9 lietas, kas jāzina par māju īpašnieku asociācijām

Daudzām dzīvojamajām kopienām ir māju īpašnieku asociācijas (HOA) struktūra, kas palīdz uzturēt tīru un saliedētu atmosfēru apkārtnē. Arī iegādājoties dzīvokli, rātsnamu vai vienģimenes māju “plānotās attīstības ietvaros”, jūs varat saskarties arī ar HOA struktūru.

Lai arī HOA dažkārt māju īpašnieku atbrīvos no dažiem pienākumiem, viņi var uzņemties arī dažus māju īpašnieka pienākumus. Pirms pērkat māju, kas padara jūs par HOA daļu, šeit ir jāzina, kas jums jāzina, un jautājumi, kas jums jāuzdod gan biedrībai, gan jums, gan jūsu ģimenei.

Plānotās attīstības HOA

Pārejai uz plānotu attīstību bieži vien ir jāpiedalās kopienas māju īpašnieku asociācijā (HOA) un jāmaksā tās maksa, lai palīdzētu segt koplietošanas telpu, kopīgu struktūru un eksterjera uzturēšanu. Dalība jūs saista arī ar asociācijas derībām, nosacījumiem un ierobežojumiem (CC&R). Šie noteikumi varētu kavēt jūsu sapni par, piemēram, purpursarkanajām priekšējām durvīm, vai atstāt RV piebraucamā ceļā, jo CC & R parasti ietver noteikumus par jūsu mājas izskatu un transportlīdzekļiem, kurus varat novietot ārpus tā.

Statistiski runājot, amerikāņiem ir viena no piecām iespējām dzīvot mājās, kas ir HOA daļa, liecina lietišķā mikroekonomista Wyatt G. Clarke datu analīze. Kopš Klarkes aplēses sastādīšanas (2017. gadā) īpašumi ar HOA ir palielinājušies.

Vai dzīve plānotā attīstībā ir labs risinājums jums? Un, ja jā, kuriem no tiem ir HOA, kas jums varētu būt vispiemērotākie? Atbildes uz šiem jautājumiem ir atkarīgas ne tikai no jūsu finansēm, bet arī no jūsu entuziasma par kopīgām ērtībām, tolerances pret noteikumiem un noteikumiem un pašpārliecinātības ar pašpārvaldi, jo lielāko daļu HOA pārrauga brīvprātīgie, kas dzīvo attīstības virzienā.

9 padomi, kā rīkoties ar māju īpašnieku apvienībām

1. Maksas diapazons plaši

Trulia pētījumā, kurā tika izmantoti Amerikas kopienas apsekojuma dati, tika konstatēts, ka HOA maksa mēnesī vidēji bija USD 331 mēnesī 2015. gadā. Vidējie rādītāji svārstījās no zemākā USD 218 mēneša Varrenā, Mičiganā, līdz augstākajai USD 571 vērtībai Ņujorkā. Trulia atzina, ka nodevas parasti ir augstākas vecāka gadagājuma ēkās un kompleksos ar vairākām vienībām.

Nate Martinez, nekustamo īpašumu aģents Nate Martinez, ietekmē arī cenas, kas saistītas ar labierīcībām RE / MAX profesionāļi Glendeilā, Arizā, piemēram, par attīstību, kuru sargā vārti un kurai ir klubu māja un golfa laukums, iespējams, iekasēs lielākas nodevas nekā tā, kas piedāvā minimālu drošību un tikai pieticīgu koplietošanas telpu.

Maksa var atšķirties pat attīstības laikā, ņemot vērā atšķirības kvadrātveida kadros, izvietojumā un orientācijā, un tas viss var ietekmēt īpašuma uzturēšanai nepieciešamo uzturēšanas apjomu.

Daudzos daudzos uzskaitīšanas pakalpojumos (MLS) ir iekļautas HOA maksas īpašuma sarakstā. Saskaņā ar Martinez teikto jums vajadzētu nodrošināt piekļuvi informācijai caur REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com un citām vietnēm.

Jums vajadzētu arī uzzināt, cik bieži maksa ir palielinājusies laika gaitā un par cik. Ja varat, iegūstiet izdrukātu HOA nodevu vēsturi pa gadiem par pēdējiem 10 gadiem. Martinezs saka, ka maksa par HOA parasti tiek palielināta ne vairāk kā katru gadu. Martineza pieredzē HOA palielinājumi parasti tiek plānoti trīs līdz piecus gadus iepriekš, izmantojot komunālo pakalpojumu, darbaspēka, uzturēšanas un turpmāko izmaksu aprēķinus.

Pārbaudiet šīs projekcijas, ja tās ir pieejamas. Tā kā tie ir tikai aprēķini, Martinezs iesaka jums pārbaudīt arī summu, par kādu saskaņā ar HOA noteikumiem katru gadu ir atļauts palielināt nodevas. Jaunajā kompleksā šie pētījumi var palīdzēt noteikt, vai sākotnējās HOA maksas ir bijušas pievilcīgas, pat mākslīgas, zemas, lai piesaistītu māju īpašniekus, un, iespējams, laika gaitā tās ievērojami palielināsies, lai segtu plaisu starp ieņēmumiem un izmaksām.

Alternatīvi var būt arī pretējais - tas ir, laika gaitā HOA maksa par jaunbūvi faktiski var nedaudz samazināties, jo apbūvei tiek pievienots vairāk māju un ir pieejams vairāk māju īpašnieku, lai dalītos HOA fiksētajās izmaksās.

2. Arī tas, ko jūs saņemat, atšķiras

Kad jūs pērkat māju pārvaldītā kopienā, jūs faktiski iegādājaties juridisko saistību un tiesību paketi papildus fiziskai dzīves telpai, saka Džons Mannings, RE / MAX biržas menedžeris Sietlas tirgū. Precīzās tiesības, pakalpojumi un ērtības, par kurām atbild HOA, var atšķirties tikpat plaši kā maksa. "Kopienai, kurai ir slēgta pieeja, vārtu uzturēšana var būt vienīgā vienošanās starp māju īpašniekiem, vai arī var būt HOA ar juridiskām pilnvarām pārvaldīt daudz vairāk, " viņš saka.

Apskatiet, kas ir iekļauts (un nav iekļauts), kas ietekmēs jūsu mājsaimniecības finanses. Vai jums būs jāmaksā, piemēram, par atkritumu savākšanu? Vai ir iekļauti komunālie maksājumi? Kuras? Kā ir ar kabeļu un / vai interneta pakalpojumu?

Ņemiet vērā: jums būs jāmaksā par priekšrocībām, piemēram, atpūtas iespējām, neatkarīgi no tā, vai jūs tās izmantojat. Uzziniet stundas ērtībām, piemēram, baseiniem un tenisa kortiem, lai noskaidrotu, vai tie darbosies atbilstoši jūsu grafikam. Ja domājat, ka vēlaties koplietot šīs iespējas ar draugiem vai ģimenes locekļiem, pārbaudiet noteikumus un nodevas, kas attiecas uz viesu izmantošanu.

Pieskaņojiet nodevas, kā arī to iekļaušanu un izslēgšanu, salīdzinot ar citiem notikumiem šajā apgabalā, it īpaši tiem, kas jau ir iekļauti jūsu sarakstā. “Ja vēlaties uzzināt par HOA diapazoniem jūsu reģionā, vislabākais resurss būtu caur profesionālu nekustamo īpašumu mākleri, kurš pārzina māju īpašnieku asociācijas, ” saka brokeris Manning.

3. Var tikt piemērota papildu maksa

HOA var izmantot vienu no vairākām pieejām finanšu pārvaldībai. Šīs izvēles jo īpaši ietekmē to, kā tiek finansēti neparedzēti izdevumi un tādi kapitālieguldījumi kā HVAC sistēmas aizstāšana.

Pēc Džona Manninga, Sietlas tirgus RE / MAX biržas vadītāja, “Dažas asociācijas dod priekšroku lielai naudas rezervei, lai izpildītu uzturēšanas, juridiskos vai pārvaldības pienākumus, kad tie rodas. Citiem ir zemākas nodevas, un viņi paļaujas uz īpašiem aprēķiniem - līdzekļiem, kas tiek iekasēti ārpus HOA maksas - par remontu un uzturēšanu. ”Šīs nodevas ir līdzīgas nodokļu aprēķiniem, ko dažkārt iekasē pašvaldības.

Lūk, kā darbojas novērtēšanas ceļš: Kad rodas lieli izdevumi, piemēram, jumta vai lifta nomaiņa - un HOA rezervēm trūkst līdzekļu, lai par to samaksātu - asociācija katram mājas īpašniekam var iekasēt īpašu novērtējumu. Šīs nodevas var sasniegt tūkstošiem dolāru.

Pēc Maninga teiktā, rezerves fonda lielums būs atkarīgs ne tikai no HOA pieejas, bet arī no ēkas vecuma, stāvokļa un ērtībām. Attīstības jomā bieži tiek izstrādāti remonta un kapitālieguldījumu vairāku gadu plāni, iekļaujot to ikgadējās izmaksas un paredzamo atlikumu rezerves fondā laikā, kad būs nepieciešami izdevumi.

Lūdziet apskatīt šos dokumentus, īpašu uzmanību pievēršot tam, cik labi nepieciešamie izdevumi atbilst rezerves fonda atlikumam. Profesionāla palīdzība var būt vērtīga, pārceļot šīs izklājlapas. Viņa kompānijas Manning saka, ka “klienti ir jāapspriež finanšu pārskati ar CPA [kas ir] eksperts, analizējot [notikumu”] finanses. ”

HOA jāspēj sniegt šādu sarakstu. Jautājiet arī, vai nākotnē tiek plānoti kādi īpaši novērtējumi. Ņemiet vērā, ka apjomradīti ietaupījumi var nozīmēt, ka īpašie aprēķini par noteiktiem kapitāla izdevumiem var būt mazāki HOA, kurās ir daudz dalībnieku, un augstāki mazākajās HOA, kur līdzīgiem izdevumiem būs mazāk māju īpašnieku, lai tos finansētu.

4. Maksa un hipotēkas apstiprināšana

Apsverot īpašuma iegādi plānotā attīstībā, jūs, protams, ņemsiet vērā tā HOA nodevu ietekmi uz jūsu kopējām finansēm. Tātad arī potenciālie hipotēku aizdevēji.

Līdzīgi kā ar nekustamā īpašuma nodokļiem (kas, starp citu, vairākumā gadījumu netiek iekļauti HOA maksājumos), bankas, lemjot par to, cik lielu hipotēku jūs varēsit atļauties, ņems vērā jūsu ikmēneša maksu par HOA. Tā rezultātā jūs varat cīnīties ar satraucošiem kompromisiem, kad izlemjat starp īpašumiem. Augstākas HOA maksas varētu ļaut jums ietaupīt mazākas summas, ko jūs varat tērēt savai mājai, salīdzinot ar alternatīva īpašuma izvēli ar zemu maksu vai tās bez maksas.

Interesanti, ka nodevu esamība nebūt nemazina īpašuma vērtību; ja kaut kas, ir pierādījumi par pretēju efektu. Mikroekonomista Klārka pētījumā atklāts, ka pēc mājas lieluma un atrašanās vietas izlīdzināšanas īpašumi, kas bija HOA daļa, tika pārdoti par vidēji par 4% vairāk nekā tie, kas nebija nevienā asociācijā. Piemaksa ir visaugstākā, viņš atklāja, kad māja un attīstība ir jauna; tas samazinās ar vecumu.

Jūsu potenciālais aizdevējs var sniegt informāciju par hipotēkas samaksu, un jums jau vajadzētu būt īpašuma nodokļa un HOA maksas numuriem. Ja jūs tikko sākat mājas meklēšanu un jums vēl nav attiecību ar aizdevējiem, izmantojiet tiešsaistes hipotēku kalkulatoru, lai aprēķinātu iespējamo hipotēkas maksājumu pamatsummai, kuru meklējat, un ievadiet citu būtisku informāciju, ieskaitot jūsu plānotā iemaksa.

To var nodrošināt jebkurš aizdevējs, ar kuru jūs runājat. Alternatīvi, daudzi tiešsaistes hipotēku kalkulatori, ieskaitot tos, kurus mēs saistījām iepriekš, arī ļauj jums pieprasīt hipotēku aizdevēju cenas un likmes un maksimālās apstiprinātās summas.

5. Paktu grāfs

Tā kā jebkura konkrēta HOA likumi un noteikumi var būt unikāli, nepaļaujieties uz lietotu informāciju vai iepriekšējo pieredzi citās izstrādnēs, lai uzzinātu, kādi ir HOA noteikumi un derības. Un nopietni domājiet, vai jūs varēsit dzīvot ar viņiem.

Ja jūs nevarat atrast CC & R tiešsaistē, HOA vietnē lūdziet savam nekustamā īpašuma aģentam tos iegādāties jums vai iegūt, tieši sazinoties ar HOA. Pārliecinieties, lai pārbaudītu, vai dokuments ir atjaunināts, pirms pārāk tālu uzsākat pirkšanas procesu.

Jūs varētu atrast, ka jūs esat ierobežots vairākos veidos, nekā jūs varētu pieņemt. Papildus durvju krāsas un tamlīdzīgu lietu noteikšanai CC & R var ierobežot var izaugt augsta zāle neatkarīgi no tā, vai jūs varat iestādīt vai novākt kokus, kāda veida transportlīdzekļus varat novietot uz ielas vai piebraucamā ceļa (piemēram, RV stāvēšanas aizliegumi nav nekas neparasts), cik augsti var būt žogi un kāda veida segumu, ko varat izmantot uz logiem, kas vērsti uz ielu.

Ja videi draudzīga dzīvošana ir personīga prioritāte, pārbaudiet HOA noteikumus par zaļo vidi, sākot ar to, ko var stādīt ap jūsu mājām, un kā šo veģetāciju var uzturēt.

Piemēram, daži HOA nepieļauj xeriscaping, videi draudzīgas ainavas veidošanos sausā klimatā, un tas var ierobežot jebkura jūsu iestādītā dārza lielumu un sastāvu. Noteikumi var arī diktēt īpašu mēslošanas līdzekļu, pesticīdu vai sprinkleru sistēmu izmantošanu, lai uzturētu pagalmu un aizliegtu komposta kaudzes un saules paneļus.

Pārbaudiet, vai nav valodu, kas varētu traucēt jums izīrēt savu īpašumu vai pat to vienkārši sarežģīt. Tas, kas tiek uzskatīts par ierastu, var būt atkarīgs no jurisdikcijas. “Sietlas apgabalā ir ierasts atrast īstermiņa [atvaļinājumu] īres aizliegumus. HOA ir ieinteresēti ierobežot to personu procentuālo daļu, kuras nepieder īpašniekiem, jo ​​hipotēku aizdevēji var nelabprāt aizdot aizdevumus ēkām, kurām ir augsts nomas noslogojums, ”saka Manning.

6. Konfliktu vadība

Tāpat kā jebkurā sabiedrībā, domstarpības rodas plānotās attīstības gaitā, dažkārt daži iedzīvotāji liekas vai pārkāpj noteikumus. Pirms pirkšanas izpētiet, kā tiek izveidoti un izpildīti noteikumi un kādi sodi tiek piemēroti noteikumu pārkāpējiem.

Sankcijas var būt stingras. Dažos HOA rezultātos var ietilpt naudas sods vai iesūdzēšana tiesā vai arī tas, ka HOA var jūsu mājām apķīlāt. Īpašu uzmanību pievērsiet tam, vai HOA var liegt jūsu īpašumam iespēju samaksāt HOA nodevas vai nesamaksāt soda naudas, kas izriet no CC&R pārkāpumiem.

Jautājiet par konfliktu risināšanas procesu, kā arī par to, kā HOA pārvalda noteikumu papildinājumus vai grozījumus.

Pieprasiet konfliktu un noteikumu pārkāpumu sarakstu vai citu uzskaiti, kas asociācijai bija jāatrisina. Ja šī informācija nav detalizēta tiesas prāva, jautājiet par tām. Noteikti pārbaudiet visas pagātnes, pašreizējās vai neizlemtās tiesas prāvas, kurās ir iesaistīta HOA. Pārskatiet arī visu šādu gadījumu iznākumu.

7. HOA reputācija

Tā kā asociācija būtībā kalpo kā vietējās pašvaldības hiper-pašvaldība, ir vērts izpētīt, kas to vada un cik labi šie cilvēki darbojas kopā.

Tas ir ļoti bieži, ka HOA pārrauga kopienas iedzīvotāji, kuri ieņem savus brīvprātīgo amatus un kurus ievēl asociācijas biedri. Tomēr dažas asociācijas pilnībā pārvalda profesionāli. Ja HOA pārvalda privāts uzņēmums, pirms pērkat, izpētiet tā reputāciju. Ja HOA ir daži darbinieki vai uzņēmumi, kuriem tā slēdz uzdevumus, jautājiet par šīm organizācijām un to darbu.

Ja varat, runājiet ar dažiem ēkas pašreizējiem īpašniekiem - vēlamajiem, kuri neatrodas HOA valdē un ir dzīvojuši ēkā vairākus gadus. Cik koleģiāli darbojas valde? Vai viedokļu atšķirības parasti tiek risinātas civili un konstruktīvi? Esiet modrs par norādēm uz biežu, pat mūžīgu drāmu. Tāpat kā dažās citās pārvaldes struktūrās, HOA var kavēt egoisms, varas spēles un sīka politika.

Ieplānojiet laiku sarunai ar HOA prezidentu, lai saprastu, vai vēlaties, lai šī persona jūsu vārdā pieņem lēmumus par attīstību. Pajautājiet arī prezidentam par iedzīvotāju interesi par kalpošanu valdē: vai tam ir liela motivācija, vai arī ir relatīva vienaldzība? Šī saruna var arī motivēt jūs (vai ne) kādu dienu pašam kalpot valdē - solis, kas prasītu kļūt ievēlētam un atteikties no brīva laika jauno pienākumu veikšanai.

8. Atbilstība HOA

Nepaļaujieties uz pienācīgu brīdinājumu par visiem aktuālajiem jautājumiem starp biedrību un pašreizējo māju, kas jūs interesē. Ja savlaicīgi nejautājat par šīm problēmām, jūs varat tās mantot, pārņemot īpašumu.

Dažas iespējamās problēmas var būt acīmredzamas, piemēram, beigta vai aizaugusi ainava vai krāsas lobīšana. Un otrādi - vai īpašnieks ir veicis ārējus uzlabojumus vai citas izmaiņas īpašumā, nesaņemot HOA apstiprinājumu? Ja šīs izmaiņas neatbilst noteikumiem, kas varētu notikt ar jums, ja jums piederētu īpašums? Iespējams, ka jūs varēsit piespiest īpašnieku novērst problēmas pārdošanas līguma ietvaros vai slēgšanas brīdī nodrošināt naudu.

9. Apdrošināšanas pienākumi

Tāpat kā īpašumtiesības uz īpašumu, arī apdrošināšanas noteikumus plānotajā attīstībā var dalīt, tā kā HOA sedz dažus draudus vai teritorijas, bet māju īpašnieks ir atbildīgs par citiem.

Tos bieži nosaka valsts likumi. Piemēram, Floridā kondomīnija HOA jāapdrošina viss kopīgais īpašums, kas ietver katru ēkas daļu līdz vienības nepabeigtajai ģipškartei. Tikmēr mājas īpašnieks ir atbildīgs par visa personīgā īpašuma apdrošināšanu savā vienībā, ieskaitot ierīces, grīdas, kabīnes piederumus, logu apstrādes un tamlīdzīgus materiālus.

Pārbaudiet tās valsts likumus, kurā dzīvosit, lai precīzi sadalītu prasības. Apstipriniet, ka HOA īpašumam, kuru apsverat, ievēro šīs prasības.

Katastrofu apdrošināšana ir īpaši svarīga, ja apsverat mājokļa vai pilsētas ēkas iegādi apgabalā, kur ir raksturīgas lielas dabas katastrofas, piemēram, plūdi, zemestrīces, puteņi, dabas ugunsgrēki, viesuļvētras vai viesuļvētras. "Klusajā okeāna ziemeļrietumos zemestrīču apdrošināšana ir ļoti izplatīta [plānotajos notikumos], kaut arī tā nav nepieciešama, " saka Manning.

Pārbaudiet, vai HOA nodrošina papildu pārklājumu kā īpašumtiesības uz attīstību. "[A] tālredzīga HOA šādā veidā var padarīt dzīvokļu ēku pievilcīgāku", saka Manning. Tie varētu pievienot “zemestrīci un cita veida bīstamības apdrošināšanu, [kas] tiks atspoguļota mājas īpašnieka maksājumos par namīpašniekiem”. Protams, jums jāapstiprina, vai šāds papildu pārklājums attiecas arī uz tām teritorijām, par kurām māju īpašnieks ir atbildīgs, vai tikai tiem, kas ir HOA kompetencē.

Grunts līnija

Dzīve plānotā attīstībā - un to, ka to daļēji pārvalda HOA likumi - var būt jaukta svētība. Tas piedāvā iespēju apmainīties ar zināmu kontroli pār jūsu mājām, lai samazinātu atbildību par tās uzturēšanu un izmantotu kopīgās ērtības un drošību. Tas tomēr var arī tirgot tipiskā apkaimes daudzveidīgo izskatu, lai iegūtu vienveidīgāku izskatu, kaut arī ar mazāku iespēju, ka kaimiņa greznošanas garša vai apliets uzturēšanas ieradums jums kļūst par problēmu.

Tas, cik labi jūs pieņemat šos kompromisus, veicinās to, cik laimīgi jūs atradīsities kondomīnā vai citās “plānotās mājās”. Ja nolemjat turpināt pirkumu, noteikti piesaistiet profesionāļus, ieskaitot nekustamo īpašumu aģentu, kurš ir pazīstams ar plānoto attīstību un HOA, jo salīdzinājumā ar vienas ģimenes mājas iegādi tiem ir vairāki neparasti aspekti.