Izpratne par nekustamā īpašuma komisijām: kas maksā?
Kad jūs plānojat pirkt vai pārdot māju, viens faktors, kas ir vērts padomāt, ir nekustamā īpašuma aģenta maksas. Diemžēl lielāko daļu cilvēku interesē tikai tas, cik lielas ir šīs maksas, un viņiem nav ne jausmas, kā viņi strādā vai kas tos pat maksā, kad darījums ir pabeigts. Šeit mēs apskatīsim dažus universālākus principus par nekustamā īpašuma maksām.
Cik daudz?
Komisijas maksas, kas tiek maksātas nekustamo īpašumu aģentiem, ir apspriežamas, un tāpēc tās atšķiras. Lai arī daudzi cilvēki uzskata, ka komisijas maksa vienmēr ir 6%, REAL Trends Data 2004. gada ziņojums parādīja, ka vidējā komisijas maksa ASV ir 5, 1%. Šis procents ir procentuālā daļa no mājas pārdošanas cenas, tāpēc precīza summa, kas ar to saistīta, nebūs zināma, kamēr netiks pieņemts piedāvājums un māja tiks pārdota. Pirms darījuma pabeigšanas visas komisijas maksas nekustamā īpašuma aģentam ir jāapspriež kā daļu no līguma starp aģentu un pircēju vai pārdevēju.
Kas maksā?
Tieši tas, kas maksā nekustamā īpašuma aģenta komisiju, ir tas, kur lietas kļūst nedaudz sarežģītas. Pieņemot, ka gan pircējam, gan pārdevējam ir aģents, jūs varētu apgalvot, ka pārdevējs to maksā vai pircējs maksā. Tas notiek tāpēc, ka maksa rodas no pārdošanas ieņēmumiem, un bieži - lai arī ne vienmēr - vienmērīgi sadalās starp abiem aģentiem.
Piemēram, pieņemsim, ka pircējs un pārdevējs (katrs ar nekustamā īpašuma aģentu) vienojas par darījumu mājās. Mājas pircējam tiek pārdotas par 250 000 USD. Pieņemot, ka komisijas maksa par nekustamo īpašumu ir 6%, tas nozīmē, ka komisijas maksa par šo pārdošanu ir 15 000 USD. Jūs varētu vai nu apgalvot, ka pircējs maksā šo maksu (jo viņš sedz mājas izmaksas), vai arī pārdevējs to maksā (jo tā nāk no mājas pamatkapitāla). Jebkurā gadījumā ir svarīgi atzīmēt, ka šī maksa rodas no mājas izmaksām - tā netiek noteikta papildus pārdošanas cenai. Tātad, ja pārdevējam māja pieder tieši, viņš vai viņa no pārdošanas iznāks ar USD 235 000 (USD 250 000 - USD 15 000).
Kā tiek sadalīta nauda?
Līgumi, ko pircējs un pārdevējs slēdz ar saviem aģentiem, nosaka maksu, kuru katrs aģents saņems pirms termiņa. Procentu likme bieži tiek vienmērīgi sadalīta starp pircēja un pārdevēja aģentu, lai gan dažreiz līgumā var noteikt, ka viens aģents saņem vairāk komisijas nekā otrs. Tad darījuma advokāti parasti izlemj komisiju iegūt un sadalīt saskaņā ar aģentu līgumiem. Tomēr maksa neiet tieši nekustamo īpašumu aģentiem - tā nonāk pie viņu brokeriem. Licencētiem nekustamā īpašuma aģentiem jāstrādā pie brokera, no kuriem daudzi samazina nekustamā īpašuma nodevas, lai segtu tādas lietas kā reklāma, norāžu īre un biroja telpas.
Sūdzības par maksām par nekustamo īpašumu
Viena no lielākajām domām par nekustamā īpašuma maksām ir tā, ka tās ir pārāk augstas vai arī tas, ka nekustamo īpašumu aģentu sniegtais pakalpojums nav maksas vērts. Lai gan noteikti ir gan labi, gan slikti aģenti, tas joprojām ir grūts arguments, lai uzvarētu abas puses. Piemēram, pieņemsim, ka iepriekš minētajā piemērā mājas tika pārdotas pirmajā dienā, kad tās tika uzskaitītas. Tas faktiski nozīmē, ka vismaz pārdevēja aģents nopelna 7500 USD par salīdzinoši nelielu darbu - lielākoties fotografē, uzskaita mājas, apspriež cenas ar pārdevēju un atbild uz viņa jautājumiem. Tomēr, no vienas puses, mājas pārdošana var ilgt nedēļas, mēnešus vai ļoti unikālu vai dārgu māju gadījumā gadus. Pārdevēja aģentam tas var pieskaitīt daudzas stundas, kas pavadītas mājas mārketingā, atvērto māju turēšanā un tālruņa zvanu veikšanā, kā arī sekošanā citiem apkārtnes sludinājumiem un pārdošanas apjomiem; šis aģents segs arī ilgtermiņa izmaksas par mājas turēšanu tirgū, ieskaitot ceļazīmes un reklāmas maksu. Ja paskatās uz to šādā veidā, ne mazums pārdevēju vēlas uzņemties risku samaksāt nekustamā īpašuma aģentam par stundu.
Tas pats attiecas uz pircējiem - daži nekavējoties atradīs māju, bet citi, pirms apmetas vienā, apskatīs desmitiem māju. Ja pircējiem būtu jāmaksā aģentam par stundu, viņiem būtu neizdevīgi, ja viņi tiktu steidzami. Ja viņi samaksātu aģentam fiksētu samaksu, tas nekustamā īpašuma aģentam ļautu ātrāk veikt izvēli. Tādā veidā komisijas sistēma ir paredzēta, lai darbotos kā sava veida kompromiss starp pircēju un pārdevēju.
Vienotas nodevas
Tomēr ir biržas saraksta aģenti, kuri strādā par fiksētu samaksu. Tas acīmredzami var dot labumu pārdevējiem izmaksu ietaupījumu ziņā, bet trūkums ir tas, ka šie pārstāvji parasti piedāvā ierobežotu pārstāvību. Savā ziņā procentuālā nekustamā īpašuma maksa darbojas kā apdrošināšanas veids, kas aizsargā gan nekustamā īpašuma aģentus, gan pircējus un pārdevējus, kurus viņi pārstāv. Tāpat kā apdrošināšana, tikai viena puse gūst maksimālu labumu katrā konkrētā gadījumā, bet tas līdzsvarā, lai sistēma darbotos.
Gadījumos, kad nekustamā īpašuma aģentam ir jāstrādā daudzus mēnešus, lai pabeigtu darījumu, procentos noteiktā maksa nodrošina, ka viņš vai viņa var sagaidīt saprātīgu summu par paveikto darbu un izdevumiem, kas radušies, lai darbu paveiktu. Tomēr tas nozīmē arī to, ka nekustamā īpašuma aģents dažreiz saņem tikpat lielu atalgojumu par daudz mazāku darbu. Tā kā abas puses noslēdz darījumu bez zināšanām par iznākumu, likme tiek uzskatīta par taisnīgu veidu, kā nodrošināt, ka pircējs vai pārdevējs nemaksā pārāk daudz un ka nekustamā īpašuma aģentam tiek taisnīgi samaksāta par darbu darījums var būt saistīts. Procentuālā daļa ir arī veids, kā izlīdzināt konkurences apstākļus nekustamā īpašuma aģentu pieejamības nodrošināšanā pircējiem un pārdevējiem neatkarīgi no tā, vai viņi ir miljonāri vai arī vēlas pirkt vai pārdot 90 000 USD lielu condo. (Vai jums ir labs nekustamā īpašuma aģents? Izlasiet nekustamā īpašuma aģenta definīciju, lai iegūtu dažus pavedienus.)
Grunts līnija
Nekustamā īpašuma aģenta komisijas var būt viens no vismazāk izprotamajiem aspektiem mājas pirkšanā vai pārdošanā. Ja jūs nolemjat pieņemt darbā nekustamā īpašuma aģenta pakalpojumus, uzmanīgi izlasiet līgumu un izprotiet noteikumus par komisiju, kuru maksāsit par sava aģenta pakalpojumiem.