Pērkot liegtu māju

Pirms hipotēku krīzes 2008. – 2009. Gadā slēgtās mājas pirkšana bija daudz grūtāks piedāvājums. Medniekiem, kas nodarbojas ar darījumiem ar nekustamo īpašumu, agrāk nācās sekot izsoles, kas tiek rīkotas tiesas namos, vai izsijāt caur juridisko dokumentu krājumiem. Bet izspiešanas vilnis, ko izraisīja paaugstināta riska kredītu sabrukšana, ir ne tikai palielinājis pieejamo īpašumu skaitu, bet arī atvieglojis to atrašanu un iegādi. Faktiski process bieži ir līdzīgs jebkura cita veida mājas meklēšanai. Ierobežotās mājas ir pieejamas gandrīz katrā nekustamā īpašuma tirgū visā valstī, nodrošinot iespējas gan māju īpašniekiem, gan investoriem.

Kā atrast norobežotas mājas

Ierobežotos īpašumus var atrast vairāku ierakstu pakalpojumu (MLS) periodiskos periodos un vietnēs, izmantojot tiešsaistes nekustamā īpašuma meklēšanu, banku birojus un vietnes, kā arī vietējos laikrakstus. Daudzas vietnes, piemēram, usa-foreclosure.com un Fannie Mae's HomePath.com, tagad specializējas tādu māju un īpašumu atrašanā, kuriem ir ierobežota pieeja tirgum. Dažas finanšu iestādes, piemēram, Bank of America, piedāvā arī lapas, kas ir veltītas tam, lai palīdzētu jums meklēt slēgtas mājas. Vietējos vairāku sarakstu pakalpojumos īpašumus, kas tiek slēgti, pašas par sevi nedrīkst izcelt; to drīkst norādīt tikai īpašuma aprakstā.

Aizdevēji aizturētos aktīvus arvien vairāk pārdod ar nekustamo īpašumu aģentu starpniecību, tāpēc nevilcinieties lūgt iespēju nekustamo īpašumu pārdevējam. Daži nekustamā īpašuma aģenti pat specializējas ierobežošanas īpašumos.

Precīzāk, norobežotas mājas atrašanās vieta ir atkarīga no tā, kur tā tieši atrodas piekļuves ierobežošanas procesā: Īpašumi joprojām var piederēt sākotnējam mājas īpašniekam (iepriekšējos posmos, ja ir pirmsnoslēgšanas un īsās pārdošanas īpašumi), vai arī šādam uzņēmumam. kā banka vai valdība (pēdējās). Šeit ir pieci ierobežošanas veidi un pieejas pirkšanas veidiem.

1. Pirmsizslēgšana
Īpašums tiek iepriekš slēgts pēc tam, kad hipotēkas kreditors ir paziņojis aizņēmējiem, ka viņi zaudē saistības, bet pirms īpašums tiek piedāvāts pārdošanai izsolē. Ja mājas īpašnieks šajā laikā var pārdot īpašumu, viņš vai viņa var izvairīties no ierobežošanas procedūrām un tās negatīvās ietekmes uz viņu kredītvēsturi un nākotnes izredzēm (sk. Hipotēkas iegūšana pēc bankrota un piekļuves ierobežošanas ). Daži māju īpašnieki ir gatavi vest sarunas. Iepriekš slēgtie maksājumi parasti ir uzskaitīti grāfistes un pilsētas tiesas ēkās. Turklāt daudzos tiešsaistes resursos, tostarp www.foreclosure.com, ir uzskaitīti rekvizīti, kas atrodas pirmsnoslēgšanas fāzē.

2. Īsā pārdošana
Īstermiņa pārdošana notiek tad, kad aizdevējs ir gatavs pieņemt mazāk nekā tas, kas pienākas par hipotēku. Aizņēmējiem nav obligāti jānokavē hipotēkas maksājumi, lai aizdevējs piekristu īsās pozīcijas pārdošanai; tomēr viņiem parasti jāpierāda kāda veida finansiālas grūtības, piemēram, darba zaudēšana, kas, iespējams, izraisīs saistību neizpildi. Bieži vien attiecīgā dzīvesvieta ir zemūdens, kas nozīmē, ka tā ir vērts mazāk nekā nenomaksātā hipotēkas bilance. Lai kvalificētu kā īsās pozīcijas pārdošanu, aizdevējam ir jāpiekrīt “pārdot īso īpašumu”, pieņemot mazāk nekā ir parādā, un mājas ir jāiekļauj pārdošanā. Šie īpašumi parasti tiek reklamēti kā īsie pārdošanas darījumi, kas gaida bankas apstiprinājumu.

Īstermiņa pārdošanas pirkšana lielākoties ir tas pats, kas tradicionālais pirkums, taču valoda līgumos atšķirsies, norādot, ka noteikumi ir jāapstiprina aizdevējam. Bankai var paiet vairāki mēneši, lai atbildētu uz īstermiņa pārdošanas piedāvājumu, tāpēc process var aizņemt daudz ilgāku laiku nekā tradicionāls pirkums. Daudzas nekustamā īpašuma vietnes, ieskaitot atsevišķas firmas vai biržas pakalpojumus, piedāvā iespēju meklēt īsās pozīcijas pārdošanas veidā.

3. Šerifu izsoles
Šerifa pārdošanas izsole notiek pēc tam, kad aizdevējs ir paziņojis aizņēmējam par saistību neizpildi un ļāvis aizņēmējam pagarināt hipotēkas maksājumus. Izsole ir paredzēta aizdevējam, lai ātri atmaksātu par aizdevumu, kas nav izpildīts. Šīs izsoles bieži notiek uz pilsētas tiesas nama pakāpieniem, kurus pārvalda vietējās tiesībaizsardzības iestādes. Īpašums tiek izsolīts visaugstāko cenu izsolē publiski paziņotā vietā, datumā un laikā. Šos paziņojumus var atrast vietējos laikrakstos un daudzās tiešsaistes vietās, meklējot “šerifu izsoles”.

4. Bankai piederošie īpašumi
Īpašumi, kas netiek pārdoti izsolē, tiek nodoti atpakaļ bankai; tas ir, tie kļūst par nekustamo īpašumu īpašumā (REO) īpašumiem. Tos bieži pārvalda bankas REO nodaļa, kas uztur bankai piederošo īpašumu uzskaitījumu. Tiešsaistes avotos, piemēram, www.realtytrac.com, ir plašs saraksts, ko var meklēt pēc pilsētas, štata vai pasta indeksa.

5. Valdībai piederošie īpašumi
Dažās mājās tiek iegādāti aizdevumi, ko garantē Federālā mājokļu pārvalde (FHA) vai Veterānu lietu departaments (VA). Kad šie īpašumi tiek slēgti, valdība tos pārņem un pārdod brokeri, kas strādā valdības labā. Lai iegādātos valstij piederošu īpašumu, ir jāsazinās ar valdības reģistrētu brokeri. Pircēji var izpētīt šādus īpašumus vietnē www.hud.gov (noklikšķiniet uz “TĒMU JOMAS” un atlasiet “Pārdodamās mājas”).

Kāpēc slēgtās mājas ir lētākas

Lielākais noieta namu pārdošanas punkts, protams, ir to pazeminātā cena - bieži vien ievērojami zemāka nekā citiem līdzīgiem īpašumiem tajā pašā apgabalā (brokeru runājot tie ir pazīstami kā salīdzināmi vai kompjūteri). Lielākā daļa tirgus ierobežojumu tiek pārdoti vismaz par 5% zem tirgus vērtības, un dažos reģionos atlaides ir vēl lielākas. Pircēji var izmantot arī papildu ietaupījumus ar tādām priekšrocībām kā samazinātas iemaksas, zemākas procentu likmes vai novērtēšanas maksas un noteiktu slēgšanas izmaksu atcelšana.

Kas viņus padara par tādu darījumu? Ja dzīvesvieta atrodas pirms norobežošanas vai īsās pārdošanas posmā, tās īpašnieki ir finansiāli saistoši - viņiem nepieciešama nauda. Un laiks nav viņu pusē: viņiem ir jāizkrauj īpašumi un jāiegūst viss, ko viņi var, kamēr vien var, lai viņi to pilnībā nepazaudētu. Īsāk sakot, šie pārdevēji nenotiek tieši sarunās no spēcīgas pozīcijas. Lai gan var šķist nežēlīgi izmantot citu nelaimes, pircēji var gūt labumu.

Viņi var gūt vēl lielāku labumu, ja īpašums faktiski ir arestēts. Šerifa birojs nav ieinteresēts piekārt pie mājas; bankas nevēlas būt saimnieku biznesā. Finanšu iestādes parasti vēlas ātri atbrīvoties no slēgtajiem īpašumiem (protams, par saprātīgu cenu - tām ir jāatbild investoriem un auditoriem, ka viņi ir centušies atgūt pēc iespējas vairāk no sākotnējās aizdevuma summas). Tas atkal nāk par labu pircējiem.

Visbeidzot, norobežotās mājas parasti tiek pārdotas tādā stāvoklī, kādā tās ir, - ja rodas bojājumi, remonts nav daļa no vienādojuma - un, kā zina lietotu automašīnu un vintage mēbeļu entuziasti, "kā ir" pārvērtās par atlaidi. Protams, "tāds, kāds ir", var būt divkāršs zobens, kā mēs to apspriedīsim tālāk.

Ierobežotu māju pirkšanas riski

Īpašuma problēmas

Lai arī tam ir kompensējoša atlaide, stāvoklis "tāds, kāds ir", var būt diezgan drūms. Ja māju joprojām izmanto īpašnieki, tā bieži tiek slikti uzturēta - galu galā, ja cilvēki nespēj veikt hipotēkas maksājumus, viņi, visticamāk, atpaliek arī no maksas par regulāru uzturēšanu, nemaz nerunājot par lieliem remontiem. Turklāt daži ļaudis, kuri saskaras vai ir spiesti ierobežot piekļuvi tirgum, ir apbēdināti un izrāda savu neapmierinātību savās mājās, pirms banka atgūst savu naudu. Tas bieži ietver ierīču un armatūras noņemšanu, un dažreiz pat atklātu vandālismu.

Slēptās izmaksas

Līdztekus neparedzētiem remonta un atjaunošanas darbiem kavējumi, piemēram, nodokļu iekasēšana un apgrūtinājumi (kurus izsoles īpašumus tiem bieži piestiprina IRS, vai valsts vai citi kreditori), var radīt papildu izmaksas citādi vēlamajai mājai. Lai kas būtu parādā, valdībai vispirms ir jāsamaksā un jāsamaksā, pirms pirkšanas process var turpināties. Tas galvenokārt attiecas uz īpašumiem, kas tiek izsolīti; banka vienmēr apmaksās visus apķīlājumus, kas saistīti ar īpašumu, pirms to pārdot citai pusei.

Lēns process

Iepriekšējie sarežģījumi bieži nozīmē daudz dokumentu. Parasti tirgošanai būs vairāki papildu dokumenti, kas jāpabeidz, lai sagatavotos slēgšanai, kas ne vienmēr ir tik savlaicīga. Ja tā ir īsās pozīcijas pārdošana, īpašnieka aizdevējam ir jāapstiprina darījums, un tas var aizņemt kādu laiku, kā minēts iepriekš. Nopietni mājā konstatēti zaudējumi var izraisīt zemāku mājas novērtējumu, kas var ietekmēt pircēja iespējas nodrošināt aizdevumu. Daži aizdevēji neizdosies aizdot mazāk par noteiktu dolāra summu, jo mazāka aizdevuma peļņas potenciāls nav riska vērts.

Lai arī jūs domājat, ka banka labprāt izkrauj atpakaļņemto dzīvesvietu, arī REO īpašumi var būt lēni starp banku un citām iesaistītajām pusēm. Laiks, kas nepieciešams, lai saņemtu atbildi par jūsu cenu, var būt ļoti atšķirīgs. ; ja banka, kurā atrodas jūsu īpašums, ir pārpludināta ar ierobežojumiem, tad bankai var būt nepieciešams daudz ilgāks laiks, lai apstrādātu jūsu pieprasījumu. Ir zināms, ka bankām ar ievērojamu kavējumu ir vajadzīgas pat 90 dienas, lai atbildētu uz piedāvājumu. Ja plānojat finansēt pirkumu, būtu prātīgi tērēt laiku hipotēkas iepriekšējas apstiprināšanas iegūšanai.

Konkurence

Tāpat kā jebkurā tirgū, kad vien ir iespēja kaut ko iegādāties ar atlaidi no pašreizējās likmes, pieprasījums pieaugs. Tātad, palielinoties interesei un konkurencei - ne tikai starp potenciālajiem iemītniekiem, bet arī no investoriem un profesionāļiem, kas nodarbojas ar pārdošanu - neizbēgama ir darīšana ar vērtīgiem slēgtiem īpašumiem. Ļoti bieži norobežotajām mājām var pievilcīgi maksāt par cenām, kas ir zemākas par citām apkārtnes mājām, taču, kad vārds parādās, daudzi piedāvājumi var parādīties ātri un notiek solīšanas karš. Tātad tas, kas kādreiz bija mājas par zemu cenu lielā apkārtnē, var ātri kļūt par dārgu īpašumu.

Potenciālajiem slēgto māju pircējiem var būt prātīgi iesniegt piedāvājumus vairākiem objektiem vienlaikus, jo konkurējošiem pircējiem ir iespējams nodrošināt īpašumu ar augstāku cenu vai visas naudas piedāvājumu. Tomēr nekautrējieties, ja kāds cits piedāvā jūsu piedāvājumu par konkrētu īpašumu; periodiski pārbaudiet, vai tas atkal parādās bankas krājumos. Tirdzniecības ierobežošanas darījumiem ir tendence krist diezgan bieži.

Ierobežotas mājas pirkšana

Ja jūs pērkat no bankas, jums būs jāpastiprina savas sarunu vešanas prasmes un jāsāk process ar zemu cenu piedāvājumu par vēlamo īpašumu. Bankas, kuras ir uzkrājušas apjomīgus slēgto īpašumu krājumus, vairāk vēlēsies risināt sarunas par cenu; jo ilgāk banka ir turējusi īpašumu, jo lielākas ir izredzes, ka tā nopietni apsvērs zemākus piedāvājumus, īpaši tiem īpašumiem, kuri tiek turēti ilgāku laika periodu. Tāpēc jums, iespējams, vajadzētu veikt sākotnējo cenu par cenu, kas ir vismaz 20% zemāka par pašreizējo tirgus cenu, vai varbūt pat vairāk, ja īpašums, par kuru jūs solāt, atrodas apgabalā ar lielu piekļuves ierobežošanu.

Ja jūs varat samaksāt par īpašumu un visiem nepieciešamajiem remontiem skaidrā naudā, jūs esat apskaužams. Tāpēc daži pircēji nolemj apvienoties ar ārējiem investoriem, kas var viņiem palīdzēt priekšgalā un dalīties ar visu peļņu, kad mājas atkal nonāk pārdošanas vietā. Faktiski darījumi skaidrā naudā veido ievērojamu REO pārdošanas daļu.

Finansēšanas iespējas norobežotām mājām

Jūs varat izmantot hipotēku, lai iegādātos REO īpašumu, lai gan privātie aizdevēji mēdz būt smalki par finansēšanas ierobežošanas darījumu finansēšanu. Tomēr tiem, kas kvalificējas, ir pieejamas divas finansēšanas iespējas - 203 (k) aizdevumi no Federālās mājokļu pārvaldes (FHA) un HomeSteps programma caur Freddie Mac, kas ir viens no valdības sponsorētajiem uzņēmumiem, kas atpērk hipotēkas.

203 (k) aizdevumi

FHA izstrādāja savas 203 (k) hipotēkas, lai palīdzētu mazināt tādu banku bažas, kuras citādi izvairītos no augsta riska REO. pirkumiem. Iekasējot kredītņēmējiem hipotēkas apdrošināšanas prēmiju, viņi var garantēt aizdevumus, ko snieguši privāti aizdevēji, kuri piedalās programmā.

Aizņēmējiem viena no lielajām priekšrocībām ir spēja finansēt mājas iegādi, kā arī visus nepieciešamos remontus vienā hipotēkā. Pamatversija, pilnveidots 203 (k) aizdevums, ir paredzēta ierobežotiem remontiem, kuriem nav nepieciešami inženiertehniski vai arhitektūras plāni. Privātpersonas var aizņemties līdz USD 35 000 virs mājas pārdošanas cenas, lai segtu pamata līdzekļus, piemēram, jaunas ierīces, apšuvumu un logus.

Ar plašākiem labojumiem, piemēram, papildinājuma izveidošanu vai rūpēm par konstrukcijas bojājumiem, parasti labākais risinājums ir tradicionālais 203 (k) aizdevums. Atšķirībā no vienkāršotā varianta, māju īpašniekiem jāizņem vismaz 5000 USD; maksimālā summa ir balstīta uz FHA ierobežojumiem katrā apgabalā. Turklāt jums ir jāmaksā neatkarīgam konsultantam, kurš pārbauda īpašumu un pārliecinās, ka darbs atbilst programmas vadlīnijām.

Papildu trūkums šiem aizdevumiem ir cena. Papildus hipotēku apdrošināšanas maksājumiem aizņēmēji parasti maksā procentu likmes, kas ir par ceturtdaļu procentpunkta augstākas nekā parasto aizdevumu procentu likmes. Viņiem var nākties arī maksāt par vienu vai diviem punktiem, kas ir avansa maksājumi, kuru katra vērtība ir 1% no pamatsummas.

1. attēls . Salīdzinājums starp tradicionālajiem 203 (k) aizdevumiem un racionalizēto versiju.

(Avots: Bank of America vietne)

Sākums

Freddie Mac nodrošina likviditāti hipotēku tirgū, pērkot aizdevumus no bankām, apvienojot tos un pārdodot ieguldītājiem kā vērtspapīrus. Izmantojot HomeSteps, organizācija ar savu privāto kreditēšanas partneru starpniecību piedāvā īpašu finansējumu tiem, kas vēlas iegādāties tikai tai pieejamos īpašumus, kas tai pieder. HomeSteps pašlaik ir pieejams tikai šādos štatos: Alabamas štatā, Floridā, Džordžijas štatā, Ilinoisā, Kentuki štatā, Ziemeļkarolīnā, Dienvidkarolīnā, Tenesī, Teksasā un Virdžīnijā.

Ja jūs dzīvojat vienā no šiem štatiem, HomeSteps ir dažas būtiskas priekšrocības. Galvenais no tiem ir tas, ka jums nav jāpērk hipotēku apdrošināšana, kas to atšķir no 203 (k) kredītiem. Tas vien hipotēkas laikā pircējiem var ietaupīt simtiem, pat tūkstošiem dolāru. Turklāt HomeSteps hipotēkai nav nepieciešama sākotnējā novērtēšana, kas var būt liels šķērslis tiem, kas meklē parasto aizdevumu.

Pircēji mājas lapu HomeSteps var atrast vienģimeņu, dzīvokļu un daudzģimeņu īpašumu sarakstu.

Grunts līnija

Virspusē slēgtās mājas var šķist šausmīgi pievilcīgas. Tomēr izmaksas var būt ārkārtīgi neparedzamas, un pamatā esošie zaudējumi var padarīt īpašumu nevēlamu. Pirkšanas process bieži ir lēns, kas pircēju prātā var pamudināt uz otrām domām, savukārt lielais pieprasījums pēc kārdinošo īpašumu vilināšanas var atstumt dažus cerīgus pircējus.

Ņemot to visu vērā, slēgtās mājas var būt neticami piedāvājumi. Pircējiem ir unikāla iespēja maksāt zem tirgus vērtības par mājām, kas normālos apstākļos viņiem nebūtu pieejamas. Ja iegādes pusē ir uzkrājumi, tas palielina iespēju, ka pircējs nākotnē novērtēs savu aktīvu un iegūs no ieguldījumiem, ja viņš pārdos.

Ja tas tiek darīts atbildīgi, iegādājoties norobežotu māju, pircējs daudzus gadus varēs izmantot neskaitāmas priekšrocības.