Līdzekļi no operācijām (FFO)

Ko nozīmē operāciju fondi?

Līdzekļi no operācijām (FFO) attiecas uz skaitli, ko izmanto nekustamo īpašumu ieguldījumu fondi (REIT), lai definētu naudas plūsmu no to darbībām.

FFO tiek aprēķināts, ienākumiem pieskaitot nolietojumu un amortizāciju un pēc tam atņemot visus pārdošanas ieņēmumus. Dažreiz to kotē, pamatojoties uz akciju. Novērtējot REIT un citus līdzīgus ieguldījumu fondus, FFO uz akciju attiecība būtu jāizmanto peļņas uz akciju (EPS) vietā.

1:10

Līdzekļi no operācijām (FFO)

Izpratne par operāciju līdzekļiem (FFO)

FFO ir REIT radītās naudas mērs; nekustamā īpašuma kompānijas izmanto FFO kā darbības rezultātu etalonu. Sākotnēji Nacionālā nekustamo īpašumu investīciju trestu asociācija (NAREIT) sāka rādīt šo skaitli, kas nav uzskaite par vispārpieņemtiem grāmatvedības principiem.

FFO formula ir šāda:

FFO = neto ienākumi + nolietojums + amortizācija - īpašuma pārdošanas ieņēmumi .

Visas FFO aprēķina sastāvdaļas ir uzskaitītas REIT ienākumu pārskatā. Ja, piemēram, REIT nolietojums būtu 20 000 USD, īpašuma pārdošanas ieņēmumi 40 000 USD un tīrā peļņa 100 000 USD, tā FF būtu 80 000 USD. Visiem REIT ir jāuzrāda FFO aprēķini par publiskajiem finanšu pārskatiem. Parasti viņi pasākumu atklāj kā zemsvītras piezīmi peļņas vai zaudējumu aprēķinā.

FFO nedrīkst jaukt ar REIT naudas plūsmu no operācijām, kas tiek uzrādīta uzņēmuma naudas plūsmas pārskatā, un tā vietā mēra naudas un ekvivalentu neto summu, kas ieplūst firmā no regulārām, pastāvīgām uzņēmējdarbības darbībām. FFO nevajadzētu uzskatīt par naudas plūsmas alternatīvu kā likviditātes rādītāju.

Kāpēc FFO ir labs REIT darbības rādītājs

FFO kompensē izmaksu uzskaites metodes, kas var kļūdaini paziņot REIT patieso sniegumu. Grāmatvedība pēc vispārpieņemtiem grāmatvedības principiem prasa, lai visi REIT laika gaitā amortizētu savus ieguldījuma īpašumus, izmantojot vienu no standarta nolietojuma metodēm. Tomēr daudzu ieguldījumu īpašumu vērtība laika gaitā faktiski palielinās, padarot nolietojumu kļūdainu, aprakstot REIT vērtību. Nolietojums un amortizācija jāpieskaita neto ienākumiem, lai saskaņotu šo jautājumu.

FFO arī atņem ienākumus no īpašuma pārdošanas, jo tiek uzskatīts, ka šie pārdošanas veidi nav periodiski. REIT ir jāizmaksā dividenžu veidā 90% no visiem ar nodokli apliekamajiem ienākumiem. Īpašuma pārdošanas ienākumi nepalielina REIT apliekamo ienākumu, un tāpēc tie nav jāiekļauj vērtības un veiktspējas novērtējumā.

Kā minēts, FFO uz vienu akciju iepriekš minēto iemeslu dēļ dažkārt sniedz kā papildinājumu savam EPS skaitlim. Tāpat daudzi analītiķi un investori REIT cenas un FFO attiecību vērtē kā papildinājumu cenas un peļņas attiecībai.

Pielāgotie līdzekļi no operācijām

Arvien vairāk nekustamo īpašumu analītiķi arī aprēķina REIT koriģētos operāciju līdzekļus (AFFO). Šajā aprēķinā tiek ņemta REIT FFO un no tā tiek atskaitīti visi periodiski izdevumi, kas tiek kapitalizēti un pēc tam amortizēti, kā arī visi īres ienākumi. Šajos periodiskajos kapitālizdevumos var ietilpt tādi uzturēšanas izdevumi kā krāsošanas projekti vai jumta nomaiņa. AFFO ir ieguvusi vilci kā precīzāks REIT ieņēmumu potenciāla aprēķins.

AFFO pasākums tika izstrādāts, lai labāk novērtētu REIT radītās naudas vai dividenžu izmaksas iespējas. Papildus AFFO šo alternatīvo pasākumu dažreiz dēvē arī par izplatīšanai pieejamajiem līdzekļiem vai izplatīšanai pieejamo naudu.

REIT FFO piemērs

Populārais tirdzniecības centrs REIT Simon Property Group 2017. gada ienākumu pārskatā ziņoja par līdzekļiem, kas iegūti no operācijām 4 miljardu ASV dolāru apmērā, kas ir par 6% vairāk nekā 2016. gadā. Firmas tīrie ienākumi tikmēr bija USD 2, 2 miljardi. Lai nonāktu FFO, firma pievienoja nolietojumu un amortizāciju aptuveni 1, 8 miljardu USD apmērā un turpināja koriģēt, ņemot vērā citus mazākus skaitļus - ieskaitot samazinājumu par USD 5, 3 miljoniem vēlamo sadalījumu un dividenžu samaksai, kā arī nekontrolējošo procentuālo daļu no nolietojuma un amortizācijas, kas radās papildu samazinājums par USD 17, 1 miljonu. Saimons papildus ziņoja par atšķaidītu FFO par akciju skaitli 11, 21 USD, salīdzinot ar mazinātu EPS skaitli 6, 24 USD.

Investīciju kontu salīdzināšana Piegādātāja nosaukums Apraksts Reklāmdevēja atklāšana × Piedāvājumi, kas parādās šajā tabulā, ir no partnerībām, no kurām Investtopedia saņem kompensāciju.

Saistītie noteikumi

Kāpēc jums vajadzētu izmantot CAD (un ne FFO), analizējot REITs Izplatīšanai pieejamā nauda (CAD) ir nekustamā īpašuma ieguldījumu trasta (REIT) nauda uz rokas, kas ir pieejama, lai sadalītu kā akcionāru dividendes. Vērtību aprēķina, atrodot līdzekļus operācijām (FFO) un atņemot periodiskos kapitālizdevumus. vairāk Pielāgotie līdzekļi no operācijām (AFFO) Pielāgotie līdzekļi no operācijām ir finanšu darbības rādītājs, ko galvenokārt izmanto, lai analizētu trastu (nekustamā īpašuma) ienākumus. vairāk izplatīšanai pieejamo līdzekļu (FAD) izplatīšanai pieejamie fondi ir iekšējs rādītājs, kas neatbilst vispārpieņemtiem grāmatvedības principiem (GAAP) un kas ir kapitāla apjoms, kas ir pieejams REITS, lai samaksātu ieguldītājiem. vairāk līdzekļu no operācijām uz vienu akciju (FFOPS) Līdzekļi no operācijām uz vienu akciju (FFOPS) atspoguļo ieņēmumu pieaugumu no nekustamā īpašuma ieguldījumu trasta, kas ir līdzīgs peļņai uz akciju valsts uzņēmumos. vairāk Kas ir fondi no darbības (FFO) līdz kopējā parāda attiecībai Līdzekļi no operācijām (FFO) un kopējā parāda attiecība ir piesaistītā kapitāla koeficients, ko kredītreitingu aģentūra vai ieguldītājs izmanto, lai novērtētu uzņēmuma finanšu risku. vairāk Infrastruktūras uzticība Infrastruktūras uzticība ir ienākumu veida veids, lai finansētu, uzbūvētu, pārvaldītu un uzturētu dažādus infrastruktūras projektus noteiktā reģionā. vairāk partneru saišu