Apdrošinot Federālās mājokļu pārvaldes hipotēkas
Jūs, iespējams, esat dzirdējuši par privāto hipotēku apdrošināšanu (PMI) - apdrošināšanu, kas jums ir jāmaksā, kad no standarta aizdevuma ņēmēja ņemat mājokļa kredītu, kura iemaksa ir mazāka par 20%. Diemžēl, kaut arī Federālā mājokļu pārvalde (FHA) daudzējādā ziņā ir dāsnāka nekā parastie aizdevēji, tā arī pieprasa hipotēku apdrošināšanu aizdevumiem ar zemu iemaksu. Šajā rakstā jūs uzzināsit, kas ir FHA hipotēku apdrošināšana, kā tā atšķiras no PMI, kam tas ir jāveic un cik ilgi, cik tas maksā, kā arī jūsu iespējas no tā izvairīties vai atbrīvoties. Sāksim.
TUTORIAL: hipotēkas pamati
Kas ir FHA hipotēku apdrošināšana?
Tāpat kā PMI, FHA hipotēkas apdrošināšanas mērķis ir aizsargāt aizdevēju. Ja aizņēmēju mājās ir minimāls pašu kapitāls, aizņēmēja saistību neizpildes risks (aizdevējam) ir lielāks, jo aizņēmējam nav tik daudz ko zaudēt, dodoties prom un ļaujot bankai slēgt mājas (vienkārši apskatiet visi cilvēki, kas aizgāja prom no 0% iemaksām, hipotēku mājokļa burbulim). (Lai uzzinātu vairāk par FHA, noteikti izlasiet Izpratne par FHA mājas aizdevumiem .)
FHA aizdevumiem ir zemākas pirmā iemaksas prasības un mazāk stingras ienākumu un kredīta prasības nekā parastajiem aizdevumiem. Tomēr, ja jūs aizdodāt kādam lielu naudas summu ar aizņēmuma īpašībām, kas ir mazāk nekā ideālas, jūs vēlaties saņemt garantiju, ka arī jums vienā vai otrā veidā tiks atmaksāts. Izmantojot hipotēkas apdrošināšanu, pārtraucot veikt hipotēkas maksājumus un dodoties prom no mājām, apdrošinātājs palīdzēs jūsu aizdevējam atgūt zaudējumus. Tātad, kaut arī hipotēku apdrošināšana var šķist nepatīkama, jo tā neaizsargā pircēju, ja tāda nebūtu, daudzi cilvēki, iespējams, nemaz nevarētu saņemt aizdevumus, kamēr viņiem nebūtu lielāki iemaksas, jo bankas uzskatīs, ka aizdevumi ir pārāk riskanti. Daudzi cilvēki uzskata, ka hipotēku apdrošināšanas prēmiju samaksa ir labāks risinājums, nekā gaidīt vairākus gadus, līdz viņiem būs pietiekami augsta iemaksa, lai no tā izvairītos. (Vai otrās hipotēkas izmantošana ir labākā iespēja, lai izvairītos no PMI? Lai uzzinātu vairāk, izlasiet Outsmart Privātās hipotēkas apdrošināšanu .)
FHA pieprasa arī samaksāt kaut ko, ko sauc par sākotnējo hipotēku apdrošināšanu (UFMI). Saskaņā ar ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departamenta (HUD) publiskoto hipotēkas vēstuli 2010–28 UFMI pieprasa tiem, kas piesakās aizdevumam, samaksāt 1% no aizdevuma vērtības avansa laikā, kad aizdevums tiek slēgts. Slēdzot aizdevumu, jums ir iespēja maksāt šo summu skaidrā naudā, taču lielākā daļa cilvēku izvēlas to ieskaitīt kopējā hipotēkas summā.
Ja varat atļauties samaksāt šo summu priekšlaicīgi, to ieteicams darīt, jo, ja ieskaitīsit to aizdevumā, tas ilgtermiņā būs daudz dārgāks. Teiksim, ka jūsu mājas izmaksas ir 250 000 USD, jūs norakstāt FHA nepieciešamo minimālo summu 3, 5% (250 000 x 0, 035 = 8 750), un jūsu hipotēka sedz atlikušos 241 250 USD (250 000 - 8 750 = 241 250). 30 gadu hipotēkai ar 6, 5% procentu likmi sākotnējais UFMI USD 2421, 50 (241 250 x 0, 01 = 2, 421, 50) jums galu galā izmaksās apmēram 5 491, 77 USD.
Ja vēlaties pats izdarīt labu UFMI maksāšanai uzreiz, pirms pirkšanas jums būs jābūt lielākiem ietaupījumiem. Protams, tieši iemaksu palielināšana no 3, 5% līdz aptuveni 4, 5% (tehniski līdz 4, 47%) no 8750 USD līdz 11 162, 50 USD vai papildu USD 2 442, 50 (UFMI izmaksas) tieši tāpat ietekmētu jūsu ilgtermiņa finanses.
Kā FHA hipotēku apdrošināšana atšķiras no privātās hipotēkas apdrošināšanas?
FHA hipotēkas apdrošināšanas gada izmaksas mainās atkarībā no paredzētās iemaksas. Sākot ar 2011. gada aprīli, HUD ir mainījis FHA hipotēkas apdrošināšanu uz 1, 10% ar iemaksu, kas ir lielāka vai vienāda ar 5%. Tiem, kuriem iemaksa ir mazāka par 5%, jāmaksā apdrošināšanas prēmija 1, 15% apmērā. Tātad, ja mājā ir USD 250 000 un minimālā iemaksa ir USD 8 750 (3, 5%), jūsu ikmēneša hipotēkas apdrošināšanas prēmija būtu balstīta uz aizdevuma summu 241 250 USD un izmaksas mēnesī būtu USD 231, 20. Šī summa jāsamaksā ar ikmēneša hipotēkas maksājumu.
Turpretī PMI varētu izmaksāt pat 1, 15% no aizdevuma atlikuma gadā vai 231, 20 USD mēnesī šajā piemērā atkarībā no mūsu kredītreitinga. Atšķirība slēpjas prasībās. PMI jums pieprasa izcilu kredītreitingu virs 720, lai saņemtu likmi aptuveni 1, 15% n saskaņā ar ikmēneša prēmiju un PMINU mēneša likmēm, ko PMI sniedza 2011. gada maijā. Ja jūsu kredītvērtējums ir zemāks, jums būs jāuzrāda lielāku iemaksu, pirms viņi jums piedāvā jebkāda veida apdrošināšanu. FHA hipotēku apdrošināšanai ir nepieciešams tikai minimālais kredītreitings 580, lai varētu saņemt 3, 5% iemaksu, bet vairumam aizdevēju ir nepieciešams kredītreitings 620-640, kas tomēr ļauj jums iegādāties māju ātrāk. Tādējādi, ja jums ir jābūt hipotēkas apdrošināšanai, FHA hipotēkas apdrošināšana var būt mazākā no divām ļaunībām. Saskaņā ar 2011. gada federālajiem tiesību aktiem hipotēku apdrošināšanas prēmijas ir atskaitāmas no nodokļiem, tāpēc neatkarīgi no tā, vai jums ir regulāra PMI vai FHA hipotēku apdrošināšana, nodokļu atskaitīšana var mīkstināt triecienu, taču sazinieties ar savu grāmatvedi, lai redzētu, vai jūs atbilstat atbilstošajām prasībām šī nodokļa atskaitījuma saņemšanai. (Izlasiet 6 iemeslus, kā izvairīties no privātas hipotēkas apdrošināšanas, lai uzzinātu vairāk par to, kāpēc FHA apdrošināšana ir mazākā no šīm kaitēm.)
Priekšrocība, kas PMI dažreiz ir salīdzinājumā ar FHA hipotēku apdrošināšanu, ir tā, ka ne visi aizdevēji prasa hipotēkas apdrošināšanas iemaksu uzreiz, piemēram, FHA UFMI.
Kam un cik ilgi ir jāveic FHA hipotēkas apdrošināšana?
Sākot ar 2011. gada februāri, saņemot FHA aizdevumu, jūs varat atlikt tikai 3, 5%. Bet, tāpat kā ar parastajiem aizdevumiem, apmaiņā pret privilēģiju nolaist tik maz naudas, jums būs jāmaksā hipotēkas apdrošināšana, kamēr jūsu aizdevuma un vērtības attiecība būs pietiekami augsta - citiem vārdiem sakot, kamēr nebūsit nomaksājis noteikta aizdevuma summa. Jums ir jāmaksā arī lielāka apdrošināšanas prēmija. Kad jūsu pašu kapitāls ir pietiekami liels (FHA aizdevuma gadījumā - 22%), aizdevējs kļūst daudz mazāk noraizējies, ka, dodoties ikmēneša maksājumus, jūs aiziesit prom no mājām. Tajā pašā mājā no 250 000 USD, no mūsu iepriekšējā piemēra, kad jūs pirmo reizi to iegādājāties un jums bija jāapdrošina hipotēkas, jūsu vienīgais zaudējums, ja jūs gājāt prom no mājas, būtu bijis jūsu iemaksas 8750 USD (3, 5%) apmērā. Lai arī tas nav mazs izmaiņu fragments, tas ir daudz mazāk nozīmīgs nekā došanās prom no USD 55 000 (jeb 22% no kopējām izmaksām).
Saskaņā ar HUD, tiem, kuru aizdevumi pārsniedz 15 gadus, jāveic ikmēneša hipotēkas apdrošināšanas maksājumi uz pieciem gadiem, un viņiem ir 78% aizdevuma un vērtības attiecība (tas nozīmē, ka esat samaksājis 22% no aizdevuma pamatsummas, ieskaitot jūsu sākotnējā iemaksa), pirms apdrošināšana vairs nav nepieciešama. Ja jums ir aizdevums ar mazāk nekā 15 gadiem, tad vienīgā prasība ir 78% aizdevuma un vērtības attiecība. (Lai uzzinātu vairāk, izlasiet Iekarošana LTV aprēķinā .)
Kā jūs varat izvairīties vai atbrīvoties no FHA hipotēkas apdrošināšanas?
Tā kā FHA hipotēku apdrošināšana palielina mājokļa izmaksas, jums, iespējams, rodas jautājums, vai jūs varat kaut ko darīt, lai to samazinātu vai no tā izvairītos, un kurā brīdī jums ir atļauts no tā atbrīvoties.
Vienkāršākais veids, kā izvairīties no hipotēkas apdrošināšanas, protams, ir nolaist 20%. To var izdarīt, gaidot pirkumu, līdz būs vairāk uzkrājumu, vai dažos gadījumos iegādājoties lētāku īpašumu, kur jūs varat atļauties norakstīt 20%. Protams, reāli, ja jūs skatāties FHA aizdevumu ar 3, 5% leju, jūs, iespējams, ejat precīzu robežu starp iespēju vispār atļauties jebkādu hipotēku un nepārtrauktu īri.
Ja māju cenas ievērojami palielināsies, pēc pirkšanas jūs, iespējams, varēsit refinansēt savu izeju no PMI. Lai tas darbotos, jūsu mājas vērtībai būs jābūt pietiekami novērtētai, lai mājā iegūtu 22% no pašu kapitāla.
Ja nevarat refinansēt, lai palielinātu aizdevuma un vērtības attiecību, vienmēr varat veikt papildu maksājumus pamatsummas palielināšanai, lai ātrāk palielinātu savu attiecību. Tas ne tikai palīdzēs ātrāk atbrīvoties no hipotēkas apdrošināšanas, bet arī palīdzēs ātrāk atmaksāt māju, samazinot procentu summu, ko maksāsit ilgtermiņā, un vēl vairāk palielinās jūsu ietaupījumus. Ja izvēlēsities šo ceļu, jums būs jāsazinās ar savu aizdevēju, lai jūsu hipotēkas apdrošināšana tiktu atcelta. (Izlasiet mūsu saistīto rakstu Hipotēkas atmaksa, lai iegūtu vairāk labu iemeslu, lai drīzāk nekā vēlāk atbrīvotu šo parādu.)
Daži aizdevēji var piedāvāt īpašas aizdevumu programmas, kurām nav nepieciešama ikmēneša hipotēku apdrošināšanas prēmiju samaksa, neskatoties uz zemas iemaksas atļaušanu. Piemēram, Quicken Loans ir programma ar nosaukumu “PMI Buster” kredītņēmējiem, kuri var nolaist vismaz 5%. Tomēr aizņēmējiem jārēķinās, ka, lai arī aizdevējiem, kas piedāvā līdzīgas programmas, iespējams, nav nepieciešama tradicionālā PMI, viņi kompensēs paaugstināto risku, ka aizdevumi jums notiks citā veidā, piemēram, piedāvājot jums augstāku procentu likmi. Patiešām, tas attiecas uz PMI Buster aizdevuma produktu, kas reklamē "zemāku maksājumu, izslēdzot tradicionālo PMI ar aizdevēja apmaksātu hipotēku apdrošināšanu (LPMI). LPMI var iebūvēt jūsu hipotēkas likmē".
Ja viss pārējais neizdodas, vienā dienā jūs sasniegsit 78% aizdevuma un vērtības attiecību, vienkārši veicot ikmēneša hipotēkas maksājumus. Ja iegādājaties mājas iegādi USD 250 000 vērtībā, par kuru mēs diskutējām visā šajā rakstā, jūs sasniegsit 22% pašu kapitālu pēc 11 gadiem un deviņiem mēnešiem. Tas nozīmē, ka ikmēneša hipotēku apdrošināšanas prēmijās jūs maksāsit kopumā 32 599, 20 USD (141 x 231, 20 USD = 32 599, 20 USD), līdz varēsit atcelt apdrošināšanu.
Piezīme: Jūsu aizdevējam ir automātiski jāatsakās no hipotēkas apdrošināšanas, kad jūs sasniedzat šo punktu ar FHA aizdevumu.
Vai tas ir tā vērts?
Apsverot aizdevumu ar zemu iemaksu, padomājiet par to, vai gan sākotnējās hipotēkas apdrošināšanas, gan ikmēneša hipotēku apdrošināšanas prēmiju papildu izmaksas ir jums vērts, lai māju iegūtu ātrāk. Ir grūti aprēķināt, vai ilgtermiņā ar šo vienošanos jūs uzvarēsit vai zaudēsit, jo jūs nevarat paredzēt, kādas būs mājokļa vērtības pieauguma likmes starp laiku, kad jums būs jāpieliek 3, 5%, un laiku, kad jums būs 20% nolikt. Jūs arī nevarat precīzi paredzēt, cik gadu laikā jums vajadzēs ietaupīt papildu 16, 5%, jo ienākumi un izdevumi var mainīties uz labo vai slikto pusi tādā veidā, kādu neviens nevar paredzēt. Šo iemeslu dēļ, iespējams, vislabāk ir psiholoģiski izlemt, vai jums ir patīkami maksāt papildu naudu, kas nepieciešama hipotēkas apdrošināšanai, lai būtu vieta, kur piezvanīt savam.
Lai uzzinātu vairāk par pirmās mājas iegādi, noteikti izlasiet sadaļu “Pirmā laika mājas pircēju finansēšanas pamati” .