Naudas pelnīšana dzīvojamā nekustamajā īpašumā

Daudzi satraukti nekustamo īpašumu investori domā, ka viņi var kļūt bagāti, izmantojot bankas aizdevumu, lai iegādātos un modernizētu vietējos fiksatorus. Lai arī ieguldīšana nekustamajā īpašumā var būt labāka nekā ieguldīšana akciju tirgū - jo mazu, vietējo nekustamo īpašumu tirgu pastāvēšana rada neefektivitāti, ko investori var izmantot, - jums būs nepieciešams augstāks izpratnes līmenis, lai nopelnītu naudu dzīvojamajā nekustamajā īpašumā. Lai pārietu no palīgstrādniekiem uz nekustamo īpašumu magnātu, jums ir jāsaprot tirgus, kā arī trīs galvenās spēcīgā nekustamā īpašuma pieauguma sastāvdaļas.

Meklējiet veselīgu valsts tirgu

Lai arī pieredzējuši un saudzīgi nekustamā īpašuma investori var nopelnīt naudu vājā valsts mēroga nekustamā īpašuma vidē, izredzes ir pret viņiem; jaunāku investoru veiksmes izredzes šādā tirgū ir vēl sliktākas. Procentu likmju paaugstināšanās var iemest daudz auksta ūdens citādi karstajā nekustamā īpašuma tirgū, jo tiem, kas ir iegādājušies nekustamo īpašumu ar regulējamu procentu likmes hipotēku, ir jāmaksā vairāk, lai to saglabātu, un ne visi to var atļauties. Tas noved pie samazināta pieprasījuma pēc nekustamā īpašuma, un attiecīgi krītas arī cenas.

Tādējādi, sākot veidot savu nekustamo īpašumu portfeli, ideālais laiks ir krītošā vidē. Vispārīgi runājot, ne tikai jūsu aizdevums būs lētāks, bet, liedzot īslaicīgu kredīta trūkumu, iespējams, ka pieprasījums būs lielāks, ko var izturēt ar labu kapitāla pārvaldību.

Vēl viena vēlama iezīme ir veselīgs iekšzemes kopprodukts (IKP), jo šis skaitlis patiešām norāda uz kopējo ekonomiskās sistēmas veselību, kas atbalsta nekustamā īpašuma tirgu. Veselīga IKP laikā, piemēram, pieaugot par vairāk nekā 3% gadā, reti sastopas ievērojamas nekustamā īpašuma nepilnības.

Visbeidzot, bezdarba līmeņa dati bieži ir galvenais tirgus maiguma rādītājs. Ja cilvēki redz mazas ienākumu iespējas tur, kur viņi dzīvo, viņi pārvietojas. Tas, savukārt, ievērojami samazina mājas cenu pieaugumu (HPA).

Izvēlieties konkrētu atrašanās vietu

Ja atrodaties, ka procentu likmes pazeminās, pienācīgs IKP pieaugums un cienījams bezdarba līmenis nacionālajā tirgū, varat sākt meklēt vēlamo vietējo tirgu. Meklējiet teritoriju ar salīdzinoši spēcīgu novērtēšanas potenciālu salīdzinājumā ar citiem tirgiem. Labi publiskoti bezdarba dati no Case-Shiller mājas cenu indeksa, Darba statistikas biroja vai citiem avotiem ir lieliski nekustamā īpašuma tirgus nākotnes stāvokļa rādītāji.

Vietējie bezdarba dati bieži ļoti norāda uz mājokļu datiem. Gudrs ieguldītājs vēlas ieguldīt pilsētā, kurā vērojamas veselīgas bezdarba tendences un salīdzinoši spēcīgi HPA dati. Cerams, ka šī ir pilsēta, kurā jūs dzīvojat, un tāpēc jums ir precīzi jāizprot vietējā tirgus neskaidrības - un tādējādi jūs varat viegli pārvaldīt īpašumu. Tomēr ar pareizu vadības kontroli var būt iespējams veiksmīgi investēt citās vietās, kur ir pieejami kvalitātes vadības partneri.

Atrodiet pilsētas izplešanās izlieces punktu

Kad esat atradis ideālo pilsētu vēlamajiem ieguldījumiem, meklējiet pilsētu izplešanās karsto punktu. Ja redzat, ka pilsēta paplašinās un varat paciest zināmu risku, ieguldiet nekustamajā īpašumā pa perimetru. Tomēr, ja tirgus izskatās briesmīgs vai neskaidrs, pieturieties pie iekšējiem gredzeniem, lai būtu buferis pret apgrieztu pilsētu izplešanos.

Brīdinājuma zīmes, kas norāda, ka jāatstāj prom no perimetra, ietver būtiskas bezdarba izmaiņas un / vai palēninātu ekonomisko izaugsmi vietējā reģionā. Jūs varētu arī apskatīt galveno reģiona darba devēju uzņēmējdarbības veselību. Ja tas ir vājš, iespējams, ka notiks atlaišana, kas varētu samazināt nekustamā īpašuma vērtības, jo darbaspēka piedāvājums ir niecīgs. Ja rajona galveno darba devēju uzņēmējdarbības veselība ir spēcīga, notiek tieši pretēji.

Nekustamā īpašuma vērtības lielpilsētā var atšķirties. Piemēram, ja vidējais HPA pilsētā ir 5%, tas var būt 2% no centra, 6% pirmajā piepilsētas riņķī un 10% otrajā piepilsētas riņķī. Trešais gredzens, iespējams, būtu lauksaimniecības zeme ar nelielu HPA potenciālu. Ievērojiet šeit parādību: visneatkarīgākais nekustamā īpašuma novērtējums notiks ārējā gredzenā, kas atrodas blakus lauksaimniecības zemei, jo tas ir pilsētas ārējais gabals. Šis sviras efekts ir izmantojams, iegūstot priekšrocības izaugsmes tirgos. Loģiski, ka zemākā tirgū jūs vēlētos būt centrā. Šajā vietā, visticamāk, būs vismazākais nolietojums, jo pilna apjoma mājokļu tirgi padara to par mazāko iespējamo vietu piegādes un pieprasījuma līdzsvara izjaukšanai.

Izpratne par ieguldījumu risku dažādās pilsētas vietās ir ļoti līdzīga izpratnei par to, kā finanšu instrumenti parasti izturas. Iedomājieties pilsētas pilsētas teritoriju kā investīciju līmeņa obligācijas, pirmo piepilsētas gredzenu kā kapitāla vērtspapīrus un ārējo gredzenu kā atvasinājumus. Izpratne par to, kur notiek pilsētas izplešanās, var palielināt ienākumus no augšpuses vai pasargāt ieguldījumus no negatīvās puses.

Jautrības labad nomizosim sīpolu vienu kārtu tālāk, lai atrastu karstākās vietas. Pieņemsim, ka jūs nolemjat ieguldīt pa perimetru, jo šajā reģionā redzat ekonomisko izaugsmi un augošo darbaspēka pieprasījumu. Jūs varētu mēģināt paredzēt lukturu atrašanās vietu. Tieši tur tiks būvēti turpmākie komerciālie īpašumi, piemēram, piepilsētas joslu centri; tā kā dzīvojamo nekustamo īpašumu attīstība aizpildās ap šiem nākotnes mazumtirdzniecības centriem, īpašuma vērtības, iespējams, ievērojami palielināsies salīdzinājumā ar vidējo nekustamā īpašuma atdevi.

Grunts līnija

Liekas, ka rentabilitāte, kas pārsniedz vidējo, šķiet lielāka nekustamā īpašuma jomā, nevis finanšu instrumenta sfērā, jo ir mazāk acu, kas skatās uz nehomogēnām vienībām. Vietējā tirgus pārzināšana rada arī ieguldījumu priekšrocības. Ilgtermiņa vai pirkšanas un turēšanas stratēģija ir labāka, ja jums ir pietiekams kapitāls un ierobežotas iespējas, savukārt īstermiņa vai īslaicīgai stratēģijai būtu lielāka jēga, ja jums ir ierobežots kapitāls un milzīgs ieskats saldajās vietās. Neatkarīgi no laika grafika, vispirms jāmeklē spēcīgs nacionālais tirgus, pēc tam reģions, kurā publicētie dati parāda pienācīgu HPA iespēju. Visbeidzot, izspēlējiet pilsētas izplešanās perimetru, ja uzskatāt, ka apgabals aug, vai palieciet prom no tā, ja redzat, ka tas sarūk. Izpratne par šiem galvenajiem punktiem var palīdzēt palielināt jebkura nekustamā īpašuma portfeļa vērtību.