Mājas novērtējums: veiksmīgas refinansēšanas atslēga

Pārfinansējot hipotēku, viss ir atkarīgs no novērtējuma. Ja jūsu mājas vērtība ir tik zema, ka atrodaties zem ūdens, jūs nevarat refinansēt. Ja jūsu novērtējuma vērtība samazina jūsu mājas kapitālu mazāk nekā 20%, jūs iestrēdzat maksāt par privāto hipotēku apdrošināšanu (PMI) vai ienest skaidru naudu pie galda, lai veiktu naudas iemaksas refinansēšanu. Turklāt, iespējams, jūs nesaņemsit zemāko procentu likmi, jo aizdevēji par riskantākiem uzskata aizņēmējus ar mazāku pašu kapitālu. Ja jūs domājat par refinansēšanu, jums vajadzētu saprast vērtēšanas būtisko lomu šajā procesā.

Kas ir mājas novērtējums?

Novērtējums ir licencēta vai sertificēta profesionāļa atzinums par mājas vērtību, kuru sniedz neieinteresēta trešā persona. Vērtētājam tiek samaksāts par jūsu mājas novērtēšanas pakalpojuma sniegšanu, bet viņam nav ādas, kad runa ir par to, vai jūs spējat veikt refinansēšanu viņu sasniegto vērtību dēļ. Veicot refinansēšanas darījumu, novērtējums aizsargā banku, nodrošinot, ka tā neaizdod aizņēmējam vairāk naudas, nekā īpašums ir vērts. Ja īpašums vēlāk jebkāda iemesla dēļ nonāk piekļuves ierobežošanā, aizdevējs vēlas, lai varētu īpašumu pārdot tālāk un atgūt to naudu.

Vērtētājs apmeklē jūsu māju no 30 līdz 45 minūtēm, lai izmērītu tā izmērus, pārbaudītu tā ērtības un novērtētu tā vispārējo stāvokli gan no iekšpuses, gan no ārpuses, fotografējot ārpusi, garāžu un katru interjera istabu. Pēc tam viņi pārbauda ierakstus par īpašumiem, kas līdzīgi jūsu īpašumiem, ideālā gadījumā - jūsu apkārtnē esošos īpašumus, kas nesen pārdoti. Balstoties uz mājas vizīti un šiem ierakstiem, vērtētājs iegūst profesionālu atzinumu par to, cik lielu summu jūsu īpašums pārdotu, ja jūs to laistu tirgū. Banka izmanto šo vērtību kopā ar jūsu ienākumiem, aktīviem un kredītvēsturi, lai noteiktu, cik daudz tā jums aizdos.

Taustiņu izņemšana

• Mājas īpašniekam, kurš plāno refinansēt hipotēku, vispirms jāsaņem novērtējums, kas parasti maksā no 300 līdz 500 USD par vienas ģimenes māju.
• Vērtētājs, neatkarīgs profesionālis, pats personīgi rūpīgi novērtē māju un izskata līdzīgus īpašumus pirms mājas novērtēšanas.
• Mājas krāsošanas atsvaidzināšana, jucekļa novēršana un slēpto elementu norādīšana var palīdzēt palielināt vērtējumu.
• Ja novērtējums ir zems, naudas refinansēšana var palīdzēt sasniegt 80% pašu kapitālu un izvairīties no privātas hipotēkas apdrošināšanas. Ja esat zemūdens, jums, iespējams, būs jāgaida, kamēr mājas vērtības palielināsies.

Mājas novērtējums: veiksmīgas refinansēšanas atslēga

Kā darbojas šodienas mājas novērtēšana

Divu veidu refinansēšanas darījumiem nav nepieciešams novērtējums - Federālās mājokļu administrācijas pilnveidotā refinansēšana un Veterānu administrācijas procentu likmju samazināšanas refinansēšanas aizdevums. Visi citi refinansēšanas darījumu veidi ir jānovērtē.

Federālie noteikumi nosaka, kā aizdevējiem un vērtētājiem jāuzvedas visā novērtēšanas procesā. Pēc mājokļu krīzes valdība vēlējās palielināt vērtētāju neatkarību, lai novērstu iespēju izsniegt aizdevumus, kuru pamatā ir uzpūstas mājas vērtības. Dodda-Franka likumā un Patiesības kreditēšanas likumā tagad ir prasīts, lai novērtējumi tiktu veikti “neatkarīgi un bez neatbilstošas ​​ietekmes un piespiešanas”.

Tā kā federālās vērtētāju neatkarības prasības nosaka šauru pieņemamu mijiedarbības pakāpi starp vērtētāju un aizdevumu virsniekiem, aizdevēji baidās, ka jebkāda saskarsme ar vērtētājiem varētu tikt uzskatīta par likuma pārkāpumu, mēģinot ietekmēt vērtētāja viedokli pirms novērtējuma pabeigšanas. Aizdevēji kļūdaini rīkojas piesardzīgi, lai izvairītos no smagas disciplināras rīcības iespējamības. Aizdevumu darbinieki un brokeri nevar izvēlēties vērtētāju, kā arī aizņēmēju. Aizņēmēji arī nevar iesniegt novērtējumu, kas veikts citam aizdevējam, lai gan viņi “var pateikt bankai, ka pastāv cits novērtējums, un banka var pieprasīt novērtējuma ziņojumu tieši no citas iestādes”.

Bieži vien aizdevējs pasūtīs novērtējumu ar trešās puses starpniecību, ko sauc par novērtēšanas pārvaldības uzņēmumu (AMC). “AMC izmantošana nav prasība, bet tā ir kopēja pieeja vērtētāja neatkarībai, ” saka Džo Parsons, vecākais aizdevumu konsultants Pinnacle Capital Hipotēkā Dublinā, Kalifornijā, reģionālais baņķieris un hipotēku brokeris.

Daudziem aizdevējiem, it īpaši maziem, vietējiem, ir tiešas nodošanas attiecības ar nelielu vērtētāju paneli, un viņi neizmanto AMC. Vai arī aizdevējam var būt iekšēja neatkarīga novērtēšanas nodaļa. Vērtētājam jābūt vietējām zināšanām par teritoriju (to sauc par tirgus kompetenci). Paredzams, ka vērtētāji ievēro Vienotos profesionālās vērtēšanas prakses standartus, ko izdevusi profesionālās organizācijas Novērtēšanas fonds, lai gan šie standarti nav tiesību akti.

Mājas novērtēšanas maksa

Novērtēšanas maksa dažādās valstīs ir atšķirīga, bet vērtētājiem ir jāiekasē parastās un saprātīgās nodevas par teritoriju. Paredzams, ka samaksāsit USD 300 līdz USD 500 par standarta vienas ģimenes mājas novērtējumu. “Sarežģītāki īpašumi ir dārgāki, jo pārbaude prasa vairāk laika, ” saka Erin Benton, Decorum Valuation Services viceprezidents, novērtēšanas pārvaldības uzņēmums Ellicott City, Md.

Maksa jums ir jāsamaksā avansa sākumā novērtēšanas laikā, nevis slēgšanas brīdī, jo neatkarīgi no tā, vai jūsu aizdevums tiek slēgts, vērtētājs joprojām veica darbu. Lai arī maksa var šķist vērtīga, ja tā dod iespēju iegūt vēlamos refinansēšanas nosacījumus, tā var šķist naudas izšķiešana, ja zems novērtējums nozīmē, ka nevar refinansēt.

Tā kā aizdevēji norīkojuma laikā nevar apspriest mājas vērtību vai paredzamo “mērķa vērtību” ar vērtētāju, māju īpašnieki nevar iegūt vērtētāja balles laukuma novērtējumu par to, vai viņu mājas, iespējams, ir pietiekami augstas, lai viņi varētu refinansēt, pirms viņi maksā par pakalpojumu, kā viņi varēja pirms jaunajiem noteikumiem. Labākajā gadījumā varat meklēt nesenus salīdzināmus pārdošanas apjomus tādās vietnēs kā Zillow un Redfin, taču to ieraksti var būt nepilnīgi.

Vēl viena iespēja ir lūgt nekustamā īpašuma aģentu veikt salīdzinošu tirgus analīzi un sniegt jums izdrukas par nesenajiem salīdzināmajiem pārdošanas apjomiem no Daudzkāršā saraksta pakalpojuma, saka Brūss Ailions, pārstāvis no RE / MAX Greater Atlanta. Jautājiet labi, jo aģents jums izdarīs labvēlību - atšķirībā no mājas pārdošanas, viņš vai viņa nenopelnīs komisijas naudu no jūsu refinansēšanas.

Palīdzība augstas klases novērtējumā

Vērtība, ko vērtētājs piešķir jūsu mājām, lielā mērā ir atkarīga no salīdzināmo īpašumu nesenajām pārdošanas cenām, taču jūs maldāties, ja domājat, ka nevarat kaut ko darīt, lai palīdzētu jūsu mājām ienākt augstākās iespējamās novērtēšanas vērtības beigās.

Mājas novērtēšana ir līdzīga došanai pirmajā randiņā, saka Ailiona. Lai gan jums nav ne mazākās nojausmas, kā jūsu partneris jums patiks vai novērtēs, labi kopts tas ievērojami uzlabo jūsu izredzes tikt uzskatītam par pievilcīgu. "Tā tas ir ar novērtējumu, " viņš saka. “Jūsu īpašumam jābūt kārtīgam, tīram, nepiesārņotam un viegli pārbaudāmam. Jebkurus mājdzīvniekus vajadzētu turēt izolācijā un maskēt. Jūs nevēlaties, lai vērtētājs tiek steigts izkļūt. ”

Lūk, kā sertificēts dzīvojamo māju novērtētājs Ralfs Dž. Vackari, Vaccari & Associates prezidents Marblehead, Masačūsetsa, raksturo savu pieeju darbam: “Parasti nav nozīmes tam, vai jūsu zāliens nav pļauts vai jūsu māja ir haoss. Tomēr ir svarīgi saprast, ka netīra vai neuzkrītoša māja var palielināt nodiluma izskatu ārpus normas, un šis apstāklis ​​faktiski var ietekmēt vērtību. ”

Pēc Vaccari teiktā, vērtētājam rūp šādi jautājumi:

• Ārējais un iekšējais stāvoklis
• Kopējais istabu skaits
• Funkcionalitāte, ieskaitot telpu interjera dizainu un plānojumu, un funkcionāls novecošanās
• Virtuves un vannas, logu, jumta un mājas sistēmu (apkures, elektriskās un santehnikas) uzlabojumi iepriekšējo 15 gadu laikā, kas padara māju modernāku, funkcionālu un ar mūsdienu standartiem pielietojamu
• Mājas sistēmu stāvoklis un vecums
• Ārējās ērtības, piemēram, garāžas, klāji un lieveņi
• Atrašanās vieta
• Neiztrūkstošas ​​pazīmes, piemēram, ārējais izskats, kas nav savienojams ar pārējo apkārtni

Ir laba ideja norādīt uz funkcijām, kuras var nebūt uzreiz pamanāmas un kuras potenciāli varētu palielināt vērtētāja viedokli par vērtību, saka Parsons.

Pirms vērtētāja nāk

Savas mājas sagatavošana vērtētāja apmeklējumam tomēr atšķiras no tā, kā to sagatavot potenciālajam pircējam. "Atverot savas mājas potenciālajam pircējam, jūs vēlaties izraisīt emocionālas reakcijas, " saka Parsons. “Kā pārdevējs jūs vēlaties, lai pircējs spētu iedomāties, cik laimīgs un ērts tur būs. Uz novērtējumu neattiecas šādi subjektīvi apsvērumi. ”

Vaccari piebilst, ka māju īpašnieks neveic izmaiņas, piemēram, veca paklāja izvilkšanu, lai atklātu cietkoksnes grīdas, novērtēšanai, kā tas varētu būt pārdevējam. Bet mājas krāsas atsvaidzināšana gan no iekšpuses, gan no ārpuses var palīdzēt, tāpat kā novēršot jucekli, lai pilnībā piekļūtu un apskatītu visas mājas zonas, ieskaitot pagrabu. Visbeidzot, saka Ailion: "Ja nodokļu uzskaite ir nepareiza, norādiet uz to."

Citādi, pēc Vaccari teiktā, vērtētāja pienākums ir atklāt problēmas un uzdot jautājumus, ja tas ir pamatoti.

Ja nodrošināsit labu novērtējumu

Apsveicu! Jūs esat veicis nozīmīgu soli hipotēkas refinansēšanā. Tagad ir laiks pāriet pie nākamajām darbību sērijām kopā ar savu aizdevuma virsnieku. Ja esat saņēmis labvēlīgu novērtējumu, izmantojiet tādu rīku kā Patērētāju finanšu aizsardzības biroja hipotēku kalkulators, lai izpētītu savas vērtības mājas refinansētās hipotēkas procentu likmes. Apbruņojoties ar šiem skaitļiem, jūs varat iegūt dažas sarunu iespējas, tiekoties ar savu aizdevēju.

Ja vēlaties pārsūdzēt zemu novērtējumu, jums būs lielākas izredzes gūt panākumus, ja jūsu lietas atbalstam piedāvāsit spēcīgus datus.

Otra atzinuma iegūšana

Dažreiz vērtētāja vērtība ir ne tikai zemāka, nekā jūs vēlētos, bet arī zemāka, nekā jūs domājat, ka jūsu mājas ir vērts. “Novērtējums ir tikai viena cilvēka viedoklis, ” saka Ailjona. "Lai gan tas ir apmācīts un izglītots viedoklis, tāpat kā visās citās profesijās, ir labi un slikti praktiķi."

Ņemot vērā stingros federālos noteikumus, kas reglamentē procesu, vai ir kaut kas, ko jūs varat darīt zemā vērtējumā? “Ja māju īpašniekam nepatīk novērtējuma vērtība, viņi var rakstīt apelācijas vēstuli aizdevējam vai AMC, taču vērtētāja iespēja mainīt savu viedokli ir ļoti maza, ja vien mājas īpašniekam nav pārliecinošu pierādījumu, ka vērtība ir izslēgts, ”saka Bentons.

Jūsu apelācija būs veiksmīga tikai tad, ja parādīsit, ka vērtētājs ir pieļāvis būtisku kļūdu, piemēram, nepareizi uzskaitījis kvadrātveida kadrus vai numuru; tādas svarīgas ērtības kā baseins vai spa neievērošana; vai neņem vērā salīdzināmu pārdošanu, kas varētu atbalstīt augstāku vērtību, savukārt “ķiršu novākšanā” mazāk piemērotu salīdzināmu, kas norādītu uz zemāku vērtību, saka Parsons.

Jūs varētu arī ierosināt lietu, saka Ailion, norādot, ka izmantotie salīdzināmie materiāli bija zemāka līmeņa skolas apgabalā vai zemākā apakšnodaļā, kurā nebija māju īpašnieku asociācijas ar peldbaseiniem un tenisa kortiem, ka visi salīdzināmie materiāli bija noraizējušies vai bija nekustamais īpašums. īpašumtiesības uz pārdošanu vai ka tām ir citas negatīvas ārējās ietekmes, kas ietekmē vērtību, piemēram, atrašanās uz aizņemtas ielas. “Paskaidrojiet, kāpēc viņi ir atšķirīgi un nav vienlīdzīgi ar jums. Jums jāpierāda, ka atlasītajos salīdzinājumos kaut kas ir kļūdains, ”saka Ailiona.

Jūsu iespējas, kad vērtējums ir zems

Ja jūs nevarat veiksmīgi apstrīdēt zemu novērtējumu, kā jūs nodrošināt, ka refinansēšana tiek veikta? Ja novērtējums rada mazāk nekā 80% no pašu kapitāla, jūs neatbildīsit nepieciešamajai 80% aizdevuma un vērtības attiecībai un jums būs jāmaksā PMI, ja vien neizvēlaties veikt naudas iemaksas refinansēšanu.

Ja novērtējums rada mazāk nekā 80% no pašu kapitāla, varat veikt naudas iemaksas refinansēšanu, noslēdzot pievienojot pietiekami daudz naudas, lai sasniegtu šo maģisko 80% aizdevuma un vērtības attiecību un izvairītos no PMI.

Tagad varat arī izvēlēties maksāt PMI. Ja mājas vērtības turpina pieaugt, jūs varat nodrošināt hipotēku apkalpojošajam personālam salīdzināmus pārdošanas apjomus un lūgt to noņemt PMI, pat ja jūs vēl neesat samaksājis lielu daļu no jūsu pamatsummas. Ja novērtējums atklāj, ka esat zemūdens, tomēr viss, ko jūs varat darīt, ir jāgaida, kamēr tirgus uzlabosies, ja vien jūs nekvalificēsities programmai, piemēram, Fannie Mae vai FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance) augstajam LTV refinansēšanas variantam. HARP (mājas Affordable Refinance Program), kas bija piedāvājusi valdības palīdzību māju īpašniekiem, kuri atradās zem ūdens, beidzās 2018. gada beigās.

Mājas vērtējums: grunts līnija

Izpratne par to, kā darbojas novērtēšanas process, sniegs vislabākās iespējas iegūt vērtētāju, lai jūsu īpašumam tiktu piešķirta visaugstākā iespējamā vērtība. Novērtējumi ne vienmēr tiek vērtēti pēc vērtībām, uz kurām kredītņēmēji cer, un tie ir cilvēka process ar vietu subjektivitātei un kļūdām. Jūs varat pārsūdzēt zemu novērtējumu, bet jūs gūsit panākumus tikai ar spēcīgiem datiem, lai jūs dublētu.