Tirdzniecības rekvizīti, lai taksometrs paliktu pie līča

Ja jūs kādreiz bērnībā tirgojāt beisbola kartes ar draugu, jūs jau esat iepazinies ar “līdzīga veida maiņas” pamatprincipu. Varbūt jūsu draugs patiešām mīlēja Hosē Kanseko un gribēja jūsu Canseco jaunietes karti, tomēr jums bija aizdomas, ka viņa karjera varētu slikti beigties. Jūs abi vienojāties apmainīt Canseco pret dažām no viņa gaidāmajām potenciālajām kartēm. Jūs aprēķinājāt kartes vērtību un izlemāt, kuras no kartēm jūs vēlaties saņemt pretī, pēc tam veicāt maiņu. Tā ir droša likme, ka IRS nesaņēma darbību.

Līdzīga veida birža (saukta arī par 1031. Sadaļu) ļauj nekustamā īpašuma ieguldītājiem rīkoties līdzīgi, atliekot kapitāla pieaugumu vai zaudējumus, pērkot vai pārdodot īpašumu. Būtībā līdzīga veida maiņa ļauj apmainīties ar ieguldījuma īpašumiem ar citu investoru un neļaut nodokļu maksātājam piedalīties darījumā līdz daudz vēlāk, kad īpašumu galu galā pārdod par naudu. Protams, process nav tik vienkāršs kā dažu beisbola karšu apmaiņa, taču šajā rakstā parādīsit, kā tas tiek darīts.

Kāpēc jums vajadzētu apsvērt apmaiņu
Iespēja atlikt nodokļu saistības, izmantojot 1031 apmaiņu (nosaukta par Iekšējo ieņēmumu kodeksa 1031. Sadaļu), mudina investorus līdzsvarot nekustamā īpašuma portfeļus un izmantot rentablākus līdzekļus, ko viņi citādi maksātu nodokļos. Spēja līdzsvarot ir īpaši svarīga nekustamajos īpašumos, jo atšķirībā no individuālajiem akcijām un obligācijām viens īpašums var veidot ievērojamu portfeļa vērtības daļu.

Nekustamā īpašuma ieguldījumu koncentrētā rakstura dēļ portfeļu pārvaldītājiem ir svarīgi elastīgi līdzsvarot savus portfeļus un veikt taktiskas likmes vai nu dažādos nekustamā īpašuma sektoros, vai investīciju reģionos. Apmaiņa 1031 veicina šādu līdzsvara atjaunošanu, ļaujot ieguldītājiem pāriet no nekustamā īpašuma riska darījumiem un apmainīties ar vienu īpašumu pret citu, neradot tūlītēju kapitāla pieauguma nodokļu slogu. Nepārtraukti izmantojot 1031 biržas, iegādājoties un atsavinot īpašumu, investori var atlikt kapitāla pieauguma nodokli, līdz ir pienācis laiks likvidēt daļu vai visu portfeli, notiek labvēlīgas izmaiņas nodokļu likumā vai arī viņi ir uzkrājuši pietiekami lielus kapitāla zaudējumus, lai kompensēt kapitāla pieauguma saistības. (Lai uzzinātu vairāk par to, kā sadaļa 1031 darbojas jūsu labā, skatiet viedos nekustamā īpašuma darījumus .)

Pārskats
Lai pretendētu uz šo nodokļu režīmu, ieguldītājiem ir jāievēro noteiktas prasības un ierobežojumi attiecībā uz īpašumu veidiem, kurus viņi var apmainīt, īpašumu izvietojumu un noteiktu galveno notikumu laiku. Nākamajā sadaļā tiks sniegts detalizēts dažādu prasību apraksts, taču vispirms ir svarīgi ņemt vērā, ka galvenā dzīvesvieta neatbilst kritērijiem, tāpēc diemžēl jūs nevarēsit apmainīt savu piepilsētas dzīvokli uz pludmales māju Malibu. (Lai uzzinātu vairāk par personīgās dzīvesvietas pārdošanu, izlasiet rakstu Vai jūsu mājas pārdošana atstās jūs ar nodokļu triecieniem? Un vai tā ir taisnība, ka varat pārdot savu māju un nemaksāt nekādu kapitāla pieauguma nodokli? )

Nepieciešamo elementu koordinēšana var būt diezgan drausmīgs uzdevums. Lai palīdzētu atvieglot nepieciešamos darījumus un dokumentāciju, ieguldītājiem ir jāizmanto trešās puses norēķinu nams ar nosaukumu “kvalificēts starpnieks (QI)”, kas apstrādā visus līdzekļus, kas saistīti ar īpašumu pirkšanu, pārdošanu un apmaiņu. Tā kā līdzekļi neplūst tieši caur nodokļu maksātāja kontiem un nodokļu maksātājam nekad nav iespējas kontrolēt nevienu no darījumā saražotajām skaidras naudas summām, ieguldītājs ir faktiski ieskaitījis kapitāla pieaugumu mainītajos īpašumos un var atlikt kapitāla pieauguma nodokli līdz nekustamā īpašuma aktīvi par naudu.

1031 apmaiņas iestatīšana un izpilde, kā arī attiecīgais darījuma nodokļu režīms var būt ļoti sarežģīts. Nākamajā sadaļā sniegts īss un vienkāršots apraksts un prasības un darbības, kas vajadzīgas 1031 apmaiņas veikšanai.

Prasības darījumiem

Īpašības
Apmaiņa paredzēta tikai ieguldījumiem nekustamajā īpašumā vai biznesa īpašumos. Ieguldījuma īpašums ir tāds, kas tiek nopirkts, lai nomātu un gūtu ienākumus. Uzņēmējdarbības īpašums pieder uzņēmumam un to izmanto, un tas tiek turēts bilancē kā aktīvs. Visi nekustamie īpašumi ASV, neatkarīgi no tā, vai tie ir uzlaboti vai neuzlaboti, parasti ir līdzīgi. Nekustamais īpašums ārpus Amerikas Savienotajām Valstīm tiek uzskatīts par “līdzīga veida” īpašumu. 1031. Sadaļa neattiecas uz krājumu, akciju, obligāciju, parādzīmju, citu vērtspapīru vai jebkāda veida personiskā īpašuma apmaiņu. (Lai iegūtu pārskatu par dažādiem īpašuma veidiem, skatiet mūsu apmācību par ieguldījumiem nekustamajā īpašumā un ieguldījumiem nekustamajā īpašumā .)

Nekvalificējamie aktīvi un sāknēšana
Ja darījums attiecas uz nekvalificētiem aktīviem (nevis līdzīgiem) īpašumiem vai skaidru naudu, ieguldītājam ir jāatzīst pārdošanas rezultātā gūtā peļņa un attiecīgi jāmaksā nodokļi. Pieņemot, ka viena no mainītajiem īpašumiem vērtība ir lielāka par otra vērtību, nekvalificējamie aktīvi, kurus izmanto, lai izlīdzinātu vērtību starp biržām, tiek saukti par “sāknēšanas” līdzekļiem un joprojām tiek aplikti ar parasto kapitāla pieauguma nodokli.

Laiks
Lai gan darījumiem nav jābūt vienlaicīgiem, atsevišķiem darījumu laika elementiem ir ierobežojumi. Piemēram, lai darījumu kvalificētu kā 1031 apmaiņu, investoram pirms slēgšanas jāidentificē apmaināmais īpašums un 45 dienu laikā pēc pirmā aktīva pārdošanas beigām jāidentificē aizstājošais īpašums. Turklāt darījums par rezerves īpašuma iegādi ir jāveic 180 dienu laikā pēc pirmā darījuma pārdošanas. Lielākajai daļai investoru viens no grūtākajiem uzdevumiem ir rezerves aktīvu identificēšana 45 dienu laikā pēc atteiktā aktīva pārdošanas. Tomēr ir svarīgi, lai viņi to darītu, jo šie laika ierobežojumi ir ļoti stingri un IRS nepiešķir pagarinājumus.

Kvalificēts starpnieks
Šīs vienošanās sarežģītības, kā arī prasību un ierobežojumu dēļ, kas saistīti ar biržu, ieguldītājiem, kas sponsorē biržu, ir jāizmanto kvalificēts starpnieks, lai atvieglotu darījumu. Kvalificēts starpnieks, kas definēts kā korporācija, kas pilnas slodzes biznesā veicina 1031 apmaiņu, nesniedz juridiskas vai nodokļu konsultācijas. Tā nevar būt biznesa puse, piemēram, CPA firma, advokāts vai nekustamā īpašuma aģents, kurai ir bijušas kādas attiecības ar nodokļu maksātāju 24 mēnešu laikā pirms pirmā īpašuma darījuma. Vēlams, lai QI būtu trešās puses uzņēmums, kas iepriekš nav sniedzis nevienu no šiem pakalpojumiem nevienam darījuma dalībniekam.

QI veic dažādus veicināšanas pakalpojumus un darbojas kā tilts starp iesaistītajām pusēm, lai palīdzētu strukturēt un veikt apmaiņu. Tās pienākumos ietilpst:

• Sagatavo visu nepieciešamo dokumentāciju un darbojas kā norēķinu nams, lai pārliecinātos, ka visas atbilstošās puses saņem dokumentāciju.
• Nodrošināt, ka līdzekļi tiek turēti drošā un apdrošinātā bankas kontā un ka visi maksājumi tiek veikti darījuma kontu gadījumā, kad darījumi ir pabeigti.
• Nodokļu maksātāju reģistriem tiek iesniegta pilnīga darījumu uzskaite un nodokļu maksātājiem un IRS tiek nodrošināta 1099. veidlapa, kurā dokumentēti visi nepieciešamie nodokļi un visi samaksātie kapitāla pieauguma nodokļi.

IRS stingrie noteikumi attiecībā uz noteiktām prasībām uzsver kvalificēta starpnieka vērtību un tā, cik svarīgi ir izvēlēties piemērotu. Viens no QI galvenajiem pakalpojumiem ir noturēt darījumu dalībniekus uz ceļa un nodrošināt, ka tie atbilst prasībām, kas nodokļu maksātājiem vajadzīgas, lai pretendētu uz nodokļu atvieglojumu piemērošanu viņu nekustamā īpašuma peļņai, tāpēc ir svarīgi, lai investori rūpīgi izpētītu un izvēlētos sava darījuma starpnieku. (Lai iegūtu papildinformāciju, skatiet Nekustamā īpašuma advokāta lietošanas priekšrocības .)

Nākamā sadaļa attieksies uz vairāku īpašumu apmaiņu, un ieguldītājiem jāievēro pamata laika līnija.

Vairāku īpašumu apmaiņa
Līdzīga veida apmaiņā ieguldītājam nav jāveic viena īpašuma apmaiņa. Abās apmaiņas pusēs var izmantot vairākas īpašības, ja tiek ievēroti šādi noteikumi. Šos noteikumus parasti sauc par "trīs īpašumiem", "95%" un "200%" noteikumiem.

• Trīs īpašumu likums - jebkurš trīs īpašums var tikt kvalificēts neatkarīgi no tirgus vērtības.
• 95% noteikums - jebkurš īpašumu skaits var tikt kvalificēts, ja vien līdz maiņas perioda beigām saņemto īpašumu patiesā tirgus vērtība (FMV) nepārsniedz 95% no visu identificēto potenciālo aizstājošo īpašumu kumulatīvās FMV.
• 200% noteikums - jebkuru īpašumu skaitu var apmainīt, ja vien aizstājošo īpašību kumulatīvais FMV sākotnējā nodošanas datumā nav lielāks par 200% no visu apmainīto īpašību apvienotā FMV.

Lai gan IRS ir diezgan elastīgs to aktīvu skaitā, ko tas ļaus apmainīt, lai palīdzētu atlikt kapitāla pieauguma nodokli, tas ir ļoti stingrs attiecībā uz šo īpašumu identificēšanas un apmaiņas veikšanas grafiku.

Darījuma plāns un grafiks
Kaut arī transakciju plāns un laika grafiks 1031 apmaiņai var kļūt ārkārtīgi sarežģīts, dažiem posteņiem ir pamata formāts un vairumam darījumu tie ir līdzīgi.

1. Sākumā ieguldītājs, kurš vēlas iesaistīties līdzīga veida biržā, identificēs pārdodamo īpašumu vai īpašumus - “atsaukto īpašumu” - un tad ar starpnieka palīdzību pārdos to trešai personai. Starpnieks saņem līdzekļus kā pārdevējs un nodrošina visus darījuma naudas līdzekļus.
2. Ar naudas līdzekļiem darījuma ietvaros ieguldītājam ir 45 dienas, lai izvēlētos vienu vai vairākus “aizvietojošos īpašumus” apmaiņai, kas 180 dienu laikā pēc pirmā darījuma jāiegādājas no trešās puses pārdevēja. Starpnieks darbojas kā pircējs, nodrošina līdzekļus darījuma kontu un pēc tam pārsūta atbilstošos līdzekļus pārdevējam vai pārdevējiem. (Lai palīdzētu atrast aizvietotāju, iepazīstieties ar desmit rentabla īres īpašuma iespējām un atrodiet bagātību komerciālajā nekustamajā īpašumā .)
3. Pēc tam QI nodokļu maksātājam sagatavo visu grāmatvedības dokumentāciju, kas parāda, ka līdzekļi ir izgājuši cauri QI norēķinu mājai un ka nodokļu maksātāja / investora konti nav saņēmuši līdzekļus. QI sagatavo arī 1099. veidlapu, kurā apzīmē visus kapitāla pieaugumus, kas radušies no nekvalificētas “sāknēšanas” radīšanas, un visus nodokļus, kas samaksāti kā darījuma daļa, un pārsūta veidlapu IRS.
4. Visbeidzot nodokļu maksātājs iesniegs IRS veidlapu 8824 IRS, kā arī jebkuru līdzīgu dokumentu, ko pieprasa valsts, kurā atrodas īpašumi vai nodokļu maksātājs. Papildus apmaiņas atvieglošanai kvalificēts starpnieks uzrādīs arī visus darījumiem nepieciešamos apmaiņas dokumentus, piemēram, īpašuma dokumentus un nekustamā īpašuma līgumus.

Tā kā QI ir kontrolējis līdzekļus gan no apmainīto īpašumu pārdošanas, gan pirkšanas un tāpēc, ka ieguldītājs ir saņēmis īpašumu naudas vietā par atsauktā aktīva pārdošanu, kapitāla pieaugumu atliek. Izņemot jebkādu “sāknēšanu”, kapitāla pieaugumu var nepārtraukti atlikt, izmantojot līdzīga veida apmaiņas, līdz galu galā aktīvus pārdod par naudu. Tajā brīdī uzkrātajam kapitāla pieaugumam tiks uzlikti nodokļi, izmantojot dominējošās nodokļu metodes.

Secinājums
Līdzīga veida maiņa varētu nebūt tik vienkārša kā jūsu jaunības beisbola karšu tirdzniecība, taču tā ļauj jums pārdot savus investīciju īpašumus un neļaut taksometru iesaistīties darījumos. Pastāvīgi iesaistoties šādās līdzīgās biržās, investori var veikt nekustamā īpašuma nodošanu, lai palielinātu vai samazinātu ekspozīcijas noteiktos nekustamā īpašuma sektoros, un tajā pašā laikā atlikt kapitāla pieaugumu, līdz īpašumi galu galā tiek pārdoti par naudu. Kad esat sapratis spēles noteikumus, tas ir lielisks veids, kā efektīvi līdzsvarot savu nekustamo īpašumu portfeli.

Lai uzzinātu vairāk par stratēģijām, kā palikt vienu soli priekšā nodokļu maksātājam, izlasiet Nodokļu padomi individuālajam investoram un Nodokļu ietaupīšanas gada beigu padomus .