Fannie Mae: aizdevumi, mājas ceļš un viss, kas jums jāzina

Fannie Mae (oficiāli Federālā Nacionālā hipotēku asociācija jeb FNMA) ir valdības atbalstīts uzņēmums (GSE), tas ir, publiski tirgots uzņēmums, kas darbojas saskaņā ar Kongresa hartu, un kura mērķis ir stimulēt māju īpašumtiesības un paplašināt hipotēkas naudas likviditāti, izveidojot otrreizējais tirgus. Izveidota 1938. gadā Lielās depresijas laikā kā Jaunā līguma sastāvdaļa, Fannie Mae pieliek pūles, lai palielinātu mājokļu pieejamību un pieejamību amerikāņiem ar zemiem, vidējiem un vidējiem ienākumiem.

Kā otrreizējā hipotēku tirgus dalībniece Fannie Mae nerada aizdevumus un nenodrošina hipotēkas kredītņēmējiem. Tā vietā tā uztur līdzekļus, kas ieplūst hipotēku aizdevējiem (piemēram, krājaizdevu sabiedrībām, vietējām un nacionālajām bankām, ekonomijām un citām finanšu iestādēm), iegādājoties un garantējot šo firmu hipotēkas. Faktiski tas ir viens no diviem lielākajiem hipotēku pircējiem otrreizējā tirgū; otrs ir tās brālis vai māsas, Federālā mājas aizdevuma hipotēku korporācija jeb Freddie Mac, kas ir arī valdības atbalstīts uzņēmums, kuru izveidojis Kongress.

USD 5 triljoni

Summa, ko Fannie Mae ir ieguldījusi hipotēku tirgū kopš 2009. gada.

Ieguldot līdzekļus hipotēku tirgū, Fannie Mae rada lielāku likviditāti aizdevējiem, piemēram, bankām, krājbankām un krājaizdevu sabiedrībām, kas savukārt ļauj viņiem parakstīt vai finansēt vairāk hipotēku. Uzņēmums lēš, ka kopš 2009. gada tas ir finansējis tirgu ar USD 5 triljoniem, finansējot aptuveni sešus miljonus māju pirkumu, 14 miljonus refinansējumu un trīs miljonus īres dzīvokļu. Tas ir lielākais finansētājs vai nodrošinātājs 30 gadu fiksētas likmes hipotēkām ASV

Fannie Mae Stock

Fannie Mae ir publiski tirgots kopš 1968. gada. Līdz 2010. gadam tas tika tirgots Ņujorkas biržā. Tas tika izslēgts no biržas, ņemot vērā hipotēku, mājokļu un finanšu krīzi pēc tam, kad tā krājumi samazinājās zem minimālajām kapitāla prasībām, ko pilnvarojusi NYSE. Tagad tas tirgo ārpusbiržas.

2008. gada otrajā pusē Fannie Mae un Freddie Mac pārņēma valdība, izmantojot konservatīvo Federālās mājokļu finanšu komitejas atbalstu. Abi tika atbrīvoti no USD 187, 4 miljardiem, kas viņus glāba no sabrukuma. Līdz 2014. gadam Fannie Mae bija atmaksājusi valdībai vairāk nekā saņemto summu.

2012. gada augustā nosacījumi, kas regulē Fannie Mae dividenžu saistības, mainījās tā, ka ASV kase katra ceturkšņa beigās pieprasa jebkādu peļņu un nodrošina kapitālu, ja ir deficīts. Pat ja Fannie Mae nopelna naudu, tā peļņa katru ceturksni tiek nodota valdībai.

Fannie Mae vadlīnijas

Lai hipotēku aizdevējs varētu saņemt Fannie Mae atbalstu, tam ir jāpiekrīt neeksētēt neeksētiskas paaugstināta riska aizdevumu prakses. Augsta riska aizdevumi, kuru likmes ir augstākas nekā augstākās likmes aizdevumi, tiek piedāvāti aizņēmējiem ar sliktu kredītiem, kurus aizdevējs uzskata par augstāku risku.

Hipotēkām, kuras iegādājas Fannie Mae, un garantijām jāatbilst stingriem kritērijiem. Piemēram, parastā aizdevuma limits vienas ģimenes mājām 2019. gadā ir USD 484 350 lielākajai daļai teritoriju un 726 525 USD par dārgu teritoriju, ieskaitot Havaju salas un Aļasku. Federālā mājokļu finanšu aģentūra (FHFA) nosaka šos ierobežojumus.

Pēc hipotēku iegādes sekundārajā tirgū Fannie Mae tos apvieno, veidojot hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus (MBS). MBS ir ar aktīviem nodrošināti vērtspapīri, kas nodrošināti ar hipotēku vai hipotēku kopumu. Pēc tam Fannie Mae ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīrus iegādājas iestādes, piemēram, apdrošināšanas kompānijas, pensiju fondi un investīciju bankas. Tas garantē pamatsummas un procentu maksājumus par MBS.

Fannie Mae ir arī savs portfelis, ko parasti dēvē par saglabāto portfeli, kurš iegulda savas un citu institūciju hipotēkās nodrošinātos vērtspapīros. Fannie Mae emitē parādu, ko sauc par aģentūras parādu, lai finansētu savu paturēto portfeli.

Taustiņu izņemšana

• Federālā Nacionālā hipotēku asociācija (FNMA), pazīstama arī kā Fannie Mae, ir valdības atbalstīts uzņēmums (GSE), kuru izveidojis Kongress.
• Fannie Mae neizraisa un neizsniedz hipotēkas māju īpašniekiem, kas meklē finansējumu, bet gan pērk un garantē tos ar otrreizējā hipotēku tirgus starpniecību.
• Fannie Mae un tā brālis, Federālā mājas aizdevuma hipotēku korporācija jeb Freddie Mac ir divi lielākie hipotēku pircēji otrreizējā tirgū.
• Ieguldot hipotēkās, Fannie Mae rada lielāku likviditāti aizdevējiem, tostarp bankām, taupības un krājaizdevu sabiedrībām, kas pēc tam ļauj viņiem parakstīt vai finansēt vairāk hipotēku.
• Gan Fannie Mae, gan Freddie Mac gandrīz sabruka 2008. gada finanšu krīzes laikā, viņi tika izglābti, nodoti valdības aizsardzībai un galu galā atmaksāja miljardus, ko viņi saņēma, lai paliktu virs ūdens.

Fannie Mae aizdevumi

Lai iegūtu aizdevumu, kuru atbalsta Fannie Mae, jums būs jāiet caur apstiprinātu aizdevēju. Vienlaikus ar izvairīšanos no paaugstināta riska aizdevumiem, kas minēts iepriekš, aizdevējiem ir jāatbilst atbilstības un parakstīšanas kritērijiem, kas nodrošina finansējuma kredīta kvalitāti.

Fannie Mae iegādātās un garantētās hipotēkas sauc par atbilstošiem aizdevumiem. Vispārīgi runājot, atbilstošiem aizdevumiem ir zemākas procentu likmes nekā neatbilstīgiem vai īslaicīgiem aizdevumiem, kurus parasti neatbalsta Fannie Mae, jo tie pārsniedz aizdevuma lieluma ierobežojumus.

Kā pieteikties uz Fannie Mae nodrošinātu hipotēku

Kad esat atradis aizdevēju, kurš ir tiesīgs izsniegt Fannie Mae nodrošinātu aizdevumu, jums tiks sniegts norādījums, kā aizpildīt vienotu mājokļa aizdevuma pieteikumu. Jums būs jāapkopo un jāsniedz finanšu informācija un dokumentācija. Tas ietver nodarbinātības reģistru un jūsu bruto ienākumus, kā arī paziņojumus par to dublēšanu, piemēram, W-2 veidlapa vai 1099. veidlapa. Jums būs jāsniedz arī visas jūsu ikmēneša parāda saistības, piemēram, atlikumi uz kredītkartēm, automašīna maksājumi, alimenti un uzturlīdzekļi.

Lai saņemtu apstiprinājumu Fannie Mae nodrošinātam aizdevumam, priekšroka jādod sākotnējā parāda un ienākuma attiecībai (DTI), kas nepārsniedz 28%. Sākotnējā DTI nosaka, cik lielu daļu no jūsu bruto ienākumiem veido mājokļa izmaksas. Ja jūsu DTI ir pārāk augsts, ja varat, veiciet lielāku iemaksu, kas samazinās jūsu ikmēneša izmaksas. Fannie Mae pieprasa minimālo iemaksu 5% apmērā no fiksētas likmes hipotēkas, lai gan 20% parasti ir ideāls.

Mājas pircējiem ir jāatbilst arī minimālajām kredītprasībām, lai viņi varētu saņemt hipotēkas, kuru pamatā ir Fannie Mae. Vienģimenes mājām, kas ir galvenā dzīvesvieta, ir nepieciešams FICO vērtējums vismaz 620 kredītiem ar fiksētu procentu likmi un 640 kredītiem ar regulējamas likmes hipotēkām (ARM). Protams, jo labāks vai augstāks ir jūsu FICO vērtējums, jo piemērotāki esat zemākajām pieejamajām procentu likmēm.

Kredīta modifikācijas

Pēc hipotēkas sabrukuma Fannie Mae sāka pievērsties aizdevuma modifikācijām. Aizdevumu modifikācijas maina esošās hipotēkas nosacījumus, lai palīdzētu aizņēmējiem izvairīties no saistību neizpildes, nonākšanas tirgū līdz galīgai norobežošanai un mājas zaudēšanas. Modifikācijas var ietvert zemāku procentu likmi un aizdevuma termiņa pagarināšanu, kas samazinātu ikmēneša maksājumus. Kopš 2009. gada Fannie Mae ir veicis vairāk nekā 1, 5 miljonu aizdevuma modifikāciju.

Fannie Mae ir atveseļojies kopš gandrīz ieslodzījuma 2008. gada hipotēku krīzes laikā; no 2019. gada tas ir lielākais fiksēto procentu likmju hipotēku nodrošinātājs valstī uz 30 gadiem.

Fannie Mae HomePath

Ja hipotēkām, kuru īpašnieks / ieguldītājs ir Fannie Mae, tiek ierobežota pieeja tirgum vai ja īpašumi tiek iegūti, atsaucoties uz ierobežošanu vai atsavināšanu, Fannie Mae mēģina savlaicīgi pārdot īpašumus, lai mazinātu iespējamo ietekmi uz kopiena. HomePath.com ir vietne Fannie Mae, kurā māju pircēji un investori var meklēt un iesniegt piedāvājumus šiem īpašumiem, un HomePath Mortgage piedāvā pircējiem finansēšanas produktus īpašumiem. Dažos gadījumos īpašs finansējums var būt pieejams, izmantojot HomePath Mortgage un HomePath Renovation Hortgage. Tie ietver paplašinātas pārdevēju iemaksas par īpašnieku apdzīvotiem īpašumiem un zemākas iemaksas iespējas pircējiem ar vairākiem finansētiem īpašumiem.

HomePath.com piedāvā tikai tādus īpašumus, kuri pieder Fannie Mae, un tie ietver vienģimeņu mājas, rātsnamus un kondomīnus. Fannie Mae izmanto vietējos nekustamo īpašumu speciālistus, lai sagatavotu, uzturētu un uzskaitītu pārdodamos īpašumus. Lielākajā daļā ierakstu ir fotogrāfijas, īpašumu apraksti un cita informācija, ieskaitot informāciju par skolu un apkārtni. Skaits, tips un pārdošanas cenas ievērojami atšķiras atkarībā no tirgus, tāpat kā īpašumu stāvoklis. Kamēr dažas mājas ir sagatavotas pārejai, citās ir nepieciešams remonts vai pat plaša atjaunošana. Katrs īpašums tiek pārdots tādā stāvoklī, kādā tas ir.