Darbības izmaksu attiecība (OER)
Nekustamajā īpašumā pamatdarbības izmaksu koeficients (OER) ir nekustamā īpašuma ekspluatācijas izmaksu novērtējums, salīdzinot ar ienākumiem, ko īpašums rada. To aprēķina, dalot īpašuma ekspluatācijas izdevumus (atskaitot nolietojumu) ar tā bruto ienākumiem no pamatdarbības, un to izmanto, lai salīdzinātu līdzīgu īpašumu izmaksas. Investoram jāmeklē sarkanie karodziņi, piemēram, lielāki uzturēšanas izdevumi, pamatdarbības ienākumi vai komunālie maksājumi, kas viņu var atturēt no konkrēta īpašuma iegādes.
Darbības izdevumu attiecības diapazons ir ideālākais starp 60% –80%, kur jo zemāks tas ir, jo labāk.
Taustiņu izņemšana
- Darbības izmaksu attiecība ir tāda ieguldījuma ienākuma nekustamā īpašuma ienākuma novērtēšana, kas ir ieguldītājam.
- To aprēķina, visus pamatdarbības izdevumus atņemot no pamatdarbības ienākumiem.
- Vēlama zemāka OER, jo tas nozīmē, ka tiek samazināti izdevumi attiecībā pret ieņēmumiem.
OER formula ir:
OER = Kopējie darbības izdevumi - nolietojumsGrie ieņēmumiOER = \ frac {\ text {Kopējie darbības izdevumi} - \ teksts {nolietojums}} {\ text {Bruto ieņēmumi}} OER = Bruto ieņēmumiKopējie darbības izdevumi - nolietojums
Kā aprēķināt OER
1:23Darbības izmaksu attiecība
Lai aprēķinātu īpašuma OER, jums jāzina darbības izdevumi. Tajos ietilpst visa veida nodevas un izmaksas, kas rodas kā parastās uzņēmējdarbības izmaksas. Jums būs jāaprēķina arī īpašuma nolietojuma izdevumi, kas mainīsies atkarībā no izmantotās grāmatvedības metodes.
Ko stāsta darbības izmaksu attiecība?
OER aprēķināšana vairāku gadu laikā var palīdzēt investoram pamanīt īpašuma darbības izmaksu tendences. Ja īpašuma izmaksas katru gadu palielinās straujāk nekā ienākumi, arī ik gadu pieaug OER. Tāpēc ieguldītājs var zaudēt vairāk naudas, jo ilgāk viņam pieder īpašums.
Iegādājoties daudzdzīvokļu ēku, ieguldītājam būtu jāaktivizē vakances, izmantojot iespējamos īres ienākumus, nevis faktiskos ienākumus no īres vai potenciālos īres ienākumus, no kuriem atskaitīti brīvie darba piedāvājumi un kredīta zaudējumi. Tā kā vakanču pārvaldīšana ir iekļauta efektīvā nekustamā īpašuma pārvaldībā, ieskaitot vakances OER sniedz precīzāku priekšstatu par darbības izdevumiem un parāda, kur varētu veikt uzlabojumus. Piemēram, slikti pārvaldītam īpašumam, visticamāk, būs augstāks brīvo telpu īpatsvars, kas atspoguļosies OER.
Īpašuma pārvaldīšanas maksa, komunālie maksājumi, atkritumu savākšana, uzturēšana, apdrošināšana, remonts, īpašuma nodokļi un citas izmaksas ir iekļautas pamatdarbības izmaksu proporcijās. Papildu darbības izdevumi, kas ieguldītājiem jāiekļauj OER, ietver maksu par apsaimniekošanu, ainavu veidošanu, advokāta atlīdzību, īpašnieka apdrošināšanu un pamata īpašuma apdrošināšanu. Šīs izmaksas palīdz pārvaldīt īpašumu katru dienu. Šī iemesla dēļ aizdevuma maksājumi, kapitāla uzlabojumi un personīgais īpašums tiek izslēgti no darbības izdevumiem.
Zemāks OER parasti nozīmē, ka īpašums tiek pārvaldīts efektīvi un ir ieguldītājiem izdevīgāks, un ka mazāk no īpašuma ienākumiem tiek segtas darbības un uzturēšanas izmaksas. Ja bizness ir mērogojams, īpašnieks var palielināt katras vienības nomu, ievērojami nepalielinot darbības izdevumus. Turklāt OER var parādīt, kur var rasties iespējamās problēmas, piemēram, komunālo pakalpojumu rēķini ievērojami palielinās, lai investori varētu ātrāk risināt problēmas un aizsargāt savu peļņas līmeni.
OER lietošanas piemērs
Ņemiet hipotētisku piemēru, kurā investoram A pieder daudzģimeņu daudzdzīvokļu ēka un mēnesī ienes 65 000 USD īri. Investors arī maksā USD 50 000 par darbības izdevumiem, ieskaitot ikmēneša maksājumus par hipotēku, nodokļus, komunālos maksājumus utt. Paredzams, ka īpašuma vērtība šogad samazināsies par 85 000 USD.
Tāpēc gada OER var aprēķināt šādi:
[($ 50 000 × 12) −85 000] (65 000 x 12) = 66% \ frac {[(\ $ 50 000 \ reizes 12) - 85 000]} {(65 000 \ reizes 12)} = 66% (65 000 x 12) [(50 000 USD × 12) −85 000] = 66%
Tas nozīmē, ka darbības izdevumi patērē apmēram divas trešdaļas no ienākumiem, kas gūti no šī īpašuma.
Starpība starp OER un maksimālo likmi
Kapitalizācijas likme (vai maksimālā likme) tiek izmantota komerciālā nekustamā īpašuma pasaulē, lai norādītu atdeves likmi, ko paredzēts iegūt no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. Bieži sauktu par "maksimālo likmi", šo novērtējumu aprēķina, pamatojoties uz tīrajiem ienākumiem, ko īpašums sagaida. To izmanto, lai novērtētu investora potenciālo ieguldījumu atdevi nekustamā īpašuma tirgū.
Ierobežotā likme vienkārši atspoguļo īpašuma ienesīgumu viena gada laikā, pieņemot, ka īpašums tiek nopirkts naudā, nevis aizdevumā. To definē pēc formulas:
Ierobežošanas likme = tīrie darbības ienākumi ÷ pašreizējā tirgus vērtība \ teksts {Iepirkuma likme} = \ teksts {neto pamatdarbības ienākumi} \ div \ teksts {pašreizējā tirgus vērtība} Iepirkuma likme = neto pamatdarbības ienākumi ÷ pašreizējā tirgus vērtība
Lai arī ieguldījuma īpašuma rentabilitātes noteikšanā tas ir līdzīgs OER, tas atšķiras ar to, ka AER izmanto nevis bruto ienākumus, bet gan bruto ienākumus, un tos ievieto saucējā. OER arī neņem vērā īpašuma tirgus vērtību.
OER ierobežojumi
Nekustamā īpašuma ieguldītājiem OER ir divi trūkumi. Pirmkārt, tāpēc, ka tajā nav iekļauta īpašuma tirgus vērtība (tāpat kā maksimālā robežas likme), tas neinformē investoru par īpašuma relatīvo vērtību pirkšanas vai pārdošanas laikā. Tas runā tikai par notiekošo operāciju efektivitāti. Tādējādi, novērtējot ieguldījumus īpašumā, tas jāizmanto kopā ar kaut ko līdzīgu maksimālajai likmei.
Otrkārt, tā kā nolietojumu var aprēķināt vairākos dažādos veidos, OER var noteikt, izmantojot labvēlīgāku nolietojuma uzskaites metodi.
Investīciju kontu salīdzināšana Piegādātāja nosaukums Apraksts Reklāmdevēja atklāšana × Piedāvājumi, kas parādās šajā tabulā, ir no partnerībām, no kurām Investtopedia saņem kompensāciju.