Peļņa no hipotēkas parāda ar MBS

Saskaņā ar Ņujorkas Federālo rezervju bankas datiem hipotēku atlikumi bija lielākais mājsaimniecību parāda komponents 2018. gada otrajā ceturksnī. Sākot ar 30. jūniju, patēriņa kredīta ziņojumi parādīja hipotēku saistīto parādu kopsummu USD 9 triljonu apmērā, kas ir par USD 60 miljardi no gada pirmā ceturkšņa. Lai arī paredzams, ka hipotēku likmes palielināsies, pieprasījums pēc mājokļiem un zems bezdarba līmenis joprojām var veicināt hipotēku tirgu. Tas nozīmē, ka šis aizņēmums noteikti palielināsies. Šī situācija rada iespēju pārdomātiem investoriem, kuri var izmantot ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus (MBS), iegūt daļu no šī parāda.

Paturiet prātā, ka šiem aktīviem bija galvenā loma 2008. gada finanšu krīzē. Bankas atcēla daudzus hipotēku kreditēšanas ierobežojumus, dažiem pat nenoņemot naudu, un pilnībā finansēja mājokļu aizdevumus. Bet lielākā daļa jauno māju īpašnieku vienkārši nevarēja atļauties savus maksājumus, kas, šķiet, netraucēja aizdevējus. Viņi joprojām spēja nopelnīt naudu, iesaiņojot aizdevumus un pārdodot tos investoriem. Tas, savukārt, izveidoja burbuli, kas beidzās ar eksplodēšanu 2007. gadā. Trīszaru efekts skāra Lehman Brothers, izraisot bankas sabrukumu, pēc tam nosūtot šoka viļņus visā pasaules ekonomikā.

Tātad jūs joprojām varat atļauties ieguldīt šajos aktīvos? Šajā rakstā mēs parādīsim, kā jūs varat izmantot MBS, lai papildinātu savus citus fiksēta ienākuma aktīvus.

Taustiņu izņemšana

• Ar hipotēku nodrošinātie vērtspapīri (MBS) ir fiksēta ienākuma instrumenti, kas apvieno individuālas hipotēkas vienā vērtspapīrā.
• Lai arī MBS dažādo nekustamā īpašuma risku, tie ir arī ļoti riskanti un daļēji bija atbildīgi par 2008. gada finanšu krīzi un hipotēku tirgus sabrukumu.
• Kopš tā laika cilvēki ir sākuši pārbaudīt atsevišķus MBS piedāvājumus un spēj identificēt ienesīgus vērtspapīrus.
• Atsevišķiem ieguldītājiem ir grūti piekļūt MBS, bet, iespējams, to var izdarīt netieši, izmantojot kopieguldījumu fondus, kas iegulda MBS.

Kā tie tiek veidoti

Ar hipotēku nodrošināti vērtspapīri ir parādu saistības, kuras iegādātas no bankām, hipotēku sabiedrībām, krājaizdevu sabiedrībām un citām finanšu institūcijām un pēc tam valdības, kvazi-valdības vai privātas vienības samontētas apvienotajos fondos. Pēc tam šie uzņēmumi pārdod vērtspapīrus ieguldītājiem. Šis process ir parādīts zemāk:

1. Nekustamā īpašuma pircēji aizņemas no finanšu iestādēm
2. Finanšu iestādes pārdod hipotēkas MBS uzņēmumiem.
3. MBS vienības veido hipotēku portfeļus un emitē ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus.
4. Privātpersonas iegulda MBS baseinos.

MBS veidi

Pastāv divu veidu MBS. Caurlaides vai dalības apliecība pārstāv tiešas īpašumtiesības uz hipotēku kopumu. Jūs iegūsit proporcionālu daļu no visiem pamatsummas un procentu maksājumiem, kas veikti baseinā, jo emitents saņem ikmēneša maksājumus no aizņēmējiem. Hipotēku fondam parasti būs piecu līdz 30 gadu termiņš. Tomēr naudas plūsma katru mēnesi var mainīties atkarībā no tā, cik hipotēkas tiek atmaksātas priekšlaicīgi. Šajā gadījumā slēpjas priekšapmaksas risks. Samazinoties pašreizējām procentu likmēm, aizņēmēji varētu refinansēt un atmaksāt aizdevumus. Investoriem tad jāmēģina atrast ienesīgumu, kas līdzīgs viņu sākotnējiem ieguldījumiem, zemākā, pašreizējā procentu likmju vidē. Turpretī investori var saskarties ar procentu likmju riskiem, paaugstinoties procentu likmēm. Aizņēmēji paliks pie saviem aizdevumiem, atstājot investorus aizkavēties ar zemākām procentu likmēm augošajā pašreizējo procentu likmju vidē.

Otrais MBS veids ir nodrošinātas hipotēkas (CMO) saistības. Šis ir hipotēku kopums.

Ir vairāki KTO veidi, kas izstrādāti, lai samazinātu ieguldītāju priekšapmaksas risku. Secīgā KTO organizācijā KTO emitenti sadalīs naudas plūsmu obligāciju turētājiem no vairākām klasēm, ko sauc par laidieniem. Katrā laidienā ir hipotēku nodrošināti vērtspapīri ar līdzīgu termiņu un naudas plūsmas modeļiem. Katra kvotas daļa atšķiras no citām KTO. Piemēram, KTO varētu būt četras daļas ar hipotēkām, kuru vidējais ilgums ir divi, pieci, septiņi un 20 gadi. Kad būs veikti hipotēkas maksājumi, TKO emitents katrā laidienā vispirms samaksās noteikto kupona procentu likmi obligāciju turētājiem. Plānotie un neplānotie pamatsummas maksājumi vispirms tiks ieguldīti pirmajās daļās. Pēc tam, kad tie būs samaksāti, vēlākos laidienos ieguldītāji saņems pamatsummas maksājumus. Koncepcija ir pārcelt priekšapmaksas risku no vienas daļas uz otru. Dažās KTO var būt 50 vai vairāk savstarpēji atkarīgu daļu. Tāpēc pirms ieguldīšanas jums vajadzētu saprast citu KTO daļu īpatnības. Ir divu veidu maksājumi:

• PAC laidienos tiek izmantots grimstošā fonda jēdziens, lai palīdzētu ieguldītājiem samazināt priekšapmaksas risku un saņemt stabilāku naudas plūsmu. Papildu obligācija tiek izveidota, lai absorbētu pamatsummu, jo hipotēkas tiek atmaksātas priekšlaicīgi. Tad ar ienākumiem no diviem avotiem (PAC un papildu obligācijām) ieguldītājiem ir lielākas iespējas saņemt maksājumus sākotnējā termiņa grafikā.
• Z-laidieni ir zināmi arī kā uzkrāšanas obligācijas vai uzkrājuma obligācijas. Uzkrāšanas periodā ieguldītājiem procentus nemaksā. Tā vietā pamatsumma palielinās par saliktu likmi. Tas novērš ieguldītāju risku, ka, ja pašreizējās tirgus likmes samazinās, vajadzēs atkārtoti ieguldīt zemākā ienesīgumā. Pēc iepriekšējo laidienu apmaksas Z-laidienu turētāji saņems kupona maksājumus, pamatojoties uz obligācijas augstāko pamatsummu. Turklāt viņi saņems pamatsummas priekšapmaksu no hipotēkām. Tā kā procenti, kas tiek kreditēti uzkrāšanas periodā, ir apliekami ar nodokli - kaut arī ieguldītāji tos faktiski nesaņem - Z-daļas var būt labāk piemērotas atliktajiem nodokļu pārskatiem.

Atdalītie hipotēkas vērtspapīri ir MBS, kas maksā tikai ieguldītājiem pamatsummu (PO) vai tikai procentus (IO). Sloksnes tiek veidotas no MBS, vai arī tās var būt KTO daļas.

• Tikai galvenais (PO): ieguldītāji maksā PO ar dziļi diskontētu cenu un saņem pamatsummas maksājumus no hipotēkām. Ražotāju organizācijas tirgus vērtība var ļoti svārstīties, pamatojoties uz pašreizējām procentu likmēm. Procentu likmēm pazeminoties, priekšapmaksa var palielināties, un PO vērtība var pieaugt. No otras puses, ja pašreizējās likmes palielinās un priekšapmaksa samazinās, PO varētu samazināties vērtība.
• Tikai procenti (IO): IO stingri maksā procentus, kuru pamatā ir nenomaksātās pamatsummas summa. Tā kā hipotēkas amortizējas un priekšapmaksa samazina pamatsummu, IO naudas plūsma samazinās. IO vērtība svārstās pretēji ražotāju organizācijai, jo, samazinoties pašreizējām procentu likmēm un palielinoties priekšapmaksai, ienākumi var samazināties. Un, kad pašreizējās procentu likmes paaugstinās, investori, visticamāk, saņems procentu maksājumus ilgākā laika posmā, tādējādi palielinot IO tirgus vērtību.

Fitch Ratings un citi nodrošina MBS kredītreitingus, kā arī kupona likmes un termiņu.

MBS emitenti

MBS var iegādāties no vairākiem dažādiem emitentiem. Investīciju bankas, finanšu iestādes un māju celtnieki emitē ar privātu marķējumu, hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus. Viņu kredītspēja un drošības reitings var būt daudz zemāks nekā valdības aģentūru un valdības atbalstītu uzņēmumu kredītvērtējums.

Freddie Mac ir federāli reglamentēts valdības atbalstīts uzņēmums, kas visā valstī pērk hipotēkas no aizdevējiem. Pēc tam tas tos pārsaiņo vērtspapīros, kurus var pārdot ieguldītājiem visdažādākajās formās. Freddie Macs neatbalsta ASV valdība, bet korporācijai ir īpašas pilnvaras aizņemties no ASV Valsts kases.

Fannie Mae ir akcionāriem piederošs uzņēmums, kas šobrīd tiek tirgots ārpusbiržas tirgū. Tas tika izņemts no S&P 500 2008. gadā un tika izslēgts no Ņujorkas biržas 2010. gadā pēc tam, kad tas bija zemāks par minimālajām cenu prasībām. Tas nesaņem valdības finansējumu vai atbalstu. Ciktāl tas attiecas uz drošību, Fannie Mae MBS atbalsta korporācijas finansiālā veselība, nevis ASV valdība.

Ginnie Maes ir vienīgās MBS, kuras atbalsta pilnīga ASV valdības ticība un pateicība. Tie galvenokārt sastāv no aizdevumiem, ko apdrošinājusi Federālā mājokļu pārvalde vai garantējusi Veterānu administrācija.

Kopfondu

Ja jums patīk ideja gūt labumu no hipotēku pieauguma, bet neveicat visu dažādo MBS veidu izpēti, jums varētu būt ērtāk izmantot hipotēku kopfondus. Ir fondi, kas iegulda tikai viena veida MBS, piemēram, Ginnie Maes, savukārt ir citi, kas iekļauj dažāda veida MBS savās citās valdības obligāciju daļās.

Papildus lielākai aizdevumu dažādošanai kopfondi var ieguldīt visu pamatsummas atdevi citās MBS. Tas ļauj ieguldītājiem saņemt ienesīgumu, kas mainās ar pašreizējām likmēm, un samazinās priekšapmaksas un procentu likmju riskus.

Grunts līnija

MBS var piedāvāt federālās valdības atbalstu, ikmēneša ienākumus un fiksētu procentu likmi. Negatīvie ir tas, ka termiņš var būt neskaidrs, un, iespējams, ka to vērtība nepalielināsies tāpat kā citu obligāciju vērtība, kad pašreizējās procentu likmes pazeminās. Tāpat neaizmirstiet, ka jūs varētu saņemt daļu no pamatsummas, kas atgriezta ar katru ikmēneša maksājumu. Līdz ar to termiņa beigās var nebūt atlicis pamatsummas, lai jūs varētu atkārtoti ieguldīt.