10 šķēršļi slēgšanai jaunā mājā
Jūsu mājas pirkuma piedāvājuma pieņemšana ir tāda pati kā šī skrējēja sasniegšana maratona laikā. Bet turiet Gatorade dzesētāju - īpašums vēl nav jūsu īpašums. Aptuveni 30 dienu laikā no brīža, kad tiek pieņemts pirkuma piedāvājums un atslēgas jums nodotas (parasti dēvētas par darījuma kontu), ir daudz šķēršļu, kas jāpārvar. Ja jūs paklupat uz kāda no tiem, pirkums var izkrist un nodot jūs atpakaļ pie sākuma līnijas.
Tāpat kā sportists trenējas sacīkstēm, jūs varat apmācīt sevi biedējošajiem pēdējiem soļiem mājas iegādē. Darījuma konta procedūras un noteikumi dažādās valstīs ir atšķirīgi, taču šeit ir 10 no visbiežāk sastopamajām problēmām, kas šajā periodā radušās, un ko (ja kaut kas) var darīt, lai tās novērstu vai mazinātu.
1. Termītu inspekcija uzrāda bojājumus
Aizdevējam mājās tiks veikta kaitēkļu pārbaude (uz jūsu rēķina parasti mazāk nekā 100 ASV dolāru), lai pārliecinātos, ka nav nopietnu postījumu, ko nodarījuši koku mizoši kukaiņi, piemēram, termīti vai galdnieku skudras. Šī pārbaude aizsargā aizdevēja interesi par īpašumu. Mājas īpašnieki, kuri pēc pārcelšanās atklāj termīta problēmas, bieži pamet īpašumu, atstājot aizdevēju somā. Daži aizdevēji, iespējams, neprasa termiņu pārbaudi, taču, iespējams, jūsu interesēs ir tādu iegūt.
Ja pārbaudē tiek atklāti kādi redzami invāzijas pierādījumi, pirms darījuma slēgšanas, iespējams, ir jānovērš problemātiskās vietas. Ja problēmas ir pārāk smagas un / vai pārdevējs nemaksās par to novēršanu, jums būs iespēja aiziet prom, ja vien pirkuma līgumā ir paredzēti neparedzēti gadījumi.
2. Novērtējums ir pārāk zems
Bankai būs jānovērtē mājas (atkal uz jūsu rēķina), lai aizsargātu tās interesi par mājām. Tā vēlas pārliecināties, vai mājas ir vērts vismaz tikpat daudz, cik jūs par to maksāsit, tāpēc, ja notiek norobežošana, zaudējumus var atgūt. Ja novērtējums ir pārāk zems, pārdevējam būs jāsamazina pārdošanas cena vai arī jums būs jāmaksā skaidrā naudā par starpību. Var būt iespējams iegūt labvēlīgāku otro atzinumu no cita vērtētāja.
3. Uz nosaukuma ir mākoņi
Darījuma procesa laikā jūs nolīgsit nosaukumsabiedrību, kas veiks nosaukuma meklēšanu un izsniegs īpašumtiesību apdrošināšanu. Nosaukuma meklēšana nodrošina, ka nevienam citam nav juridisku pretenziju uz īpašumu, kuru vēlaties iegādāties (piemēram, IRS, valstij vai pārdevēja radiniekam), un īpašuma apdrošināšana aizsargā jūs pret jebkādām turpmākām īpašuma tiesībām. Ja ir kāda veida apķīlājums vai prasība pret īpašumu, jautājums būs jāatrisina, pirms darījums var sākties.
4. Mājas pārbaude rāda defektus
Lielākajai daļai pirkšanas piedāvājumu tajos ir ierakstīts ārkārtas apstākļu pārbaude, tāpēc, ja mājas pārbaudē tiek atklātas nopietnas problēmas, pircējs var atgriezties bez soda. Ja jūs neiekļāvāt šo neparedzēto gadījumu līgumā, jūs varat zaudēt savu nopelnīto naudu (parasti vairākus tūkstošus dolāru), ja nolemjat māju nepirkt, pamatojoties uz pārbaudi.
Ja jūs nolemjat turpināt, sarunu process ar pārdevēju par mājas remontu vai naudas ieskaitīšanu slēgšanas brīdī, lai pats veiktu remontu, potenciāli var aizkavēt pirkšanas procesu un aizkavēt slēgšanu. (Papildinformāciju lasiet sadaļā Vai jums nepieciešama mājas pārbaude? )
5. Jums (vai viņiem) ir aukstas pēdas
Līgumā tiks aprakstīti attaisnojoši iemesli pircēja vai pārdevēja atteikumam bez soda, piemēram, atteikšanās no neparedzēta gadījuma vai termiņa neievērošana. Tomēr, ja jūs nolemjat pēc atteikšanās no neparedzētiem gadījumiem, kurus nevēlaties izskatīt ar pirkumu (piemēram, tāpēc, ka esat atradis citu māju, kas jums patīk labāk), jūs pazaudēsit savu nopelnīto naudu. Šeit ir pamatots, ka pārdevējs ir jākompensē par laiku, kad māja bija ārpus tirgus, un tas aizkavēs laiku, kas viņam vai viņai paies, lai pārdotu (kas pārdevējam var radīt finansiālas sekas).
Un otrādi, ja pārdevējs nolemj atgriezties tikai tāpēc, ka ir mainījušās sirds vai ir izteikts labāks piedāvājums, jums būs likumīgas tiesības iekasēt zaudējumus no pārdevēja.
6. Jūsu finansējums izzūd
Lietpratīgi pircēji neveic piedāvājumus mājām, iepriekš nesaņemot apstiprinājumu, kas nozīmē, ka no bankas ir jāsaņem rakstiskas aizdevuma saistības, kas nodrošinās jums noteiktas summas hipotēku, un lietpratīgi pārdevēji nepieņem piedāvājumus no pircējiem, kuri nav iepriekš apstiprināta. Tomēr ir lietas, kas var kavēt aizdevuma slēgšanu, piemēram, ja jūs melojat par pieteikumu, procentu likmes strauji palielinās, jūsu darba situācija mainās vai kredīta rezultāts samazinās.
Pajautājiet savam aizdevējam, kā jūs varat izvairīties no šādām problēmām. (Par saistīto lasījumu skatiet: 5 lietas, kas jums iepriekš jāapstiprina hipotēkai .)
7. Mājas atrodas paaugstināta riska zonā
Valstīs, kurās ir nepieciešams ziņojums par dabas draudiem, jūs saņemsit dokumentu, kurā aprakstīti dabas draudi, kas var ietekmēt mājas (piemēram, plūdi, zemestrīces, seismiski draudi, ugunsgrēki) darījuma laikā. Aizdevējs var pieprasīt, lai jūs iegādātos bīstamības apdrošināšanu (ārpus jūsu mājas īpašnieka apdrošināšanas), ja mājas atrodas augsta riska apgabalā un šī apdrošināšana var būt dārga. Tā ir arī maksa, kas jums būs jāmaksā katru mēnesi, līdz aizdevums tiks atmaksāts vai māju pārdosit.
Lai nepieļautu nepatīkamus pārsteigumus darījuma laikā, pirms ievietojat darījumu, pajautājiet savam pārstāvim, potenciālajiem jaunajiem kaimiņiem vai pilsētas plānošanas nodaļai, kādi dabas draudi pastāv jūsu vēlamajā apgabalā, kāda veida papildu apdrošināšana jums varētu būt jāiegādājas un cik tas varētu maksāt. piedāvājums mājā.
8. Mājas nav apdrošināmas
Ja iepriekšējais māju īpašnieks mājām ir iesniedzis lielu apdrošināšanas prasību, piemēram, par ūdens bojājumiem vai pelējumu, tas parādīsies apdrošināšanas ierakstos, un apdrošināšanas kompānijas var atteikties apdrošināt māju, domājot, ka tas ir pārāk liels risks. Ja mājoklis nav apdrošināms, jūs to nevarēsit iegādāties, ja neesat pircējs ar skaidru naudu, jo aizdevēji prasa, lai jūs saglabātu māju īpašnieku apdrošināšanu, kamēr hipotēka nav nomaksāta. Protams, pat ja esat skaidras naudas pircējs, iespējams, nav laba ideja iegādāties neapdrošinātu māju.
9. Atšķirības GFE un HUD-1
Kad jūs saņemat aizdevuma iepriekšēju apstiprinājumu un atkal, iesniedzot piedāvājumu kādam īpašumam, aizdevējam jums jāsniedz godprātības novērtējums (GFE), kurā sīki aprakstītas slēgšanas izmaksas, kas saistītas ar mājas finansējuma iegūšanu. Labticības novērtējums būtībā ir aptuvens projekts tam, ko parādīs HUD-1 forma, kuru saņemat vismaz 24 stundas pirms slēgšanas. Kā norāda nosaukums, godprātības novērtējumam vajadzētu būt tuvu tam, ko jūs faktiski maksāsit - ideālā gadījumā 10% robežās -, bet daži negodīgi aizdevēji mēģinās nodoties klientiem ar nereāli zemām aplēsēm.
Ja tas notiek un jūs nevarat piespiest aizdevēju atmaksāt pārmērīgās izmaksas, vispiemērotākā iespēja ir lūgt pārdevēju pagarināt beigu datumu un mēģināt nodrošināt alternatīvu finansējumu, lai jūs joprojām varētu iegādāties māju bez aplaupīšanas. izslēgts.
10. Kļūdas novērš slēgšanu laikā
Darījuma slēgšanā ir iesaistītas dažādas puses, un, ja kāda no tām pieļauj kļūdu, jūsu slēgšana var aizkavēties. Atkarībā no tā, ko nosaka pirkuma līgums un kuras vainas dēļ kavējas, ja jūs neslēdzat laikā, jums, iespējams, būs jāmaksā pārdevējam soda nauda par katru dienu, kad tiek slēgta kavēšanās.
Pārdevējs arī varēja atteikties pagarināt beigu datumu, un viss darījums varētu tikt zaudēts. Labākajā gadījumā pārdevējs varētu vienkārši piekrist pagarināt beigu datumu bez soda sankcijām. Galu galā, ja darījums netiks noslēgts, arī pārdevējam būs jāsāk viss no jauna. (Papildinformāciju skatiet: 7 obligāta nekustamā īpašuma līguma nosacījumi .)
Apmācība veiksmīgam finišam
Īpašumtiesību nodošana mājām ir satraucoša visām pusēm. Daudzām lietām jānotiek īsā laika posmā, un, ja kaut kas izkrīt, var būt lielas sekas. Šis process var būt īpaši satraucošs pircējiem, kuriem jāiziet sarežģīts, dažreiz nepazīstams process un jāpieņem daudz svarīgu lēmumu saistībā ar to, kas, iespējams, ir viņu dārgākais pirkums. Paņemiet nedaudz laika, lai savlaicīgi iepazītos ar darījuma procesu un tā iespējamām kļūdām, un jūs emocionāli, intelektuāli un finansiāli būsiet gatavs pabeigt sacīkstes. (Papildinformāciju lasiet: 13 darbības, lai noslēgtu darījumu ar nekustamo īpašumu .)