Kā nopelnīt naudu ar nekustamā īpašuma iespējām

Daudziem amerikāņiem nekustamais īpašums ģimenes mājas vai īres īpašuma veidā ir viņu lielākais ieguldījums. Šie investori nekustamo īpašumu bieži uzskata par vienu no drošākajiem un uzticamākajiem ienesīgajiem ieguldījumiem noteiktā laika posmā. Tomēr ieguldījumi nekustamajā īpašumā ir saistīti ar augstām ienākšanas izmaksām (parasti tos finansē ar aizdevumu ar procentiem), ar ilgu ieguldījumu periodu un ar lielu nenoteiktību. Tā vietā, lai iegādātos faktisko īpašumu, investori var iegādāties nekustamā īpašuma iespējas, lai ieguldītu nekustamajā īpašumā par zemākām izmaksām un ar mazākiem izdevumiem.

Reālistisks skatījums uz peļņas aprēķināšanu nekustamajā īpašumā

Iesācējs nekustamā īpašuma ieguldītājs var apskatīt divu guļamistabu dzīvokli, redzēt, ka piecu gadu laikā tā vērtība pieauga no USD 100 000 līdz USD 300 000 un secināt trīskāršu ieguldījumu vērtību. Tomēr šajā vienkāršajā analīzē netiek ņemti vērā ikdienas izdevumi, tostarp finanšu maksājumi par īpašuma iegādi, ikmēneša procentu maksājumi, īpašuma nodokļi, komisijas maksa aģentiem pirkšanas vai pārdošanas laikā, ikmēneša asociācijas maksa, uzturēšana un remonts, apdrošināšana un citi piemērojamie nodokļi (piemēram, kapitāla pieaugums nodoklis par iespējamu īpašuma pārdošanu vai novērtējums, kas pārsniedz noteiktu līmeni, kas īpašniekam kvalificē īpašuma nodokli).

Ņemot vērā visus šos faktorus, nekustamā īpašuma atdeves reālā novērtēšana ir ievērojami samazināta. Notikumi investīciju periodā var arī radīt grūtības īpašumu pārdot vēlāk. Piemēram, skaļš jauns šoseja vai nozieguma smaile var devalvēt īpašumu. (Papildinformāciju lasiet sadaļā Svarīgākie faktori ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. )

Pieejamāks veids, kā ieguldīt un gūt labumu no nekustamā īpašuma, ir nekustamā īpašuma iespējas.

Kas ir nekustamā īpašuma iespēja?

Nekustamā īpašuma opcija ir īpaši izstrādāts līgums starp pircēju un pārdevēju. Pārdevējs pircējam piedāvā iespēju iegādāties īpašumu uz noteiktu laiku par fiksētu cenu. Pircējs šajā laikā iegādājas iespēju pirkt vai nepirkt īpašumu. Par tiesībām uz šo opciju pircējs maksā pārdevējam opcijas prēmiju. Ja pircējs nolemj iegādāties īpašumu (citiem vārdiem sakot, izmantojiet nekustamā īpašuma iespēju), pārdevējam īpašums jāpārdod pircējam saskaņā ar iepriekš noslēgtā līguma noteikumiem.

Iespējams, iegādājoties krājumus, jūs esat saskāries ar opciju jēdzienu. Iespējas nodrošina pircējam daudz izvēles. Tās var izmantot savlaicīgi, turēt līdz opcijas termiņa beigām vai pārdot otram pircējam pirms termiņa beigām. Nekustamā īpašuma iespējas parasti izmanto nekustamā īpašuma attīstītāji un ieguldītāji komerciālos vai augstākās klases mājokļos. Nekustamā īpašuma iespējas pircējiem nodrošina lielāku elastību un zemu cenu tirdzniecības un ieguldījumu iespējas, pārdevējiem sniedzot tikai ierobežotas priekšrocības. (Papildinformāciju lasiet sadaļā Kā darbojas nekustamā īpašuma opcijas.)

Nekustamā īpašuma iespēju tirdzniecības piemērs

Šeit ir visaptveroša nekustamā īpašuma iespēju scenārija riska un atlīdzības analīze. Pieņemsim, ka celtniekam ir USD 500 000 un viņš vēlas iegādāties zemi, kuras cena ir USD 2 miljoni. Būvnieks nav pārliecināts par dažām lietām:

1. Vai celtnieks var iegūt 1, 5 miljonus USD, izmantojot banku aizdevumus vai citus avotus?
2. Vai celtnieks var iegūt nepieciešamās atļaujas dzīvojamās vai komerciālās apbūves vai tālāku īpašuma dalīšanu veikšanai?
3. Vai celtnieks var nopelnīt naudu un saņemt atļaujas, pirms cits celtnieks pērk zemi?

Šajā situācijā ir piemērots nekustamā īpašuma variants. Par noteiktām neatmaksājamām izmaksām (sauktām par nekustamā īpašuma opcijas prēmiju), piemēram, USD 25 000, celtnieks var noslēgt nekustamā īpašuma līguma līgumu ar pārdevēju. Nekustamā īpašuma opcija ļauj celtniekam sešu mēnešu laikā fiksēt īpašuma pārdošanas cenu USD 2 miljonu vērtībā.

Nekustamā īpašuma izvēles līgumā būs ietverti šādi nosacījumi:

• Informācija par īpašumu (atrašanās vieta, lielums un cita specifika)
• Līguma darbības laiks (seši mēneši no tirdzniecības dienas)
• Opcijas prēmija vai atlīdzības summa (USD 25 000 neatmaksājams, pircējs samaksā pārdevējam darījuma veikšanas dienā)
• Vienotā pirkuma cena, ja opcija tiek izmantota līguma laikā (USD 2 miljoni)

Sešu mēnešu līguma darbības laikā ir četri iespējamie scenāriji.

1. scenārijs: būvniekam tiek apstiprināts bankas aizdevums 1, 5 miljonu ASV dolāru apmērā. Viņš arī apliecina, ka var iegūt nepieciešamās atļaujas attīstībai. Viņš izmanto savu iespēju nekustamajam īpašumam iegādāties īpašumu par iepriekš noteikto cenu - 2 miljonus USD. Pārdevējs saņem 2 miljonus USD, kā arī patur papildu USD 25 000 opcijas prēmiju.

2. scenārijs: Pēc diviem mēnešiem celtnieks atklāj, ka nevarēs saņemt attīstības atļauju. Nākamajos četros mēnešos celtniekam izdodas atrast citu partiju, kas vēlas iegādāties īpašumu par 2 miljoniem dolāru. Celtnieks pārdod nekustamajam īpašumam jauno partiju par jaunu cenu - 30 000 USD. Jaunā partija aizvieto celtnieku sākotnējā izvēles līgumā. Jaunā partija izmanto iespēju un iegādājas īpašumu par USD 2 miljoniem. Pārdevējs saņem 2 miljonus dolāru no jaunās partijas, kā arī patur 25 000 dolāru prēmiju no celtnieka. Būvētājs pārdeva opciju par USD 30 000, tāpēc viņš nopelna USD 5000 un nav apbēdināts ar īpašumu, kuru nevar izmantot.

3. scenārijs: būvnieks ir vienkārši pircējs, kurš vēlas izvēlēties iespēju gūt labumu no īpašuma vērtības pieauguma. Ja pieprasītā cena 2 miljonu ASV dolāru apjomā palielinās līdz 2, 2 miljoniem dolāru piecu mēnešu laikā, celtnieks gūs labumu, izmantojot iespēju iegādāties īpašumu un īpašumu pārdot ar peļņu. Darījuma beigās īpašuma īpašnieks iegūst 2 miljonus dolāru plus 25 000 dolāru opcijas prēmiju, celtnieks nopelna 175 000 dolāru peļņu, un jauno opciju pircējs iegādājas vēlamo īpašumu pēc pašreizējām tirgus likmēm.

4. scenārijs : celtnieks nespēj iegūt aizdevumu vai atļaujas. Viņš arī nevar atrast jaunu pircēju pēc savas izvēles. Būvētājs ļauj opcijai beigties un zaudē opcijas prēmiju. Tomēr pircējs spēja izvairīties no potenciāli sliktajiem 2 miljonu USD ieguldījumiem, samaksājot prēmiju 25 000 USD (1, 25% no faktiskās darījuma vērtības). Pārdevējs gūst labumu no USD 25 000 un turpina meklēt pircēju.

Visos gadījumos, kad ir noslēgts nekustamā īpašuma iespēju līgums, pārdevējam vairs nav izvēles, vai pārdot īpašumu vai par kādu cenu. Pārdevējam sešu mēnešu laikā jāgaida pircēja lēmums. Tāpēc pārdevējs saņem un saglabā opcijas prēmiju neatkarīgi no tā, ko galu galā nolemj pircējs.

Grunts līnija

Nekustamā īpašuma iespējas piedāvā zemāku cenu metodi tirdzniecībai, ieguldījumiem un peļņai no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. Tomēr faktiski tie ir ārpusbiržas līgumi, kas noslēgti starp divām atsevišķām pusēm un kuriem nav ārējas regulatīvas uzraudzības. Iesaistītajām pusēm jāpārliecinās, ka izvēles līgums ir taisnīgs. Opcijas pārdevēja saistību nepildīšana ir viens no galvenajiem izaicinājumiem nekustamā īpašuma iespēju līgumos. Šādos gadījumos pircēja vienīgais līdzeklis ir tiesas process. Vēl viena problēma ir publiski pieejamās informācijas un iepriekšējo ierakstu trūkums par nekustamā īpašuma izvēles dalībniekiem. Nekustamā īpašuma izvēles investoriem būtu jāapsver arī papildu izdevumi, piemēram, maksa par juridiskajiem pakalpojumiem, piemēram, līguma sastādīšana un reģistrēšana.

(Sīkāku informāciju lasiet sadaļā Ieguldiet nekustamajā īpašumā ar USD 1000 vai mazāk .)