Pašu kapitāls un parāda ieguldījumi nekustamā īpašuma piesaistē

Kopš 2012. gada, kad tika pieņemts Likums par mūsu uzņēmējdarbības uzsākšanu, tika sākta kopfinansēšana no nekustamā īpašuma, un ir paredzams, ka tirgus vēl vairāk paplašināsies. 2015. gada oktobrī SEC pieņēma galīgo lēmumu par JOBS likuma III sadaļas noteikumiem, ļaujot neakreditētajiem ieguldītājiem līdztekus akreditētajiem ieguldītājiem piedalīties kopīgi finansētu nekustamo īpašumu darījumos.

Ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, izmantojot kopfinansēšanas platformu, ir noteiktas priekšrocības salīdzinājumā ar REIT vai tiešām īpašuma tiesībām. Viena no šīm priekšrocībām ir spēja izvēlēties starp parāda un kapitāla ieguldījumiem. Pirms ienākt nekustamā īpašuma kopfinansēšanā, ir noderīgi saprast, kā abi atšķiras un kādi ir riski. (Plašāku informāciju par nekustamā īpašuma kopfinansēšanas pamatiem skatiet sadaļā Nekustamais īpašums un kopfinansējums: jauns ceļš investoriem.)

Taustiņu izņemšana

• Nekustamā īpašuma kopfinansēšana ir aizvien populārāka alternatīva REIT un nekustamā īpašuma ETF, lai pievienotu īpašumu savam portfelim.
• Pašu kapitāla ieguldīšana gūst peļņu no īres ienākumiem, ko maksā īrnieki, vai no kapitāla pieauguma, pārdodot īpašumu.
• Ieguldījumi parāda darījumos ar nekustamo īpašumu ietver aizdevumu izsniegšanu vai ieguldījumus hipotēkās (vai ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīros).

Kapitāla investīciju pamati

Lielākā daļa nekustamā īpašuma kopfinansēšanas darījumu ir saistīti ar kapitāla ieguldījumiem. Šajā scenārijā ieguldītājs ir konkrēta īpašuma akcionārs, un viņu līdzdalība ir proporcionāla ieguldītajam apjomam. Ieņēmumi tiek realizēti kā daļa no īpašuma gūtajiem nomas ienākumiem, no kuriem atskaitītas jebkādas maksas par pakalpojumu kopfinansēšanas platformai. Investoriem var arī izmaksāt daļu no vērtības pieauguma vērtības, ja īpašums tiek pārdots.

Plusi:

• Nav atdeves ierobežojuma: Kapitāla ieguldījumi piedāvā plašāku horizontu ienākumu gūšanas potenciāla ziņā. Ir iespējams redzēt gada ienākumus, sākot no 18% līdz 25%. Tā kā tomēr nav maksimālās robežas, no investora viedokļa debesis patiešām ir robeža.
• Nodokļu priekšrocības: Ieguldījumu īpašuma iegūšana var atskaitīt noteiktus ar tā īpašumtiesībām saistītus izdevumus, piemēram, nolietojumu un remonta izmaksas. Ar akciju kopfinansējumu darījumi parasti tiek strukturēti caur LLC, kas nodokļu vajadzībām tiek uzskatīta par caurplūdes vienību. Tas nozīmē, ka investori var gūt labumu no nolietojuma atskaitījuma, bez īpašumtiesībām tieši uz īpašumu.
• Zemākas maksas: Ieguldījumi pamatkapitālā var būt lētāki attiecībā uz maksām. Ieguldītāji, nevis maksājot avansa maksu un ikmēneša maksu par pakalpojumu, var maksāt vienreizēju gada maksu, lai saglabātu savu stāvokli īpašumā. Maksa tiek aprēķināta procentos no kopējās ieguldītās summas un bieži svārstās no 1% līdz 2%.

Mīnusi:

• Lielāks risks: akciju kopfinansēšana var ieguldīt vairāk naudas investoru kabatās, bet tas nozīmē, ka jāuzņemas lielāka azartspēle. Investori ir otrajā vietā pēc tam, kad jāsaņem atmaksa par ieguldījumiem, un, ja īpašums nespēj izpildīt savas veiktspējas cerības, tas var viegli kļūt par zaudējumiem.
• Ilgāks turēšanas periods: kapitāla vērtspapīru ieguldītājiem ir daudz ilgāks laika posms, salīdzinot ar parāda ieguldītājiem. Turēšanas laiki var pagarināties piecu vai pat desmit gadu laikā, kas ir svarīgs apsvērums, ja jūs interesē saglabāt augstu portfeļa likviditāti.

Kā darbojas investīcijas parādos

Ieguldot nekustamā īpašuma parāda instrumentos, ieguldītājs darbojas kā aizdevējs nekustamā īpašuma īpašniekam vai darījuma sponsoram. Aizdevumu nodrošina pats īpašums, un investori saņem fiksētu atdeves likmi, ko nosaka aizdevuma procentu likme un ieguldītā summa. Veicot parādu darījumu, ieguldītājs atrodas kapitāla paketes apakšā, kas nozīmē, ka viņiem ir prioritāte, kad tiek prasīts izmaksāt no īpašuma. (Plašāku informāciju skatiet apmācībā: Kā nopelnīt naudu nekustamajā īpašumā.)

Plusi:

• Īsāks aizturēšanas laiks: parāda ieguldījumi visbiežāk tiek saistīti ar attīstības projektiem. Tā rezultātā tiem parasti ir īsāks turēšanas periods, salīdzinot ar kapitāla ieguldījumiem. Atkarībā no darījuma veida aizturēšanas laiks var ilgt no sešiem līdz 24 mēnešiem. Tas ir pluss ieguldītājiem, kuriem nav ērti piesaistīt aktīvus ilgtermiņā.
• Zemāks risks: darījumu struktūras dēļ; investori uzņemas mazāku risku ar parāda ieguldījumiem. Aizdevumu nodrošina īpašums, kas darbojas kā apdrošināšanas polise pret aizdevuma atmaksu. Gadījumā, ja īpašuma īpašnieks vai sponsors nepilda saistības, ieguldītājiem ir iespēja atgūt zaudētos ieguldījumus, veicot ierobežošanas darbību.
• Pastāvīgi ienākumi: parāda ieguldījumi ir vairāk paredzami, ņemot vērā atdeves izmaksu summu un biežumu. Lai arī katrs darījums ir atšķirīgs, ieguldītājiem nav nekas neparasts, lai nopelnītu ienesīgumu no 8% līdz 12% gadā. Parasti šos ienākumus izmaksā reizi mēnesī vai ceturksnī.
• Ierobežotā ienesīgums: Parādu ieguldījumi ir saistīti ar mazāku risku, bet viens būtisks mīnuss ir fakts, ka atdevi ierobežo aizdevuma procentu likme. Investoriem jābūt skaidrībā par to, vai viņi ir gatavi ziedot potenciālu nopelnīt lielāku peļņu apmaiņā pret drošāku likmi.
• Augstākas maksas: lai gan vairums nekustamā īpašuma kopfinansēšanas platformu no ieguldītājiem neko neprasa, lai izveidotu kontu un izpētītu parāda ieguldījumus, parasti par dalību darījumā tiek iekasēta noteikta veida maksa. Kopējā finansēšanas platforma parasti procentuāli pārsniedz maksimālo daļu, pirms tiek izmaksāti procenti, kas var tikt ņemti vērā jūsu ienākumos. Var būt arī atsevišķa maksa par aizdevuma izsniegšanu, kas tiek pārskaitīta ieguldītājiem. (Lai uzzinātu vairāk par nekustamā īpašuma kopfinansēšanas platformām, lasiet: Top 5 nekustamā īpašuma sabiedriskā finansējuma kompānijas .)

Mīnusi:

• Zemāka iespējamā atdeve: ar zemāku risku nāk zemāka paredzētā atdeve.
• Ietekme uz priekšapmaksas risku: hipotēkas dažkārt savus aizdevumus nomaksā pirms termiņa, pārdodot māju vai veicot refinansēšanu. To darot, var pārtraukt naudas plūsmas, kas saistītas ar jūsu parāda ieguldījumu, un samazināt jūsu kredītportfeļa ilgumu.

Grunts līnija

Crowdfunding ir pievilcīga iespēja investoriem, kuri rentabli vēlas ieguldīt privātā nekustamā īpašuma darījumos. Minimālais ieguldījums daudzās platformās svārstās no USD 5000 līdz USD 10 000, kas ir salīdzinoši maza cena, kas jāmaksā, lai iegūtu piekļuvi šai aktīvu klasei. Gan kapitāla ieguldījumiem, gan parāda ieguldījumiem ir savas labās un sliktās puses, kas prasmīgiem ieguldītājiem ir rūpīgi jāizvērtē. Izpratne par to, ko jūs iegūstat, salīdzinot ar to, ko riskējat, var palīdzēt izlemt, vai viens vai abi ieguldījumu veidi ir piemēroti jūsu portfelim.