Pārdod īpašnieks vai izmanto aģentu: kurš ir vislabākais jums?

Metode “pārdošanai īpašniekam” (FSBO) šķiet lielisks veids, kā ietaupīt tūkstošiem dolāru, pārdodot savu māju. Galu galā standarta nekustamā īpašuma aģenta komisija ir 6% - tas ir USD 15 000 par māju 250 000 USD. Ņemot vērā šīs maksas apmēru, jūs varat domāt, ka darboties kā sava pārdevēja aģentam noteikti būs vērts ietaupīt. Šeit ir astoņi iemesli, kāpēc jums vajadzētu padomāt vēlreiz.

1. Realtors nedrīkst rādīt FSBO

Ja īpašnieks nodarbojas ar pārdošanu, pircēja aģents zina, ka darījuma otrā galā nebūs profesionāla kolēģa. Pat ja klients uzstāj uz jūsu mājas redzēšanu, aģents var atturēt izteikt piedāvājumu, atsaucoties uz grūtībām un risku mēģināt noslēgt darījumu bez profesionāla pārstāvja pārdevēja un bez garantētas komisijas maksas.

Ja vēlaties, lai pārdevēju aģenti uztver nopietni, iegūstiet vislabāko cenu un pārliecinieties, ka nepalaižat garām nevienu no galvenajiem procesa soļiem vai neriskējat ar prāvu, labāk ir izmantot nekustamo īpašumu aģentu, nevis mēģināt pārdot savas mājas pats.

“Ir tikai divi iemesli, kāpēc es rādu FSBO: Nav pieejama cita inventāra vai cena ir smieklīgi zema, ” saka Brūss Ailions, RE / MAX Greater Atlanta nekustamo īpašumu pārstāvis. Pieredzējušos brokerus parasti sadedzina FSBO darījums, kurā pārdevējs nav samaksājis komisijai pilnībā saskaņoto komisiju vai vispār nekādu komisiju aģentam, kurš atveda pircēju, saka Ailion. “FSBO pārdevēji tiek uzskatīti par nereāliem, nepamatotiem un sarežģītiem pārdevējiem, kurus profesionālie nekustamo īpašumu pārdevēji ir noraidījuši, ” viņš saka.

Bet ir pircēju aģenti, kuri parādīs jūsu īpašumu pareizajos apstākļos. Filadelfijas nekustamo īpašumu pārstāve Denise Barona no Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach stāsta, ka, kamēr viņai ir parakstīts pircēja līgums, kurā teikts, ka, parādot FSBO mājas, viņas aģentūra saņem algu, viņa ir pārliecināta.

“Man arī ir iepriekš noslēgts līgums, ko noslēdz īpašnieks, kurš pārdod savu īpašumu vai māju, ” saka barons. Vienošanās nosaka, kādu procentuālo daļu pārdevējs maksās aģentam. (Aģents var norādīt 6% komisiju, cenšoties izklaidēt gan pircēja, gan pārdevēja pusi. Tā vietā apspriest kopējo komisiju par saprātīgāku no 2% līdz 3%.) Vienošanās arī precizē, ka barons strādā tikai pircēja vārdā. Pircēja pienākums ir noteikt, ka kā pircēja aģentei viņas pienākums ir atklāt klientam visu informāciju, ko pārdevējs viņai sniedz, piemēram, nepieciešamību pārdot līdz noteiktam datumam.

2. Aģenti izvairās no emocionālas pārdošanas

Mājas pārdošana parasti ir emocionāls process. Ja jums ir aģents, tas ļauj jums noņemt vienu soli un padara mazāku iespēju pieļaut muļķīgas kļūdas, piemēram, pārlieku dārgas cenas jūsu mājām, atteikšanās pret zemu piedāvājumu, jo esat aizvainots, vai pārāk viegli padoties, ja jums ir pārdošanas termiņš. “Nekustamais īpašnieks var sekot līdzi, nepaziņojot par dedzības vai izmisuma sajūtu; sekošana viņiem ir viņu darbs, ”saka Ailjona. "Kad pārdevējs atkārtoti pārbauda, ​​tas pareizi vai nepareizi norāda uz vēlmi pieņemt zemāku cenu."

Ja atsakāties no aģenta, jums būs tieši jārisina arī noraidīšana katru reizi, kad pircēja aģents paziņo, ka klients neinteresē. “Kā māju īpašniekam tas var būt diezgan satraucoši, dzirdot dažus komentārus, ko iesnieguši pircēji un nereti arī viņu aģenti, ” saka Deivids Keans, Teles Properties nekustamo īpašumu pārdevējs Beverlihilsā, Kalifornijā.

Aģents var novērst dzēlienu no noraidījuma un pozitīvi griezt visas negatīvās atsauksmes. "[Pārdevējam] ir grūtāk saglabāt savas emocijas no pārdošanas, jo nav trešo personu, no kurām kaut kas atlektu, " saka nekustamo īpašumu mākleris Jesse Gonzalez, Archer Realty īpašnieks Santa Rosa, Kalifornijā. "Piemēram, , ja īpašums atrodas tirgū, mājas īpašnieks nezina mājas pārdošanas iemeslu. "

"Pārdevējam emocijas būs vienmēr, " piebilst Gonzalez, "bet konstruktīva kritika pārdevējam var kļūt vieglāk sagremojama, ja tā nāk no brokera, kurš ir viņu pusē, cenšoties panākt viņiem labāko."

3. Nekustamais īpašums ir pilna laika darbs

Vai jūs varat steigties mājās no darba katru reizi, kad kāds vēlas redzēt jūsu māju? Vai jūs varat atbrīvot sevi no tikšanās katru reizi, kad tālrunis zvana ar potenciālo pircēju? Vai pēc ilgas darba dienas beigām jums ir enerģija, lai izmantotu katru iespējamo iespēju savas mājas tirdzniecībā? Vai esat eksperts māju mārketingā?

Vai jums ir kāda pieredze to darīt? Jūsu atbilde uz visiem šiem jautājumiem, iespējams, ir “nē”. Aģenta atbilde uz visiem šiem jautājumiem ir “jā”. Turklāt, izejot caur aģentu, jūs saņemsit durvju bloķēšanas lodziņu, kas aģentiem ļauj parādīt jūsu mājās pat tad, kad neesat pieejams.

4. Aģenti piekļūst lieliem tīkliem

Jā, jūs pats varat uzskaitīt savas mājas vietnēs Zillow, Redfin, Craigslist un pat Multiple Listing Service (MLS), ko aģenti izmanto. Bet vai ar to pietiks? Pat ja jums ir liels personīgais vai profesionālais tīkls, šiem cilvēkiem, visticamāk, nebūs lielas intereses izplatīt vārdu, ka jūsu māja tiek pārdota. Jums nav attiecību ar klientiem, citiem aģentiem vai nekustamā īpašuma aģentūru, lai jūsu mājās ienestu lielāko potenciālo pircēju loku. Mazāks potenciālo pircēju skaits nozīmē mazāku pieprasījumu pēc jūsu īpašuma, kas nozīmē, ka ilgāk jāgaida savas mājas pārdošana un, iespējams, nesaņemsit tik daudz naudas, cik jūsu māja ir vērts.

“Labam nekustamo īpašumu aģentam ir jābūt vārdu Rolodex nosaukumiem un kontaktinformācijai, lai viņš vai viņa varētu ātri izplatīt vārdu par viņu tikko uzskaitītajiem īpašumiem, ” saka nekustamā īpašuma mākleris Pejs Barlavi, Barlavi Realty izpilddirektors Ņujorkā. “Man ir izplatīšanas saraksts ar vairāk nekā 3500 kontaktpersonām, kas 48 stundu laikā no manis saņem e-pasta ziņojumu, kurā uzskaitīts īpašums. Tad es sāku tirgot īpašumu visās pieejamās vietnēs, MLS un vietnēs, kas paredzētas nekustamajam īpašumam, lai saglabātu impulsu un [lai] parādītu konsekventi. ”

5. Nekvalificētu pircēju ravēšana

Aģents var uzzināt, vai kāds, kurš vēlas apskatīt jūsu māju, tiešām ir kvalificēts pircējs vai vienkārši sapņotājs vai ziņkārīgs kaimiņš. Tas ir daudz darba un būtisks pārtraukums katru reizi, kad jums ir jāaptur sava dzīve, jāpadara jūsu māja nevainojama un jāparāda sava māja. Jūs vēlaties ierobežot šos apgrūtinājumus ar izrādēm, kas, visticamāk, izraisīs pārdošanu.

“Mākleri ir apmācīti uzdot kvalificētus jautājumus, lai noteiktu potenciāla nopietnību, kvalifikāciju un motivāciju, ” saka Ailions. Mākleri ir arī apmācīti uzdot noslēdzošos jautājumus par to, cik ilgi pircēji ir meklējuši, vai viņi ir redzējuši citas mājas, kas darbotos viņu vajadzībām, ja viņi maksā skaidrā naudā vai ir iepriekš kvalificēti, kādas skolas viņi meklē utt. ieslēgts Viņi var pārvietot kvalificētu un motivētu personu uz pirkšanas vietu. FSBO pārdevējiem trūkst šīs apmācības un prasmju kopuma, viņš saka.

Neērti ir arī tas, ka pircējiem ir klāt pārdevējs, nevis pārdevēja aģents, kad viņi ceļo pa mājām. "Rādot māju, īpašniekam nekad nevajadzētu būt klāt, " saka Keans. “Nekas nepadara potenciālo pircēju neērtāku par pašreizējā īpašnieka atrašanos mājā. Kad pārdevējs ir klāt, vairums pircēju steidzas cauri mājai un neko daudz nepamanīs vai atcerēsies par redzēto. ”

6. Sarunās par cenām ir prasme

Pat ja jums ir pārdošanas pieredze, jums nav īpašas pieredzes sarunās par mājas pārdošanu. Pircēja aģents to dara, tāpēc viņam vai viņai ir lielāka iespēja gūt panākumus sarunās, kas nozīmē mazāk naudas jūsu kabatā. "Pieredzējis pārdošanas aģents, iespējams, ir sarunājis simtiem pirkumu mājās, " saka Keans. "Mēs zinām visas spēles, nervoza vai nepatīkamu pircēju brīdinājuma zīmes."

Jūs ne tikai neesat pieredzējis, bet arī domājat, ka esat emocionāls attiecībā uz procesu un, bez sava aģenta norādot, kad esat iracionāls, jūs, visticamāk, pieņemsit sliktus lēmumus. Pēc Keana teiktā, tā vietā, lai aizvainots pārdevējs sniegtu pircējam emocionāli uzlādētu, nepiemērotu atbildi, aģents piedāvās kaut ko profesionālāku, piemēram, “Pārdevējs ir noraidījis jūsu sākotnējo pieprasījumu, bet ir izdarījis šādu pretpiedāvājumu.”

Pārdevēji, kas arī dodas solo, parasti nav pazīstami ar vietējām paražām vai tirgus apstākļiem. "Aģenti zina tirgus impulsu un to, kas palielina pieprasījumu, kas viņiem dod priekšrocības, zinot, par kādiem noteikumiem ir vērts sarunāties un kuri ir vērts ļaut otrai pusei uzvarēt, " saka Robs Makartijs, Surefield līdzdibinātājs un nozīmētais brokeris, dzīvojamo nekustamo īpašumu starpniecība, kuras galvenā mītne atrodas Sietlā.

Turklāt, kā saka Gonzalez, aģenti zina vietējās mājas pārdošanas tradīcijas, piemēram, vai pircējs vai pārdevējs parasti maksā tādas nodevas kā pārskaitījuma nodokļi un slēgšanas izmaksas.

7. Jūs ignorējat savas mājas trūkumus

Aģenti ir eksperti jautājumā par māju pārdošanu. Viņi var staigāt pa jūsu mājām kopā ar jums un norādīt uz izmaiņām, kas jums jāveic, lai piesaistītu pircējus un saņemtu labākos piedāvājumus. Viņi var redzēt trūkumus, no kuriem jūs aizmirstat, jo tos redzat katru dienu vai tāpēc, ka jūs tos vienkārši neuzskatāt par trūkumiem. Tās var arī palīdzēt jums noteikt, kuras atsauksmes no potenciālajiem pircējiem jums vajadzētu rīkoties pēc mājas ievietošanas tirgū, lai uzlabotu tā pārdošanas iespējas.

“Ikvienam, kurš ir nolēmis pārdot savu māju, vajadzētu nolīgt interjera dizaineru vai īpašnieku, lai novērtētu mājas pašreizējo stāvokli un pievilcību tirgū, ” saka Keans. “Visiem pārdevējiem ir jāalgo profesionāls uzkopšanas serviss, lai mājās pirms tās laišanas tirgū veiktu dziļu tīrīšanu. Laba tīrīšana palīdzēs noņemt atšķirīgas smakas, piemēram, mājdzīvniekus, kuras iedzīvotāji nevar saost, jo viņi katru dienu dzīvo kopā ar tām. ”

8. Juridiskā riska pakļaušana

Mājas pārdošanā ir iesaistīts daudz juridisku dokumentu, un ekspertam tas ir pareizi jāaizpilda. Viens no vissvarīgākajiem priekšmetiem ir informācijas atklāšana pārdevējam. “Nekustamā īpašuma pārdevējam ir apstiprinošs pienākums atklāt jebkuru faktu, kas būtiski ietekmē īpašuma vērtību vai vēlamību, ” saka Metjū Reišers, jurists un LegalAdvice.com izpilddirektors. Pārdevēju var saukt pie atbildības par krāpšanu, nolaidību vai līguma pārkāpumu, ja viņš / viņa neatklāj pienācīgu informāciju. “Jautājums par to, vai fakts ir būtisks vai nē, parasti ir noteikts tās valsts judikatūrā, kurā jūs dzīvojat, ” saka Reišers.

Ja vien jūs neesat advokāts nekustamo īpašumu jomā, jūsu aģents, iespējams, zina vairāk par informācijas atklāšanas likumiem nekā jūs. Ja neatklājat bīstamību, traucējumus vai trūkumus un pircējs atgriežas pie jums pēc pārcelšanās un problēmas atrašanas, pircējs var jūs iesūdzēt tiesā. Arī aģenti var pieļaut kļūdas, taču viņiem ir profesionāla kļūdu un izlaidumu apdrošināšana, lai pasargātu sevi un nodrošinātu pircējam iespēju atsaukties, tāpēc pircējam, iespējams, nevajadzēs saukt pārdevēju pie atbildības par zaudējumiem.

Grunts līnija

Jūsu mājas pārdošana, iespējams, būs viens no lielākajiem jūsu dzīves darījumiem. Jūs varat mēģināt to izdarīt viens pats, lai ietaupītu naudu, bet aģenta nolīgšanai ir daudz priekšrocību. Aģenti var iegūt plašāku ekspozīciju par jūsu īpašumu, palīdzēt vienoties par izdevīgāku vienošanos, veltīt vairāk laika pārdošanai un palīdzēt emocijām to nesabotēt. Aģents sarežģītā darījumā ar daudzām finansiālām un juridiskām nepilnībām pierāda kompetenci, kāda ir nedaudziem māju pārdevējiem.