Nomas īpašības: plusi un mīnusi

Nomas īpašuma iegūšana var būt finansiāli izdevīga. Ja jūs izpētāt šāda veida nekustamo īpašumu kā ieguldījumu, apzinieties riskus un atbildību.

Nomas īpašības: pārskats

Ideja iegādāties māju vai dzīvokli, lai izīrētu peļņas nolūkos, var likties pievilcīga. Bet, pērkot īres īpašumu ienākumu gūšanai un ilgtermiņa kapitāla pieaugumam, var būt kritumi. Piemēram, mājokļu tirgus var svārstīties atkarībā no atrašanās vietas, piedāvājuma un pieprasījuma un ekonomikas.

Finansiālā ziņā, lai īres īpašums būtu patiešām rentabls, jūsu gūtajam atdevei vajadzētu būt lielākai par to, ko jūs varētu nopelnīt konservatīvās investīcijās, piemēram, obligācijās un dividendes maksājošajos blue-chip akcijās, jo ir iesaistīti reāli riski. Un no cilvēka puses ne visiem ir iespējas pārvaldīt īpašumu un īrniekus.

Taustiņu izņemšana

• Īres īpašumi var būt finansiāli izdevīgi, un tiem ir daudz nodokļu priekšrocību.
• Trūkumi ietver likviditātes trūkumu, uzturēšanas izmaksas, kā arī sarežģītu īrnieku potenciālu un apkārtnes pievilcības samazināšanos.
• Jebkura veida nekustamā īpašuma ieguldītājiem ir svarīgi saglabāt procentu likmes un konsultēties ar nodokļu speciālistu.

Īres īpašumu plusi

Īres īpašuma iegūšanai ir vairākas priekšrocības. Tajos ietilpst:

Nodokļu priekšrocības

Iekšējo ieņēmumu dienests ļauj jums atskaitīt daudzus ar nekustamo īpašumu saistītos izdevumus šādās kategorijās:

• Parastie un nepieciešamie izdevumi
• Uzlabojumi
• Nolietojums

Tas nozīmē, ka jūs varat atskaitīt apdrošināšanu, procentus par hipotēku, uzturēšanas izmaksas un fizisko nolietojumu.

Nolietojums var radīt nominālus zaudējumus, kurus jūs varat atskaitīt no citiem ienākumiem. Citiem vārdiem sakot, jūs varat sasniegt tīru pozitīvu naudas plūsmu no nomas ienākumiem, no kuriem atskaitīti izdevumi, un nodokļu vajadzībām joprojām ir neto zaudējumi. Bet ņemiet vērā, ka nolietojums samazina arī īpašuma izmaksas, aprēķinot kapitāla pieaugumu, kad jūs pārdodat savu īpašumu.

Turklāt 2017. gada likums par nodokļu samazināšanu un nodarbinātību, kas stājās spēkā 2018. gada 1. janvārī, piedāvā vairākus jaunus nodokļu atvieglojumus zemes īpašniekiem. Ja jums pieder caurejošs uzņēmums (pazīstams arī kā tiešais bizness) un jūs to vadāt kā individuālu uzņēmumu, sabiedrību ar ierobežotu atbildību, personālsabiedrību vai S korporāciju, tagad jūs varat atskaitīt summu, kas vienāda ar 20% no jūsu neto nomas maksas ienākumi - kamēr jūsu kopējais ar nodokli apliekamais gada ienākums no visiem avotiem pēc atskaitījumiem ir mazāks par USD 157 500 vientuļiem vai 315 000 USD par precētiem pāriem, kuri iesniedz kopīgus pieteikumus.

Ir laba ideja konsultēties ar nodokļu speciālistu, ja apsverat tiesības uz īres īpašumu, īpaši ņemot vērā nesenās izmaiņas nodokļu kodā.

Sezonas īre

Ja jūs īrējat savu īpašumu sezonāli, jūs to varat izmantot pats 14 dienas gadā vai 10% no dienu skaita, ko citiem īrējat par godīgu tirgus cenu, un jūs joprojām varēsit atskaitīt savus izdevumus.

1031 apmaiņa

1031 apmaiņā jūs varat pārdot īres īpašumu un ieguldīt citā “līdzīga veida” īpašumā, nemaksājot kapitāla pieauguma nodokļus.

Papildus telpas īre

Jūs varat arī uzskatīt istabu vai jūsu mājas zonu, piemēram, garāžu, pagrabu vai dzīvojamo piederumu, kā īri, norakstot procentus no hipotēkas procentiem un citus izdevumus no tā ienākumiem, lai gan jums būtu jāzina par iespējamās nepilnības, izīrējot papildu vietu, ieskaitot vietējos zonējuma noteikumus.

Nomas īpašuma piederības plusi un mīnusi

Īres īpašumu mīnusi

Ir arī trūkumi nomas īpašuma iegūšanā. Tajos ietilpst:

Likviditātes trūkums

Nekustamais īpašums nav likvīds aktīvs. Pat karstākajā tirgū pārdošanas pabeigšana var viegli veikt vairākus mēnešus. Un, ja laika grafiku nosaka ārkārtas apstākļi vai citi negaidīti notikumi, iespējams, ka jums vajadzēs ātri pārdot, tāpēc nesaņemsit labāko cenu.

Nodokļu un apdrošināšanas prēmiju pieaugums

Jūsu hipotēkas procenti un pamatsumma var būt fiksēta, taču nav garantijas, ka nodokļi nepieaugs ātrāk, nekā jūs varat palielināt īres maksu. Var pieaugt arī apdrošināšanas prēmijas, jo tās notiek pēc dabas katastrofām.

Grūti nomnieki

Neskatoties uz rūpību, pārbaudot potenciālos īrniekus, jūs varat slēgt īrniekus, kuri nav ideāli. Piemēram, viņi varētu būt trūkumcietēji vai prasīgi, maksāt novēloti, aizmirst izslēgt ūdeni utt. Vai arī tie var būt destruktīvi, tādā gadījumā nodokļu kodeksa nolietojums var būt ļoti neatbilstošs. Tomēr standarta nomas veidlapai vienmēr varat pievienot braucēju, kurā ir izklāstīti noteikumi par izmitināšanu, mājdzīvniekiem, smēķēšanu, īrnieka apdrošināšanu un tamlīdzīgi. Šeit var būt noderīga arī drošības nauda.

Apkārtnes samazināšanās

Ideālā scenārijā jūsu ieguldījuma īpašums uzplauks citu labiekārtotu mājokļu tuvumā, un vietējās ērtības uzlabosies. Tā rezultātā jūsu naudas plūsma stabili palielināsies, un jūsu izmaksas paliks nemainīgas. Apkārtne var mainīties, un laika gaitā jūsu ieguldījums var samazināties. Jums jāpievērš uzmanība vietējai politikai, kurā jūs ieguldāt, tāpat kā jūs, kur jūs dzīvojat. Ar zināmu rūpību jūs varat samazināt šo iedarbību.

Nelabvēlīgas izmaiņas nodokļu kodeksā

Nodokļu kods nav imūna pret izmaiņām. Tas varētu mainīties veidos, kas vai nu samazina, vai pilnībā samazina vai daļēji samazina nodokļu priekšrocības māju īpašumtiesībām un caurplūstošiem uzņēmumiem.

Saimnieka loma

Būt par saimnieku nav visiem. Var justies kautrīgi, palielinot īres maksu, vai arī aizsargāties no tā, kā citi izturas pret jūsu īpašumu, kas var izraisīt konfliktus. Jūs pat varat kļūt draudzīgi ar saviem īrniekiem, vai arī viņi jau var būt ģimene vai draugi. Ja nevarat būt drošs, piemēram, par īres maksas palielināšanu vai īpašuma aprūpi, jūs varētu sākt iekasēt īres maksu, kas ir krietni zemāka par tirgus cenu, vai arī ar īpašumu, kas ir nenovērtēts.

Uzturēšana

Uzturot īpašumu, rodas nelieli un kapitāli remontdarbi. Daži īpašumu īpašnieki var ietaupīt naudu, veicot darbus paši. Tomēr lielākajai daļai trūkst laika, instrumentu vai prasmju mājas remontam. Gaidāms, ka būs jāmaksā periodiskās darbuzņēmēja maksas.

Īpaši apsvērumi

Neatkarīgi no tā, vai jūs pērkat galveno māju vai īres īpašumu, ir svarīgi apsvērt, kas notiek ar hipotēkas procentu likmēm. Zems fiksētas procentu likmes hipotēku parāds parasti ir labs drošības līdzeklis pret inflāciju. Ja esat saimnieks, periodisks īres maksas palielinājums ir viens no veidiem, kā kompensēt inflācijas pieaugumu nekustamā īpašuma uzturēšanas izdevumos.

Paredzams, ka procentu likmes 2019. gadā būs vidēji no 4, 8% līdz 5, 3% fiksētas likmes hipotēkai uz 30 gadiem. Tas ir vairāk nekā vidēji 4, 19% 2018. gadā un 3, 99% 2017. gadā, bet joprojām ir salīdzinoši zems. Lai arī šīs likmes ir iespēja, ir svarīgi atcerēties arī to, ka hipotēku likmes parasti ir augstākas ieguldījumu īpašumiem nekā tradicionālajām mājām.