4 vienkārši veidi, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā
Nekustamā īpašuma pirkšana un turēšana ir aizraujoša ieguldījumu stratēģija, kas var būt gan apmierinoša, gan ienesīga. Atšķirībā no akciju un obligāciju ieguldītājiem, potenciālie nekustamā īpašuma īpašnieki var izmantot piesaistītos līdzekļus, lai iegādātos īpašumu, iepriekš samaksājot daļu no kopējām izmaksām, pēc tam nomaksājot atlikumu plus procentus. Lai gan tradicionālajai hipotēkai parasti ir nepieciešama 20% līdz 25% iemaksa, dažos gadījumos visa īpašuma iegādei ir nepieciešams 5% iemaksa. Šī spēja kontrolēt īpašumu brīdī, kad tiek parakstīti dokumenti, apgrūtina gan nekustamā īpašuma izpārdošanu, gan namīpašniekus, kuri savukārt var savās mājās veikt otrās hipotēkas, lai veiktu avansa maksājumus par papildu īpašumiem.
Taustiņu izņemšana
- Nekustamā īpašuma īpašnieki, kas vēlas kļūt par nekustamo īpašumu, var iegādāties īpašumu, izmantojot piesaistītos līdzekļus, iepriekš apmaksājot daļu no tā kopējām izmaksām, pēc tam nomaksājot atlikumu.
- Četri galvenie veidi, kā investori var nopelnīt naudu, izmantojot nekustamo īpašumu, ir: 1) kļūšana par īres īpašumu īpašniekiem, 2) nekustamā īpašuma tirdzniecība (aka flipping), 3) nekustamā īpašuma ieguldījumu grupas un 4) nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi (REIT). .
Šeit ir norādīti četri veidi, kā investori var efektīvi izmantot īpašumus:
1:405 vienkārši veidi, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā
1. Tātad jūs vēlaties būt saimnieks
Ideāli piemērots cilvēkiem ar DIY un renovācijas prasmēm, kuriem ir pacietība pārvaldīt īrniekus.
Kas nepieciešams, lai sāktu: Būtisks kapitāls, kas nepieciešams sākotnējo uzturēšanas izmaksu finansēšanai un brīvo mēnešu segšanai.
Plusi: īres īpašumi var nodrošināt regulārus ienākumus, vienlaikus izmantojot piesaistītos līdzekļus, maksimāli palielinot pieejamo kapitālu. Turklāt daudzi saistītie izdevumi ir atskaitāmi no nodokļiem, un visi zaudējumi var kompensēt citu ieguldījumu pieaugumu.
Mīnusi: ja jūs nealgojat īpašumu pārvaldīšanas uzņēmumu, īres īpašumus mēdz satraukt pastāvīgas galvassāpes. Sliktākajā gadījumā bezrūpīgi īrnieki var sabojāt īpašumu. Turklāt noteiktos nomas tirgus klimatiskajos apstākļos saimniekam vai nu jāizturas vakances, vai arī jāiekasē mazāka īres maksa, lai segtu izdevumus, līdz viss mainās. No otras puses, kad hipotēka ir pilnībā samaksāta, lielākā daļa īres maksas kļūst par peļņu.
Protams, īres ienākumi nav tikai saimnieka uzmanības centrā. Ideālā situācijā īpašums hipotēkas laikā novērtējas, atstājot saimniekam vērtīgāku mantu, nekā viņš sācis.
Saskaņā ar ASV Census Bureau datiem jauno māju pārdošanas cenas (aptuvens nekustamā īpašuma vērtības rādītājs) no 1940. līdz 2006. gadam nemainīgi pieauga, pirms tās bija kritušās finanšu krīzes laikā. Par laimi, pārdošanas cenas kopš tā laika ir atsākušās, pat pārsniedzot pirmskrīzes līmeni.
Avots: ASV Tautas skaitīšanas biroja būvniecības apsekojums
2. Nekustamā īpašuma investīciju grupas
Ideāli piemērots: cilvēkiem, kuri vēlas iegūt nomu nekustamajam īpašumam bez grūtībām to pārvaldīt.
Kas nepieciešams, lai sāktu: Kapitāla spilvens un pieeja finansējumam.
Plusi: Šī ir daudz praktiskāka pieeja nekustamajam īpašumam, kas joprojām nodrošina ienākumus un atzinību.
Mīnusi: Nekustamā īpašuma ieguldījumu grupās pastāv brīvas vietas risks neatkarīgi no tā, vai tas ir sadalīts pa visu grupu, vai tas ir īpašnieks. Turklāt vadības pieskaitāmās izmaksas var radīt ienākumus.
Nekustamā īpašuma investīciju grupas ir kā mazi kopējie fondi, kas iegulda īres īpašumos. Tipiskā nekustamo īpašumu investīciju grupā uzņēmums pērk vai būvē daudzdzīvokļu māju kompleksu, pēc tam ļauj investoriem tos iegādāties caur uzņēmumu, tādējādi pievienojoties grupai. Vienam investoram var piederēt viena vai vairākas autonomas dzīves telpas vienības, bet uzņēmums, kas pārvalda ieguldījumu grupu, kolektīvi pārvalda visas vienības, rīkojas ar uzturēšanu, reklamē vakances un iztaujā īrniekus. Apmaiņā pret šo vadības uzdevumu veikšanu uzņēmums ņem procentus no mēneša nomas maksas.
Standarta nekustamā īpašuma ieguldījumu grupas nomas maksa ir uz investora vārda, un visas vienības apvieno daļu nomas maksas, lai pasargātu no gadījuma rakstura vakancēm. Šajā nolūkā jūs saņemsit dažus ienākumus pat tad, ja jūsu vienība ir tukša. Kamēr apvienoto vienību brīvo vietu īpatsvars nav pārāk augsts, vajadzētu būt pietiekamai, lai segtu izmaksas.
Lai arī šīs grupas ir teorētiski drošas iespējas ieguldīt nekustamajā īpašumā, tās ir neaizsargātas pret tām pašām maksām, kas vajā kopieguldījumu fondu nozari. Turklāt šīs grupas dažreiz ir privātas investīcijas, kurās negodīgas vadības komandas liek ieguldītājiem iztērēt naudu. Tāpēc, izvēloties labākās iespējas, ir nepieciešama rūpīga pienācīga rūpība.
3. Tirdzniecība ar nekustamo īpašumu (pazīstams arī kā Flipping)
Ideāli: Cilvēkiem ar ievērojamu pieredzi nekustamo īpašumu novērtēšanā un mārketingā.
Kas nepieciešams, lai sāktu: kapitāls un spēja veikt vai pārraudzīt remontu pēc nepieciešamības.
Plusi: nekustamā īpašuma tirdzniecībai ir īsāks laika posms, kura laikā kapitāls un pūles tiek piesaistīti īpašumam. Bet atkarībā no tirgus apstākļiem var būt ievērojams ienesīgums, pat īsākā laika posmā.
Mīnusi: nekustamā īpašuma tirdzniecībai ir vajadzīgas dziļākas tirgus zināšanas un veiksme. Karstie tirgi var negaidīti atdzist, atstājot īstermiņa tirgotājiem zaudējumus vai ilgstošas galvassāpes.
Nekustamā īpašuma tirdzniecība ir nekustamā īpašuma ieguldījumu mežonīgā puse. Tāpat kā dienas tirgotāji ir atšķirīgs dzīvnieks no investīciju pirkšanas un turēšanas principa, nekustamā īpašuma tirgotāji atšķiras no pirkšanas un nomas namīpašniekiem. Piemērs: nekustamo īpašumu tirgotāji bieži vien vēlas rentabli pārdot pirktos nenovērtētos īpašumus tikai trīs līdz četros mēnešos.
Tīras mantas plēsēji bieži neiegulda īpašumu uzlabošanā. Tāpēc ieguldījumiem jau jābūt tādai patiesajai vērtībai, kas nepieciešama, lai gūtu peļņu bez jebkādām izmaiņām, pretējā gadījumā tie likvidēs īpašumu no strīdiem.
Papūtītāji, kuri nespēj ātri izkraut īpašumu, var nonākt nepatikšanās, jo parasti viņiem nav pietiekami daudz naudas bez naudas, lai ilgtermiņā samaksātu nekustamā īpašuma hipotēku. Tas var izraisīt ilgstošus sniega pikas zaudējumus.
Ir pavisam cita veida pleznas, kas pelna naudu, pērkot īpašumus par saprātīgu cenu un pievienojot vērtību, tos atjaunojot. Tas var būt ilgtermiņa ieguldījums, kurā ieguldītāji var atļauties tikai vienu vai divus īpašumus vienlaikus.
4. Trasta fondi (REIT)
Ideāli: Investoriem, kuri vēlas portfeļa ekspozīciju ar nekustamo īpašumu bez tradicionāla nekustamā īpašuma darījuma.
Kas nepieciešams, lai sāktu: Investīciju kapitāls.
Plusi: REITs galvenokārt ir dividendes maksājoši krājumi, kuru pamatkapitālos ietilpst komerciālais nekustamais īpašums ar ilgtermiņa nomu ar naudas līdzekļiem.
Mīnusi: REITs būtībā ir krājumi, tāpēc sviras, kas saistītas ar tradicionālo īres nekustamo īpašumu, netiek piemērotas.
REIT tiek izveidots, kad korporācija (vai trasta) izmanto ieguldītāju naudu ienākumu īpašumu pirkšanai un pārvaldīšanai. REIT tiek pirktas un pārdotas lielākajās biržās, tāpat kā jebkurš cits akts. Lai saglabātu savu REIT statusu, sabiedrībai ir jāizmaksā dividenžu veidā 90% no tās ar nodokli apliekamās peļņas. Šādi rīkojoties, REIT izvairās maksāt uzņēmumu ienākuma nodokli, turpretim parastajam uzņēmumam tiks uzlikti nodokļi no tā peļņas, un tad viņiem būs jāizlemj, vai sadalīt savu peļņu pēc nodokļiem kā dividendes.
Tāpat kā regulāri dividendes maksājoši krājumi, REIT ir labs ieguldījums akciju tirgus investoriem, kuri vēlas regulārus ienākumus. Salīdzinot ar iepriekšminētajiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, REIT ļauj ieguldītājiem piesaistīt ieguldījumus nerezidentos, piemēram, centros vai biroju ēkās, kurus parasti nav iespējams veikt individuāliem ieguldītājiem. Vēl svarīgāk ir tas, ka REIT ir ļoti likvīdi, jo tie tiek tirgoti biržā. Citiem vārdiem sakot, jums nevajadzēs nekustamo īpašumu un īpašumtiesību nodošanu, lai palīdzētu jums izguldīt ieguldījumus. Praksē REIT ir vairāk oficiāla nekustamā īpašuma ieguldījumu grupas versija.
Visbeidzot, aplūkojot REIT, ieguldītājiem jānošķir kapitāla REIT, kuriem pieder ēkas, un hipotēku REIT, kas nodrošina nekustamā īpašuma finansēšanu un var ķīlas ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīros (MBS). Abi piedāvā ekspozīciju ar nekustamo īpašumu, taču ekspozīcijas raksturs ir atšķirīgs. Pamatkapitāls REIT ir tradicionāls, jo tas atspoguļo īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu, turpretī hipotēkas REIT koncentrējas uz ienākumiem no nekustamā īpašuma hipotēkas finansēšanas.
Grunts līnija
Neatkarīgi no tā, vai nekustamā īpašuma investori izmanto savus īpašumus, lai gūtu ienākumus no nomas, vai arī, lai palielinātu laiku, līdz rodas ideāla pārdošanas iespēja, ir iespējams izveidot stabilu investīciju programmu, samaksājot salīdzinoši nelielu daļu no īpašuma kopējās vērtības. Bet tāpat kā jebkurai investīcijai, arī nekustamajam īpašumam ir peļņa un potenciāls neatkarīgi no tā, vai kopējais tirgus ir uz augšu vai uz leju. (Papildinformāciju lasiet sadaļā "Cik daudz naudas jums jāiegulda nekustamajā īpašumā"> 1:35