Ceļvedis privātās hipotēkas apdrošināšanai (PMI)

Tas ir mīts, ka, lai iegūtu hipotēku, jums ir jānoliek 20% no mājas pirkuma cenas. Aizdevēji piedāvā daudzas aizdevumu programmas ar zemākām iemaksām, lai tās atbilstu dažādiem budžetiem un pircēju vajadzībām. Tomēr, ja jūs ejat šo ceļu, sagaidiet, ka maksāsit par privāto hipotēku apdrošināšanu (PMI). Šie pievienotie izdevumi var palielināt ikmēneša hipotēkas maksājumus un kopumā padarīt jūsu aizdevumu dārgāku. Tomēr tas ir gandrīz neizbēgami, ja jums nav ietaupīts 20% vai vairāk iemaksu.

Privātās hipotēkas apdrošināšana (PMI)

Kas ir PMI?

PMI ir hipotēkas apdrošināšanas veids, par kuru pircējiem parasti jāmaksā par parasto aizdevumu, veicot iemaksu, kas ir mazāka par 20% no mājas pirkuma cenas. Daudzi aizdevēji piedāvā zemu iemaksu programmas, kas ļauj jums atlikt tikai 3%. Šīs elastības izmaksas ir PMI, kas aizsargā aizdevēja ieguldījumus gadījumā, ja neatmaksāsit hipotēku, kas pazīstama kā saistību neizpilde. Citiem vārdiem sakot, PMI apdrošina aizdevēju, nevis jūs.

PMI palīdz aizdevējiem atgūt vairāk naudas noklusējuma gadījumā. Iemesls, kādēļ aizdevēji pieprasa segumu avansa maksājumiem, kas ir zemāki par 20% no pirkuma cenas, ir tāpēc, ka jums pieder mazākas jūsu mājās iemaksas. Hipotēku devēji aizdod jums vairāk naudas, un tāpēc jūs vairāk zaudējat, ja pirmajos īpašumtiesību gados jūs neizpildāt saistības. Aizdevumiem, ko apdrošina Federālā mājokļu pārvalde, vai arī FHA aizdevumiem, nepieciešama arī hipotēku apdrošināšana, taču vadlīnijas atšķiras no parastajiem aizdevumiem (mēs to segsim vēlāk).

PMI izmaksas

Saskaņā ar Freddie Mac, valdības sponsorēta uzņēmuma, kas pērk un pārdod hipotēkas sekundārajā hipotēku tirgū, teikto, jūs maksāsiet no 40 līdz 80 USD mēnesī par katru aizņemto 100 000 USD. Paturiet prātā, ka šī summa var mainīties atkarībā no jūsu kredītreitinga un aizdevuma un vērtības attiecības - summas, kuru aizņēmāties uz hipotēkas, salīdzinot ar mājas vērtību.

Iepriekšējos gados jums bija atļauts atskaitīt PMI izmaksas no saviem federālajiem nodokļiem. Par 2017. gadu un turpmāko darbu Kongress nolēma šo noteikumu neatjaunot, tāpēc jūs vairs nevarat atskaitīt PMI maksājumus no gada nodokļiem. (Patiesībā viņi vēlāk atjaunoja atskaitījumu tikai par 2017. gadu. Sākot ar 2018. gadu, tas vairs nav.)

Maksājot par PMI

Jums ir divas iespējas apmaksāt PMI: vienreizēja avansa prēmija, kas tiek maksāta slēgšanas brīdī vai ikmēneša prēmijas. Daudzos gadījumos aizdevēji iekļauj PMI jūsu ikmēneša hipotēkas maksājumā kā ikmēneša prēmiju. Saņemot aizdevuma tāmi un aizverot informācijas atklāšanas dokumentus, jūsu PMI summa tiks norādīta katra projekta pirmās lapas sadaļā Prognozētie maksājumi.

Vēl viena iespēja ir samaksāt par PMI kā vienu no jūsu slēgšanas izmaksām. Aizdevuma tāmē un aizvēršanas informācijas veidlapās jūs atradīsit šo prēmiju 2. lappuses B sadaļā. Tomēr šīs iespējas trūkums ir tas, ka, visticamāk, šī summa jums netiks atmaksāta, pārceļot vai refinansējot hipotēku. Dažos gadījumos jūs varat maksāt gan avansa, gan ikmēneša prēmijas.

PMI pārklājuma atcelšana

Labās ziņas ir tas, ka jūs nemaksāsit PMI par visu parasto aizdevumu.

Federālais māju īpašnieku aizsardzības likums novērš PMI vienā no trim veidiem:

• aizņēmēja ierosināta PMI anulēšana
• automātiska PMI pārtraukšana
• PMI galīgā izbeigšana

Jūs varat pieprasīt PMI atcelšanu, tiklīdz jūsu aizdevuma un vērtības attiecība - jūsu aizdevuma atlikuma summa, dalīta ar mājas tirgus vērtību - samazinās zem 80% no mājas sākotnējās novērtētās vērtības (vai ātrāk, ja jūsu mājas vērtība toreiz ir augusi). Aizdevēji iekļauj šo ieplānoto datumu PMI izpaušanas veidlapā, kuru jūs, iespējams, saņēmāt kā noslēguma dokumentu daļu.

Lai atceltu PMI, jums būs jāveic šādas darbības:

• Noformējiet pieprasījumu rakstiski.
• Esiet aktuāls ikmēneša hipotēkas maksājumos.
• Jābūt pozitīvai maksājumu vēsturei (saskaņā ar Fannie Mae un Freddie Mac) ir jāveic ne vairāk kā viens maksājums, kas nokavēts 30 dienas 12 mēnešu laikā, vai ne vairāk kā viens maksājums, kas nokavēts 60 dienas 24 mēnešu periodā.
• Pārliecinieties, ka jums nav junior ķīlas (piemēram, otrā hipotēka).

Automātiska PMI izbeigšana

Vēl viens veids, kā izbeigt PMI, ir pazīstams kā automātiska PMI izbeigšana, kas sākas paredzētajā datumā, kad jūsu atlikušais hipotēkas atlikums sasniedz 78% LTV. Saskaņā ar likumu aizdevējiem ir pienākums PMI automātiski atcelt līdz šim datumam. Tie paši nosacījumi attiecas arī uz kredītņēmēja iniciētu PMI atcelšanu (savlaicīga maksājuma vēsture un apgrūtinājuma aizliegums). Ja jums ir bijuši kavēti maksājumi, jūsu aizdevējs neatcels PMI, kamēr jūsu maksājumi nebūs aktuāli.

Galīgais PMI izbeigšana

Visbeidzot, tur ir kaut kas, ko sauc par PMI galīgo izbeigšanu. Tas ir tad, kad aizdevējam automātiski jāpārtrauc PMI mēnesi pēc tam, kad jūsu aizdevuma termiņš sasniedz atmaksas grafika vidējo punktu - pat ja jūs neesat sasniedzis 78% LTV.

Piemēram, ja jums ir fiksēts aizdevums uz 30 gadiem, viduspunkts būtu aiz 15 gadu atzīmes. Atkal jums ir jābūt norēķinu kārtībai, lai kvalificētos. Šis PMI atcelšanas veids parasti attiecas uz aizdevumiem ar īpašām iezīmēm, piemēram, maksājumiem ar balonu, periodu, kurā tiek maksāti tikai procenti, vai pamatsummu.

Mājas vērtība un PMI

Jūsu tiesības atcelt PMI ietekmē arī tas, vai laika gaitā jūsu mājas vērtība ir palielinājusies vai samazinājusies. Ja tas palielinās, varat atcelt PMI ātrāk, nekā gaidīts; ja tas samazinās, jūs gaidīsit ilgāk, nekā paredzēts, lai atceltu PMI.

Pirms PMI atcelšanas aizdevējs noteiks jūsu mājas pašreizējo tirgus vērtību, izmantojot Brokeru cenas atzinumu (kuru veiks nekustamā īpašuma aģents, kurš jūsu māju vērtē, pamatojoties uz salīdzināmu māju vērtību jūsu apkārtnē), vērtības sertifikātu vai cita veida nekustamo īpašumu. īpašuma novērtēšana

Ja jūsu mājas vērtība ir samazinājusies tirgus lejupslīdes dēļ, jūsu aizdevējs, iespējams, noraidīs jūsu PMI atcelšanas pieprasījumu, ja vien jūsu mājas vērtība nav balstīta uz jaunu novērtējumu un jūs samaksāsit atlikušo aizdevuma atlikumu līdz 80% LTV no jaunās novērtētās vērtības.

No otras puses, jūsu mājas vērtība var pieaugt ātrāk, nekā gaidīts, tirgus apstākļu vai tāpēc, ka esat to pārveidojis, kas nozīmē, ka jūs varētu agri sasniegt 80% LTV slieksni. Tādā gadījumā jūs varat pirms termiņa pieprasīt PMI atcelšanu, un jūsu aizdevējs pasūtīs novērtējumu, lai apstiprinātu mājas pašreizējo vērtību. (Piezīme: Jūs esat atbildīgs par maksājumiem par īpašuma novērtēšanu, kas var maksāt no USD 300 līdz USD 400. Šī summa var mainīties atkarībā no mājas lieluma un atrašanās vietas.)

Parastie aizdevumi bez PMI

Daži aizdevēji piedāvā savus parastos aizdevumu produktus bez nepieciešamā PMI; tomēr viņi mēdz iekasēt augstākas procentu likmes, lai pasargātu sevi, ja jūs nokavējat savu aizdevumu. Ilgtermiņā tas var būt vairāk vai lētāk nekā PMI samaksa, atkarībā no tā, cik ilgi jūs uzturaties savās mājās vai cik ilgi jums ir tāda pati hipotēka.

Šeit var palīdzēt hipotēkas salīdzināšana. Apskatiet procentu likmes, kas tiek piedāvātas aizdevumiem, kas nav PMI, salīdzinot ar kredītiem, kuriem ir PMI. Aprēķiniet starpību starp abiem, lai redzētu, cik daudz vairāk jūs maksājat par aizdevumu bez PMI. Vai šī summa ir mazāka par PMI maksājumiem, ko veiksit, līdz sasniegsit 80% LTV attiecību atcelšanai? Atcerieties, ka mājas vērtības var pieaugt vai samazināties, kas ietekmē laika periodu, kurā jūs varētu maksāt PMI.

Pirmā maksājuma prasības

20% no mājas pirkuma cenas samazināšanas tiek novērsts PMI, kas ir ideāls veids, kā iet, ja varat to atļauties. Papildus regulāriem ietaupījumiem iemaksas laikā apsveriet iespēju iegādāties lētāku māju.

Konservatīvāks māju medību budžets samazinās to summu, kas nepieciešama, lai veiktu 20% iemaksu.

Tālaika hipotēkas un PMI

Daži aizdevēji iesaka izmantot otro hipotēku, lai izvairītos no PMI. Tas var palīdzēt samazināt sākotnējās hipotēkas izmaksas, nevis maksāt par PMI. Tas darbojas šādi: jūs noņemat pirmo hipotēku par lielāko daļu mājas pirkuma cenas (mīnus pirmā iemaksa). Tad jūs izņemsit otru, daudz mazāku hipotēku par atlikušo mājas pirkuma cenu, atskaitot pirmo hipotēku un pirmā iemaksa. Tā rezultātā jūs izvairīsities no PMI, un maksājumi kopā būs mazāki par pirmās hipotēkas izmaksām ar PMI.

Tomēr otrai hipotēkai parasti ir augstāka procentu likme nekā pirmajai hipotēkai. Vienīgais veids, kā atbrīvoties no otrās hipotēkas, ir pilnībā atmaksāt aizdevumu vai to refinansēt (kopā ar pirmo hipotēku) jaunā atsevišķā hipotēkā, domājams, kad LTV sasniedz 80% (lai izvairītos no PMI). Tomēr šie aizdevumi var būt dārgi, jo īpaši, ja procentu likmes palielinās, sākot no brīža, kad jūs ņemt sākotnējo aizdevumu, un kad jūs abus aizdevumus vēlaties refinansēt vienā hipotēkā. Neaizmirstiet, ka jums būs jāmaksā vēlreiz slēgšanas izmaksas, lai abus aizdevumus refinansētu vienā aizdevumā.

(Papildinformāciju skatiet sadaļā Kā atbrīvoties no privātās hipotēkas apdrošināšanas .)

FHA hipotēkas apdrošināšanas prēmija

Ja jūs nevarat pretendēt uz parasto aizdevuma produktu, jūs varētu apsvērt FHA aizdevumu. Tāpat kā dažiem parastajiem aizdevumu produktiem, arī FHA aizdevumiem ir neliela avansa iespēja - tikai 3, 5% pirmā iemaksa - un atvieglinātas kredīta prasības.

Aizdevēji pieprasa hipotēkas apdrošināšanu visiem FHA aizdevumiem, kas tiek maksāti divās daļās: sākotnējā hipotēkas apdrošināšanas prēmija jeb UFMIP un ikgadējā hipotēkas apdrošināšanas prēmija vai gada MIP. Abas izmaksas ir uzskaitītas jūsu aizdevuma tāmes pirmajā lapā un slēgšanas informācijas atklāšana.

Sākotnējā apdrošināšanas prēmija

Sākotnējā hipotēku apdrošināšanas prēmija (UFMIP) ir 1, 75% no aizdevuma summas. Jūs to varat samaksāt uzreiz, aizverot, vai arī to var ieskaitīt jūsu hipotēkā. Ja izvēlēsities savā hipotēkā iekļaut UFMIP, jūsu ikmēneša maksājumi būs lielāki un kopējās aizdevuma izmaksas palielināsies.

Gada prēmija

Papildus UFMIP jūs maksāsit ikgadējo MIP, kas tiek sadalīts vienādās ikmēneša daļās un ieskaitīts jūsu hipotēkas maksājumos. Atkarībā no aizdevuma termiņa un lieluma, jūs maksāsiet no 0, 45% līdz 1, 05% no aizdevuma summas.

FHA MIP atcelšana

Ja jūs nolaižat 10% vai vairāk, ikgadējo MIP var atcelt pēc pirmajiem 11 aizdevuma gadiem. Tomēr atšķirībā no parastajiem aizdevumiem, FHA aizdevumiem, kuru iemaksa ir mazāka par 10%, ir jāmaksā ikgadējā MIP par aizdevuma termiņu. Ja jūs iekrītat pēdējā nometnē, vienīgais veids, kā novērst MIP maksājumus, ir refinansēt parasto aizdevumu, ja jūsu LTV koeficients ir pietiekami zems, lai kvalificētos parastajai hipotēkai bez PMI.

Grunts līnija

Ja jums nav ietaupīts daudz skaidras naudas iemaksas laikā, PMI maksāšana ir kompromiss, kuru jūs nopelnīsit, lai aizņemtos vairāk naudas. Jūs neesat viens, ja izvēlaties šo ceļu. Mūsdienās vairums mājas pircēju veic iemaksas zem 20%. 2017. gadā vidējā pirmā iemaksa mājā bija 10%, liecina Nacionālās nekustamo īpašumu asociācijas aptauja.

Piesakoties hipotēkai, uzmanīgi izpētiet aizdevuma aprēķinus, lai salīdzinātu, cik maksāsit par aizdevumu ar PMI. Aizdevums, kam, iespējams, nav nepieciešams PMI, bet kuram ir augstāka procentu likme. Ar dažiem izņēmumiem PMI ir grūti izvairīties, ja jums ir nepieciešams aizdevums ar nelielu iemaksu, bet tuneļa galā ir gaisma: jūs nemaksāsit PMI par aizdevuma termiņu. (Papildinformāciju lasiet sadaļā “Kā izvairīties no privātās hipotēkas apdrošināšanas samaksas - PMI”)