Pirmā mājas pircēja ceļvedis

Izaicinājums iegādāties māju pirmo reizi var šķist tik drausmīgs, ka ir vilinoši izvēlēties vienkārši aizņemt pirmo vietu savā cenu diapazonā vai turpināt īrēt. Lai palīdzētu jums demistificēt procesu un pēc iespējas labāk izmantot pirkumu, mēs izpētīsim, kas jums būs jāapsver pirms pirkšanas, ko jūs varat sagaidīt no paša pirkšanas procesa, un dažus noderīgus padomus, kā pēc jūsu dzīves atvieglot dzīvi. iegādājieties savu pirmo māju.

Kas ir pirmreizējs mājas pircējs?

ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departamentā (HUD) pirmo reizi mājas pircējs ir persona, kas atbilst jebkuram no šiem nosacījumiem:

• Fiziska persona, kurai trīs gadus nav piederējusi galvenā dzīvesvieta. Laulātais tiek uzskatīts arī par pirmo reizi mājas pircēju, ja viņš vai viņa atbilst iepriekšminētajiem kritērijiem. Ja jums ir piederējis mājas, bet jūsu dzīvesbiedram tas nav, tad jūs varat iegādāties vietu kopā kā pirmreizēji mājas pircēji.
• Vientuļajam vecākam, kuram laulības laikā mājā ir bijuši tikai bijušie dzīvesbiedri.
• Pārvietots mājsaimnieks, kura īpašums ir bijis tikai ar dzīvesbiedru.
• Fiziska persona, kurai ir bijusi tikai galvenā dzīvesvieta, kura nav pastāvīgi piestiprināta pastāvīgajam fondam saskaņā ar piemērojamajiem noteikumiem.
• Fiziska persona, kurai ir piederējis tikai īpašums, kas neatbilst valsts, vietējiem vai būvniecības paraugiem un kuru nevar ievērot par zemāku cenu nekā pastāvīgās būves celtniecības izmaksas.

Apsvērumi pirms pirkšanas

Pirmkārt, jums būs jānosaka, kādi ir jūsu ilgtermiņa mērķi, un kā tad mājas īpašums iederas šajos plānos. Daži cilvēki vienkārši vēlas pārveidot visus "izšķērdētos" īres maksājumus hipotēkas maksājumos, kas viņiem faktiski dod kaut ko taustāmu. Citi uzskata, ka mājas īpašumtiesības ir viņu neatkarības pazīme un bauda ideju būt par viņu pašu saimnieku. Samazinot savus lielos īpašumos esošos māju īpašumtiesību mērķus, jūs norādīsit pareizajā virzienā. Piedāvājam sev piecus jautājumus:

1. Kāda veida mājas vislabāk atbilst jūsu vajadzībām?

Iegādājoties dzīvojamo īpašumu, jums ir vairākas iespējas: tradicionāla vienģimenes māja, divstāvu māja, pilsētas māja, kooperatīvs, co-op (mājokļu kooperatīvs) vai daudzģimeņu ēka ar divām līdz četrām vienībām. Katrai opcijai ir savi plusi un mīnusi atkarībā no jūsu māju īpašumtiesību mērķiem, tāpēc jums jāizlemj, kurš īpašuma veids jums palīdzēs sasniegt šos mērķus. Jebkurā kategorijā varat arī ietaupīt uz pirkuma cenu, izvēloties fiksatoru-augšdaļu, lai gan laiks, sviedru kapitāls un nauda, ​​kas nepieciešama, lai pārveidotu augšējo fiksatoru jūsu sapņu mājā, varētu būt daudz vairāk, nekā jūs nodarbojāties.

1. Kādas īpašās iezīmes būs jūsu ideālajai mājai?

Lai gan ir labi saglabāt zināmu elastību šajā sarakstā, jūs veicat, iespējams, lielāko dzīves pirkumu, un esat pelnījuši, lai šis pirkums pēc iespējas vairāk atbilstu jūsu vajadzībām un vēlmēm. Jūsu sarakstā jāiekļauj pamata vēlmes, piemēram, apkārtne un lielums, līdz pat mazākām detaļām, piemēram, vannas istabas izkārtojumam un virtuvei, kurai pievienotas uzticamas ierīces.

1. Cik daudz hipotēkas jūs varat saņemt?

Pirms sākat iepirkties, ir svarīgi iegūt priekšstatu par to, cik daudz aizdevējs jums patiesībā būs gatavs dot, lai iegādātos savu pirmo māju. Var domāt, ka varat atļauties māju USD 300 000 vērtībā, taču aizdevēji var domāt, ka jums izdevīgi ir tikai USD 200 000 atkarībā no tādiem faktoriem kā, piemēram, cik daudz jums ir citu parādu, jūsu ikmēneša ienākumiem un cik ilgi esat bijis pašreizējā darbā. Turklāt daudzi nekustamo īpašumu īpašnieki nepavadīs laiku ar klientiem, kuri nav noskaidrojuši, cik daudz viņi var atļauties tērēt. Jūs varat apsvērt iespēju iegādāties māju uzticības centrā.

Jums būs jāpārliecinās, ka jūsu personīgās finanses ir kārtībā. Parasti, lai pretendētu uz mājokļa aizdevumu, jums ir jābūt labai kredītvēsturei, vēsturei jābūt savlaicīgi apmaksātiem rēķiniem un maksimālajai parāda un ienākumu attiecībai 43%. Mūsdienās aizdevēji dod priekšroku mājokļa izdevumiem (pamatsummai, procentiem, nodokļiem un māju īpašnieku apdrošināšanai) ierobežot līdz aptuveni 30% no aizņēmēju mēneša bruto ienākumiem, lai gan šis skaitlis var būt ļoti atšķirīgs atkarībā no vietējā nekustamā īpašuma tirgus.

Pirms piedāvājat māju, pārliecinieties, ka esat iepriekš apstiprinājis aizdevumu: Daudzos gadījumos pārdevēji pat neizklaidēs piedāvājumu, kas nav pievienots hipotēkas iepriekšējai apstiprināšanai. Jūs to galvenokārt darāt, piesakoties hipotēkai un nokārtojot nepieciešamos dokumentus. Ir izdevīgi iepirkties pie aizdevēja un salīdzināt procentu likmes un nodevas, izmantojot tādu rīku kā hipotēku kalkulators vai Google.

Kad esat norēķinājies ar aizdevēju un iesniedzis pieteikumu, aizdevējs pārbaudīs visu sniegto finanšu informāciju (pārbaudīs kredītpunktus, pārbaudīs nodarbinātības informāciju, aprēķinās parāda un ienākuma attiecības utt.). Aizdevējs var iepriekš apstiprināt aizņēmēju par noteiktu summu. Ņemiet vērā, ka pat tad, ja esat iepriekš apstiprinājis hipotēku, jūsu aizdevums pēdējā brīdī var izdoties, ja jūs kaut ko darāt, lai mainītu savu kredītreitingu, piemēram, finansējat automašīnas iegādi.

4. Cik mājas jūs faktiski varat atļauties?

No otras puses, dažreiz banka piešķirs jums aizdevumu vairāk māju, nekā jūs patiešām vēlaties maksāt. Tas, ka banka apgalvo, ka aizdos jums 300 000 USD, nenozīmē, ka jums tik daudz vajadzētu aizņemties. Daudzi pirmo reizi māju pircēji pieļauj šo kļūdu un nonāk “nabadzīgos” - tas nozīmē, ka pēc ikmēneša hipotēkas maksājuma viņiem nav palikuši līdzekļi citām izmaksām, piemēram, apģērbam, komunālajiem pakalpojumiem, brīvdienām, izklaidei vai pat pārtikai.

Tāpat kā iegādājoties jaunu automašīnu, jūs vēlaties apskatīt mājas kopējās izmaksas, ne tikai ikmēneša hipotēkas maksājumus. Protams, svarīgs ir arī ikmēneša maksājums kopā ar to, cik lielu iemaksu jūs varat atļauties, cik lieli ir nekustamā īpašuma nodokļi jūsu izvēlētajā apkārtnē, cik maksās māju īpašnieku apdrošināšana, cik jūs paredzat tēriņus mājas uzturēšanai vai uzlabošanai, un cik lielas būs jūsu slēgšanas izmaksas. Ja jūs interesē mājokļa iegāde, ņemiet vērā, ka jums katru mēnesi būs jāmaksā uzturēšanas izdevumi, jo jūs būsit daļa no māju īpašnieku asociācijas, kas mēnesī iekasē pāris simtus dolāru no katras ēkas vienības īpašniekiem kooperatīva maksas veidā. Co-op īpašnieki arī maksā ikmēneša uzturēšanas nodevas, lai gan tās ir daļēji atskaitāmas no nodokļiem.

5. Vai jums ir nopietni uzkrājumi?

Pat ja jūs pretendējat uz ievērojamu hipotēku, būs ievērojamas avansa izmaksas (piemēram, pirmā iemaksa mājās, parasti 20% no kopējās pirkuma cenas) un arī slēgšanas izmaksas. Tātad jums ir nepieciešams, lai nauda tiktu atlikta. Runājot par ieguldījumiem, īstermiņā sasniedzot mājas iegādi, viens no lielākajiem izaicinājumiem ir ietaupījumu saglabāšana pieejamā, samērā drošā transportlīdzeklī, kas joprojām nodrošina atdevi. Ja sava mērķa sasniegšanai ir viens gads līdz trīs gadi, noguldījumu sertifikāts var būt reāla iespēja. Tas nenodarīs jūs bagātu, bet arī jūs nezaudēsit naudu. To pašu ideju var izmantot īstermiņa obligāciju vai fiksēta ienākuma portfeļa iegādē, kas jums sniegs zināmu izaugsmi, bet arī pasargās jūs no akciju tirgus kņadas rakstura.

Ja mājokļa pirkums notiek sešu mēnešu vai gada laikā, tad jūs vēlēsities saglabāt naudu likvīdu. Labākais risinājums varētu būt krājkonts ar augstu ienesīgumu. Ir svarīgi pārliecināties, vai tas ir apdrošināts ar FDIC, lai gadījumā, ja banka nonāktu zem tā, jūs joprojām varētu piekļūt savai naudai līdz USD 250 000.

6. Kas palīdzēs jums atrast māju un palīdzēs jums veikt pirkumu?

Nekustamā īpašuma aģents palīdzēs jums atrast mājas, kas atbilst jūsu vajadzībām un ir jūsu cenu diapazonā, pēc tam tiksies ar jums, lai apskatītu šīs mājas. Kad esat izvēlējies māju pirkšanai, šie profesionāļi var jums palīdzēt sarunās par visu pirkuma procesu, ieskaitot piedāvājuma sastādīšanu, aizdevuma saņemšanu un dokumentu noformēšanu. Laba nekustamā īpašuma aģenta kompetence var pasargāt jūs no kļūdām, ar kurām jūs varētu saskarties procesa laikā. Lielākā daļa aģentu saņem komisijas naudu, ko maksā no pārdevēja ieņēmumiem.

Kredīti pirmreizējiem mājas pircējiem

Pirkšanas process

Tagad, kad esat nolēmis ienirt nopietni, izpētīsim, ko jūs varat sagaidīt no paša mājas pirkšanas procesa. Šis ir haotisks laiks ar piedāvājumiem un pret piedāvājumiem, kas lido nikni, bet, ja esat gatavs grūtībām (un dokumentiem), jūs varat iziet cauri šim procesam ar savu saprātu vairāk vai mazāk neskartu. Šeit ir pamata progresēšana, kuru jūs varat sagaidīt:

1. Atrodiet māju.

Pārliecinieties, ka izmantojat visas pieejamās iespējas māju atrašanai tirgū, tostarp izmantojot savu nekustamā īpašuma aģentu, meklējot ierakstus tiešsaistē un braucot pa apkārtni, kas jūs interesē, meklējot pārdošanas zīmes. Ievietojiet tur arī dažus draugus, ģimenes un biznesa kontaktus. Jūs nekad nezināt, no kurienes varētu nākt laba atsauce vai piemērs mājām.

Kad esat nopietni iegādājies māju, neejiet atvērtā mājā, ja jums nav aģenta (vai vismaz esat gatavs izmest vārdus kādam, ar kuru domājat strādāt). Jūs varat redzēt, kā, iespējams, nedarbosies jūsu interesēs, sākt sazināties ar pārdevēja aģentu, pirms sazināties ar kādu no saviem.

Ja jums ir budžets, meklējiet mājas, kuru potenciāls vēl ir jāizmanto. Pat ja jūs nevarat atļauties nomainīt šausmīgos tapetes vannas istabā, varbūt ir vērts kādu laiku dzīvot ar neglītumu apmaiņā pret nokļūšanu mājā, kuru varat atļauties. Ja mājas citādi atbilst jūsu vajadzībām attiecībā uz lielajām lietām, kuras ir grūti mainīt, piemēram, atrašanās vietu un lielumu, neļaujiet fiziskām nepilnībām tevi novērst. Pirmoreiz mājas pircējiem jāmeklē māja, kurai viņi var pievienot vērtību, jo tas nodrošina pamatkapitālu, lai palīdzētu viņiem pacelties pa īpašuma kāpnēm.

2. Apsveriet savas finansēšanas iespējas un drošo finansējumu.

Pirmreizējiem mājas pircējiem ir plašs iespēju klāsts, lai palīdzētu viņiem nokļūt mājās - gan tās, kuras ir pieejamas jebkuram pircējam, ieskaitot Federālās mājokļu pārvaldes (FHA) nodrošinātas hipotēkas, gan tādas, kas īpaši paredzētas jaundzimušajiem. Daudzas pirmo reizi mājas pircēju programmas piedāvā minimālos sākotnējos maksājumus, sākot no 3% līdz 5% (salīdzinājumā ar standarta 20%), un dažās valstīs vispār nav jāveic iemaksas.

Pirmreizējiem darbiniekiem jo īpaši:

Izmantojiet HUD resursu sarakstu. FHA un tās aizdevumu programma ir daļa no HUD.

Skatieties uz savu IRA. IRA izplatīšanas nolūkos pirmo reizi mājas pircējs ir ikviens, kuram nav piederošas pašreizējās intereses par dzīvesvietas mobilajām mājām un piekabēm, dzīvojamām laivām un krājumiem, ko īrnieks-īpašnieks glabā kooperatīvā mājokļu korporācijā) iepriekšējos divus gadus. Tā kā katrai personai ir USD 10 000 dzīves laikā, kuru var bez soda naudas izņemt no viņa vai viņas IRA, pāris varēja izņemt ne vairāk kā USD 20 000 (USD 10 000 no katra konta), lai samaksātu par savu pirmo māju. Noteikti izmantojiet naudu 120 dienu laikā, pretējā gadījumā par to tiek piemērots 10% sods.

Ilinoisa, Ohaio un Vašingtona - piedāvā iemaksu palīdzību pirmajiem mājas pircējiem, kuri kvalificējas. Parasti atbilstība šajās programmās ir balstīta uz ienākumiem, un tai var būt arī ierobežojumi, cik dārgu īpašumu var iegādāties. Kvalificētie cilvēki, iespējams, varēs saņemt finansiālu palīdzību ar iemaksām un slēgšanas izmaksām, kā arī izdevumiem par īpašuma rehabilitāciju vai uzlabošanu.

Ziniet par indiāņu iespējām. Indiāņu pirmreizējie mājas pircēji var pieteikties uz 184. sadaļas aizdevumu. Šim aizdevumam nepieciešama 1, 5% aizdevuma avansa garantijas maksa un tikai 2, 25% pirmā iemaksa aizdevumiem virs USD 50 000 (aizdevumiem, kas ir mazāki par šo summu, tie ir 1, 24%). Atšķirībā no tradicionālās aizdevuma procentu likmes, kas balstās uz aizņēmēja kredītvērtējumu, šī aizdevuma likme ir balstīta uz dominējošo tirgus likmi. 184. iedaļas aizdevumus var izmantot tikai vienas ģimenes mājām (1-4 vienības) un primārajai dzīvesvietai.

Neuzņemieties lojalitāti pret savu pašreizējo finanšu iestādi, kad meklējat iepriekšēju apstiprinājumu vai meklējat hipotēku: Iepērcieties, pat ja jums ir tiesības tikai uz viena veida aizdevumu. Maksa var būt pārsteidzoši dažāda, tāpat kā hipotēku procentu likmes, kurām, protams, ir liela ietekme uz kopējo cenu, ko maksājat par savu māju.

Dažas iestādes jums arī iesaka rezerves aizdevēju. Kvalificēšanās aizdevumam nav garantija, ka jūsu aizdevums tiks finansēts: mainās parakstīšanas vadlīnijas, mainās aizdevēju riska analīzes un mainās investoru tirgi. Var būt gadījumi, kad klienti paraksta aizdevuma un darījuma dokumentus un pēc tam 24 līdz 48 stundas pirms slēgšanas saņem paziņojumu, ka aizdevējs iesaldēja finansējumu savai aizdevuma programmai. Ja jums ir otrs aizdevējs, kas jau ir kvalificējis jūs hipotēkai, jums tiek piedāvāts alternatīvs veids, kā saglabāt procesu grafikā vai tuvu tam.

3. Izsaki piedāvājumu.

Jūsu nekustamā īpašuma aģents palīdzēs jums izlemt, cik daudz naudas jūs vēlaties piedāvāt mājai, kā arī jebkurus nosacījumus, kurus vēlaties lūgt. Pēc tam jūsu pārstāvis iepazīstinās piedāvājumu ar pārdevēja aģentu; pārdevējs vai nu pieņems jūsu piedāvājumu, vai arī izdos pretpiedāvājumu. Pēc tam jūs varat piekrist vai turpināt iet uz priekšu un atpakaļ, līdz jūs vai nu panākat darījumu vai nolemjat saukt to par pārtrauktu.

Pirms piedāvājuma iesniegšanas vēlreiz apskatiet savu budžetu. Šis laika faktors aprēķinātajās slēgšanas izmaksās (kas var sasniegt no 2% līdz 5% no pirkuma cenas), pārvietošanās uz darbu un atpakaļceļā, kā arī visiem nepieciešamajiem tūlītējiem remontiem un obligātajām ierīcēm, kas jums varētu būt vajadzīgas, pirms varat pārcelties. Un padomājiet uz priekšu: to ir viegli satraukties par augstākām vai neparedzētām komunālo pakalpojumu izmaksām jūsu jaunajā lielākajā mājā. Jūs varētu pieprasīt enerģijas rēķinus no pēdējiem 12 mēnešiem, lai iegūtu priekšstatu par vidējām mēneša izmaksām.

Ja jūs panāksit vienošanos, jūs iemaksāsit godprātīgi un process tiks pārvērsts darījumā. Darījuma konts ir īss laika posms (bieži vien apmēram 30 dienas), kad pārdevējs izņem māju no tirgus ar līgumiskām cerībām, ka jūs māju nopirksit - ar nosacījumu, ka, pārbaudot to, ar to neatradīsit nopietnas problēmas.

4. Iegūstiet mājas pārbaudi.

Pat ja mājas, kuru plānojat iegādāties, šķiet nevainojamas, tas nevar aizstāt apmācītu profesionāļu pārbaudi, lai īpašums novērtētu jūsu potenciālās jaunās mājas kvalitāti, drošību un vispārējo stāvokli. Jūs nevēlaties iestrēgt ar naudas bedri vai sāpēm, kas saistītas ar daudz neparedzētu remontu. Ja mājas pārbaudē tiek atklāti nopietni trūkumi, kurus pārdevējs neatklāja, jūs parasti varēsit atcelt savu piedāvājumu un saņemt atpakaļ depozītu. Citas iespējas ir sarunas par to, lai pārdevējs veiktu remontu vai samazinātu pārdošanas cenu.

5. Aizveriet vai virzieties tālāk.

Ja jūs spējat noslēgt darījumu ar pārdevēju vai, vēl labāk, ja pārbaude neatklāja būtiskas problēmas, jums vajadzētu būt gatavam slēgt. Slēgšana galvenokārt nozīmē tonnas dokumentu parakstīšanu ļoti īsā laikā, vienlaikus lūdzot, lai pēdējā brīdī nekas neizkristu.

Lietās, ar kurām jums būs darīšana un par kurām būs jāmaksā pirkuma pēdējos posmos, var būt mājas novērtēšana (hipotēku kompānijas to pieprasa, lai aizsargātu viņu interesi par māju), virsraksta meklēšana, lai pārliecinātos, ka neviens cits kā Pārdevējam ir tiesības uz īpašumu, iegūstot privātu hipotēkas apdrošināšanu vai aizņēmuma aizdevumu, ja pirmā iemaksa ir mazāka par 20%, un aizpildot hipotēkas dokumentus. Citās slēgšanas izmaksās var ietilpt maksa par aizdevuma izsniegšanu, īpašuma apdrošināšana, apsekojumi, nodokļi un maksa par kredīta atskaitēm.

Apsveicam jauno māju īpašnieku ... Tagad kas?

Jūs esat parakstījis dokumentus, samaksājis iniciatoriem, un jaunā vieta sāk justies kā mājās. Spēle beigusies, vai ne? Ne īsti. Mājokļa izmaksas pārsniedz iemaksas un ikmēneša hipotēkas maksājumus. Tagad izpētīsim dažus pēdējos padomus, kā dzīvi kā jaunu māju īpašnieku padarīt jautrāku un drošāku.

1. Turpiniet ietaupīt.

Līdz ar mājas īpašumtiesībām rodas lieli neparedzēti izdevumi, piemēram, jumta nomaiņa vai jauna ūdens sildītāja iegūšana. Sāciet ārkārtas palīdzības fondu savai mājai, lai jūs netiktu pieķerti pie apsardzes, kad šīs izmaksas neizbēgami rodas.

1. Veiciet regulāru apkopi.

Ņemot vērā lielo naudas daudzumu, ko jūs ieliekat savās mājās, jūs vēlēsities par to lieliski parūpēties. Regulāra apkope var samazināt remonta izmaksas, ļaujot novērst problēmas, kad tās ir mazas un viegli pārvaldāmas.

1. Ignorējiet mājokļu tirgu.

Nav svarīgi, kāda ir jūsu mājas vērtība jebkurā brīdī, izņemot brīdi, kad jūs to pārdodat. Spēja izvēlēties, pārdodot savu māju, nevis spiesta to pārdot darbavietas pārvietošanas vai finansiālu grūtību dēļ, būs lielākais noteicošais faktors, vai no ieguldījumiem jūs redzēsiet stabilu peļņu.

1. Nepaļaujieties uz slepkavības izdarīšanu jūsu mājās, lai finansētu savu pensiju.

Lai arī jums pieder mājas, jums katru gadu joprojām jāturpina maksimāli ietaupīt uzkrājumu kontos. Lai gan var šķist, ka ir grūti noticēt ikvienam, kurš novērojis dažu cilvēku likteņus, kas iegūti mājokļa burbuļa laikā, jūs, pārdodot māju, jūs noteikti nenogalināsit. Ja vēlaties, lai pensijas gados jūsu mājas izskatās kā bagātības avots, ņemiet vērā, ka, tiklīdz esat nomaksājis hipotēku, naudu, kuru tērējāt ikmēneša maksājumiem, var izmantot, lai finansētu dažus dzīves un medicīniskos izdevumus pensijas laikā. .