Atbilstoša aizdevuma definīcijai
Atbilstošs aizdevums ir hipotēka, kas ir vienāda vai mazāka par dolāra summu, kas noteikta ar atbilstošu aizdevuma limitu, ko noteikusi Federālā mājokļu finanšu aģentūra (FHFA), un kas atbilst Fredija Makija un Fannie Mae finansēšanas kritērijiem. Aizņēmējiem ar lielisku kredītu atbilstoši aizdevumi ir izdevīgi zemo procentu likmju dēļ.
Kā darbojas atbilstošs aizdevums
Federālā Nacionālā hipotēku asociācija (FNMA vai Fannie Mae) un Federālā mājas aizdevuma hipotēku korporācija (FHLMC vai Freddie Mac) ir valdības atbalstītas vienības, kas virza mājokļu aizdevumu tirgu. Šīs kvazi-valdības aģentūras izveidoja standartizētus noteikumus un vadlīnijas, kurām jāatbilst hipotēkām. Terminu “atbilstošs” visbiežāk izmanto, runājot tieši par hipotēkas summu, kurai jābūt noteiktai robežai, kas pazīstama kā atbilstoša aizdevuma robeža, ko noteikusi Federālā mājokļu finanšu aģentūra (FHFA). 2019. gadam šis ierobežojums ir USD 484 350, kas ir palielinājums no USD 453 100 2018. Augsto izmaksu tirgos limits ir lielāks. Jaunie vienas vienības īpašumtiesību griesti lielākajā daļā dārgo teritoriju, piemēram, Sanfrancisko un Ņujorkas, ir USD 726 525 jeb 150% no 484 350 USD. Mājokļu un ekonomikas atveseļošanas aktā (HERA) noteikts, ka pamatsummai atbilstošais aizdevuma limits katru gadu jāpielāgo Fannie Mae un Freddie Mac, lai atspoguļotu vidējās ASV mājas cenas izmaiņas.
Izņemot aizdevuma lielumu, citās vadlīnijās, kas atbilst aizdevumiem, ir jāietver aizņēmēja aizdevuma un vērtības attiecība (ti, pirmā iemaksa), parāda un ienākuma attiecība, kredītreitings un vēsture, dokumentācijas prasības utt. Atbilstošam aizdevumam, izmantojot Fannie vai Freddie, pirmā iemaksa var būt tikai 3%, un aizņēmējam jābūt mājas pircējam, kurš pirmo reizi veic pirkumu. Turklāt aizdevumam ir nepieciešama privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI) aptuveni 1, 05% gadā aizdevumiem uz 30 gadiem līdz 484 350 USD. Daļa vai visas apdrošināšanas izmaksas ir atskaitāmas no nodokļiem, ja aizņēmēja mājsaimniecībām koriģētie bruto ienākumi (AGI) nepārsniedz USD 109 000.
Atbilstoši aizdevumi ir izdevīgi to zemo procentu likmju dēļ.
Kā aizdevēji izmanto atbilstošus aizdevumus?
Ir svarīgi atzīmēt, ka Fannie Mae un Freddie Mac neizsniedz hipotēkas. Tā vietā viņi apdrošina aizdevēju izsniegtās hipotēkas, radot bankām vairāk iespēju izsniegt vairāk aizdevumu, nekā tās citādi būtu spējušas iztikt bez apdrošināšanas. Šī iemesla dēļ aizdevēji dod priekšroku darbam ar atbilstošiem aizdevumiem, jo tos var viegli iesaiņot investīciju paketēs un pārdot otrreizējā hipotēku tirgū, atbrīvojot iespējas vairāk aizdot mājas pircējiem.
Atbilstoši aizdevumi pret neatbilstīgiem aizdevumiem
Gan Fannie Mae, gan Freddie Mac pērk tikai atbilstošus aizdevumus, lai iesaiņotos otrreizējā tirgū, padarot pieprasījumu pēc neatbilstīga aizdevuma daudz mazāku. Hipotēkas, kas pārsniedz atbilstošo aizdevuma limitu, tiek klasificētas kā neatbilstīgas vai īslaicīgas hipotēkas. Neatbilstošu hipotēku noteikumi un nosacījumi dažādiem aizdevējiem var būt ļoti atšķirīgi, taču hipotēku likmes un minimālā iemaksa jumbo aizdevumiem parasti ir augstākas, jo tās aizdevējam rada lielāku risku.
Īpaši apsvērumi aizdevumu veikšanā
FHFA, kas katru gadu nosaka atbilstošu aizdevuma limitu, veic regulatīvu uzraudzību, lai nodrošinātu, ka Fannie Mae un Freddie Mac pilda savas statūtus un misijas veicināt māju īpašumtiesības zemākiem ienākumiem un vidējās klases amerikāņiem. Mēneša procentu likmju apsekojumā (MIRS) FHFA izmanto vidējo mājokļu cenu pieaugumu / samazinājumu no oktobra līdz oktobrim, lai koriģētu atbilstošos aizdevuma limitus nākamajam gadam.
Lai veiktu šo aptauju, FHFA lūdz hipotēku aizdevēju paraugu ziņot par noteikumiem visiem vienģimenes, pilnībā amortizējošiem, pirkuma naudu saņemošiem, ar lauksaimniecību nesaistītiem aizdevumiem, kurus viņi slēdz mēneša pēdējās piecās darba dienās. Aptaujā tiek sniegta ikmēneša informācija par procentu likmēm, aizdevuma noteikumiem un mājokļu cenām pēc īpašuma veida, aizdevuma veida (fiksēta vai regulējama likme) un aizdevēja veida, kā arī informācija par 15 un 30 gadu fiksētas procentu likmes aizdevumiem.