas attiecas uz to, kā uzņēmumi var piedāvāt un pārdot savus vērtspapīrus, nereģistrējot tos ASV Vērtspapīru un biržu komisijā ( SEC).

Agrāk D noteikumos, 506. noteikumā, tika noteikti ierobežojumi līdzekļu vākšanas centieniem, īpaši ierobežojot līdzekļu vākšanu tikai līdzšinējām attiecībām un neļaujot sponsoram vai citai pusei atklāti lūgt vai reklamēt šīs privāto ieguldījumu iespējas. Jaunais 506. noteikuma c) punkts ļauj emitentiem, sponsoriem, sindikatoriem un citiem, kas piesaista kapitālu no privātiem ieguldītājiem, noteiktos apstākļos reklamēt šīs privāto ieguldījumu iespējas akreditētiem ieguldītājiem. Šis noteikums stājās spēkā 2013. gada 23. septembrī. Jaunie federālie likumi ir milzīgas izmaiņas sponsoriem, kas vāc līdzekļus nekustamā īpašuma iegādei vai attīstībai. Būtībā II sadaļa uzņēmumiem, kas finansē kopfinansējumu, dod zaļo gaismu tiešajiem tirgiem lielam potenciālo investoru lokam, izmantojot sociālos medijus un internetu. Tas ir arī izveidojis jaunu instrumentu investoriem, lai vieglāk piekļūtu tiešo investīciju iespējām nekustamajā īpašumā.

Kā norāda Powderly, pirmo reizi ieguldītājiem ir tieša pieeja privātu nekustamo īpašumu piedāvājumu izvēlei, kuru viņi tiešsaistē var pārlūkot, izpētīt un pieņemt labi informētus ieguldījumu lēmumus.

Grunts līnija

Sabiedrības finansēšana nekustamā īpašuma tirgū solās būt revolūcija. Tas tikai tagad sāk darboties, bet jau piesaista nopietnu investoru iespaidīgu interesi.