Kāpēc nekustamais īpašums ir riskants ieguldījums

Aktīvi, piemēram, zelts un nekustamais īpašums, ir pamata ieguldījumi, un mājas pirkšana ir parasts ieguldījums privātpersonām visā pasaulē, jo tas tiek plaši uzskatīts par drošu un ienesīgu ieguldījumu. Tomēr ieguldījumiem nekustamajā īpašumā ir vajadzīgas ilgas saistības un liela iemaksa, un tas ir riskanti pat ilgtermiņā. Turklāt daudzi investori bieži ignorē izmaksas.

Ņemiet vērā dažus svarīgus punktus attiecībā uz slēptajām izmaksām un faktoriem, kas ieguldījumus nekustamajā īpašumā padara par riskantu, dārgu un, iespējams, ne tik rentablu. Investoriem tas viss jāpatur prātā, pirms nolaist savu grūti nopelnīto naudu.

Kopējs priekšstats

Vidējais investors var novērot, ka divu guļamistabu dzīvoklis priekšpilsētā bija pieejams par USD 300 000 pirms pieciem gadiem, un tagad tas tiek pārdots par USD 450 000. Tas ir foršs 50% ienesīgums piecu gadu laikā, daudz labāk nekā akciju, obligāciju vai zelta atgriešanās. Absolūtā peļņas vērtība, šķiet, ir arī augsta - USD 150 000, un finansējuma pieejamība rada ilūziju par naudas līdzekļu piesaistīšanu peļņas gūšanai.

Kādas ir visas šīs acīmredzamās priekšrocības, kādas ir investīciju nekustamajā īpašumā problēmas un slēptās izmaksas?

Īpašuma aizdevumu izmaksu anatomija

Apsveriet gadījumu, kad indivīds pārceļas uz jaunu pilsētu jauna darba meklējumos. Viņš plāno palikt apmēram piecus gadus, taču var pagarināt šo periodu, pamatojoties uz karjeras izaugsmi pie esošā darba devēja vai pie citiem darba devējiem tajā pašā pilsētā. Pieņemot labus ienākumus, viņš apsver iespēju iegādāties māju vai dzīvokli, nevis īrēt.

Paturiet prātā, ka persona var iegādāties biržā tirgota fonda daļu vai daļu tikai par USD 5, bet, lai ieguldītu nekustamajā īpašumā, nepieciešami tūkstošiem dolāru. Lai arī lielāko daļu investīciju nekustamajā īpašumā finansē, izmantojot aizdevumus, mājas vai dzīvokļa iegādei 300 000 USD vērtībā joprojām ir nepieciešama 20% (60 000 USD) iemaksa.

Personas, kuru iemaksas ir mazākas par 20%, var saņemt aizdevumu, bet viņi galu galā maksās augstākas procentu likmes un būs spiesti veikt privāto hipotēku apdrošināšanu, kas palielina izmaksas. Augstākas procentu likmes rada lielākas atmaksas summas, un hipotēkas apdrošināšana parasti maksā no 0, 15% līdz 2, 5% no aizdevuma summas.

Ja pieņem, ka viens iegādājas iepriekš minēto īpašumu 300 000 USD vērtībā, veicot 20% iemaksu un aizņemoties atlikušos 240 000 USD ar 3, 875% procentu likmi 20 gadu ilgtermiņa hipotēkai, ikmēneša maksājumi sasniedz aptuveni 1440 USD.

Aizdevuma noformēšanai ir papildu vienreizējas izmaksas, kas ir aptuveni 4% no aizdevuma summas (9 600 USD). Īpašuma nodošanas nodokļi vai reģistrācijas maksa dažādās valstīs ir atšķirīgi, un, vidēji ņemot 2, 5% no īpašuma vērtības, izmaksas palielinās 6 000 USD.

Ja jūs pieņemat, ka īpašuma vērtība piecos gados palielinās 1, 5 reizes, līdz USD 450 000, tad cena pieaugs par aptuveni 9%, ja salīdzina. Pievienojot gada īpašuma nodokli ar likmi 1, 5% no pašreizējās īpašuma vērtības, piecu gadu laikā kopējais samaksātā nodokļa summa ir aptuveni 30 000 USD.

Ja mūsu investors nopirktu condo, ikmēneša maksa USD 200 apmērā piecu gadu laikā būtu USD 12 000. Tad jums vajadzētu pievienot remonta, mēbeļu un uzturēšanas izmaksas. Pēc konservatīvas aplēses USD 1000 gadā piecu gadu laikā mums ir USD 5000.

Tad pieņemsim, ka īpašnieks atrod piecu gadu laikā pircēju, kurš vēlas iegādāties savu dzīvokli par USD 450 000.

Līdz tam brīdim investors būtu atmaksājis bankai 86 400 USD no aizdevuma. Pieskaitot 60 000 USD iemaksu, aizdevuma noformēšanas izmaksas (9 600 USD), īpašuma nodošanas nodokli (6 000 USD), īpašuma nodokli (30 000 USD), dzīvokļu asociācijas maksu (12 000 USD) un vispārēju uzturēšanu (5000 USD), kopējā summa sasniedz 209 000 USD.

Kāda ir neto peļņa?

Sākotnējā 20 gadu aizdevuma pamatsumma - USD 240 000 - piecu gadu laikā samazināsies līdz aptuveni USD 180 000, jo ieguldītājs turpina veikt USD 1440 ikmēneša maksājumus. Investors atmaksās šo izcilo 180 000 USD no pārdošanas cenas 450 000 USD, kas saņemta no jaunā pircēja. Investors maksā 209 000 ASV dolāru kopējās izmaksās par šo īpašumu, vēl 180 000 ASV dolāru bankā par atlikušo nesamaksāto maksājumu, un tātad viņa saņemtais neto ir 61 000 USD.

Būtībā ieguldītājs piecu gadu laikā iztērēja 209 000 USD un ieguva 61 000 USD tīro peļņu par 29, 2% atdevi. Kaut arī pārdošanas cena šķiet augsta, slēptās izmaksas ir zaudējušas lielu daļu no ieguvuma.

Ņemsim ilgāku laiku. Pieņemsim, ka ieguldītājs turpina uzturēties pilsētā un tur savu dzīvokļa īpašumu visu aizdevuma termiņu uz 20 gadiem. Reizi piecos gados Condo vērtība palielinās 1, 5 reizes. 20 gadu laikā vērtība sasniegs USD 1, 52 miljonus, kas ir vairāk nekā piecas reizes vairāk.

Investors atmaksās USD 345 600. Pievienojot 60 000 USD, kopējās izmaksas sasniedz 405 600 USD.

Izmantojot līdzīgus aprēķinus kā iepriekš, mēs iegūstam kopējo īpašuma nodokli 251 000 USD, uzturēšanas izmaksas (48 000 USD), vispārējo remontu un uzturēšanu (20 000 USD), aizdevuma apstrādes izmaksas (9 600 USD) un īpašuma nodošanas nodokli (6 000 USD). Kopējā summa ir USD 739 600, un tātad tīrā peļņa 20 gadu laikā ir USD 780 400 par 106% atdevi, būtībā divkāršot naudu 20 gadu laikā.

Ilgtermiņā efektīvā atdeve nav tik liela. Kaut arī cena piecas reizes palielinājās, procentu maksājumi, nodokļi un citi izdevumi samazina peļņu.

Investoriem jāņem vērā arī tas, ka laika gaitā naudas reālā vērtība samazinās. Inflācijas dēļ palielinās apkopes un regulārā remonta izmaksas. Ja ņem vērā arī inflāciju, neto peļņa samazināsies vēl vairāk. Ieguldītājiem pārdošanas laikā būtu jāapsver arī apdrošināšana, brokeru komisijas un īpašuma nodošanas nodokļi. To iekļaušana vēl vairāk samazinās neto peļņu.

Ieguldījumos nekustamajā īpašumā ir arī citi saistīti riski. Notikumi investīciju periodā var radīt grūtības īpašumu pārdot vēlāk. Piemēram, skaļš jauns šoseja vai nozieguma smaile var devalvēt īpašumu. Jebkura pārdabiska nelaime, piemēram, viesuļvētra vai zemestrīce, var pilnībā izpostīt īpašumu, savukārt no apdrošināšanas atlīdzībām var atgūt tikai daļu. Pat pēc pārbūves, izmantojot apdrošināšanas naudu, pēc šādiem notikumiem šajā apgabalā kļūst grūti iegūt augstāku cenu.

Alternatīvas īpašuma ieguldījumiem

Tā vietā, lai iegādātos nekustamo īpašumu, ieguldītājiem kā zemu izmaksu alternatīvas būtu jāapsver nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi, nekustamā īpašuma iespējas, uz nekustamo īpašumu balstīti ETF, kopfondi un akcijas.

Kamēr krājumi ir saistīti ar specifiskiem krājumiem, fondi, ETF un REIT nodrošina diversifikāciju. Drosmīgajām sirdīm, kas vēlas uzņemties darījuma partnera risku neregulētā tirgū, nekustamā īpašuma iespējas var piedāvāt lielāku atdevi bez izmaksām vai nodokļiem.

Grunts līnija

Investīcijām uz nekustamo īpašumu ir vajadzīgas smagas finanšu saistības, kas attiecas uz ilgu laika periodu. Šādu ilgtermiņa ieguldījumu vērtības novērtēšana ir sarežģīts uzdevums. Kaut arī daži investori tiek vilināti, apskatot nominālo cenu pieaugumu, ir jāņem vērā visas izmaksas.