Kāpēc šobrīd nekustamais īpašums nav labs ieguldījums

Vai šobrīd nekustamais īpašums ir labs ieguldījums 2018. gadā? Lai arī tas nav tik drūms kā, piemēram, 2008. gadā, tas ir saistīts ar būtisku risku. Valsts daļās ar spēcīgu ekonomiku ir pārkarsuši nekustamā īpašuma tirgi, kuru cenas ir proporcionālas mājsaimniecību ienākumiem. Vietās, kur nekustamā īpašuma cenas ir saprātīgākas, parasti ir mīkstāka ekonomika un darba tirgus, un nākamajiem gadiem ir mazāka izaugsmes prognoze.

Nekustamā īpašuma pieaugums

Tā kā Lielās lejupslīdes laikā nekustamā īpašuma tirgus sabruka, pircēji, kuri uzmundrināja negatīvo virsrakstu parādīšanos un nopirka zemākajos tirgus punktos, tika apbalvoti. No 2009. gada pirmā ceturkšņa (zemākā līmeņa) līdz 2018. gada pirmajam ceturksnim vidējā mājas pārdošanas cena valstī ir palielinājusies par gandrīz 60%, liecina jaunākā ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departamenta statistika. Atsevišķās pilsētās, tomēr Sanfrancisko, Fīniksā, Maiami un Lasvegasā (īpaši tās bija sagrautas recesijas laikā), sagatavošanās bija īpaši nozīmīga. Mājokļu cenas pat pārsniedz to pirmsrecesijas maksimumu 57 no 105 metropoles statistiskajiem apgabaliem, ieskaitot Hjūstonu (par 79%), Dalasu-Fortvērtu (78%) un Denveru (75%), liecina 2018. gada aprīļa ATTOM Data Solutions US Mājas pārdošanas ziņojums.

Mājas cenas un mājsaimniecības ienākumi

Nekustamā īpašuma cenas ir ilgtspējīgas tikai tik ilgi, kamēr cilvēki var atļauties iegādāties mājas. Piedāvājuma un pieprasījuma likumi nosaka, ka pircēji pārtrauc pirkšanu, tāpēc cenas pazeminās. Vienkāršs veids, kā noteikt, vai mājokļu cenas pārsniedz līmeni, ko pircēji var ērti atļauties, ir salīdzināt tos ar mājsaimniecību ienākumiem. Mājsaimniecību finanšu eksperti iesaka mājai tērēt ne vairāk kā trīs reizes vairāk no gada ienākumiem. Ilgtermiņā ASV mājokļu cenas ir svārstījušās ap šo attiecību.

Tomēr no 2011. līdz 2018. gadam mājokļu cenas ir palielinājušās nesamērīgi ar mājsaimniecību ienākumiem lielākajā daļā pilsētu, kurās ir karsts tirgus un plaukstoša ekonomika. Piemēram, Sanfrancisko mājokļu cenu attiecība pret mājsaimniecību ienākumiem ir par 45% augstāka nekā ilgtermiņa pamatsumma. Citiem vārdiem sakot, pircēji palielina savu budžetu, lai iegādātos mājas, kuru izmaksas ir četras un piecas reizes lielākas nekā gadā. Līdzīgs ir stāsts Denverā, Maiami un Sietlā, kur visi redzējuši, ka mājokļu cenas strauji pieaug, pat ja ienākumi tikai nedaudz paaugstina.

Pirms nekustamā īpašuma tirgus izjukšanas no 2007. līdz 2008. gadam vidējās mājokļu cenas pārsniedza vidējos ienākumus ar pieckārti - viens no faktoriem, kas izraisīja paaugstināta riska hipotēku sabrukumu. Kad cenas atkal tuvojas šim slieksnim (no 2018. gada maija tas bija pulksten 4.39), pircējiem jāievēro piesardzība, lai neļautu pareizi virzīties uz citu tirgus maksimumu.

Kur tiek atrasti darījumi

Dažas pilsētas joprojām piedāvā saprātīgas mājokļu cenas attiecībā pret iedzīvotāju nopelnīto. Piemēram, Sentluisā cenu un ienākumu attiecība 2017. gada beigās svārstījās tieši ap ilgtermiņa etalonu. Diemžēl pilsēta nav pierādījusi nevienu pieaugumu un cenu pieaugumu, kas citur novērots kopš 2011. gada. Faktiski, šajā laikā cenas ir nedaudz samazinājušās. Čikāga ir vēl viena pilsēta, kurā atrodas mājokļi par pieņemamu cenu, taču arī tās cenas ir kritušās kopš 2011. gada, un pilsētas bezdarba līmenis, sākot ar 2018. gada augustu, bija augšējā trešdaļā starp 50 lielākajām ASV metropoles statistikas teritorijām.

Grunts līnija

Samierināšanās ar ASV mājokļu tirgu ir tāda, ka pilsētas, kurās ir vislabākie rezultāti, kļūst pārkarsušas un nepieejamas, savukārt vietām ar pieejamu mājokli nav vislielākās nākotnes perspektīvas.

Nekustamā īpašuma buļļu tirgū, kurš sāk savu darbību jau septīto gadu, mājokļi atkal kļūst karsti. Balstoties uz Vorena Bafeta ieteikumiem, tomēr ieguldīšana karstajā nav veids, kā gūt panākumus finansiāli. Pēdējā viedā nekustamā īpašuma spēle bija 2011. gadā, kad masas joprojām tramēja viena otru, lai nokļūtu izejās. Tagad ir laiks meklēt nenovērtētas investīciju iespējas citur.