Procentu samazināšana par otro hipotēku

Federālā valdība saprot, ka mājas hipotēkas ir lielākais finansiālais slogs, ko daudzi amerikāņi jebkad uzņemsies savas dzīves laikā. Lai nodrošinātu pārtraukumu (un, iespējams, mudinātu cilvēkus piedalīties nekustamā īpašuma tirgū), Iekšējo ieņēmumu dienests (IRS) ļauj nodokļu maksātājiem veikt atskaitījumus par procentiem, kas samaksāti par viņu hipotēkām.

Bet ko darīt, ja saņemat otrās mājas hipotēku? Vai ir svarīgi, kādam nolūkam jūs to izmantojat? Vai jūs varat tikai atskaitīt procentus uz nenoteiktu laiku?

Mēs padziļināti apskatīsim otrās hipotēkas uzņemšanas ietekmi uz nodokļiem, parādīsim, kā aprēķināt atskaitījumus no nodokļiem, kā arī uzsvērsim dažādus ierobežojumus un nepilnības.

Pamati

Pirmkārt, jums ir jāsaprot, kas ir "kvalificēta māja" (tā, uz kuru attiecas hipotēkas procentu atskaitīšana), un kā IRS definē "hipotēkas procentus" un "hipotēkas parādu".

Iesācējiem „kvalificēta māja” attiecas vai nu uz jūsu galveno māju, kurā jūs parasti dzīvojat, vai uz otro māju. Visas mobilās mājas, māju piekabes, dzīvokļi un laivas ir kvalificējamas, ja vien tām ir "gulēšanas, ēdiena gatavošanas un tualetes telpas", kā teikts IRS publikācijā 936.

Ja jums ir trīs vai vairāk īpašumi, jūs varat pretendēt tikai uz diviem no tiem, attiecīgi, uz jūsu primāro un otro māju attiecīgajā gadā. Ja jums gadās pārdot kādu no mājām, par kurām jūs prasījāt attiecīgā gada laikā, tad varat atzīt citu īpašumu par jūsu galveno vai otro māju par attiecīgā gada bilanci.

Ja jūs pieprasāt atskaitījumus par māju, kas dubultojas kā kaut kas cits, piemēram, par īres īpašumu vai biroju, tiek ņemti vērā daži niansēti noteikumi un aprēķini, kas attiecas uz to, cik daudz laika jūs izmantojat telpās. Šeit varat atsaukties uz specifiku, bet vispārīgi runājot, ja jūs īrējat otro māju, jums tajā jādzīvo vismaz 14 dienas vai vairāk nekā 10% no tā laika, ko tā īrē gada laikā (atkarībā no tā, kurš ir ilgāks). lai varētu atskaitīt procentus par to. (Ja jūs tur vispār nedzīvojat, tad jūs esat saimnieks, un tiek izmantots pavisam cits noteikumu kopums: skatiet Nodokļu atskaitījumi īres īpašuma īpašniekiem ).

Hipotēkas procenti attiecas tikai uz procentiem, kas tiek maksāti par aizdevumiem, kuri kā nodrošinājumu izmanto jūsu māju (-as). Tas iekļauj:

• Pirmās hipotēkas un otrās hipotēkas
• Kredītlīnijas
• Mājokļa aizdevumi

IRS ir noteiktas trīs hipotēku parāda kategorijas. Tie atšķiras atkarībā no tā, kad esat noņēmis parādu, un kādiem ieņēmumiem tika izmantoti:

• Neveiksmīgs parāds attiecas uz hipotēkām, kuras jūsu mājās nodrošināja 1987. gada 13. oktobrī vai pirms tā (pēc kura stājās spēkā pašreizējie nodokļu noteikumi).
• Mājas iegādes parāds attiecas uz hipotēkām, kas izņemtas pēc 1987. gada 13. oktobra un kuras tika izmantotas jūsu mājas pirkšanai, celtniecībai vai uzlabošanai (ti, atjaunošanai, remontam utt.).
• Mājas kapitāla parāds vai aizdevums attiecas uz hipotēkām, kas izņemtas pēc 1987. gada 13. oktobra un kuras tika izmantotas citiem mērķiem, kas nav saistīti ar dzīvesvietu, piemēram, lai finansētu koledžas mācības, jaunu automašīnu, atvaļinājumu vai daudz ko citu, kas nav saistīts ar mājas pirkšana, celtniecība vai uzlabošana.

Atskaitījumi

Tas ir atkarīgs no tā, kāda veida parāds jums jau ir - un no tā, cik daudz vairāk vēlaties uzņemties. Ja esat precējušies un kopā iesniedzat dokumentus, jūs varat atskaitīt procentus tikai par USD 1 miljona vai mazāku vērtību no mājas iegādes parāda un no USD 100 000 vai mazāk vērtiem mājas kapitāla parādiem. Ja esat neprecējies vai precējies, un iesniedzat atsevišķi, tad jūsu limiti kļūst attiecīgi par USD 500 000 mājokļa iegādes parādam un USD 50 000 par mājas kapitālu.

Citiem vārdiem sakot, ja jūsu hipotēka vai hipotēkas tiek izmantotas jūsu primārās un / vai otrās mājas pirkšanai, celtniecībai vai uzlabošanai (padarot to par mājas iegādes parādu) un kopā USD 1 miljonu, jūs varat atskaitīt visu, ko esat samaksājis procentos. Piemēram, ja jums ir 4% procentu likme par katru no divām hipotēkām, kas kopā veido USD 1 miljonu, jūs varat atskaitīt visus savus ikgadējos procentu maksājumus 40 000 USD apmērā.

Tomēr, ja jūsu mājas iegādes parāds ir, teiksim, 2 miljoni ASV dolāru, tad jūs varētu atskaitīt tikai pusi no kopējiem procentiem, ko maksājāt par hipotēkām 2 miljonu ASV dolāru vērtībā tajā gadā. Ja tiktu piemērotas tās pašas 4% procentu likmes, jūs varētu atskaitīt tikai 40 000 USD, nevis tos 80 000 USD, kurus jūs, iespējams, maksājāt procentos tajā gadā. (Tas ir jāņem vērā ikvienam, kurš mēģina finansēt septiņu ciparu īpašumu. Skat. Jumbo Vs. Parastās hipotēkas: kā tās atšķiras .)

Lai gan šis ierobežojums neattiecas uz vecu parādu, jūs nevarēsit veikt papildu atskaitījumus par jaunām hipotēkām, ja jūsu vecais parāds jau pārsniedz 1 miljonu ASV dolāru. Ko darīt, ja jums ir tikai 900 000 ASV dolāru liels parāds? Tad jūs varētu atskaitīt procentus tikai par papildu 100 000 ASV dolāru vērtu mājas iegādes parādu.

Vismaz tas ir vispārīgais noteikums. IRS nodrošina darblapu, lai noteiktu faktiskās atskaitāmās mājas hipotēkas procentus.

Papīra darbs

Kamēr jūs esat samaksājis vismaz 600 USD vērtus hipotēkas procentus, dažus mēnešus pirms nodokļu deklarēšanas iesniegšanas jūs saņemsit paziņojumu no sava hipotēkas īpašnieka vai aizdevēja (tā parasti ir 1098 forma). Šajā hipotēku procentu pārskatā kopā ar jūsu ikgadējo maksājumu summu dolāros tiks parādītas arī jūsu samaksātās hipotēkas apdrošināšanas prēmijas un samaksātie atskaitāmie punkti (ja tajā gadā esat iegādājies māju). Kad šis dokuments būs jūsu rīcībā, jūs to izmantosit, lai aizpildītu nodokļu deklarāciju, izmantojot veidlapu 1040, A grafiks (detalizētie atskaitījumi).

Apvienojot māju iegādes parādu un mājas kapitāla parādu, jūs tehniski varat aizņemties 1, 1 miljonu ASV dolāru pret savu māju. Tomēr, ja rodas papildu parāds, kas pārsniedz šo slieksni, jūs, iespējams, varēsit atskaitīt procentus, ja šie ieņēmumi tika izmantoti kvalificētiem izdevumiem, piemēram, ieguldījumiem (par kuriem ziņots arī A sarakstā) vai biznesam (C grafiks vai C-EZ).

Refinansējums, punkti un prēmijas

Ja jūs refinansējat jebkuru hipotēku, ieskaitot otro, tad jauno aizdevumu varat pieprasīt kā mājokļa iegādes parādu līdz iepriekšējā aizdevuma pamatsummai. Viss, kas pārsniedz to, tiks uzskatīts par mājas kapitāla parādu.

Turklāt, ja jūs maksājat punktus par jauno hipotēku, jūs varat tos atskaitīt visā aizdevuma laikā. Pieņemot, ka jūs refinansējat jaunu 30 gadu hipotēku, jūs varat atskaitīt 1/30 tūkstošus no ^tā, ko katru gadu maksājāt punktos. Ja jūs neesat atskaitījis visus punktus līdz brīdim, kad māju pārdodat vai refinansējat (vēlreiz), tad tajā gadā varat atskaitīt visus atlikumus uzreiz. Jūs atskaitīsit atskaitījumu A grafikā, 1040. formā, 12. rindā.

Kamēr jūsu koriģētie bruto ienākumi nepārsniedz USD 109 000 (vai USD 54 500, ja viņi ir precējušies un iesniedzat atsevišķi), jūs varat atskaitīt arī daļu vai visas savas hipotēkas apdrošināšanas prēmijas. Tas ietilpst jūsu kategorijā “mājas iegādes parāds”.

Grunts līnija

Nodokļu noteikumi ir sarežģīti, to nevar noliegt, taču, ja rīkojaties pareizi, noteikumi varētu ietaupīt tūkstošiem dolāru gadā. Pirms izlemjat izņemt otro hipotēku, noteikti konsultējieties ar kvalificētu nodokļu speciālistu.