Primārais hipotēku tirgus
Primārais hipotēku tirgus ir tirgus, kurā aizņēmēji var saņemt hipotēkas aizdevumu no galvenā aizdevēja. Bankas, hipotēku brokeri, hipotēku baņķieri un krājaizdevu sabiedrības ir galvenie aizdevēji un ir daļa no primārā hipotēku tirgus.
Kā darbojas primārais hipotēku tirgus
Mājas īpašnieki, pērkot hipotēkas aizdevumu, var tieši sazināties ar galvenajiem aizdevējiem, sazinoties ar vietējo banku. Lielākajai daļai kredītņēmēju viņi nepamanīs, ka nodarbojas ar galveno hipotēku tirgu, jo visa procesa laikā viņi mijiedarbosies ar hipotēku pārstāvi vietējā bankā. Hipotēku speciālists izglītos aizņēmēju par dažādajiem pieejamajiem hipotēku veidiem un noteiks procentu likmi atkarībā no tā, kurš tips tika izvēlēts. Vietējā filiāle parasti ir aizdevuma slēgšanas vieta, kur tiek parakstīti dokumenti.
Daudzi kredītņēmēji sāk pirkšanas procesu mājās, sazinoties ar hipotēku baņķieri vai hipotēkas ierosinātāju. Iniciatori un hipotēku baņķieri pati par sevi nav bankas, bet tā vietā palīdz atvieglot darījumu un nodod hipotēkas pieprasījumu bankai, lai aizvērtu aizdevumu. Brokeri saņem maksu par savu pakalpojumu, jo viņi biznesu nodod galvenajiem aizdevējiem. No otras puses, aizņēmēji cenšas iegūt labāku likmi, piesaistot brokerim vislabāko darījumu atkarībā no aizņēmēja kredīta un vēlamajiem noteikumiem.
Tomēr ir svarīgi atzīmēt, ka Patērētāju finanšu aizsardzības birojs ir ieviesis noteikumus par kompensācijām hipotēku brokeriem. Pirms finanšu krīzes brokeri varēja saņemt kompensācijas no aizņēmēja, kā arī no aizdevēja. Patērētāji nezināja, ka brokeris, samaksājot nodevu, saņem atlīdzību no aizdevēja. Brokeriem bija arī stimuls virzīt patērētājus uz dārgākiem produktiem vai hipotēkām un reizēm arī uz augstākām procentu likmēm. Kopš 2008. un 2009. gada lielās recesijas un tai sekojošajiem noteikumiem, hipotēku brokeru skaits ir samazinājies.
Taustiņu izņemšana
- Primārais hipotēku tirgus ir tirgus, kurā aizņēmēji var saņemt hipotēkas aizdevumu no galvenā aizdevēja.
- Bankas, hipotēku brokeri, hipotēku baņķieri un krājaizdevu sabiedrības ir galvenie aizdevēji un ir daļa no primārā hipotēku tirgus.
- Mājas īpašnieki, pērkot hipotēkas aizdevumu, var tieši sazināties ar galvenajiem aizdevējiem, sazinoties ar vietējo banku.
Primārā hipotēku tirgus priekšrocības
Aizņēmējiem, kas veic darījumus primārajā hipotēku tirgū, ir dažas priekšrocības, kas var ietvert:
Zemas noslēguma izmaksas
Primārie aizdevēji parasti ir vietējā līmeņa bankas, kas nozīmē, ka tās veic kredīta analīzi un parakstīšanas procesu. Apdrošinātāji pārskata aizņēmēja finanšu informāciju un kredītvēsturi, lai izlemtu, vai pagarināt kredītu vai atteikt aizdevumu. Vietējās bankas arī sagatavo visu dokumentu noformēšanu un dokumentēšanu iekšēji, nevis iziet centralizētu vienību ārpus valsts, kā tas notiek dažās lielajās bankās. Rezultātā var būt zemākas maksas vietējā bankā, jo tām ir mazāk papildu izmaksu nekā lielākai bankai. Turklāt, ja bankas atrašanā iesaistījās hipotēku brokeris, tiks aprēķināta arī maksa. Īsāk sakot, izvēloties vietējās bankas galveno hipotēku, tas var palīdzēt samazināt slēgšanas izmaksas.
Nelieli iemaksas
Parasti pirmā iemaksa par hipotēku ir 20% no mājas pirkuma cenas. Tomēr aizņēmējs var nolaist mazāk naudas, un daudzi galvenie aizdevēji piedāvā iemaksu par 10 procentiem.
Aizņēmējiem, kuru ienākumi ir zemi vai vidēji, FHA aizdevums piedāvā tikai 3, 5% no iemaksas mājas sākumā. FHA ir Federālā mājokļu pārvalde, kas piedāvā apdrošināšanu aizdevējiem, lai viņi varētu izsniegt aizdevumus kredītņēmējiem ar zemiem ienākumiem.
Tomēr iemaksa, kas mazāka par 20%, aizņēmējam rada vajadzību iegādāties privāto hipotēku apdrošināšanu vai PMI. PMI aizsargā bankas un aizdevējus gadījumā, ja aizņēmējs nepilda hipotēku. PMI ir ikmēneša maksa, kas tiek iekasēta no aizņēmēja, līdz ir samaksāti 20% no hipotēkas aizdevuma.
Elastība
Tā kā aizdevuma iniciatori parasti ir vietējā līmeņa bankas, ir ticamāk, ka aizņēmēji varēs sazināties ar cilvēkiem, kuri saņem galīgo lēmumu, kas, visticamāk, nenotiks nacionālajā bankā. Tiešais kontakts var nodrošināt elastību, ja aizņēmējiem ir unikāls finansiālais stāvoklis.
Elastība var ietvert fiksētas likmes 15 gadu piedāvājuma piedāvāšanu, salīdzinot ar 30 gadu hipotēku, ja aizņēmējs vēlas atmaksāt aizdevumu ātrāk. Dažas no 15 gadu hipotēkas priekšrocībām ir mazākas kopējās procentu izmaksas, jo tā tika atmaksāta agrāk. Arī aizņēmēji parasti var vienoties par zemāku procentu likmi, jo ir mazāks risks, ka aizņēmējs nepilda saistības vai neatmaksās aizdevumu finansiālu grūtību dēļ. Protams, liela priekšrocība 30 gadu hipotēkai ir tā, ka tā piedāvā zemākus maksājumus, jo tie ir sadalīti ilgākā laika posmā salīdzinājumā ar citiem noteikumiem.
Regulējamas likmes hipotēkas ir elastīga iespēja, kuru parasti piedāvā par atlīdzību. ARM aizdevumi parasti tiek piegādāti ar fiksētu procentu likmi noteiktam laika periodam, un pēc tam katru gadu tiek koriģēti pēc indeksa, kuru iepriekš noteica aizdevējs un aizņēmējs. Parasti ARM tiek uzlikta maksimālā robeža tam, cik augsta procentu likme varētu sasniegt aizdevuma laikā, kas atvieglo jūsu maksimālā mēneša maksājuma aprēķināšanu un iekļaušanu budžetā.
Primārais hipotēku tirgus salīdzinājumā ar sekundāro hipotēku tirgu
Primāro tirgu veido primārie aizdevēji. Primārie aizdevēji parasti tur savus kredītus kā daļu no sava portfeļa un apkalpo tos visu aizdevuma laiku. Tomēr banka, kas izdevusi hipotēkas aizdevumu, aizdevumu var pārdot sekundārajā hipotēku tirgū, kas ir tirgus, kurā investori var pirkt un pārdot iepriekš izsniegtus hipotēkas kredītus. Hipotēku var pārdot citam aizdevējam vai pakalpojumu uzņēmumam, kas apstrādā maksājumus par aizdevumu. Jaunais aizdevējs vai pakalpojumu sniedzējs nopelna naudu no maksām un procentiem par hipotēku.
Daudzas hipotēkas iegādājas Fannie Mae vai Federālā Nacionālā hipotēku asociācija (Fannie Mae vai FNMA). Fannie Mae apgriežas un iesaiņo aizdevumus un pārdod tos kā ieguldījumus, ko sauc par hipotēkas nodrošinātiem vērtspapīriem (MBS), kas ir līdzīgi kopfondiem, bet krājumu vietā satur hipotēkas. Investori nopelna procentu likmi no hipotēkām par MBS turēšanu.
Ja jūsu hipotēka tiek pārdota, lūdzu, ņemiet vērā, ka tā ir ierasta prakse finanšu nozarē. Bankām ir aizdevumu limiti, kas nozīmē, ka tām ir maksimālā robeža attiecībā uz to, cik lielu daļu no saviem noguldījumu bāzes viņi var aizdot. Hipotēkas aizdevuma pārdošana Fannie Mae vai pakalpojumu sniedzējam izslēdz aizdevumu no bankas grāmatām, ļaujot tai aizdot vairāk naudas. Ja bankas nevarētu pārdot savas hipotēkas, tās sasniegtu kreditēšanas maksimālo robežu un nespētu piedāvāt vairāk hipotēkas, kas palēninātu ekonomiku. Tomēr, ja vien jūs neesat ieguldītājs, kurš vēlas iegādāties MBS, jūs nenodarbosities ar otrreizējo tirgu. Tā vietā jūs strādāsit ar banku vai brokeri primārajā hipotēku tirgū.