Kāpēc lielākā daļa manu hipotēku maksājumu sākas no procentiem?
Hipotēkas maksājuma summu veido procentu un pamatsummas atmaksas kombinācija. Hipotēkas laikā mainīsies procentu proporcija pret pamatsummu.
Sākumā mājas īpašnieka maksājums galvenokārt būs procenti, iekļaujot nelielu pamatsummas summu. Hipotēkai tuvojoties, maksājuma galvenā daļa palielināsies un procentu daļa samazināsies. Tas notiek tāpēc, ka iekasēto procentu pamatā ir hipotēkas pašreizējais nenomaksātais atlikums, kas samazinās, jo tiek atmaksāta lielāka pamatsumma. Jo mazāks ir hipotēkas pamatsumma, jo mazāk tiek iekasēti procenti.
Piemēram, ņemiet vienkāršu hipotēku par USD 100 000 ar procentu likmi 4% gadā un termiņu līdz 24 gadiem. Gada hipotēkas maksājums ir USD 6558, 68. Pirmajā maksājumā būs iekļauta procentu maksa 4000 USD (100 000 USD x 4 procenti) un pamatsummas atmaksa 2 558, 68 USD (6 558, 68 - 4000 USD). Nesamaksātais hipotēkas atlikums pēc šī maksājuma ir 97 441, 32 USD (100 000 USD - 2 558, 68 USD). Nākamais maksājums būs vienāds ar pirmo, 6 558, 68 USD, bet tagad tam būs atšķirīga procentu proporcija no pamatsummas. Procentu maksa par otro maksājumu būs USD 3 897, 65 (USD 97 441, 32 x 4 procenti), bet galvenā priekšapmaksa būs USD 2, 661, 03 (USD 65558, 68 - USD 3 897, 65).
Otrā maksājuma pamatsumma ir par aptuveni 100 USD lielāka nekā pirmā. Tas notiek tāpēc, ka mājas īpašnieks ir samaksājis naudu pamatsummai, to samazinot, un jaunais procentu maksājums tiek aprēķināts no zemākās pamatsummas. Hipotēkas beigās maksājumi galvenokārt būs pamatsummas atmaksa.
Šis ir pamata piemērs, izmantojot tradicionālo vienkāršo vaniļas aizdevumu. Izmantojot eksotiskas hipotēkas, māju īpašnieki to var izvēlēties savus ikmēneša hipotēkas maksājumus.
Kā hipotēkas tiek amortizētas
Lai gan procentu daļa katru mēnesi samazinās, paši hipotēkas maksājumi laika gaitā nesamazinās. Vairāk naudas aiziet pamatsummai, kas tiek pilnībā amortizēta aizdevuma laikā. Tā rezultātā, gadiem ejot, vairāk no mājas īpašnieka maksājumiem tiek novirzīti pamatsummai, paātrinot likmi, ar kādu māju īpašnieks veido kapitālu, un samazinot parādu summu. 30 gadu fiksētas hipotēkas 30. gadā māju īpašnieks palielina savu kapitāla pozīciju ar katru veikto maksājumu, salīdzinot ar maksājumiem, kas veikti pirmajā un otrajā gadā.
Maksājumu samazināšana
Tomēr ir dažas īpašas situācijas, kurās hipotēku maksājumi var samazināties.
Ar regulējamas likmes hipotēku (ARM) laika gaitā var samazināties maksājumi. Izmantojot šāda veida hipotēku, procentu likme svārstās, pamatojoties uz indeksu, kas atspoguļo izmaksas aizdevējam par aizņēmumu kredīta tirgos. Maksājumi ARM var samazināties, ja aizdevuma etalona likme samazinās aizdevuma laikā. Tomēr ARM ir vienāds potenciāls palielināt maksājumus, dažreiz ievērojami. Aizdevuma dokumenti nosaka, cik procentu likme var pieaugt katru gadu, kā arī maksimālo, ko tā var palielināt visā aizdevuma termiņā.
Aizņēmējam, kam hipotēkas apdrošināšana jāveic aizdevuma pirmajos gados, var būt redzams, ka laika gaitā viņas hipotēkas maksājums samazinās. Lielākajai daļai hipotēku kompāniju aizdevumi nepārsniedz 80% no pirkuma cenas vai mājas vērtības, atkarībā no tā, kura ir mazāka, un paredzams, ka aizņēmējs nāks klajā ar pārējiem 20% kā pirmā iemaksa. Šī aizdevuma un vērtības [LTV] attiecība ir paredzēta, lai aizsargātu aizdevēju, ja mājas vērtība samazinās un aizņēmējs ir parādā vairāk, nekā mājas ir vērts. Dažās situācijās aizdevēji ļauj māju īpašniekiem aizņemties vairāk nekā 80% no pirkuma cenas, bet aizdevēji darījuma ietvaros pieprasa hipotēkas apdrošināšanu. Šī apdrošināšana aizsargā aizdevēju, ja tam ir jāizslēdz īpašums, kura vērtība ir mazāka par aizdevuma atlikumu. Aizņēmējs maksā apdrošināšanas prēmijas ikmēneša hipotēkas maksājuma ietvaros.
Kad aizņēmēja aizdevuma atlikums samazinās līdz noteiktam procentam no mājas vērtības - parasti 78% -, aizņēmējs var lūgt aizdevēju pārtraukt hipotēkas apdrošināšanu. Pieņemot, ka aizņēmējs ir veiksmīgs, hipotēkas maksājums samazināsies par atlikušo aizdevuma daļu, jo tajā vairs nav iekļauta hipotēkas apdrošināšanas prēmija.