Negatīvs pašu kapitāls
Negatīvs pašu kapitāls rodas, ja nekustamā īpašuma vērtība ir zemāka par hipotēkas atlikumu, ko izmanto šī īpašuma iegādei. Negatīvo pašu kapitālu aprēķina, vienkārši ņemot īpašuma pašreizējo tirgus vērtību, no kuras atskaitīts atlikusī hipotēkas atlikums.
Negatīvā kapitāla sadalīšana
Lai saprastu negatīvu kapitālu, mums vispirms jāsaprot "pozitīvs pašu kapitāls" vai drīzāk tas, ko parasti sauc par mājas kapitālu.
Mājas kapitāls ir mājas īpašnieka intereses par viņu mājām vērtība. Tā ir nekustamā īpašuma pašreizējā tirgus vērtība, no kuras atskaitītas jebkādas ķīlas tiesības vai apgrūtinājumi, kas saistīti ar šo īpašumu. Šī vērtība laika gaitā mainās, jo tiek veikti maksājumi par hipotēku, un tirgus spēki ietekmē šī īpašuma pašreizējo vērtību.
Ja daļu vai visas mājas iegādājas ar hipotēkas palīdzību, aizdevējai iestādei ir interese par mājām, līdz tiek izpildītas aizdevuma saistības. Mājas kapitāls ir mājas pašreizējās vērtības daļa, kas īpašniekam ir brīva un skaidra.
Mājas kapitālu var uzkrāt vai nu ar iemaksu, kas veikta sākotnējā īpašuma iegādes laikā, vai ar hipotēkas maksājumiem - kā šī maksājuma daļa, kas noslēgta uz līguma pamata, tiks novirzīta vēl nenomaksātā pamatsumma. Īpašnieki var gūt labumu no īpašuma vērtības pieauguma, jo tas palielinās viņu pašu kapitāla vērtību.
Negatīvas kapitāla ekonomiskās sekas
Ja mājas pašreizējā tirgus vērtība samazinās, tiek aprēķināta summa, kas īpašuma īpašniekam pienākas par hipotēku, tad īpašniekam tiek klasificēts kā tāds, kuram ir negatīvs pašu kapitāls. Piemēram, 2007. gadā pircējs iegādājās māju USD 400 000 vērtībā ar hipotēku USD 350 000 apmērā. Ja šīs mājas tirgus vērtība 2008. gadā bija 275 000 ASV dolāru, īpašniekam mājās ir negatīvs pašu kapitāls, jo īpašumam pievienotā hipotēka ir par 75 000 ASV dolāru lielāka nekā tā, ko tā pārdos 2008. gadā. Negatīvs pašu kapitāls var rasties, ja māju īpašnieks iegādājas māju, izmantojot hipotēka pirms mājokļa burbuļa sabrukuma, lejupslīdes vai depresijas.
Kā mēs redzējām pēdējās finanšu krīzes laikā no 2007. līdz 2008. gadam, plaši izplatītai negatīva kapitāla epidēmijai visā mājokļu tirgū var būt tālejoša ietekme uz ekonomiku kopumā. Māju īpašniekiem ar negatīvu pašu kapitālu, ko bieži dēvē par zemūdens māju īpašniekiem, bija grūtāk aktīvi turpināt darbu citos apgabalos vai štatos potenciālo zaudējumu dēļ, kas rodas, pārdodot savas mājas.
Mājas ar negatīvu kapitālu pārdošana kļūst par parādu pārdevējam, jo viņi būtu atbildīgi savai aizdevējai iestādei par starpību starp pievienoto hipotēku un mājas pārdošanu.