Noslēguma izmaksas
Noslēguma izmaksas ir izmaksas, kas pārsniedz īpašuma cenu un kuras pircējiem un pārdevējiem parasti rodas, lai pabeigtu darījumus ar nekustamo īpašumu.
Izdevumos, kas radušies, var ietilpt maksa par aizdevuma izsniegšanu, atlaides punkti, novērtēšanas maksa, īpašumtiesību meklēšana, īpašumtiesību apdrošināšana, apsekojumi, nodokļi, maksa par aktu reģistrēšanu un maksa par kredīta ziņojumu sastādīšanu. Priekšapmaksas izmaksas ir tās, kas laika gaitā atkārtojas, piemēram, īpašuma nodokļi un māju īpašnieku apdrošināšana. Likums nosaka, ka aizdevējam trīs dienu laikā pēc mājas aizdevuma pieteikuma šīs izmaksas ir "godprātīgi jānovērtē".
Izpratne par slēgšanas izmaksām
Noslēguma izmaksas rodas, kad īpašuma tiesības tiek nodotas no pārdevēja pircējam. Kopējā slēgšanas izmaksu summa dolāros ir atkarīga no tā, kur īpašums tiek pārdots, un nododamās īpašuma vērtības. Mājas pircēji parasti maksā no 2% līdz 5% no pirkuma cenas, bet slēgšanas izmaksas var apmaksāt pārdevējs vai pircējs. Darījums ar nekustamo īpašumu ir diezgan sarežģīts process, kurā iesaistīti daudzi dalībnieki un daudzas kustīgās daļas. Dažās valstīs (un dažos aizdevumu produktos) ir vajadzīgas noteiktas pārbaudes, kas pārsniedz pamata pārbaudi, kuru jūs maksājat tieši mājas inspektoram pēc jūsu izvēles. Tad vēl ir īpašuma un nodošanas nodokļi, kā arī apdrošināšanas segums un dažādas papildu nodevas.
Mājas pircēji ASV vidēji maksā 4876 USD par slēgšanas izmaksām, liecina jaunākais nekustamo īpašumu slēgšanas izmaksu uzņēmuma ClosingCorp pētījums. Aptaujā tika noskaidrotas visaugstākās vidējās slēgšanas izmaksas daļās ziemeļaustrumu, ieskaitot Kolumbijas apgabalu (12 573 USD), Ņujorku (9 341 USD), Delavēru (8 663 USD), Merilendu (7 211 USD) un Vērmontu (6 839 USD). Štatos ar viszemākajām vidējām slēgšanas izmaksām bija Misūri (2 905 USD), Indiānas (2 934 USD), Dienviddakotas (2 996 USD), Aiovas (3 138 USD) un Ziemeļkarolīnas (3 206 USD).
Likumi pieprasa aizdevējiem sniegt aizdevuma tāmi, kas atklāj īpašuma slēgšanas izmaksas. Saskaņā ar Likumu par nekustamā īpašuma norēķinu kārtību (RESPA) likumiem aizdevējiem saskaņā ar likumu ir jāsniedz šī aplēse, kas pazīstama arī kā labas ticības aplēse, trīs dienu laikā pēc tam, kad aizdevējs ir pieņēmis aizņēmēja aizdevuma pieteikumu. Vismaz trīs dienas pirms slēgšanas aizdevējam jāsniedz arī paziņojums par slēgšanu, kurā aprakstīta visa slēgšanas maksa. Norādītās maksas, iespējams, ir mainījušās, salīdzinot ar aizdevuma tāmi.
Taustiņu izņemšana
- Noslēguma izmaksas ir nodevas un nodevas, kas jāmaksā, noslēdzot nekustamā īpašuma darījumu, kas pārsniedz īpašuma pirkuma cenu. Pārdevējiem var būt jāsedz arī slēgšanas izmaksas.
- Kopējo slēgšanas izmaksu piemēri ir maksas, kas saistītas ar hipotēkas izveidošanu un parakstīšanu, komisijas maksas par nekustamo īpašumu, nodokļi, apdrošināšana un dokumentu noformēšana.
- Noslēguma izmaksas likumā jāpaziņo pircējiem un pārdevējiem, un par tām jāvienojas pirms nekustamā īpašuma darījuma pabeigšanas.
Noslēguma izmaksu piemēri
Maksa par iniciēšanu ir maksa, ko banka iekasē par aizdevuma izveidi. Parasti maksa ir 1% no hipotēkas. Pircējs var iegādāties atlaižu punktus uzreiz, lai samazinātu bankas noteikto procentu likmi. Lai arī bankai ir nepieciešama kredītkarte un aizdevuma pieteikums, šīs maksas ir apspriežamas, un banka tos var segt. Privātās hipotēkas apdrošināšana ir papildu maksa, kas tiek piemērota jebkuram pirkumam, kura iemaksa ir mazāka par 20%.
Īpašuma apdrošināšana aizsargā aizdevēju no prasībām pret māju un aizsargā pircēju no iepriekšējiem darbuzņēmējiem, kas izvirza prasības pret īpašumu. Aizdevēji bieži pieprasa novērtējumu, kas lielākajā daļā teritoriju var maksāt līdz USD 400. Vietējās pašvaldības iekasē nodevas un nodokļus par īpašuma pārdošanu. Šie pārskaitījumu nodokļi dažādās valstīs ir atšķirīgi.
Visas slēgšanas izmaksas tiks uzskaitītas aizdevuma tāmē un slēgšanas informācijas atklāšanā. Šeit ir norādītas standarta maksas, kuras jūs varat sagaidīt:
Pieteikuma maksa
- Maksa, ko aizdevējs iekasē, lai apstrādātu jūsu hipotēkas pieteikumu. Pirms pieteikties uz hipotēku, vaicājiet aizdevējam sīkāku informāciju.
Advokāta maksa
- Maksa, ko iekasē nekustamā īpašuma advokāts par mājas pirkuma līgumu un līgumu sagatavošanu un pārskatīšanu. Ne visās valstīs ir nepieciešams advokāts, lai veiktu darījumus ar nekustamo īpašumu.
Noslēguma maksa
- Pazīstams arī kā "darījuma maksa", tas tiek maksāts partijai, kura veic slēgšanu: atkarībā no valsts likumiem, titulētājam uzņēmumam, darījuma uzņēmumam vai advokātam.
Kurjera maksa
- Ja jūs parakstāt papīra dokumentus, šī maksa palīdz paātrināt to transportēšanu. Ja noslēgums tiek veikts digitāli, jūs, iespējams, nemaksāsit šo maksu.
Kredīta pārskata maksa
- Maksa (no 15 līdz 30 USD) no aizdevēja, lai piesaistītu kredītreitingus no trim galvenajiem pārskata birojiem. Daži aizdevēji, iespējams, neiekasē šo maksu, jo saņem pārskatu aģentūru atlaidi.
Darījuma depozīts
- Daži aizdevēji pieprasa, lai, slēdzot līgumu, jūs iemaksātu divu mēnešu nekustamā īpašuma nodokli un hipotēkas apdrošināšanas maksājumus.
FHA hipotēkas apdrošināšanas prēmija
- FHA aizdevumiem ir nepieciešama avansa hipotēkas apdrošināšanas prēmija (UPMIP) 1, 75% no bāzes aizdevuma summas, kas jāmaksā slēgšanas brīdī (vai arī to var ieskaitīt jūsu hipotēkā). Katru mēnesi tiek maksāts arī MIP maksājums, kas var svārstīties no 0, 45% līdz 0, 85%, atkarībā no jūsu aizdevuma termiņa un bāzes summas.
Plūdu noteikšanas un uzraudzības maksa
- Nodeva, kas tiek iekasēta no sertificēta plūdu inspektora, lai noteiktu, vai īpašums atrodas plūdu zonā, kurai nepieciešama plūdu apdrošināšana (atsevišķi no jūsu mājas īpašnieka apdrošināšanas polises). Daļā no maksas ietilpst pastāvīga novērošana, lai uzraudzītu īpašuma plūdu stāvokļa izmaiņas.
Mājas īpašnieku biedrības nodošanas maksa
- Ja iegādājaties dzīvokli, pilsētas māju vai īpašumu plānotā attīstībā, jums jāpievienojas šīs kopienas māju īpašnieku apvienībai. Šī ir nodošanas maksa, kas sedz īpašumtiesību maiņas, piemēram, dokumentu, izmaksas. Tas, vai pārdevējs vai pircējs maksā maksu, līgumā var būt vai nav; jums vajadzētu iepriekš pārbaudīt. Pārdevējam ir jāiesniedz dokumentācija, kas parāda HOA nodevu summas, kā arī HOA finanšu pārskatu, paziņojumu un protokolu kopijas. Pirms īpašuma pirkšanas lūdziet iepazīties ar šiem dokumentiem, kā arī ar statūtiem, paktiem, nosacījumiem un ierobežojumiem (vai CC & R) un HOA noteikumiem, lai pārliecinātos, ka tas ir labā finansiālā stāvoklī un tā ir vieta, kur vēlaties dzīvot.
Mājas īpašnieka apdrošināšana
- Aizdevējs, noslēdzot līgumu, parasti pieprasa samaksāt pirmā gada apdrošināšanas prēmiju.
Aizdevēja īpašuma apdrošināšana
- Iepriekšēja, vienreizēja maksa, kas samaksāta nosauktajam uzņēmumam, kas aizsargā aizdevēju, ja rodas īpašumtiesību strīds vai apgrūtinājums, ko tā neatrada nosaukuma meklēšanā.
Svina krāsas inspekcija
- Maksa, kas tiek maksāta sertificētam inspektoram, lai noteiktu, vai īpašumam ir bīstama, svina bāzes krāsa.
Punkti
- Punkti (vai "atlaižu punkti") attiecas uz izvēles priekšlaicīgu maksājumu aizdevējam, lai samazinātu jūsu aizdevuma procentu likmi un tādējādi samazinātu ikmēneša maksājumu. Viens punkts ir vienāds ar 1% no aizdevuma summas. Zemu likmju vidē tas, iespējams, netaupīs daudz naudas.
Īpašnieka īpašuma apdrošināšana
- Šī politika aizsargā jūs gadījumā, ja kāds apstrīd jūsu īpašumtiesības uz mājām. Parasti tas nav obligāts, bet to ļoti iesaka juridiskie eksperti.
Sākuma maksa
- Šī maksa sedz aizdevēja administratīvās izmaksas, lai apstrādātu jūsu maksu, un parasti tā ir 1% no aizdevuma summas. Daži aizdevēji neiekasē maksu par iniciēšanu, bet parasti iekasē augstāku procentu likmi, lai segtu izmaksas.
Kaitēkļu pārbaude
- Maksa, kas sedz termiņu, sausas puves vai citu ar kaitēkļiem saistītu kaitējumu profesionālas kaitēkļu pārbaudes izmaksas. Dažām valstīm un dažiem valdības apdrošinātiem aizdevumiem nepieciešama pārbaude.
Priekšapmaksas ikdienas procentu maksājumi
- Maksājums, lai segtu procentus par jūsu hipotēku, kas uzkrājas no slēgšanas dienas līdz pirmās hipotēkas izmaksas datumam.
Privātās hipotēkas apdrošināšana (PMI)
- Ja jūsu iemaksa ir mazāka par 20%, jūsu aizdevējs var pieprasīt PMI. Slēdzot, iespējams, būs jāveic pirmā mēneša PMI maksājums.
Īpašuma novērtēšanas maksa
- Nepieciešamā maksa, kas tiek samaksāta profesionālam nekustamo īpašumu novērtēšanas uzņēmumam, lai novērtētu mājas patieso tirgus vērtību, kuru izmanto, lai noteiktu jūsu aizdevuma un vērtības (LTV) attiecību.
Īpašuma nodoklis
- Noslēdzot pirkumu, gaidiet, ka samaksāsit visus nekustamā īpašuma nodokļus, kas maksājami 60 dienu laikā pēc mājas iegādes.
Likme Lock maksa
- Maksa, ko iekasē aizdevējs par noteiktas procentu likmes garantēšanu uz ierobežotu laika periodu, parasti no brīža, kad saņemat iepriekšēju apstiprinājumu, līdz slēgšanai.
Vai jums ir laba hipotēkas likme? Ieslēdziet to! sniedz jums sīkāku informāciju.
Ieraksta maksa
- Maksa, ko iekasē jūsu vietējais reģistrēšanas birojs, parasti pilsētā vai novadā, par valsts zemes uzskaites ierakstīšanu.
Aptaujas maksa
- Maksa, ko uzmērīšanas uzņēmums iekasē par īpašuma līniju un kopīgu žogu pārbaudi, lai apstiprinātu īpašuma robežas.
Nodokļu uzraudzības un nodokļu statusa izpētes maksas
- Trešās puses nodeva par jūsu nekustamā īpašuma nodokļa maksājumiem un lai informētu aizdevēju par visām problēmām, kas saistītas ar jūsu īpašuma nodokļa maksājumiem, piemēram, par novēlotiem vai neveiksmīgiem maksājumiem.
Maksa par nosaukuma meklēšanu
- Maksa, ko iekasē nosauktais uzņēmums, lai analizētu valsts īpašuma ierakstus par īpašumtiesību neatbilstībām. Nosaukums uzņēmums meklē aktu ierakstus un nodrošina, ka īpašumā nav neatrisinātu īpašumtiesību strīdu vai apgrūtinājumu.
Pārskaitījuma nodoklis
- Nodoklis, kas tiek iekasēts par īpašuma tiesību nodošanu no pārdevēja pircējam.
Parakstīšanas maksa
- Maksa, ko aizdevējs iekasē par jūsu aizdevuma parakstīšanu. Parakstīšana ir izpētes process, kurā tiek pārbaudīta jūsu finanšu informācija, ienākumi, nodarbinātība un kredīts, lai galīgi apstiprinātu aizdevumu.
VA finansēšanas maksa
- Ja esat VA aizņēmējs, šī maksa, kas tiek iekasēta procentos no aizdevuma summas, palīdz kompensēt aizdevuma programmas izmaksas ASV nodokļu maksātājiem. Finansēšanas maksas lielums ir atkarīgs no jūsu militārā dienesta klasifikācijas un aizdevuma summas; maksu var samaksāt, slēdzot kredītu, vai arī ieskaitīt to hipotēkā. Daži militārie locekļi ir atbrīvoti no nodevas maksāšanas.
Vēl viena liela maksa: komisijas maksa par nekustamo īpašumu. Pircēji tomēr nemaksā šo maksu; pārdevēji dara. Parasti komisijas maksa ir no 5% līdz 6% no mājas pirkuma cenas, un tā tiek vienmērīgi sadalīta starp pārdevēja aģentu un pircēja aģentu.
Kā samazināt noslēguma izmaksas
Varētu šķist, ka jūs nevarat atļauties visas šīs maksas papildus iemaksai, pārcelšanās izdevumiem un savas jaunās mājas remontam. Tomēr ir iespējas vienoties par šīm maksām.
- Iepirkties. Tas attiecas uz aizdevējiem un trešo personu pakalpojumiem, piemēram, māju īpašnieku apdrošināšanas polisēm un īpašumtiesību uzņēmumiem. Daudzi mājas pircēji neapzinās, ka var ietaupīt ievērojamu naudu slēgšanas izmaksās, ja salīdzina maksas no aizdevēja līdz aizdevējam. Jums arī nav jāizmanto nosauktais uzņēmums, kaitēkļu inspektors vai māju īpašnieku apdrošināšanas aģents, ko iesaka jūsu aizdevējs. Veiciet dažus mājas darbus, un no šīm maksām jūs varētu ietaupīt daudz naudas.
- Grafika slēgšana mēneša beigās. Beigu datums mēneša beigās vai beigās palīdz samazināt priekšapmaksas dienas procentu izmaksas. Aizdevējs var izpildīt šo scenāriju, lai jūs varētu noskaidrot, cik daudz jūs varētu ietaupīt.
- Aicinājums pārdevējam pēc palīdzības. Jūs, iespējams, varētu likt pārdevējam pazemināt pirkuma cenu vai segt daļu (vai visu - ja jums patiešām paveicas) no jūsu slēgšanas izmaksām. Tas ir ticamāk, ja pārdevējs ir motivēts un mājas ilgu laiku ir bijušas tirgū ar dažiem piedāvājumiem. Tomēr daudzos karsto mājokļu tirgos apstākļi labvēlīgi ietekmē pārdevējus, tāpēc, ja jūs lūgsit pārdevēja palīdzību, jūs varētu saņemt noraidījumu vai “nē”. Nav sāp jautāt.
- Salīdziniet aizdevuma tāmi un slēgšanas formas. Kad esat saņēmis sākotnējo aizdevuma tāmi, pārskatiet to ar smalku zobu ķemmi. Ja neesat pārliecināts par to, kāda ir maksa vai kāpēc tā tiek iekasēta, jautājiet aizdevējam. Aizdevējam, kurš nevar izskaidrot maksu vai atgrūžas, kad rodas vaicājums, jābūt sarkanam karodziņam. Tāpat, ja pamanāt jaunas maksas vai pamanāt ievērojamu noteiktu slēgšanas maksu pieaugumu, palūdziet aizdevējam sniegt jums sīkāku informāciju. Nav nekas neparasts, ka slēgšanas izmaksas svārstās no iepriekšējas apstiprināšanas līdz slēgšanai, taču lieli lēcieni vai pārsteidzoši papildinājumi var ietekmēt jūsu spēju slēgt.
- Pārrunājiet aizdevuma maksas. Ja jums ir aizdomas, ka aizdevējs papildina jūsu aizdevumu nevajadzīgas maksas, kas pazīstamas kā “nevēlamā maksa”, runājiet. Ja pamanāt dublēšanos, palūdziet aizdevējam noņemt vai samazināt maksu. Iepirkšanās salīdzinājums var būt jūsu sabiedrotais, samazinot slēgšanas izmaksas, kā arī atrodot konkurētspējīgus noteikumus un tarifus. Īpaši jāuzmanās no pārliekām apstrādes un dokumentācijas maksām.
- Iekļaujiet slēgšanas izmaksas hipotēkā (kā pēdējo iespēju). Dažos gadījumos aizdevēji piedāvās samaksāt jūsu slēgšanas izmaksas vai ieskaitīt tās jūsu aizdevumā. Bet jūs neesat pie āķa; aizdevēji mēdz iekasēt augstākas procentu likmes, lai paši samaksātu par jūsu slēgšanas maksas absorbēšanu, kas nozīmē, ka jūs galu galā maksājat procentus par savu aizdevumu un slēgšanas izmaksām.
Hipotēka bez slēgšanas
Hipotēkas, kuras netiek slēgtas, atceļ visas avansa maksas pircējam, to slēdzot. Šāda veida hipotēkas ir izdevīgas īstermiņā, bet, iespējams, rada augstākas procentu likmes. Slēgšanas izmaksas var iekļaut arī kopējā hipotēkā, kas nozīmē, ka pircējs laika gaitā maksā procentus par slēgšanas izmaksām. Tāpēc, lai arī hipotēkas bez slēgšanas ir noderīgas sākotnējā kapitāla samazināšanā, ir jāņem vērā ilgtermiņa finanšu problēmas.