Bruto ienākumu reizinātājs
Bruto ienākumu reizinātājs (GIM) ir aptuvens ieguldījuma īpašuma vērtības mērs, ko iegūst, dalot īpašuma pārdošanas cenu ar tā bruto ienākumiem gadā. GIM tiek izmantots komerciālo nekustamo īpašumu, piemēram, tirdzniecības centru un daudzdzīvokļu kompleksu, vērtēšanai, taču tas ir ierobežots ar to, ka tas neapsver tādu faktoru izmaksas kā komunālie maksājumi, nodokļi, uzturēšana un vakances. Citas, detalizētākas metodes, ko parasti izmanto komerciālo īpašumu novērtēšanai, ietver kapitalizācijas likmi (maksimālo likmi) un diskontētās naudas plūsmas metodi.
Izskaidrots bruto ienākumu reizinātājs
Bruto ienākumu reizinātāju var izmantot, lai aptuveni noteiktu, vai īpašuma prasītā cena ir izdevīga. Reizinot GIM ar īpašuma bruto gada ienākumiem, iegūst īpašuma vērtību vai to, par kādu to vajadzētu pārdot.
Bruto ienākumu reizinātāja aprēķina piemērs
Piemēram, izskatāmā īpašuma faktiskie bruto ienākumi ir 50 000 USD. Ir pieejama salīdzināma pārdošana ar faktiskajiem ienākumiem 56 000 USD un pārdošanas vērtību 392 000 USD (patiesībā mēs meklētu vairākus salīdzināmus, lai uzlabotu analīzi).
Mūsu GIM būtu USD 392 000 / USD 56 000 = 7.
Noslēgumā jāsecina, ka šis salīdzināmais (vai “komp.”, Kā to bieži dēvē praksē) 7 reizes (7x) tika pārdots par faktisko bruto. Izmantojot šo reizinātāju, mēs redzam, ka šī īpašuma kapitāla vērtība ir USD 350 000. Ko atrod: V = GIM x EGI, 7 x USD 50 000 = USD 350 000.
Bruto ienākumu reizinātāja metodes trūkumi
Dabisks arguments pret reizinātāja metodi rodas tāpēc, ka tā ir diezgan aptuvena vērtēšanas metode. Tā kā procentu likmju izmaiņas (kas ietekmē diskonta likmes naudas laika aprēķinā), avoti vai ieņēmumi (kvalitāte) un izdevumi netiek tieši ņemti vērā - bruto ienākumu reizinātājs diez vai ir praktisks novērtēšanas modelis, taču tas piedāvā “ aploksnes aizmugure ”sākuma punkts.
Pie citiem trūkumiem var pieskaitīt:
- GIM metode paredz vienveidību īpašībās līdzīgās klasēs. Praktizētāji no pieredzes zina, ka līdzīgu īpašumu izmaksu koeficienti bieži atšķiras tādu faktoru dēļ kā atliktā tehniskā apkope, īpašuma vecums un īpašuma pārvaldītāja kvalitāte.
- GIM novērtē vērtību, pamatojoties uz bruto ienākumiem, nevis tīrajiem darbības ienākumiem (NOI), savukārt īpašums tiek nopirkts, balstoties galvenokārt uz tā tīro ienākumu līmeni. Pilnīgi iespējams, ka diviem īpašumiem var būt vienāds NOI, kaut arī to bruto ienākumi ievērojami atšķiras. Tādējādi GIM metodi var viegli izmantot tie, kas nenovērtē tās robežas.
- GIM neņem vērā salīdzināmo īpašumu atlikušo saimniecisko laiku. Ignorējot atlikušo ekonomisko dzīvi, praktizējošs ārsts var piešķirt vienādas vērtības jaunam īpašumam un 50 gadus vecam īpašumam, pieņemot, ka tie rada vienādus ienākumus.