Hipotēkas iespējas zemūdens māju īpašniekiem

Māju īpašnieki bieži atrodas neapskaužamā situācijā, jo hipotēku atlikumam ir jāmaksā vairāk, nekā viņu mājas ir vērts. Tas izriet no notikumu kombinācijas, no kuriem daudzi nav pakļauti māju īpašniekam. Krītošās nekustamā īpašuma cenas, pasliktinās apkārtne, slikti aizņemšanās lēmumi (piemēram, aizņemoties vairāk, nekā aizņēmējs var atļauties vai uzņemoties hipotēku ar pielāgojamu procentu likmi) un refinansēšana, lai izņemtu kapitālu, var atstāt māju īpašniekiem arvien lielākus parādus. Ja hipotēkas atlikums pārsniedz īpašuma vērtību, mājas īpašnieka stāvokli sauc par “otrādi” vai “zemūdens”. Izvairīties no šīs neērtās pozīcijas ir sarežģīti - un tas bieži prasa māju pārdot par summu, kas mazāka par aizdevuma vērtību, taču ir risinājumi. Apskatīsim dažas iespējas māju īpašniekiem ar negatīvu pašu kapitālu.

Īstermiņa mājas pārdošana, kas ir maza kapitāla vērtspapīriem

Īslaicīga pārdošana ir reāls risinājums, ja atšķirība starp mājas pārdošanas cenu un ieķīlāto summu ir maza vai arī pārdevējam ir dziļas kabatas. Ja pircēju var atrast, mājas īpašnieks var ierasties uz noslēgumu ar čeku, lai samaksātu aizdevuma atlikumu. Ja pārdevējs nevar atļauties atmaksāt atlikumu, bet viņam ir jāpārdod, pārdevējam jāsazinās ar hipotēkas īpašnieku un jāmēģina organizēt īsās pozīcijas pārdošanu. (Lai uzzinātu vairāk par mājas īso pārdošanu, izlasiet rakstu Īss pārdošanas mājoklis, lai izvairītos no piekļuves ierobežošanas .)

Pārdevēja pārliecināšana piekrist īsās pozīcijas pārdošanai bieži prasa daudz laika un dokumentācijas. Papildus tam, lai aizdevējs panāktu vienošanos, mājas īpašniekam jāatrod nekustamā īpašuma aģents, kurš ir gatavs rīkoties ar pārdošanu. Ja pircējs tiek atrasts, sarežģījumi turpinās. Aizdevējs aizdevumu bieži apkalpo investora vārdā. Ja aizdevējam ir patīkami veikt pārdošanu, aizdevējam ir jādarbojas ar investoru, kam ir aizdevums, lai panāktu vienošanos. Tas var aizņemt laiku. Ja māju sedz privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI), šajā procesā var būt iesaistīts arī apdrošinātājs. Apdrošinātājs ir apdrošinājis īpašumu pret saistību neizpildi, lai aizsargātu bankas intereses, tāpēc apdrošinātājs ir iesaistīts šajā procesā. Kopumā laika posms, lai panāktu vienošanos, ir garš, un bankai ir maz stimulu sadarboties.

Ierobežošana

Kad viss ir pateikts un izdarīts, māju īpašnieks var nopelnīt naudu bankai pat pēc pārdošanas, lai kompensētu atšķirību starp to, ko pircējs ir gatavs maksāt, un to, ko banka ir gatava pieņemt. Ja domājat, ka jūsu situācijā tas varētu būt, alternatīva varētu būt piekļuves ierobežošana. Tomēr ļoti uzmanīgi nosveriet šo iespēju - lai arī īsais darījums nav labs jūsu kredītreitingam, ierobežošana ir vēl sliktāka. (Izlasiet sava kredītreitinga nozīmīgumu, lai uzzinātu, kā aizņemšanās darbības ietekmē jūsu kredītreitingu.)

Papildus izaicinājumiem, kas saistīti ar pārdošanas uzsākšanu, iespēju nopelnīt naudu pēc pārdošanas un iespējamībai, ka jūsu kredītreitings tiks ietekmēts, jāņem vērā arī nodokļi. No nodokļu viedokļa atšķirību starp mājas pārdošanas cenu un hipotēkas atlikumu var uzskatīt par ienākumiem. Nodokļa samaksa vai pierādīšana, ka esat maksātnespējīgs un tādējādi atbrīvots no nodokļa, ir priekšmeti, kas ir jārisina, jo no nodokļu viedokļa īstermiņa pārdošana tiek uzskatīta par parāda piedošanu.

Iespējas, kā izvairīties no grūtībām no īsās pozīcijas pārdošanas, ir ierobežotas. Ideālais scenārijs ir turpināt dzīvot mājās un maksāt hipotēku, līdz uzlabojas nekustamā īpašuma tirgus un māju var pārdot par cenu, kas sedz hipotēkas atlikumu. Citas iespējas, kas jāapsver, ir istabas biedra uzņemšana, lai palīdzētu samaksāt rēķinus, vai pārcelšanās uz dzīvokli un mājas īre.

Grunts līnija

Labākais veids, kā samazināt varbūtību atrast sevi otrādi, ir izņemt vismazāko hipotēku, ko varat atrast, un pēc iespējas ātrāk to samaksāt. Šīs pūles sākas ar mājas iegādi, kuru jūs faktiski varat atļauties, un tas varētu būt krasi atšķirīgs īpašums, nevis tas, kurā jūs jūtaties piederīgs. (Vajadzīga palīdzība numuru izkopšanā? Lasiet Hipotēkas: Cik daudz jūs varat atļauties? )

Gudrie, piesardzīgie māju pircēji veic ievērojamu iemaksu, dodot iespēju izvairīties no nepieciešamības iegādāties privāto hipotēku apdrošināšanu (PMI) un nodrošinot pietiekami lielu mājas kapitālu, kas viņiem būs piemērots, ja mājas vērtība samazinās. Turklāt, uzņemoties nelielu hipotēku, jums vajadzētu būt iespējai veikt papildu maksājumus un īsākā laikā izkļūt no parāda sloga. Visbeidzot, veicot papildu maksājumus, daudz mazāka ir iespējamība, ka jūs atrodaties hipotēkas augšpusē.

Lai izprastu aprēķinus un maksāšanas procesu, kā arī mājokļa aizdevumu amortizācijas grafiku, skatiet Hipotēku apmaksas struktūras izpratne.