Liekums samazina komerciālā nekustamā īpašuma maksas

Komerciālā nekustamā īpašuma ieguldītājiem, kuri atbalsta fiksētas procentu likmes parāda finansēšanu, reizēm nākas samaksāt avansa maksājumus, kad viņi nokārto savu parādu pirms aizdevuma atmaksas termiņa beigām. No dažādajām priekšapmaksas iespējām, kad procentu likmes pieaug, vislielākā elastība un potenciālais finansiālais ieguvums ir zaudējumu atlīdzība.

Kas ir sakāve?

Liekums, kā norāda nosaukums, ir metode, kas samazina nepieciešamās maksas, ja aizņēmējs nolemj priekšapmaksu fiksētas likmes komerciālā nekustamā īpašuma aizdevumam. Tā vietā, lai maksātu skaidru naudu aizdevējam, atmaksas iespēja ļauj aizņēmējam apmainīt citu naudu plūstošu aktīvu pret sākotnējo aizdevuma nodrošinājumu.

Jaunais nodrošinājums (parasti valsts kases vērtspapīri) parasti ir daudz mazāk riskants nekā sākotnējie komerciālā nekustamā īpašuma aktīvi. Šajā scenārijā aizdevējam ir daudz labāk, jo tas saņem tādu pašu naudas plūsmu un pretī saņem daudz labākus, riska svērtus ieguldījumus. Lai arī aizdevējam ir acīmredzams ieguvums no zaudējumu novēršanas, ievērojamu labumu var gūt arī aizņēmēji. Ja aizdevumu procentu likmes paaugstinās par procentu likmēm, kas augstākas nekā hipotēkām, kredītņēmēji var radīt vērtību un iemaksāt naudu savās kabatās, veicot priekšapmaksu. Tā kā zaudēšana ir iespēja, kas tiek piedāvāta sarunās par komerciālā nekustamā īpašuma aizdevumu, kredītņēmējiem tas jāapsver, lai saglabātu iespēju radīt vērtību ar savu finansējumu.

Cīņas iemesls

Mainīgas procentu likmes komerciālā nekustamā īpašuma aizdevumi ir piemērota metode īstermiņa vajadzību finansēšanai, piemēram, celtniecības vai tiltu finansēšanai, ko nekustamā īpašuma īpašniekiem aizdod kapitālā nomas posmā; tas tiek atmaksāts, kad īpašums galu galā rada naudas plūsmu.

Lai arī procentu likmju risks ir augsts un finansiālajam negatīvajam stāvoklim nav ierobežojumu, daži aizņēmēji uzņemsies ilgtermiņa finansējumu ar mainīgu procentu likmi. Tas bieži notiek, ja ir liela varbūtība, ka īpašums ar naudas plūsmu tiks pārdots pirms aizdevuma termiņa beigām.

Aizņēmēji izmanto mainīgas likmes finansējumu daudzu iemeslu dēļ. Viens nozīmīgs iemesls ir apiet priekšapmaksas sodus, ko aizdevēji pieprasa, veicot priekšapmaksu par fiksētas procentu likmes parādiem. Finansējot mainīgas procentu likmes, aizdevēji neuzņemas reinvestēšanas risku, jo aizdevuma likmes mainās tirgū. Pēc atmaksas līdzekļus var atkal aizdot, izmantojot tādas pašas tirgus likmes.

Riski aizdevējiem

Fiksētas likmes finansējumam ir potenciāls radīt finansiālus zaudējumus vai samazināt aizdevēja ienesīgumu, kad kapitāls tiek atmaksāts un pēc tam aizdots par zemākām tirgus likmēm. Sakarā ar potenciālo reinvestēšanas risku, aizdevēji parasti pieprasa sava veida priekšapmaksas sodu no tiem, kas aizņemas ar fiksētu procentu likmi. Sākotnēji aizdevēji pieprasīja “ienesīguma uzturēšanu”, kas noteica, ka aizņēmēji maksā procentu likmju starpību (starp aizdevuma likmi un dominējošo tirgus likmi) par priekšapmaksas kapitālu par periodu, kas atlicis līdz aizdevuma termiņa beigām. Tā kā ar jaunu hipotēku aktīvu radīšanu ir saistītas iespējas un finansiālas izmaksas, zaudējumu atlīdzība tika izstrādāta kā veids, kā novērst reinvestēšanas risku un nepieciešamību atkārtoti aizdot priekšapmaksas kapitālu.

Bojājumi ļauj aizņēmējiem aizstāt aizdevumu nodrošinājumu ar aktīviem, kas nodrošina tādas pašas naudas plūsmas kā sākotnējais aizdevums. Šī aktīvu apmaiņa ļauj aizdevējiem turpināt saņemt paredzamo ienesīgumu visā aizdevuma termiņā, neradot jaunas aizdošanas iespējas priekšapmaksas kapitāla aizstāšanai. Kā jau minēts iepriekš, mazāk riskanta aktīva (ASV kases komerciālā nekustamā īpašuma vietā) apmaiņa samazina kopējo aizdevēja ieguldījumu risku. Tas ir vēl lielāks ieguvums iestādēm, kuras pārvērš vērtspapīros šīs hipotēkas. Palielinot varbūtību, ka investori saņems visus līgumos paredzētos procentu un pamatsummas maksājumus, sabojāšana ievērojami palielina ar hipotēku nodrošināto vērtspapīru vērtību, kā arī aizdevēju peļņu.

Ieguvumi un jautājumi kredītņēmējiem

Atšķirībā no ienesīguma uzturēšanas, kredītu zaudēšanas iespējas aizņēmējiem rada augšupvērstu potenciālu, kad tirgus likmes paaugstinās virs līgumā noteiktā aizdevuma likmes. Ienesīguma uzturēšanu sauc par sodu, jo aizņēmējiem tiek piemērota noteikta veida maksājums neatkarīgi no tā, kurā virzienā mainās tirgus likmes. Parasti to strukturē kā lielāko no ienesīguma uzturēšanas aprēķiniem vai procentus no priekšapmaksas summas. Tā kā zaudējumu novēršanai ir jāiegādājas valsts obligācijas, likmju maiņa tieši ietekmē šo aktīvu izmaksas un nosaka, vai zaudējumu atlīdzināšana būs izmaksas vai negaidīta priekšapmaksa.

Vairumā gadījumu zaudējumu novēršana ir saistīta ar tādu valsts obligāciju iegādi, kuru termiņš ir vienāds ar atlikušo aizdevuma termiņu, ar kupona likmēm, kas nodrošina nepieciešamos ienākumus, lai kompensētu līgumā noteiktos periodiskos procentus un pamatsummas maksājumus. Pēc tam šīs obligācijas tiek piesaistītas līgumsaistībām, kas periodiskām naudas plūsmām tiek nodotas aizdevējam, līdz obligāciju termiņš beidzas. Atkarībā no starpības starp obligāciju likmēm, kas vajadzīgas aizdevumu dzēšanai, un tirgus likmēm, Valsts kases obligācijas tirgos ar atlaidi vai prēmiju.

Palielinoties likmēm, valsts obligācijas (vai jebkurš fiksēta ienākuma ieguldījums) zaudē vērtību un kļūst lētākas. Kad tas notiek, kredītņēmēji var iegādāties nepieciešamās obligācijas par mazāk, nekā nepieciešams aizdevuma priekšapmaksai, kā rezultātā kabatā tiek ievietota papildu nauda. Apgrieztā situācijā, kad likmes samazinās, fiksēta ienākuma ieguldījumi kļūst dārgāki. Tas prasa, lai aizņēmējs samaksātu summu, kas pārsniedz aizdevuma atlikumu priekšapmaksas brīdī. Negatīvā puse ir tāda, ka ienesīguma uzturēšanas aprēķins ļaus iegūt tieši tādu pašu papildu kapitāla summu, kas nepieciešama aizdevuma dzēšanai. Tas neņem vērā darījuma izmaksas, kas varētu rasties, iegādājoties obligācijas, kas vajadzīgas aizdevuma dzēšanai. Šīs izmaksas mainās atkarībā no piedāvājuma-pieprasījuma starpības vai obligāciju piedāvājuma un pieprasījuma spēkiem. Runājot par otrādi, zaudējumu atlīdzināšana ir izdevīga, savukārt par ražas uzturēšanu joprojām būs jāmaksā zināms sods.

Likvidācijas iespēja nodrošina fiksētas procentu likmes aizņēmējiem priekšrocības salīdzinājumā ar tiem, kas izvēlas ienākumu saglabāšanu vai ilgtermiņa mainīgas procentu likmes finansējumu. Tas ir labs taktiskais lēmums aizņēmējiem, kuriem šķiet, ka viņiem ir prasme paredzēt procentu likmju izmaiņas. Tā ir laba izvēle arī tiem nekustamā īpašuma investoriem, kuri zina, ka viņiem īstermiņā būs jāpārdod savi īpašumi, taču uztraucas par iespējamo parāda apkalpošanas pieaugumu, ja viņi izvēlas izmantot mainīgas procentu likmes parādu.

Aizņēmēji, kas izmanto portfeļa līmeņa parādu (vienu aizdevumu, ko nodrošina vairāki komerciāli īpašumi), atklāj, ka aizdevēji dažkārt pieprasa kredītņēmējiem atmaksāt lielāku procentuālo daļu no aizdevuma nekā aktīva vērtības ieguldījumu portfelī. Šī situācija rodas, kad aizdevējs uzskata, ka aizņēmējs pārdod aktīvu, kas ir mazāk riskants nekā portfelī atlikušie aktīvi. Tā kā portfelis kļūst riskantāks, jo mazāks ir tā turējumā esošais mazāk riskants aktīvs, aizdevēji prasīs priekšapmaksas summu, kas viņiem kompensēs lielāku risku, efektīvi uzņemoties atlikušo portfeli un samazinot ieguldītāja piesaistīto peļņu.

Tā kā sagrāves rezultātā tiek apmainīts mazāk riskants aktīvs nekā ķīla, aizņēmēji var saglabāt tādu pašu parāda procentuālo daļu portfelī pēc aktīva pārdošanas. Ar aizdevēja piekrišanu var būt iespējams palielināt parāda procentuālo daļu no atlikušajiem aktīviem, kad tiek izpildīta sagrāve.

Vēl viens ieguvums aizņēmējiem ir tas, ka aizdevēji parasti neprasa nekāda veida maksājumus - vai nu avansa maksājumos, vai palielinot aizdevuma likmes, lai saņemtu samaksas iespēju. Ja likmes paaugstinās, aizņēmējam ir vērtības radīšanas potenciāls; tāpēc ir iedomājams, ka aizdevēji varētu lūgt kompensāciju par iespējas līguma pārdošanu.

Grunts līnija

Aizņēmējiem jāzina par priekšapmaksas iespējām, lai viņi pieņemtu pareizus aktīvu pārvaldības lēmumus. Piemēram, periodos ar ievērojamu procentu likmju paaugstināšanos var būt vēlams pārdot mazāk optimālu komerciālo aktīvu vērtības dēļ, kas radusies, zaudējot aizdevumu. Negatīvajā pusē var būt jēga turēties pie aktīva, pat pēc vērtības optimizācijas. Laiks, kas atlicis aizdevumam, veicot priekšapmaksu, tieši ietekmē priekšapmaksas izmaksas. Tā kā lietas ir vienādas, priekšapmaksas sodi laika gaitā izkliedējas.

Pārrunājot komerciālā nekustamā īpašuma aizdevuma nosacījumus, aizņēmējiem vajadzētu lūgt iespēju nomierināt savus fiksētās likmes aizdevumus pat tad, ja viņiem nav nodoma priekšapmaksu veikt pirms termiņa. Atsevišķa priekšrocība, ko trūkumu novēršana nodrošina salīdzinājumā ar citām priekšapmaksas iespējām, ir ievērojama, pateicoties tās spējai radīt ienākumus radošu notikumu, kad paaugstinās tirgus procentu likmes. Ir iedomājams, ka procentu likmju paaugstināšanās periodos nekustamā īpašuma īpašnieki, kuri dod priekšroku fiksētas likmes finansējumam, varētu gūt no kapitāla pieaugumu par parādsaistībām, kas var vairāk nekā kompensēt nekustamā īpašuma vērtības samazināšanos. Investoriem, kuri izmanto finanšu sviras, lai iegādātos fiksējamu un pēc tam pārdodamu nekustamo īpašumu, jāapsver fiksētas likmes finansēšana ar zaudējumu samazināšanas iespēju kā pievilcīga alternatīva īstermiņa mainīgas likmes finansējumam.