Elastīgs maksājuma ARM
Elastīgais maksājuma ARM, pazīstams arī kā opcija ARM, bija regulējamas likmes hipotēkas veids, kas ļāva aizņēmējam katru mēnesi izvēlēties no četrām dažādām maksāšanas iespējām: 30 gadu, pilnībā amortizējot maksājumu; 15 gadu, pilnībā amortizējošs maksājums; tikai procentu maksājums vai tā sauktais minimālais maksājums, kas nesedza ikmēneša procentus. Patērētāju finanšu aizsardzības birojs (CFPB) 2014. gadā efektīvi novērsa elastīgu maksājumu ARM, izmantojot jaunus kvalificētas hipotēkas (QM) standartus.
LĒMUMA LĒMUMS Elastīga maksājuma ARM
Elastīgi maksājumi ARM bija populāri pirms augsta riska hipotēku krīzes 2007. – 2008. Gadā, kad mājokļu cenas strauji pieauga. Hipotēkām bija ļoti zema sākotnējā procentu likme, parasti 1 procents, kas daudziem cilvēkiem lika domāt, ka viņi var atļauties vairāk mājas, nekā varētu domāt viņu ienākumi. Bet ķircināšanas likme bija tikai vienu mēnesi. Tad procentu likme tiek atiestatīta uz tādu indeksu kā Wells taupīšanas izmaksu indekss (COSI) plus rezerve, bieži izraisot “maksājuma šoku”.
Izmantojot jauno procentu likmi, aizņēmēji varēja izvēlēties veikt parasto 30 gadu hipotēkas maksājumu vai vēl lielāku, paātrinātu 15 gadu maksājumu. Praksē to izdarīja tikai daži aizņēmēji; pēc pirmā mēneša vairums izvēlējās vai nu tikai procentus, vai minimālo ikmēneša maksājumu, kas šķita ļoti izdevīgs. Daudzi aizņēmēji nesaprata, ka nesamaksātie procenti tiks ieskaitīti aizdevuma atlikumā - process, ko sauc par negatīvu amortizāciju. Kad māju cenas saruka, kredītņēmēji secināja, ka viņi ir vairāk parādā par hipotēkām, nekā viņu mājas bija vērts.
Sīkāka informācija parādīja daudzus māju īpašniekus
Opcijas ARM arī bija daudz smalkas drukas, ko daudzi aizņēmēji spīdēja virsū. Piemēram, lielākajai daļai opciju ARM bija negatīva amortizācijas robeža, kas nozīmē, ka aizņēmējs varēja veikt tikai minimālos maksājumus, līdz aizdevuma vērtība sasniedza 110–115 procentus no sākotnējās summas. Arī minimālie maksājumi katru gadu palielinājās, dažreiz par procentiem, kas nešķita tik lieli, bet ātri sastāvēja. Un procentu maksāšanas iespēja parasti bija laba tikai pirmos desmit gadus. Daudzi māju īpašnieki pēc dažiem gadiem redzēja, ka viņu aizdevuma maksājumi ir vairāk nekā dubultā.
Lai atturētu bankas no aizdevumu rakstīšanas, kas potenciāli varētu bankrotēt māju īpašniekiem, CFPB 2014. gadā izveidoja savu kvalificētās hipotēkas programmu. Saskaņā ar šo programmu daži stabilu hipotēku veidi saņem aģentūras QM apstiprinājumu un piešķir emitējošai bankai lielāku aizsardzību saistību neizpildes gadījumā. . Tā kā negatīvie amortizācijas aizdevumi, piemēram, elastīga maksājuma ARM, nekad netika piešķirti kvalitātes vadības apstiprinājumam, bankas lielākoties atteicās no tiem par labu tradicionālākiem ARM un fiksētas likmes hipotēkām.