Kā procentu likmes darbojas hipotēkā

Mājas pirkšana ar hipotēku, iespējams, ir lielākais finanšu darījums, kuru jūs veiksit. Parasti banka vai hipotēku aizdevējs finansēs 80% no mājas cenas, un jūs piekrītat to atmaksāt ar procentiem noteiktā laika posmā. Salīdzinot aizdevējus, hipotēku likmes un iespējas, ir noderīgi saprast, kā procenti tiek uzkrāti katru mēnesi un vai tie tiek maksāti.

Taustiņu izņemšana

• Hipotēkas ir visizplatītākais mājsaimniecību personīgais aizdevums.
• Šiem aizdevumiem ir fiksētas vai mainīgas / regulējamas procentu likmes.
• Lielākā daļa hipotēku ir pilnībā amortizēti aizdevumi, kas nozīmē, ka katrs ikmēneša maksājums būs vienāds, un laika gaitā mainīsies procentu un pamatsummas attiecība.

Hipotēkas maksājuma aprēķins

Vienkārši sakot, katru mēnesi jūs atmaksāt daļu no pamatsummas (summu, kuru esat aizņēmies) plus procentus, kas uzkrāti par mēnesi. Jūsu aizdevējs izmantos amortizācijas formulu, lai izveidotu maksājumu grafiku, kas sadalītu katru maksājumu par pamatsummas un procentu nomaksu. Jūsu aizdevuma ilgums vai mūžs nosaka arī to, cik daudz jūs maksāsit katru mēnesi. Pilnībā amortizēts maksājums attiecas uz periodisku aizdevuma maksājumu, kurā gadījumā, ja aizņēmējs veic maksājumus saskaņā ar aizdevuma amortizācijas grafiku, aizdevums tiek pilnībā samaksāts līdz noteiktā termiņa beigām. Ja aizdevums ir fiksētas procentu likmes aizdevums, katrs pilnībā amortizējošais maksājums ir vienāda dolāru summa. Ja aizdevums ir mainīgas procentu likmes aizdevums, pilnībā amortizētais maksājums mainās, mainoties aizdevuma procentu likmei.

Maksājumu pagarināšana vairāku gadu laikā (līdz 30) parasti novedīs pie zemākiem ikmēneša maksājumiem. Jo ilgāk maksāsit hipotēku, jo lielākas būs kopējās mājokļa iegādes izmaksas, jo jūs maksāsit procentus ilgāku laiku.

Fiksēta likme salīdzinājumā ar regulējamu likmi

Bankas un aizdevēji galvenokārt piedāvā divu veidu aizdevumus:

• Fiksētā likme: procentu likme nemainās.
• Pielāgojama likme: procentu likme mainīsies noteiktos apstākļos (ko sauc arī par mainīgas procentu likmes vai hibrīda aizdevumu).

Lūk, kā šie darbojas mājas hipotēkā.

Fiksētas likmes hipotēka

Ikmēneša maksājums paliek nemainīgs šī aizdevuma termiņa laikā. Procentu likme ir fiksēta un nemainās. Aizdevumu atmaksas laiks ir 30 gadi; Parasti ir pieejami arī īsāki garumi - 10, 15 vai 20 gadi. Īsākiem aizdevumiem būs lielāki ikmēneša maksājumi, kurus kompensē zemākas procentu likmes un zemākas kopējās izmaksas.

Piemērs - 200 000 USD fiksētas likmes hipotēkai uz 30 gadiem (360 ikmēneša maksājumi) ar gada procentu likmi 4, 5%, ikmēneša maksājums būs aptuveni 1 013 USD. (Nodokļi, apdrošināšana un darījuma konts ir papildu un nav iekļauti šajā attēlā.) Gada procentu likme tiek sadalīta mēneša likmē šādi: Gada likme, teiksim, 4, 5%, dalīta ar 12, ir vienāda ar mēneša procentu likmi 0, 375%. . Katru mēnesi jūs maksājat 0, 375% procentus par summu, kas jums faktiski ir parādā mājai.

Jūsu pirmais maksājums USD 1 013 (1 no 360) tiek piemērots USD 750 procentiem un 263 USD pamatsummai. Otrais ikmēneša maksājums, jo pamatsumma ir nedaudz mazāka, uzkrās nedaudz mazāk procentus un nedaudz vairāk no pamatsummas tiks samaksāts. Ar samaksu 359 lielākajai daļai ikmēneša maksājuma tiks piemērota pamatsumma.

Regulējamas likmes hipotēka (ARM)

Tā kā procentu likme nav fiksēta, ikmēneša maksājums par šāda veida aizdevumu visā aizdevuma laikā mainīsies. Lielākajai daļai ARM ir noteikts ierobežojums vai robeža, cik lielā mērā procentu likme var svārstīties, kā arī cik bieži to var mainīt. Kad likme palielinās vai pazeminās, aizdevējs pārrēķina jūsu ikmēneša maksājumu, lai jūs veiktu vienādus maksājumus līdz nākamajai likmes korekcijai.

Pieaugot procentu likmēm, palielinās arī jūsu ikmēneša maksājums, katru procentu maksājot procentiem un pamatsummai tādā pašā veidā kā fiksētas likmes hipotēku noteiktā gadu laikā. Aizdevēji bieži piedāvā zemākas procentu likmes dažos pirmajos ARM gados, bet pēc tam likmes bieži mainās - tik bieži kā reizi gadā. Sākotnējā ARM procentu likme ir ievērojami zemāka nekā fiksētas likmes hipotēka.

• ARM var būt pievilcīgi, ja jūs plānojat palikt savās mājās tikai dažus gadus.
• Apsveriet, cik bieži procentu likme mainīsies. Piemēram, piecu līdz viena gada ARM ir fiksēta likme uz pieciem gadiem, tad katru gadu procentu likme tiks koriģēta uz atlikušo aizdevuma periodu.
• ARM norāda, kā tiek noteiktas procentu likmes - tās var piesaistīt dažādiem finanšu indeksiem, piemēram, viena gada ASV parādzīmēm. Jautājiet padomu savam finanšu plānotājam, kā izvēlēties ARM ar visstabilāko procentu likmi.

Piemērs - USD 200 000 pieci pret vienu gadu regulējamas likmes hipotēka uz 30 gadiem (360 ikmēneša maksājumi) sākas ar gada procentu likmi 4% uz pieciem gadiem, un pēc tam likmi katru gadu atļauj mainīt par .25%. Šim ARM ir procentu likme 12%. Maksājuma summa no viena līdz 60 mēnešiem ir USD 955 katra. Maksājums par 61 līdz 72 ir USD 980. Maksājums par 73 līdz 84 ir USD 1005. (Nodokļi, apdrošināšana un darījuma konts ir papildu un nav iekļauti šajos skaitļos.) ARM izmaksas tiešsaistē varat aprēķināt.

Tikai procentu maksājumi

Trešā iespēja, kas parasti paredzēta pārtikušiem māju pircējiem vai pircējiem ar neregulāriem ienākumiem, ir hipotēka, kas interesē tikai procentus. Kā norāda nosaukums, šāda veida aizdevums dod jums iespēju maksāt tikai procentus par pirmajiem dažiem gadiem, un tas ir pievilcīgs pirmo reizi māju īpašniekiem, jo ​​zemie maksājumi viņu zemākajos ienākumu gados ir zemi. Tā var būt arī pareizā izvēle, ja jūs domājat, ka jums piederēs mājas salīdzinoši neilgu laiku un jūs plānojat pārdot, pirms lielāki ikmēneša maksājumi sākas.

Jumbo hipotēka parasti ir par summām, kas pārsniedz atbilstošo aizdevuma limitu, kas pašlaik ir 453 100 USD visās valstīs, izņemot Havaju salas un Aļasku, kur tā ir augstāka. Turklāt dažos federāli noteiktos dārgu mājokļu tirgos, piemēram, Ņujorkā, Losandželosā un visā Sanhosē-Sanfrancisko-Oaklandes apgabalā, atbilstošais aizdevuma limits ir 679 650 USD.

Ir pieejami arī tikai procentu ienākumi, taču parasti ļoti turīgiem. Tie ir veidoti līdzīgi kā ARM, un tikai procentu interešu periods ilgst 10 gadus. Pēc tam likme katru gadu tiek koriģēta, un maksājumi tiek veikti, lai samaksātu pamatsummu. Šajā brīdī maksājumi var ievērojami palielināties.

Darījuma konts un citas nodevas

Jums būs jāpiešķir budžets citiem posteņiem, kas, piemēram, nodokļi, apdrošināšana un darījuma izmaksas, ievērojami palielinās ikmēneša hipotēkas maksājuma summu. Šīs izmaksas nav noteiktas un var svārstīties. Jūsu aizdevējs jūsu hipotēkas līguma ietvaros uzskaitīs papildu izmaksas.

Maksājot papildus katru mēnesi

Teorētiski tas ir viens no veidiem, kā ātrāk iegūt savas mājas, katru mēnesi maksājot nedaudz vairāk par pamatsummas samazināšanu. Finanšu speciālisti iesaka vispirms nomaksāt nenomaksātos parādus, piemēram, no kredītkartēm vai studentu kredītiem, un krājkontiem jābūt labi finansētiem, pirms katru mēnesi maksāt papildus.

Procenti kā nodokļu atskaitīšana

Ja jūs detalizējat atskaitījumus gada nodokļu deklarācijā, Iekšējo ieņēmumu dienests ļauj jums atskaitīt mājas hipotēkas procentu maksājumus. Tomēr attiecībā uz valsts deklarācijām atskaitīšana ir atšķirīga. Sazinieties ar nodokļu speciālistu, lai saņemtu konkrētus padomus par kvalifikācijas noteikumiem, jo ​​īpaši pēc 2017. gada likuma par nodokļu samazināšanu un nodarbinātību. Šis likums divkāršoja standarta atskaitījumu un samazināja atskaitāmo hipotēkas procentu summu (jaunām hipotēkām).

Grunts līnija

Valsts politika dod priekšroku māju pircējiem, izmantojot nodokļu kodeksu (lai arī mazāka nekā iepriekš). Daudzām ģimenēm pareizais mājas pirkums ir labākais veids, kā izveidot aktīvu viņu pensijas ligzdas olai. Turklāt, ja jūs varat atturēties no skaidras naudas refinansēšanas, mājoklis, kuru jūs iegādājaties 30 gadu vecumā ar 30 gadu fiksētu likmi, tiks pilnībā apmaksāts līdz brīdim, kad sasniegsiet parasto pensijas vecumu, dodot jums lētu dzīvesvietu kad jūsu ienākumi samazinās.

Pēc 2008. gada finanšu krahja un tam sekojošā mājokļu burbuļa sabrukuma daudzi (bet ne visi) nekustamā īpašuma tirgi galu galā atveseļojās. Pārdomātā veidā nodibināts īpašums joprojām ir kaut kas tāds, kas jums būtu jāapsver ilgtermiņa finanšu plānošanā. Izpratne par hipotēku un to procentu likmju darbību ir labākais veids, kā nodrošināt, ka jūs veidojat šo aktīvu finansiāli visizdevīgākajā veidā.