Kā pārspēt privāto hipotēku apdrošināšanu

Neviens nevēlas, lai par hipotēku būtu jāmaksā privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI). Tas nav lēts un palielina aizdevuma ikmēneša izmaksas. Izdomāšana, vai varat izvairīties no PMI, sākas ar izpratni, kāpēc jūs, iespējams, iestrēdzat tajā.

Viens no riska mēriem, ko aizdevēji izmanto hipotēkas parakstīšanā, ir hipotēkas aizdevuma un vērtības attiecība (LTV). Tas ir vienkāršs aprēķins, kas tiek veikts, dalot aizdevuma summu ar mājas vērtību. Jo augstāka ir LTV attiecība, jo augstāks ir hipotēkas riska profils. Lielākajai daļai hipotēku, kuru LTV attiecība pārsniedz 80%, ir nepieciešams, lai aizņēmējs apmaksātu privāto hipotēku apdrošināšanu (PMI). Tas ir tāpēc, ka aizņēmējs, kam pieder mazāk nekā 20% no īpašuma vērtības, tiek uzskatīts par tādu, kurš, visticamāk, neizpilda aizdevumu.

Taustiņu izņemšana

• Privātās hipotēkas apdrošināšana (PMI) var būt dārga prasība mājokļa aizdevuma saņemšanai.
• Visticamāk, būs nepieciešama hipotēku apdrošināšana ar hipotēkām, kuru LTV attiecība pārsniedz 80%.
• Izvairīšanās no PMI var samazināt ikmēneša maksājumus un padarīt jūsu māju pieejamu.
• Paredzētais mājas vērtības novērtējums ir galvenais noteicošais faktors, izvēloties ceļu uz izvairīšanos no PMI.

PMI dziļumā

Pieņemsim, piemēram, ka jūsu iegādātās mājas cena ir USD 300 000 un aizdevuma summa ir USD 270 000 (tas nozīmē, ka esat veicis iemaksu USD 30 000 apmērā), iegūstot LTV koeficientu 90%. Ikmēneša PMI maksājums būtu no USD 117 līdz USD 150 atkarībā no saņemtā hipotēkas veida. (Pielāgojamas likmes hipotēkām jeb ARM ir nepieciešami lielāki PMI maksājumi nekā fiksētas likmes hipotēkām.)

Tomēr PMI ne vienmēr ir pastāvīga prasība. Aizdevējiem ir jāatstāj PMI, ja hipotēkas LTV koeficients sasniedz 78%, apvienojot hipotēkas pamatsummas samazinājumu un mājas cenas pieaugumu. Ja daļa no LTV koeficienta samazinājuma notiek mājas cenas palielināšanās dēļ, paturiet prātā, ka jums būs jāmaksā par jaunu novērtējumu, lai pārbaudītu vērtības pieauguma summu.

Alternatīva PMI maksāšanai ir izmantot otro hipotēku vai tā dēvēto aizdevumu. Lūk, kā tas darbojas: Jūs iegūstat pirmo hipotēku ar summu, kas vienāda ar 80% no mājas vērtības, tādējādi izvairoties no PMI, un pēc tam izņemiet otro hipotēku, kuras summa ir vienāda ar mājas pārdošanas cenu, no kuras atskaitīta mājas summa. pirmā iemaksa un pirmās hipotēkas summa.

Izmantojot skaitļus no iepriekšējā piemēra, jūs ņemsit pirmo hipotēku par USD 240 000, veicat iemaksu USD 30 000 apmērā un saņemat otro hipotēku par USD 30 000. Tas novērš nepieciešamību maksāt PMI, jo pirmās hipotēkas LTV attiecība ir 80%; tomēr jums tagad ir arī otrā hipotēka, kurai gandrīz noteikti būs augstāka procentu likme nekā jūsu pirmajai hipotēkai. Lai arī ir pieejami daudzi dažādu veidu hipotēku veidi, augstāka procentu likme ir atbilstoša kursam. Tomēr kombinētie maksājumi par pirmo un otro hipotēku parasti ir mazāki nekā pirmās hipotēkas un PMI maksājumi.

Kompromisi

Rezumējot, runājot par PMI, ja jums ir mazāk nekā 20% no mājas pārdošanas cenas vai vērtības, ko izmantot kā iemaksu, jums ir divas pamata iespējas:

1. Izmantojiet “patstāvīgu” pirmo hipotēku un maksājiet PMI, līdz hipotēkas LTV sasniedz 78%, kurā brīdī PMI var novērst.
2. Izmantojiet otro hipotēku. Tas, visticamāk, radīs zemākus sākotnējos hipotēkas izdevumus, nekā maksājot PMI. Tomēr otrajai hipotēkai parasti ir augstāka procentu likme nekā pirmajai hipotēkai, un to var novērst tikai tad, ja to nomaksā vai refinansē pirmo un otro hipotēku jaunā atsevišķā hipotēkā, domājams, kad LTV sasniedz 80% vai mazāk (tātad PMI netiks prasīts).

Vairāki citi mainīgie var ietekmēt šo lēmumu. Piemēram:

• Salīdziniet iespējamos nodokļu ietaupījumus, kas saistīti ar PMI maksāšanu, ar nodokļu ietaupījumiem, kas saistīti ar procentu maksājumiem par otro hipotēku. 2017. gada nodokļu likumā ir mainīti hipotēkas procentu atskaitīšanas ierobežojumi, tāpēc sazinieties ar grāmatvedi par savu finansiālo stāvokli.
• Salīdziniet jaunā novērtējuma izmaksas, lai izslēgtu PMI, un izmaksas, kas saistītas ar pirmās un otrās hipotēkas refinansēšanu vienā atsevišķā hipotēkā. Ņemiet vērā risku, ka procentu likmes varētu paaugstināties laikā no sākotnējā hipotēkas lēmuma pieņemšanas brīža līdz brīdim, kad pirmā un otrā hipotēka tiks refinansēta.
• Pārbaudiet atšķirīgās likmes, kā samazināt abas iespējas.
• Ņemiet vērā naudas laika vērtību (ideja, ka tagad iztērētā nauda ir vērts vairāk nekā tāda pati summa nākotnē).

Tomēr vissvarīgākais mainīgais lielums lēmumā ir paredzamais mājas cenu pieauguma temps. Ja izvēlaties atsevišķu pirmo hipotēku, kurā jums jāmaksā PMI - tā vietā, lai saņemtu otru hipotēku bez PMI - cik ātri jūsu mājas vērtība varētu pieaugt līdz vietai, kurā LTV ir 78%, un PMI var novērst ? Tas ir vissvarīgākais izšķirīgais faktors, un tāpēc tas, uz kuru mēs tagad koncentrēsimies.

Atzinība: atslēga lēmumu pieņemšanā

Šeit ir vissvarīgākais lēmuma faktors: Kad PMI tiks izslēgta no pirmās atsevišķās hipotēkas, ikmēneša maksājums, kas jums būs parādā, būs mazāks nekā kombinētie maksājumi par pirmo un otro hipotēku. Tas rada divus jautājumus. Pirmkārt, cik ilgs laiks būs nepieciešams, lai PMI varētu novērst? Un, otrkārt, kādi ietaupījumi ir saistīti ar katru iespēju?

Zemāk ir divi piemēri, kuru pamatā ir dažādi māju cenu pieauguma tempu aprēķini.

1. piemērs: lēns mājas cenas novērtējums

Zemāk esošajās tabulās ir salīdzināti patstāvīgas, 30 gadu, fiksētas likmes hipotēkas ikmēneša maksājumi ar PMI salīdzinājumā ar fiksētu likmes 30 gadu pirmo hipotēku, kas apvienota ar 30 gadu termiņu / 15 gadu termiņa otro hipotēku.

Hipotēkām ir šādas īpašības:

1. attēls. Autortiesības © 2017 Investopedia.com

2. attēlā ir aprēķināti mājas cenu gada pieauguma tempi.

2. attēls. Autortiesības © 2017 Investopedia.com

Ievērojiet, ka PMI maksājums USD 120 apmērā tiek samazināts no atsevišķās pirmās hipotēkas ikmēneša maksājuma 60. mēnesī (sk . 3. attēlu ), kad LTV sasniedz 78%, apvienojot pamatsummas samazināšanu un mājas cenas pieaugumu.

3. attēls. Autortiesības © 2017 Investopedia.com

Tabulā 4. attēlā parādīti apvienotie pirmās un otrās hipotēkas mēneša maksājumi. Ievērojiet, ka ikmēneša maksājums ir nemainīgs. Procentu likme ir vidējā svērtā vērtība. LTV ir tikai pirmā hipotēka.

4. attēls. Autortiesības © 2017 Investopedia.com

Izmantojot pirmo un otro hipotēku, pirmos 60 mēnešus mēnesī var ietaupīt 85 USD. Tas ir vienāds ar kopējo ietaupījumu 5100 USD. Sākot ar 61. mēnesi, patstāvīgajai pirmajai hipotēkai tiek piešķirtas priekšrocības USD 35 mēnesī par atlikušajiem hipotēkas termiņiem. Ja dalām 5100 USD ar 35 USD, mēs iegūstam 145. Citiem vārdiem sakot, šajā lēna mājas cenu pieauguma scenārijā, sākot ar 61. mēnesi, būtu nepieciešami vēl 145 mēneši, pirms atsevišķās pirmās hipotēkas maksājuma priekšrocības varētu iegūt bez PMI. apvienotās pirmās un otrās hipotēkas sākotnējās priekšrocības. (Šis laika posms tiktu pagarināts, ja ņemtu vērā naudas laika vērtību.)

2. piemērs: ātrs mājas cenas novērtējums

Zemāk sniegtais piemērs ir balstīts uz tām pašām hipotēkām, kā parādīts iepriekš. Tomēr tiek izmantoti šādi mājas cenu pieauguma aprēķini.

5. attēls. Autortiesības © 2017 Investopedia.com

Šajā piemērā abām iespējām tiek parādīta tikai viena mēneša maksājumu tabula (sk . 6. attēlu ). Ievērojiet, ka PMI šajā gadījumā 13. mēnesī tiek pazemināts, jo notiek strauja mājas cenu palielināšanās, kas strauji pazemina LTV līdz 78%.

6. attēls

Ar strauju mājas cenu pieaugumu PMI var novērst salīdzinoši ātri.

Apvienotajām hipotēkām maksājuma priekšrocība ir tikai USD 85 par 12 mēnešiem. Tas ir vienāds ar kopējo ietaupījumu USD 1 020 apmērā. Sākot ar 13. mēnesi, patstāvīgās hipotēkas maksājuma priekšrocība ir 35 USD. Ja mēs sadalīsim USD 1 020 ar 35, mēs varam noteikt, ka kombinētās pirmās un otrās hipotēkas sākotnējā ietaupījuma veidošanai būtu nepieciešami 29 mēneši. Citiem vārdiem sakot, sākot ar 41. mēnesi, aizņēmējam būtu labāk finansiāli, ja viņš izvēlas atsevišķu pirmo hipotēku ar PMI. (Šis laika posms tiktu pagarināts, ja ņemtu vērā naudas laika vērtību.)

Grunts līnija

Ja esat aizņēmējs, kura iemaksa ir mazāka par 20%, lēmums par to, vai izmantot pirmo atsevišķo hipotēku un PMI vai izvēlēties pirmās un otrās hipotēkas kombināciju, lielā mērā ir atkarīgs no tā, cik ātri jūs sagaidāt palielināt jūsu mājas vērtību.

• Ja izvēlaties maksāt PMI, to var novērst, veicot novērtējumu, kad LTV sasniedz 78%.
• Ja izvēlēsities izmantot pirmās un otrās hipotēkas kombināciju, iespējams, jums būs sākotnējie maksājuma ietaupījumi. Tomēr vienīgais veids, kā novērst otro hipotēku, kurai, iespējams, būs augstāka procentu likme nekā pirmajai hipotēkai, ir samaksāt to vai refinansēt jūsu pirmo un otro aizdevumu jaunā atsevišķā hipotēkā.

Ja nevarat nākt klajā ar lielāku iemaksu vai lētāku māju, aprēķiniet savas iespējas, ņemot vērā laika horizontu un to, kā jūs sagaidāt nekustamā īpašuma tirgus attīstību. Protams, nekas nav pilnībā paredzams, taču tas dos vislabākās iespējas pieņemt visizdevīgāko lēmumu.