Kā procentu likmes ietekmē īpašuma vērtības

Procentu likmēm, jo ​​īpaši starpbanku biržu un valsts iekšējā aizņēmuma parādzīmju likmēm ir tikpat liela ietekme uz ienākumu gūstošā nekustamā īpašuma vērtību kā jebkuram ieguldījumu veidam. Tā kā viņu ietekme uz indivīda iespējām iegādāties dzīvojamos īpašumus (palielinot vai samazinot hipotēkas kapitāla izmaksas) ir tik dziļa, daudzi cilvēki kļūdaini pieņem, ka vienīgais nekustamā īpašuma novērtēšanas faktors ir pašreizējā hipotēkas likme.

Tomēr hipotēku likmes ir tikai viens ar procentiem saistīts faktors, kas ietekmē īpašuma vērtības. Tā kā procentu likmes ietekmē arī kapitāla plūsmas, kapitāla piedāvājumu un pieprasījumu un ieguldītājiem nepieciešamās ieguldījumu atdeves likmes, procentu likmes ietekmē nekustamā īpašuma cenas dažādos veidos.

Kā procentu likmes ietekmē īpašuma vērtības

Vērtēšanas pamati

Lai saprastu, kā valdības ietekmētās procentu likmes, kapitāla plūsmas un finansēšanas likmes ietekmē īpašuma vērtības, jums ir jābūt pamatzināšanai par ienākumu pieeju nekustamā īpašuma vērtībām. Lai arī nekustamā īpašuma vērtības ietekmē nekustamā īpašuma piedāvājums un pieprasījums noteiktā lokalizācijā un jaunu īpašumu izstrādes aizstāšanas izmaksas, ienākumu pieeja ir ieguldītājiem visizplatītākā vērtēšanas metode. Ienākumu pieeja, ko piedāvā komerciālo īpašumu vērtētāji, kā arī apdrošinātāji un ieguldītāji, kas nodrošina ieguldījumus ar nekustamo īpašumu, ir ļoti līdzīga diskontētās naudas plūsmas analīzei, kas veikta kapitāla un obligāciju ieguldījumiem.

Vienkārši izsakoties, vērtēšana sākas ar īpašuma ienākuma prognozēšanu, kas izpaužas kā paredzamie nomas maksājumi vai, viesnīcās, paredzamā aizņemšanās, kas reizināta ar vidējām vienas istabas izmaksām. Pēc tam, ņemot vērā visas īpašuma līmeņa izmaksas, ieskaitot finansēšanas izmaksas, analītiķis iegūst tīros darbības ienākumus (NOI) vai naudas plūsmu, kas paliek pēc visiem darbības izdevumiem.

No NOI atņemot visas kapitāla izmaksas, kā arī jebkādu ieguldījumu kapitālu īpašuma uzturēšanai vai remontam un citus ar īpašumu nesaistītus izdevumus, kā arī citus ar īpašumu nesaistītus izdevumus, rezultāts ir tīrā naudas plūsma (NCF). Tā kā īpašumos parasti nav naudas vai tiem ir noteikta dividenžu politika, NCF ir vienāds ar ieguldītājiem pieejamo skaidru naudu un ir tāds pats kā nauda no dividendēm, ko izmanto kapitāla vai fiksēta ienākuma ieguldījumu novērtēšanai. Kapitalizējot dividendes vai diskontējot naudas plūsmu (ieskaitot jebkādu atlikušo vērtību) attiecīgajā ieguldījumu periodā, tiek noteikta īpašuma vērtība.

Kapitāla plūsmas

Procentu likmes var ievērojami ietekmēt finansēšanas izmaksas un hipotēku likmes, kas savukārt ietekmē īpašuma līmeņa izmaksas un tādējādi ietekmē vērtības. Tomēr kapitāla piedāvājumam un pieprasījumam un konkurējošajiem ieguldījumiem ir vislielākā ietekme uz nepieciešamajām atdeves likmēm (RROR) un ieguldījumu vērtībām. Tā kā Federālo rezervju padome ir fokusējusies nevis uz monetāro politiku, bet gan uz procentu likmju pārvaldību, lai stimulētu ekonomiku vai apturētu inflāciju, tās politikai ir bijusi tieša ietekme uz visu ieguldījumu vērtību.

Samazinoties starpbanku valūtas kursam, samazinās līdzekļu izmaksas un līdzekļi ieplūst sistēmā; un pretēji, pieaugot likmēm, līdzekļu pieejamība samazinās. Starpbanku aizdevumu procentu likmju izmaiņas vai nu palielina, vai samazina ieguldījumiem pieejamo kapitālu attiecībā uz nekustamo īpašumu. Kapitāla apjoms un kapitāla izmaksas ietekmē pieprasījumu, bet arī piedāvājumu - tas ir, naudu, kas pieejama nekustamā īpašuma pirkšanai un attīstībai. Piemēram, ja kapitāla pieejamība ir ierobežota, kapitāla nodrošinātāji parasti aizdod mazāk procentos no patiesās vērtības vai ne tik tālu līdz “kapitāla kaudzei”. Tas nozīmē, ka aizdevumi tiek izsniegti ar zemāku aizdevuma un vērtības attiecību, tādējādi samazinot piesaistīto naudas plūsmu un īpašuma vērtības.

Šīs izmaiņas kapitāla plūsmās var tieši ietekmēt arī nekustamā īpašuma piedāvājuma un pieprasījuma dinamiku. Kapitāla izmaksas un kapitāla pieejamība ietekmē piegādi, nodrošinot papildu kapitālu īpašuma attīstībai; tie ietekmē arī potenciālo pircēju populāciju, kuri meklē darījumus. Šie divi faktori darbojas kopā, lai noteiktu īpašuma vērtības.

Atlaižu likmes

Visredzamākā procentu likmju ietekme uz nekustamā īpašuma vērtībām ir redzama diskonta vai kapitalizācijas likmju atvasināšanā. Kapitalizācijas likmi var uzskatīt par ieguldītājam nepieciešamo dividenžu likmi, savukārt diskonta likme ir vienāda ar investora kopējām atdeves prasībām. K parasti apzīmē RROR, bet kapitalizācijas likme ir vienāda (Kg), kur g ir gaidāmais ienākumu pieaugums vai kapitāla vērtības palielināšanās.

Katru no šīm likmēm ietekmē dominējošās procentu likmes, jo tās ir vienādas ar bezriska likmi plus riska prēmija . Lielākajai daļai investoru bezriska likme ir ASV Valsts kases likme; garantēti ar federālās valdības kredītu, tie tiek uzskatīti par bezriskiem, jo ​​saistību neizpildes varbūtība ir tik maza. Tā kā augstāka riska ieguldījumiem ir jāsasniedz salīdzinoši augstāka peļņa, lai kompensētu uzņemto papildu risku, nosakot diskonta likmes un kapitalizācijas likmes, ieguldītāji bezriska likmei pievieno riska prēmiju, lai noteiktu katrai attiecīgajai investīcijai nepieciešamo riska koriģēto ienesīgumu. .

Tā kā K (diskonta likme) ir vienāda ar bezriska likmi plus riska prēmiju, kapitalizācijas likme ir vienāda ar bezriska likmi plus riska prēmija, no kuras atskaitīts paredzamais ienākumu pieaugums (g). Lai arī riska prēmijas mainās piedāvājuma un pieprasījuma un citu riska faktoru ietekmē tirgū, diskonta likmes mainīsies procentu likmju izmaiņu dēļ, kas tās veido. Kad palielinās vajadzīgā atdeve no konkurējošiem vai aizvietojošiem ieguldījumiem, nekustamā īpašuma vērtības samazinās; un, pretēji, samazinoties procentu likmēm, palielinās nekustamā īpašuma cenas.

Grunts līnija

Ir svarīgi koncentrēties uz hipotēku likmēm, jo ​​tām ir tieša ietekme uz nekustamā īpašuma cenām. Ja esat potenciālais māju īpašnieks vai nekustamā īpašuma ieguldītājs, vienkāršs veids, kā izpētīt pašreizējās procentu likmes, ir izmantot hipotēkas kalkulatoru.

Tomēr ir svarīgi atzīmēt, ka mainīgās procentu likmes ietekmē daudzus nekustamā īpašuma aspektus. Papildus jūsu jaunās mājas cenai procentu likmes ietekmē arī kapitāla pieejamību un ieguldījumu pieprasījumu. Šīs kapitāla plūsmas ietekmē īpašuma piedāvājumu un pieprasījumu, kā rezultātā tās ietekmē nekustamā īpašuma cenas.

Arī procentu likmes ietekmē aizvietojošo ieguldījumu atdevi un cenu izmaiņas, lai saglabātu atbilstību nekustamā īpašuma investīcijām raksturīgajam riskam. Šīs izmaiņas nekustamajam īpašumam nepieciešamajās atdeves likmēs mainās arī destabilizācijas periodos kredītu tirgos. Tā kā investori paredz palielinātu nākotnes likmju mainīgumu vai riska pieaugumu, riska prēmijas palielinās, radot spēcīgāku lejupvērstu spiedienu uz nekustamā īpašuma cenām.