Kombinētā aizdevuma un vērtības attiecība - CLTV attiecība
Kombinētā aizdevuma un vērtības (CLTV) attiecība ir visu nodrošināto aizdevumu īpašums pret īpašuma vērtību. Aizdevēji izmanto CLTV koeficientu, lai noteiktu potenciālā mājas pircēja saistību neizpildes risku, ja tiek izmantoti vairāk nekā viens aizdevums.
Kopumā aizdevēji ir gatavi aizdot kredītņēmējiem ar augstu kredītreitingu ar CLTV 80% un lielāku. CLTV no vienkāršā aizdevuma un vērtības (LTV) attiecības atšķiras ar to, ka LTV savā aprēķinā iekļauj tikai pirmo vai primāro hipotēku.
CLTV formula un aprēķins
CLTV = VL1 + VL2 + ... + VLnKopējā īpašuma vērtība visur: VL = aizdevuma vērtība \ sākas {jāsaskaņo} un \ teksts {CLTV} = \ frac {\ teksts {VL1 + VL2 + ... + VLn} } {\ text {Īpašuma kopējā vērtība}} \\ & \ textbf {kur:} \\ & \ text {VL = aizdevuma vērtība} \\ \ beigas {saskaņots} CLTV = Īpašuma kopējā vērtībaVL1 + VL2 + ... + VLn kur: VL = aizdevuma vērtība
Lai aprēķinātu kopējo aizdevuma un vērtības attiecību, visu aizdevumu kopējo pamatsummu sadala ar īpašuma pirkuma cenu vai patieso tirgus vērtību. Tādējādi CLTV koeficientu nosaka, dalot zemāk uzskaitīto priekšmetu summu ar mazāko no īpašuma pārdošanas cenas vai novērtētās vērtības.
- pirmās hipotēkas sākotnējā aizdevuma summa
- mājas kapitāla kredītlīnijas (HELOC) izmantotā daļa (nenomaksātā pamatsumma)
- visu neapmaksātā subordinētā finansējuma, piemēram, otrās vai trešās hipotēkas, pamatsumma (izmantojot slēgtu aizdevumu, aizņēmējs pirmajā dienā izņem visus līdzekļus un nedrīkst veikt nekādas izmaiņas maksājuma plānā vai piekļūt samaksātajiem līdzekļiem) pamatsumma pēc aizdevuma slēgšanas.)
Taustiņu izņemšana
- CLTV ir līdzīgs LTV, bet ietver visas hipotēkas vai ķīlas, nevis tikai pirmo hipotēku.
- Aizdevēji ņem vērā CLTV koeficientu, nosakot, vai mājas pircējs var atļauties iegādāties māju.
- Nekustamā īpašuma burbulis 2008. – 2009. Gadā uzsvēra, cik svarīgi ir uzraudzīt CLTV koeficientu.
Ko rāda CLTV attiecība
Apvienotā aizdevuma un vērtības attiecība (CLTV) ir aprēķins, ko izmanto hipotēku un kreditēšanas speciālisti, lai noteiktu kopējo mājas īpašnieka procentuālo daļu, kuru apgrūtina apgrūtinājumi (parāda saistības). Aizdevumu devēji izmanto CLTV koeficientu kopā ar nedaudziem citiem aprēķiniem, piemēram, parāda un ienākumu attiecību un standarta aizdevuma un vērtības attiecību (LTV), lai novērtētu aizdevuma pagarināšanas risku aizņēmējam.
Daudzi ekonomisti, izmantojot citus faktorus, atvieglotus CLTV standartus piedēvēja piekļuves ierobežošanas krīzei, kas 2000. gada beigās skāra Amerikas Savienotās Valstis. Sākot ar deviņdesmitajiem gadiem un jo īpaši 2000. gadu sākumā un vidū, māju pircēji iemaksu vietā bieži veica otrās hipotēkas. Aizdevēji, kas vēlas nezaudēt šo klientu biznesu konkurentiem, piekrita šādiem noteikumiem, neskatoties uz paaugstināto risku.
Pirms nekustamā īpašuma burbuļa, kas paplašinājās no deviņdesmito gadu beigām līdz 2000. gadu vidum, mājokļu pircēji parasti veica iemaksas, kas bija vismaz 20% no pirkuma cenas. Lielākā daļa kreditētāju noturēja klientus šajos parametros, ierobežojot LTV 80% līmenī.
Kad burbulis sāka sakarst, daudzi no šiem pašiem uzņēmumiem veica pasākumus, lai klientiem ļautu apiet 20%. Daži aizdevēji paaugstināja LTV griestus vai pilnībā tos atteicās, piedāvājot hipotēkas ar 5% vai mazāku iemaksu, bet citi saglabāja LTV prasības, bet paaugstināja CLTV maksimālās robežas, bieži līdz 100%. Šis manevrs ļāva klientiem veikt otro hipotēku, lai finansētu 20% iemaksu.
Ierobežojuma ierobežojums, kas sākās 2008. gadā, uzsvēra, kāpēc CLTV ir svarīga. Spēles āda, piemēram, USD 100 000 sākotnējie naudas izdevumi par māju 500 000 USD, nodrošina māju īpašnieku ar spēcīgu stimulu turpināt veikt savus hipotēkas maksājumus. Ja banka izslēdz, viņš ne tikai zaudē savu māju, bet arī naudas kaudzi, kuru samaksāja, lai aizvērtu.
Pašu kapitāla pieprasīšana arī aizdevējus izolē no nekustamā īpašuma cenu krituma. Ja īpašuma vērtība ir USD 500 000 un apgrūtinājuma kopsumma sasniedz USD 400 000, īpašums var zaudēt līdz pat 20% no tā vērtības, ja neviens apgrūtinājuma īpašnieks nesaņem īsu maksājumu ierobežošanas izsolē.
Kāpēc CLTV ir svarīgi?
Daži māju pircēji izvēlas samazināt iemaksu, saņemot vairākas hipotēkas īpašumam, kā rezultātā primārajai hipotēkai ir zemāka aizdevuma un vērtības attiecība. Arī zemākas LTV attiecības dēļ daudzi māju pircēji veiksmīgi izvairās no privātās hipotēkas apdrošināšanas (PMI). Neatkarīgi no tā, vai labāk ir iegūt otru hipotēku vai PMI izmaksas, indivīds atšķiras.
Tātad, tā kā otrais hipotēkas devējs uzņemas lielāku risku, procentu likme par otro hipotēku parasti ir augstāka nekā pirmās hipotēkas procentu likme. Ieteicams patērētājiem apsvērt priekšrocības un trūkumus, ja tiek pieņemti vairāki aizdevumi vienam īpašumam. Pienācīgas pārbaudes veikšana palīdzēs nodrošināt, ka izvēlētais ir vislabākais risinājums attiecīgajos apstākļos.
Aizdevuma un vērtības attiecība pret CLTV
Aizdevuma un vērtības attiecība (LTV) un CLTV ir divi no visizplatītākajiem rādītājiem, kas tiek izmantoti hipotēkas parakstīšanas procesā. Lielākā daļa aizdevēju uzliek abām vērtībām maksimumu, virs kura potenciālais aizņēmējs nav tiesīgs saņemt aizdevumu. LTV koeficients ņem vērā tikai primāro hipotēkas atlikumu. Tāpēc iepriekšminētajā piemērā LTV koeficients ir 50%, rezultāts tiek sadalīts primārajā hipotēkas bilancē 100 000 USD apmērā ar mājas vērtību 200 000 USD.
Lielākā daļa aizdevēju uzliek LTV maksimālo apmēru 80%, jo Fannie Mae un Freddie Mac nepērk hipotēkas ar lielākiem LTV koeficientiem. Aizņēmēji ar labu kredītprofilu var apiet šo prasību, bet viņiem ir jāmaksā privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI), ja viņu primārais aizdevuma atlikums ir lielāks par 80% no mājas vērtības. PMI aizsargā aizdevēju no zaudējumiem, ja mājas vērtība nokrītas zem aizdevuma atlikuma.
Primārie aizdevēji parasti ir dāsnāki attiecībā uz CLTV prasībām. Ņemot vērā iepriekš minēto piemēru, piekļuves ierobežošanas gadījumā galvenais hipotēkas īpašnieks saņem savu naudu pilnā apjomā, pirms otrais hipotēkas īpašnieks kaut ko saņem. Ja īpašuma vērtība samazinās līdz USD 125 000 pirms aizņēmēja saistību neizpilde, galvenais ķīlas ņēmējs saņem visu parādu summu (100 000 USD), bet otrais ķīlas ņēmējs saņem tikai atlikušos 25 000 USD, neskatoties uz to, ka ir parādā 50 000 USD. Primārā apgrūtinājuma īpašniekam ir mazāks risks īpašuma vērtības samazināšanās gadījumā, un tāpēc viņš var atļauties aizdot ar augstāku CLTV.
Piemērs CLTV attiecībai
Piemēram, pieņemsim, ka indivīds iegādājas māju par 200 000 USD. Īpašuma nodrošināšanai viņa nodrošināja iemaksu 50 000 USD apmērā un saņēma divas hipotēkas par USD 100 000 (primārā) un USD 50 000 (sekundārā). Tāpēc viņas apvienotā aizdevuma un vērtības attiecība (CLTV) ir 75%: ((100 000 USD + 50 000 USD) / 200 000 USD).
Investīciju kontu salīdzināšana Piegādātāja nosaukums Apraksts Reklāmdevēja atklāšana × Piedāvājumi, kas parādās šajā tabulā, ir no partnerībām, no kurām Investtopedia saņem kompensāciju.