Kā iegūt un saprast hipotēku
Viens no lielākajiem finanšu lēmumiem, ko cilvēki pieņem dzīves laikā, ir mājas pirkšana. Kāpēc tik daudzi cilvēki uzņemas tik lielas finansiālas saistības, ja īre ir lētāka un ir daudz īsāks, elastīgāks pienākums?
Viens iemesls ir tas, ka māju īpašumtiesības ļauj indivīdiem veidot kapitālu un no saviem nodokļiem atskaitīt hipotēkas procentus, kas padara to par vienīgo lielāko pieejamo nodokļu atlaidi. Ieguldījumiem mājā ir arī priekšrocība, kuras vērtība, cerams, laika gaitā palielināsies. Pastāv arī nemateriālas priekšrocības, piemēram, lielāka kontrole pār renovāciju.
Kad indivīds pērk māju, viņu ikmēneša izmaksas palielinās, bet jūsu īpašums jūsu mājām var būt izdevīgs, ja jau no paša sākuma tiek pieņemti pareizi lēmumi.
Pirmais solis: esošā parāda dzēšana
Pareiza sagatavošanās ir puse no cīņas, lai iegūtu hipotēku. Pirmais, kas potenciālajam aizņēmējam jādara, ir jāiegūst sava kredītkartes pārskata kopija, lai noteiktu viņu FICO punktu skaitu un kredītspēju. 2018. gadā Federālā mājokļu pārvalde jeb FHA FHA aizdevumam prasīja vismaz 500 kredītpunktus; tomēr daudziem aizdevējiem ir nepieciešams rādītājs no 620 līdz 640. Ja jūsu vērtējums ir zems, jums jācenšas to uzlabot, saglabājot zemu kredītkaršu atlikumu, savlaicīgi apmaksājot rēķinus un nomaksājot augsto procentu parādu. Neaizveriet neizmantotās kredītkartes, jo tas var negatīvi ietekmēt jūsu FICO rādītājus un kredīta izlietojuma koeficientu (vairāk par šo attiecību lasiet sadaļā “ Kredīta izlietojuma attiecība” ). Vienkārši saglabājiet zemu līdzsvaru. Pārbaudiet arī kļūdas un neatbilstības kreditoru pārskatos un labojiet tās.
Tajā pašā laikā jums vajadzētu ietaupīt pēc iespējas vairāk naudas iemaksai. Tomēr svarīgāka ir augsta procentu parāda atmaksa. Kredītkaršu likmes, kuru procentu likme ir divreiz augstāka par galveno, ir pārāk augsta. Piemēram, ja pašreizējā galvenā likme ir 6%, jums jācenšas nomaksāt visas kredītkartes ar 12% vai augstāku procentu likmi vai jāmeklē cits aizdevējs ar labāku likmi, uz kuru pārskaitīt savu parādu.
Otrais solis: iegādājieties aizdevējus
Kad jūsu kredītreitings ir tur, kur vēlaties, jums vajadzētu iepirkties pie aizdevēja. Pieņemot, ka jums ir labas izredzes, ļaujiet trim vai četriem aizdevējiem sacensties par jūsu biznesu. Nedodiet katram aizdevējam piekrišanu piekļūt jūsu kredītkartei. Iegūstiet "labticības novērtējuma" (HUD-1 veidlapa) provizorisku kopiju un analizējiet katru maksu. Tikai tad, kad esat izvēlējies aizdevēju, jums vajadzētu ļaut viņam pārbaudīt jūsu kredītu.
Aizdevēju maksas aizņēmējam ir ļoti radošas un mainīgas. Maksas, piemēram, aizdevuma izsniegšana, apstrādes maksa. un parakstīšanas maksas bieži vien var vienoties par vismaz 50% vai pat aizdevējs var atteikties, ja viņi vēlas jūsu biznesu. Izvairieties no punktiem, ja varat. Kad jūs maksājat punktus, jūs maksājat procentus (1 punkts = 1 procents) vienreizējā maksājumā, lai iegūtu zemāku fiksētās likmes hipotēkas likmi, kas pamatā palielina jūsu iemaksas summu. Punkti ir aizdevēja nevajadzīgas papildu maksas. Atteikties maksāt šīs nodevas vai aizvest savu biznesu citur.
Dažos gadījumos var būt vērts nolīgt nekustamā īpašuma advokātu, kurš var noteikt nevajadzīgas izmaksas. Zinošs nekustamā īpašuma aģents var arī norādīt, kuras izmaksas parasti tiek piemērotas un kuras varētu tikt novērstas. Piemēram, par nosaukuma izmaksām Floridas štatā ir atbildīgs pircējs (ja vien pārdevējs nepiekrīt segt izmaksas), tāpēc jums jāzina, ka šīm izmaksām jābūt norādītām jūsu labticības aprēķinā. Ja jūsu aizdevējs ir aizdevējs, kas nav valsts īpašnieks, viņiem var būt atšķirīgas maksas (kas parasti pārsniedz USD 1 000), un tās var būt pārsteiguma izmaksas jūsu HUD-1 norēķinu paziņojumā pirms slēgšanas.
Kāpēc aizdevēji mīl PMI
Aizdevēji var laupīt pirmos mājas pircējus. Lielākā daļa aizdevēju iekasē privāto hipotēku apdrošināšanu (PMI), ja jūs neveicat sākotnējo iemaksu 20% vai vairāk jūsu mājās. Šī apdrošināšana aizsargā aizdevēju, nevis jūs, ja tiek aizkavēts jūsu aizdevums. Parasti aizdevējs aizdevumu, kas tiek finansēts vairāk nekā 80% no mājas vērtības, uzskatīs par lielāku saistību neizpildes risku un prasīs PMI maksājumu. Cik maksā šis PMI maksājums? Ja jūs piesakāties aizdevumam 200 000 USD apmērā ar 10 procentu iemaksu, jūs varat sagaidīt, ka maksāsit vismaz 100 USD mēnesī par PMI maksājumu. Nav neparasti redzēt PMI maksājumus diapazonā no 150 līdz 200 USD mēnesī.
Ja jums jau ir hipotēka ar PMI maksājumu, sasniedzot noteiktu kapitāla procentus jūsu mājās (parasti 20%), varat atcelt PMI. 30 gadu laikā ikmēneša PMI maksājums USD 150 apmērā var sasniegt vairāk nekā 54 000 USD! Tā kā aizdevēji jums neatgādinās, ka varat atcelt papildu maksājumu, daudzi māju īpašnieki nekad nelieto laiku, lai paši atceltu PMI maksājumu, un aizdevēji ir priecīgi, ka turpina saņemt jūsu naudu.
Trešais solis: nāciet klajā ar iemaksu
Ko jūs varat darīt, ja nevarat atļauties 20% iemaksu par jūsu mājas aizdevumu? Ja jūs skatāties māju 200 000 ASV dolāru apmērā un jums iemaksa ir 10 000 ASV dolāru, vairumam aizdevēju būs jāpieprasa PMI maksājums, ja jūs nenodarbināt vismaz 40 000 ASV dolāru uz mājām (kreditēšanas / aizdevuma maksas ir izslēgtas no mūsu aizdevuma aprēķina). Lielākajai daļai pirmo reizi māju pircēju 40 000 USD iemaksas nav pamata.
Tomēr jūs varat mēģināt atmaksāt savus aizdevumus, lai aizdevumā piedalītos divi aizdevēji. Tas varētu līdzināties 80-15-5 veida plānam: jūs 80% finansējat ar primāro hipotēku, 15% - ar otro hipotēku vai mājas kapitāla aizdevumu un 5% - kā iemaksu. Izmantojot mājokļa aizdevumu plus iemaksu, jūs varat šo summu piesaistīt jūsu mājas pirkuma cenai un segt 20% iemaksu prasību, tādējādi izvairoties no PMI. Mājoklim vai otrajam aizdevumam, visticamāk, būs mainīga likme vai likme, kas būs augstāka par jūsu galveno hipotēku, tāpēc jums būs jāseko līdzi šim aizdevumam un vispirms jāmēģina to samaksāt. Procenti no mājas kapitāla aizdevuma ir arī atskaitāmie procenti no ASV federālajiem nodokļiem (uz mājas kapitāla parādu attiecas 100 000 USD griesti atskaitīšanai).
Aizdevumu veidi
30 gadu aizdevumi ar fiksētu procentu likmi ir visizplatītākais hipotēku aizdevums, jo procentu likme aizdevuma laikā nemainās. Lielākā daļa māju īpašnieku dod priekšroku šāda veida aizdevumam, jo viņu ikmēneša maksājumi gadu gaitā saglabāsies vienmērīgi. Fiksēts aizdevums uz 15 gadiem kļūst arvien populārāks, jo tas samazina aizdevuma termiņu, kas samazina maksājamo procentu summu visā aizdevuma laikā. Šiem īsāka termiņa aizdevumiem parasti ir augstāka procentu likme, jo aizdevējs atsakās no iespējas nopelnīt naudu, it īpaši, ja procentu likme paaugstinās.
Regulējamas likmes hipotēkas (ARM) piedāvā zemu procentu likmi uz noteiktu laiku. Procentu likmi var koriģēt katru gadu, vai arī tās var norādīt kā "3-1", "5-1", "7-1" vai kaut ko līdzīgu. Izmantojot koriģējamas likmes aizdevumu "7-1", aizdevuma summa tiks fiksēta uz pirmajiem septiņiem gadiem, un pēc tam astotajā gadā tā tiks koriģēta, ņemot vērā pašreizējos tirgus apstākļus, kuru pamatā parasti ir viena gada kase. indekss. Sākotnēji ARM procentu likmes var būt no viena līdz trim procentpunktiem zem parastās fiksētās hipotēkas, un pēc tam parasti tās koriģē katru gadu pēc noteiktā termiņa beigām. Tas, vai ARM ir piemērots jums, bieži ir atkarīgs no tā, cik ilgi plānojat palikt mājās. "7-1" gadījumā, ja mājās plānojat palikt tikai septiņus gadus, tas var būt ideāls aizdevums. Tomēr, ja plānojat ilgāk palikt mājās un procentu likmes sāk celties; ikmēneša maksājumi var ievērojami pieaugt.
Grunts līnija
Ir vērts pielikt papildu pūles, lai pārskatītu HUD-1 izlīguma paziņojumu pirms jūsu jaunās mājas beigu datuma; tur uzskaitītajiem skaitļiem vajadzētu sakrist ar skaitļiem, kas jums tika sniegti, pamatojoties uz godprātības aplēsi. Ja skaitļi ir uzpūsti vai redzat jaunus maksājumus, sazinieties ar aizdevēju un palūdziet viņiem izskaidrot vai labot kļūdas. Mājokļa iegāde ir ilgtermiņa saistības, tāpēc pārliecinieties, ka jūs pilnībā saprotat visus aizdevuma nosacījumus un nepamanāt jebkādas slēptās izmaksas, kuras jūs vēlāk varētu nožēlot.