Vai jums vajadzētu refinansēt savu hipotēku, kad paaugstinās procentu likmes?
Nav slikta ideja apsvērt hipotēkas atkārtotu finansēšanu, kad procentu likmes ir zemas. Un vēsturiski tie joprojām ir. Tomēr procentu likmes ir sākušas celties, un tiek prognozēts, ka tā turpināsies. Kā tam vajadzētu ietekmēt jūsu lēmumu par refinansēšanu?
Tas, protams, ir atkarīgs no procentu likmes, kuru jūs šobrīd maksājat par savu hipotēku. Vecākam hipotēkai joprojām varētu būt augstāka procentu likme nekā tām, kas tiek piedāvātas šobrīd. Un pat samērā zemu procentu apstākļos hipotēkas refinansēšanai ir plusi un mīnusi. Jūsu uzlabotais kredītreitings, piemēram, vai lēmums mainīt hipotēkas ilgumu, varētu dot arī refinansēšanas nosacījumus, kas ilgtermiņā varētu ietaupīt naudu. Bet varbūt jūs neplānojat palikt ilgtermiņā. Ir arī dažas īpašas refinansēšanas programmas, kas var būt īpaši izdevīgas tiem, kas kvalificējas. Tālāk ir aprakstīts, kā strādāt ar lēmumu pieņemšanas procesu.
Taustiņu izņemšana
- Jūsu individuālajai situācijai vajadzētu noteikt, vai refinansējat savu hipotēku, ne tikai to, vai procentu likmes paaugstinās vai pazeminās.
- Refinansēšanas priekšrocības ietver labāku procentu likmju iegūšanu, tīrās vērtības palielināšanu un īstermiņa naudas plūsmas palielināšanu.
- Trūkumi ir pārāk liela samaksa par slēgšanas izmaksām, likvidācija ar augstāku procentu likmi, jo nevēlaties maksāt slēgšanas izmaksas, kapitāla zaudēšana naudas līdzekļu refinansēšanas gadījumā un tīrās vērtības samazināšana.
- Īpašās programmas no Fannie Mae, Freddie Mac, FHA un VA var palīdzēt noteiktiem māju īpašniekiem nodrošināt pieejamākas hipotēkas.
Vai jums tas būtu jāņem vērā?
Agrāk zemās procentu likmes ir radījušas refinansēšanas neprātu tirgū. Bet jebkurā ekonomikā vienīgais veids, kā uzzināt, vai refinansēšana jums ir jēga, ir izskatīt jūsu unikālās situācijas detaļas.
Cik zemākas ir likmes nekā tā, kas jums šobrīd ir?
Tā vietā, lai klausītos "noteikumus" par procentu likmju izmaiņām procentos, kas jums jāmeklē pirms refinansēšanas, apskatiet, cik daudz naudas jūs ietaupīsit. 1% likmes samazinājums ir daudz jēgpilnāks, ja jums ir USD 500 000 hipotēka nekā tad, ja jums ir USD 100 000.
Cik ilgi jūs plānojat saglabāt hipotēku?
Tāpat kā tad, kad iegādājāties savu māju, par refinansēšanu būs jāmaksā slēgšanas izmaksas. Ja plānojat pārdot savu māju pēc dažiem gadiem, refinansējot jūs tikpat kā nenotiksit (vai patiesībā iznāksit). Kā tas nākas? Ja mēneša ietaupījumi uz atlikušo hipotēkas daļu nepārsniedz slēgšanas izmaksas, kas saistītas ar refinansēšanu, jūs zaudēsit. Ja aizvēršanas izmaksas ieskatāt hipotēkā, nevis maksājat tām avansā, jūs maksājat procentus par tām, tāpēc šie izdevumi būs jāiekļauj līdzsvara aprēķinā.
Vai varat refinansēt īsākā termiņā?
Ja jums ir atlikuši 20 gadi hipotēkai un jūs refinansējat jaunu 30 gadu hipotēku, ilgtermiņā jūs, iespējams, netaupīsit naudu, pat ar zemāku likmi. Tomēr, ja jūs varat atļauties šo 20 gadu hipotēku refinansēt par 15 gadu hipotēku, zemākas procentu likmes un īsāka termiņa apvienojums ievērojami samazinās kopējo procentu summu, ko maksāsit, pirms jums pieder māja bez maksas un skaidrs.
Pros
Iegūstiet labāku aizdevumu
Palieliniet savu ilgtermiņa tīro vērtību
Palieliniet īstermiņa naudas plūsmu
Mīnusi
Pārmaksājot slēgšanas izmaksas
Pārmaksājot procentus, jo nevēlaties slēgšanas izmaksas
Zaudēt kapitālu
Negatīvi ietekmējot jūsu ilgtermiņa tīro vērtību
Kas jums jāgūst
Pareizi paveikts, refinansēšanai var būt gan tūlītējs, gan ilgstošs ieguvums. Jūs, iespējams, varēsit:
Iegūstiet labāku aizdevumu
Iespējams, ka tagad jums ir labāks finansiālais stāvoklis nekā tad, kad esat noņēmis esošo hipotēku. Refinansēšana var sniegt iespēju iegūt labāku procentu likmi vai vienkārši padarīt labu hipotēku vēl labāku. Jebkurā gadījumā jūs palielināsit savu īstermiņa un ilgtermiņa finansiālo drošību un palielināsit izredzes, ka grūtie laiki neradīs risku pazaudēt savu māju.
Palieliniet savu ilgtermiņa tīro vērtību
Ietaupot ietaupījumus no hipotēkas refinansēšanas, jūs mazāk tērēsit procentiem. Tā ir nauda, kuru varat nodot pensijai vai izmantot cita ilgtermiņa finanšu mērķa sasniegšanai.
Palieliniet īstermiņa naudas plūsmu
Ja refinansēšanas dēļ samazināsies ikmēneša maksājums, jums būs vairāk naudas, ar kuru strādāt, izmantojot mēnesi. Tas var samazināt ikdienas finansiālo spiedienu uz jūsu mājsaimniecību un radīt iespējas investēt citur.
Refinansēšanas briesmas
Hipotēkas refinansēšana ievieš jaunus elementus jūsu finansiālajā situācijā. Joprojām pastāv riski, kas saistīti ar jūsu sākotnējo hipotēku, un parādās daži jauni.
Pārmaksājot slēgšanas izmaksas
Negodīgi aizdevēji var segt vairākas nevajadzīgas un / vai palielinātas maksas par jūsu hipotēkas izmaksām. Turklāt viņi, iespējams, neatklās dažas no šīm izmaksām jau iepriekš, cerot, ka jutīsities pārāk ieguldīti šajā procesā, lai atgrieztos.
Pārmaksājot procentus, jo nevēlaties slēgšanas izmaksas
Parasti refinansēšanai nav nepieciešama skaidras naudas aizvēršana. Viens no veidiem, kā aizdevēji to kompensē, ir sniegt jums augstāku procentu likmi. Teiksim, ka jums ir divas iespējas: 200 000 USD refinansēšana ar nulles slēgšanas izmaksām un 5% fiksētu procentu likmi 30 gadiem vai 200 000 USD refinansēšana ar 6 000 USD slēgšanas izmaksām un 4, 75% fiksēta procentu likme 30 gadiem. Pieņemot, ka aizdevumu saglabāsit visu tā termiņu, A scenārijā jūs kopā samaksāsit 386 511 USD. B scenārijā jūs samaksāsit 381 586 USD. Ja jums nebūs slēgšanas izmaksu, jums izmaksās 4 925 USD. Vai jūs domājat kaut ko citu, ko jūs drīzāk darītu ar gandrīz 5000 USD, nevis atdotu bankai?
Zaudēt kapitālu
Tā hipotēkas daļa, kuru esat nomaksājis, kas ir jūsu pašu kapitāls mājās, ir vienīgā mājas daļa, kas patiešām ir jūsu īpašumā. Ar katru mēneša hipotēkas maksājumu šī summa pieaug pamazām, līdz kādu dienu jums pieder visa māja un jūs varat pieprasīt katru ienākumu santīmu, ja izvēlaties to pārdot. Bet, ja jūs veicat skaidras naudas refinansēšanu - slīdošo izmaksu mainīšana jaunajā aizdevumā vai pagarinot aizdevuma termiņu -, jūs zaudējat daļu no jūsu mājām, kas jums faktiski pieder. Pat ja jūs visu atlikušo dzīvi paliksit vienā mājā, jūs, iespējams, beigsit maksāt hipotēkas maksājumus 50 gadus, ja pieņemat sliktus refinansēšanas lēmumus. Jūs varat šādā veidā tērēt daudz naudas, nemaz nerunājot par to, ka jums nekad nav savas mājas.
Negatīvi ietekmējot jūsu ilgtermiņa tīro vērtību
Refinansēšana var samazināt jūsu ikmēneša maksājumu, taču bieži vien aizdevums kļūs dārgāks, ja hipotēkai pievienosit gadus. Ja jums jāpārfinansē, lai nepazaudētu māju, ilgtermiņā varētu būt vērts samaksāt vairāk. Bet, ja jūsu galvenais mērķis ir ietaupīt naudu, saprotiet, ka mazāks ikmēneša maksājums nebūt nenozīmē ilgtermiņa ietaupījumus.
Refinansēšanas iespējas
Ir pāris īpašas refinansēšanas programmas, kas var būt īpaši izdevīgas kvalificētiem aizņēmējiem.
Augsts LTV refinansēšanas variants (Fannie Mae) un Freddie Mac uzlabotais palīdzības refinansējums.
Šīs jaunās programmas no Fannie Mae un Freddie Mac ir izstrādātas, lai aizstātu Mājas Affordable Refinance Programme (HARP), kuras darbības termiņš beidzās 2018. gada 31. decembrī. HARP tika izveidota, lai palīdzētu māju īpašniekiem, kuri nespēja izmantot citas refinansēšanas iespējas, jo viņu mājas vērtība bija samazinājusies. Tā mērķis bija uzlabot aizdevuma pieejamību ilgtermiņā, lai palīdzētu cilvēkiem nezaudēt savas mājas, lai ierobežotu piekļuvi tirgum. Jaunajām programmām ir piemērotas tikai tādas hipotēkas, kuras pieder Fannie Mae (augsts LTV refinansēšanas variants) vai Freddie Mac (FMERR) un kuras var uzlabot ar refinansēšanu un kuras ir izveidotas 2017. gada 1. oktobrī vai vēlāk. Turklāt kredītņēmējiem ir jābūt aktuāliem maksājumos.
Māju īpašniekiem, kuru mājas ir zemūdens un kuru aizdevumi ir radušies laika posmā no 2009. gada jūnija līdz 2017. gada septembra beigām, nevar pretendēt uz vienu no HARP aizvietošanas programmām no Fannie Mae un Freddie Mac.
FHA Streamline.
FHA Streamline refinansēšana ir paredzēta māju īpašniekiem, kuriem jau ir FHA hipotēka. Tās mērķis ir nodrošināt jaunu FHA hipotēku ar labākiem noteikumiem, kas pazeminās mājas īpašnieka ikmēneša maksājumu. Domājams, ka process būs ātrs un viegls, un tam nav nepieciešama jauna dokumentācija par jūsu finansiālo stāvokli un jauna kvalifikācija ienākumiem. Šim refinansēšanas veidam nav nepieciešama mājas pārbaude, termiņu pārbaude vai kredīta ziņojums. Viens no iespējamiem trūkumiem dažiem māju īpašniekiem ir tas, ka FHA modernizēta refinansēšana nepieļauj naudas izņemšanu.
VA Streamline.
Šī programma, kas pazīstama arī kā procentu likmju samazināšanas refinansēšanas aizdevums (IRRRL), ir līdzīga FHA pilnveidotai refinansēšanai. Jums jau ir jābūt VA aizdevumam, un refinansēšanas rezultātā ir jāsamazina procentu likme, ja vien jūs nefinansējat no regulējamas likmes hipotēkas (ARM) uz fiksētas likmes hipotēku. Aizdevējs var pieprasīt novērtējumu un kredīta ziņojumu, lai gan VA tos neprasa. Ņemiet vērā, ka VA un Patērētāju finanšu aizsardzības birojs nesen izdeva brīdinājuma rīkojumu, ka dienesta biedri un veterāni ir saņēmuši vairākus nelūgtus piedāvājumus ar maldinošu informāciju par šiem aizdevumiem. Pirms rīkoties ar jebkuru VA IRRRL piedāvājumu, sazinieties ar VA.
Gan ar VA racionalizāciju, gan ar FHA racionalizāciju ir iespējams samaksāt dažus, lai slēgšanas izmaksas nebūtu uzreiz. Tomēr šīs izmaksas vai nu tiks ieskaitītas hipotēkā, vai arī jūs maksāsit augstāku procentu likmi apmaiņā pret slēgšanas izmaksu nemaksāšanu. Tātad, kamēr jums nebūs skaidras naudas priekšā, jūs tomēr maksāsit par refinansēšanu ilgtermiņā.
Grunts līnija
Jebkurai labai refinansēšanai vajadzētu dot labumu aizņēmējiem, samazinot ikmēneša maksājumus par mājokli un / vai saīsinot viņu hipotēkas termiņu. Diemžēl, tāpat kā jebkura liela finanšu darījuma gadījumā, ir arī sarežģījumi, kas var atbloķēt neuzmanīgo pircēju un radīt sliktu darījumu. Zināšanas par procesu palīdzēs atrast aizdevēju un refinansēšanas programmu, kas jūsu situācijai piedāvā vislabāko cenu.