Hipotēku refinansēšana

• Kādi ir refinansēšanas iemesli?
• Kā panākt labāko refinansēšanas darījumu
• Kādas būs refinansēšanas izmaksas?
• Kredīta rādītāju nozīme

Vai hipotēkas refinansēšana jums būtu jēga? Jums, iespējams, kādā brīdī ir bijusi saruna. Tas ir viens, kurā ģimenes loceklis vai kaimiņš runā par lielo summu, ko viņi ieguva, refinansējot savu hipotēku. Tagad atliek vien domāt: vai jūs zaudējat zaudējumu, ja nesekojat savam piemēram?

Ir reizes, kad māju īpašnieki steidzas uz refinansēšanu, parasti procentu likmju pazemināšanās dēļ. Bet likmes nav vienīgais iemesls, lai aizstātu jūsu pašreizējo aizdevumu, un nav arī tā, ka ideāls laiks refinansēšanai vienam aizņēmējam noteikti ir laba iespēja personai, kas dzīvo blakus vai kaimiņpilsētā.

Pirms pārdomāt lēmumu, ir svarīgi saprast, kāpēc jūs, pirmkārt, vēlaties ņemt jaunu mājokļa kredītu - tad noskaidrojiet, vai tam ir jēga jūsu konkrētajos apstākļos.

Kādi ir refinansēšanas iemesli?

Refinansēšanai ir acīmredzami un mazāk acīmredzami iemesli.

1. Krītošās procentu likmes

Tas ir acīmredzamākais iemesls refinansēšanai. Kad procentu likmes pazeminās, jauns aizdevums nozīmē zemākas finansēšanas izmaksas. Varbūt jūs noņēmāt fiksētu hipotēku uz 30 gadiem, kad likmes bija 6%, un tagad tās ir zemākas par 4, 5%. Ja aizdevums būs USD 300 000, šī likmes pazemināšanās vien ļaus ikmēneša maksājumam samazināties par USD 279.

Tādā gadījumā refi veikšana varētu šķist neprātīga. Bet paturiet prātā, ka jauna aizdevuma ņemšana nozīmē jaunu slēgšanas izmaksu apmaksu. Un tie var būt vērts ietaupīt no zemākas likmes, atkarībā no tā, cik ilgi jūs domājat dzīvot jūsu mājās.

Parasti, jo ilgāk plānojat palikt savā vietā, jo vairāk jēgas ir refinansēt un apēst šīs vienreizējās maksas. Bet jums būs jāstrādā ar numuriem, lai droši zināt.

2. ARM nomaiņa

Viens labs iemesls refinansēšanai ir tad, ja jums ir regulējamas likmes hipotēka jeb ARM, kuru vēlaties pārveidot par fiksētas procentu likmes aizdevumu.

ARM ir aizdevums, kas piedāvā zemu ievada procentu likmi, kas “atiestatās” pēc noteikta laika perioda neatkarīgi no tā, vai tas ir viens gads no jūsu slēgšanas datuma vai pieci gadi vai vairāk. Ja procentu likmes ir palielinājušās, kad aizdevums tiek atiestatīts, aizņēmēji, redzot jauno ikmēneša maksājumu, var būt šokā.

Tāpēc aizņēmēji bieži mēģinās refinansēt fiksētas procentu likmes aizdevumu pirms atiestatīšanas datuma, it īpaši, ja likmes pēc vēsturiskajiem standartiem ir salīdzinoši zemas. Patiesībā neviens nezina, kas notiks ar procentu likmēm. Tātad, izvēloties drošāku derību, parasti ir laba ideja, it īpaši, ja plānojat kādu laiku atrasties savās mājās.

Dārgi ARM atiestatīšana bija viens no faktoriem, kas noveda pie hipotēkas sabrukuma pirms desmit gadiem. Mājokļa aizdevumi ar regulējamu procentu likmi ne tuvu nav tik izplatīti kā toreiz, lai gan pēdējos gados tie ir atgriezušies. Ja jums tāds ir, prātīga ideja ir palikt soli priekšā iespējamām nepatikšanām.

Taustiņu izņemšana

• Hipotēkas refinansēšanas iemesli ir procentu likmes pazemināšana, pāreja uz fiksētu likmi no regulējamas likmes hipotēkas vai skaidras naudas izņemšana no mājām.
• Iegādājoties jaunu hipotēku, neaizmirstiet ņemt vērā ne tikai procentu likmes, bet arī slēgšanas izmaksas, labticības aprēķinus un līdzsvara punktu.
• Apsveriet iespēju izmantot hipotēku brokera pakalpojumus, taču rīkojieties pats, lai pārliecinātos, ka saņemsit labāko piedāvājumu.
• Izlemiet, vai vēlaties izmantot punktus, lai pazeminātu procentu likmi, un atcerieties fiksēt likmi, tiklīdz jums būs labs piedāvājums.
• Iegūstiet kredītinformācijas pārskatus, lai redzētu jūsu kredītreitingu, un pārbaudiet, vai nav kļūdu, jo liels kredīts var palīdzēt nodrošināt labāku refinansēšanas paketi.

3. Jūsu uzlabotais kredītreitings

Varbūt jūs paņēmāt mājokļa kredītu, kad jūsu rādītājs bija daudz zemāks nekā tagad, kā rezultātā procentu likme bija augstāka par vidējo. Kopš tā laika jums ir izveidojušies labāki finanšu paradumi, samazinot atlikumus un regulāri nosūtot maksājumus pirms noteiktā termiņa. Jūsu spēja savlaicīgi atmaksāt aizdevumu ir viens no lielākajiem faktoriem, nosakot hipotēkas procentu likmi. Aizdevēji izdara pārliecinātu minējumu, apkopojot jūsu kredītreitingu, kas atspoguļo jūsu aizņēmumu un atmaksas vēsturi.

Ja jūsu kredītreitings ir pietiekami uzlabojies, iespējams, jūs varēsit saņemt ievērojami labāku likmi.

4. Aizdevuma termiņa pagarināšana

Pat ja viņu likmes ir vienādas, daži māju īpašnieki var samazināt ikmēneša maksājumu, veicot refinansēšanu. Kā? Viņi vienkārši ņem jaunu aizdevumu ar ilgāku termiņu.

Piemēram, sakiet, ka jūs noņēmāt hipotēku uz 30 gadiem par USD 250 000. Pēc desmit gadiem šī aizdevuma atlikums samazinās līdz 200 000 USD. Ņemot jaunu aizdevumu uz 30 gadiem par atlikumu, jūs pazemināt ikmēneša maksājumu. Bet jūs arī piesaistāt 10 papildu gadus savam aizdevumam.

Pagarināt aizdevuma termiņu varētu būt jēga, ja rodas grūtības sekot maksājumiem. Tomēr nekļūdieties - pagarinot hipotēku, jūs ilgtermiņā maksāsit vairāk procentu.

5. Skaidras naudas izņemšana no mājām

Starp īpašumiem, kas saistīti ar nekustamo īpašumu, ir iespēja veidot kapitālu laika gaitā. Kad esat to izdarījis, jūsu mājas var sākt izskatīties kā bankomāts, no kura jūs varat izņemt naudu pēc saviem ieskatiem.

Viens no veidiem, kā to izdarīt, ir refinansēt, izmantojot lielāku aizdevumu, atstājot jums papildu naudu, kuru varat izmantot dažādām vajadzībām. Tomēr, lai veiktu naudas izņemšanu, jums būs jāpaliek aizdevuma vērtības sliekšņa vai LTV robežvērtībā. Aizdevuma un vērtības attiecība ir hipotēkas summa, kas dalīta ar novērtēto īpašuma vērtību .

Pieņemsim, ka jums pieder māja 200 000 USD vērtībā, un jūs joprojām esat parādā 120 000 USD par savu hipotēku. Ja jūsu aizdevējam ir 80% LTV, jūs varat refinansēt aizdevumu 160 000 USD apmērā un izņemt skaidrā naudā 40 000 USD starpību.

Daudzi cilvēki, kas refinansē, lai nomaksātu parādus ar lieliem procentiem, atkal nonāk pie parādiem, kad viņiem ir pieejams lielāks kredīts.

Bet šeit atkal jūs maksāsit slēgšanas izmaksas, lai iegūtu šo jauno aizdevumu, un, pārdodot īpašumu, jums būs mazāk pašu kapitāla. Ļoti iespējams, ka tas ir tā vērts, ja jūs naudu pareizi izmantojat, piemēram, maksājat kredītkartes ar augstu procentu likmi vai veicat atjaunošanu, kas palielinās jūsu mājas vērtību. Ja naudu izmantojat laivas iegādei vai eksotiskām brīvdienām, ieteicams padomāt divreiz.

Ņemiet vērā, ka ir arī citi veidi, kā piesaistīt naudu savās mājās, piemēram, aizdevums mājām ar kapitālu vai kredītlīnija mājām un tām, no kurām jūs varat piesaistīt pēc nepieciešamības. Nelielu mājas darbu veikšana un katra plusu un mīnusu salīdzināšana palīdzēs jums izdarīt labāko izvēli.

Kā panākt labāko refinansēšanas darījumu

Ja televizora pirkšana būtu tikai hipotēkas iegāde - vienkārši pārbaudiet veikalus un tiešsaistē, lai precīzi redzētu, cik daudz jums būs jāmaksā. Diemžēl mājas aizdevumu meklēšana ir nedaudz sarežģītāka.

Dažādi aizdevēji piedāvās dažādas likmes, nemaz nerunājot par dažādām maksām, atkarībā no tādiem faktoriem kā jūsu kredītvērtējums, nodarbinātības statuss un aizdevuma un vērtības attiecība. Vienīgais reālais veids, kā pārliecināties, ka saņemat vislabāko piedāvājumu, ir iepirkties pie nedaudziem pakalpojumu sniedzējiem. Lai redzētu, kurš var piedāvāt jums vispievilcīgākos nosacījumus, ieteicams iekļaut dažādu banku, kā arī vietējo banku un krājaizdevu sabiedrību klāstu.

Var būt vilinoši apmeklēt tiešsaistes tirgus, kas sola tūlītējus cenu piedāvājumus no dažādiem hipotēku uzņēmumiem. Bet ņemiet vērā, ka viņu sniegtie skaitļi bieži ir aptuveni, nevis faktiski piedāvājumi. Turklāt jums ne vienmēr ir kontrole pār to, cik plaši jūsu sniegtā personiskā informācija tiks koplietota ar citām pusēm. Tāpēc parasti laba ideja ir sazināties ar cienījamiem aizdevējiem vienlaikus, pat ja tas prasa vairāk laika.

Iepērkoties apkārt, neskatieties tikai uz procentu likmēm. Pat pirms jūs oficiāli piesakāties refinansēšanai, jūs varat jautāt aizdevējam, vai tas sniegs “labticības novērtējumu”, kurā norādīts, cik daudz jums būs jāmaksā slēgšanas izmaksās. Dažos gadījumos, maksājot nedaudz augstāku likmi, ja tā saistīta ar zemākām avansa maksām, patiesībā var būt izdevīgi.

Lai noteiktu likmes, katram aizdevējam būs jāizvelk jūsu kredītvēsture, kas var pazemināt jūsu kredītreitingu. Veicot pētījumu īsā laika posmā, jūs varat samazināt vai pat novērst ietekmi uz jūsu rezultātu. Uzņēmums, kas izstrādā FICO rādītājus, piemēram, neuzliek jums (vai ne pārāk daudz) hipotēku pieprasījumiem, kas veikti 30 - 45 dienu laikā vērtēšana, atkarībā no tā, kuru FICO formulas versiju aizdevējs izmanto. (Plašāku informāciju par savu kredītreitingu skatiet zemāk.)

Vai jūs varat saņemt labāku refinansējumu ar hipotēku brokeri?

Pieeja vairākiem hipotēku sniedzējiem varētu šķist daudz darba, it īpaši, ja jums ir ierobežots brīvā laika daudzums. Tas ir viens no ieguvumiem, strādājot ar hipotēku brokeri, kurš apkopo jūsu informāciju un jūsu vārdā sazinās ar vairākiem aizdevējiem. Tas ir kā vienas pieturas aģentūra jūsu hipotēku vajadzībām.

Tā kā par brokeriem maksā bankas un hipotēku kompānijas, ar kurām viņi sadarbojas, jums nav jāmaksā viņiem tieši par viņu pakalpojumiem. Turklāt aizdevēji dažreiz atlīdzina viņus par klientu piesaistīšanu, nodrošinot viņiem īpašas likmes.

Tomēr meklēšanas ārpakalpojumiem ir trūkumi. Brokeri var saņemt kompensāciju, piemēram, par lielāka aizdevuma ieviešanu, pat ja tas nav jūsu interesēs. Un daži aizdevēji nedarbojas ar brokeriem, tāpēc tas dažreiz var ierobežot jūsu iespējas.

Tomēr, izmantojot abas metodes, nav problēmu. Jūs varat izmantot brokeri, lai veiktu smago celšanu, taču patstāvīgi meklējiet vienu vai divus citātus, lai redzētu, kā viņi salīdzina un atrastu jums labāko aizdevēju.

Savas likmes fiksēšana: pārzināt stratēģiju

Prognozēt, kur procentu likmes mainīsies nedēļas pirms laika, ir muļķu darījums - pat bankas nezina, kurp tās dodas. Tātad, tiklīdz esat atradis labu piedāvājumu, vienmēr ir laba ideja fiksēt savu likmi, lai jūs zināt, ka līdz termiņa beigām tas būs vienāds.

Pieņemsim, ka, piemēram, banka lēš, ka varat aizvērt aizdevumu 30 dienu laikā. Jūs varētu lūgt nofiksēt procentu likmi 45 dienas, lai pārliecinātos, ka līdz piezīmes pabeigšanai tā nepalielinās collas.

Tomēr tarifu fiksēšana, kas ir ilgāka par nepieciešamo, ne vienmēr darbojas jūsu labā. Ikreiz, kad bankas iesaldē savu likmi, viņi uzņemas risku, ja procentu likmes paaugstinās. Tātad viņi parasti kompensēs ilgāku bloķēšanas periodu ar augstāku likmi vai papildu maksām.

Punkti vai nav punktu?

Vēl viens veids, kā iegūt zemāku aizdevuma procentu likmi, ir maksāt “punktus”, kas ir iepriekš apmaksāti procenti par jūsu parādzīmi. Katrs punkts ir vienāds ar vienu procentu no jūsu aizdevuma vērtības. Tātad, ja maksājat divus punktus par 200 000 USD hipotēku, jūs domājat, ka jūs dakšojat vairāk nekā 4000 USD.

Apmaiņā aizdevējs piedāvā zemāku likmi, kas jums var nākt par labu, ja jūs mājās uzturaties pietiekami ilgi. Un tāpat kā ar procentiem, kurus maksājat aizdevuma laikā, punktos samaksātā summa parasti ir atskaitīta no nodokļiem (tas pieņem, ka jums joprojām ir finansiāla jēga detalizēt savus atskaitījumus, nevis veikt jauno augstāku standarta atskaitījumu).

Protams, lai izmantotu punktu izmantošanu, slēgšanas laikā jums būs nepieciešama nedaudz papildu naudas. Ja, no otras puses, jūs meklējat iespējami zemākas sākotnējās izmaksas refi, labāk izvairīties no priekšapmaksas procentiem un dzīvot ar nedaudz augstāku procentu likmi.

Kādas būs refinansēšanas izmaksas?

Ievērojami zemākas procentu likmes jūsu aizdevumam var vilināt ikvienu māju īpašnieku. Bet pirms turpināt refi, jums tiešām jāzina, ko tas maksās. Bieži vien tas, kas šķiet ļoti liels, zaudē spīdumu, kad redzat nodevas.

Tāpēc ir svarīgi salīdzināt dažādu aizdevēju labticības aplēses. Šajos dokumentos ir iekļauta procentu likme, kā arī paredzēto izdevumu pārtraukšana aizdevuma slēgšanai.

Viens no lielākajiem izdevumiem ir aizdevēja “maksa par iniciēšanu”. Bet jūs saskarsies arī ar virkni citu maksu, piemēram, maksu par atjauninātu novērtējumu, nosaukuma meklēšanas maksu un prēmiju par īpašuma apdrošināšanu. Kopumā visas šīs izmaksas var sasniegt 5% no aizdevuma vērtības.

Nosakiet līdzsvara punktu

Ja vien jūs neplānojat ilgi uzturēties savās mājās, šīs avansa izmaksas var padarīt refi par aizliegtu. Lai to noskaidrotu, noslēdziet dalīšanas izmaksas ar summu, kuru katru mēnesi ietaupāt no jaunās procentu likmes. Rezultāts ir mēnešu skaits, kas nepieciešams, pirms jūs saņemat peļņu no jauna sava aizdevuma.

Ja jūs detalizējat nodokļu atskaitījumus, vienkārši pārliecinieties, ka procentu likmēs ietaupītā summa tiek koriģēta ar jūsu nodokļu minimālo likmi, jo valdība būtībā piešķir jums atlaidi no jūsu finansēšanas izmaksām.

Jūs droši vien esat dzirdējuši par aizdevējiem, kas piedāvā aizdevumus bez slēgšanas izmaksām, kas varētu šķist ideāls veids, kā ietaupīt naudu. Bet tur ir nozveja: aizdevējam ir jāiekasē no jums augstāka procentu likme, lai uzskaitītu šos izdevumus. Ja jūs paliekat savās mājās pietiekami ilgi, jūs varētu labāk maksāt par maksu tagad apmaiņā pret zemāku ikmēneša maksājumu.

Kredīta rādītāju nozīme

Ekonomikas tendencēm ir liela ietekme uz jūsu saņemto procentu likmi. Piemēram, fiksētas likmes hipotēkām ir tendence virzīties uz priekšu solī ar 10 gadu valsts obligāciju ienesīgumu.

Bet arī individuālajiem faktoriem ir daudz sakara ar jūsu likmi. Jūsu ienākumiem un darba vēsturei ir būtiska loma, tāpat kā jūsu kredītreitingam, kura pamatā ir informācija jūsu kredītkartē. Jo augstāks jūsu vērtējums, jo zemāka likme, kas jums būs jāmaksā par jauno aizdevumu.

Saskaņā ar tīmekļa vietnes myFICO datiem, aizņēmējs, kura vērtējums ir 760 vai augstāks, 30 gadu laikā ar fiksētu procentu likmi 216 000 USD mēnesī maksās vairāk nekā par 200 USD mazāk mēnesī nekā kāds, kura rezultāts ir 620.

Rezultātu uzlabošana

Pēc tam maksā, lai pirms refi procesa uzsākšanas saņemtu pēc iespējas augstāku kredītreitingu. Daudzi kredītkaršu pakalpojumu sniedzēji tos piedāvā bez maksas, lai gan daži izmanto vērtēšanas sistēmas, kas nav FICO, kas ir visplašāk izmantotais modelis. Jūs varat arī iegādāties savu rezultātu vietnē myFICO.com.

Jūs vēlēsities aplūkot arī savu faktisko kredītvēsturi no visām trim pārskatu aģentūrām: Experian, Equifax un TransUnion. Par laimi, katru gadu var iegūt bezmaksas kopijas vietnē vietnecreditcport.com. Pārliecinieties, ka informācija par jūsu esošajiem kredītkontiem ir pareiza. Ja pamanāt pārskatā kļūdu, vēlēsities sazināties ar atbilstošo kredītbiroju, lai tas varētu izmeklēt.

Liedzot būtiskas kļūdas pārskatā, jūsu numuru palielināšana var prasīt laiku. Lielākie faktori, kas ietekmē jūsu punktu skaitu, ir jūsu kredītvēsture un maksājumu vēsture, kas kopā veido milzīgus 65% no jūsu FICO numura. Tāpēc labākais, ko varat darīt, lai pazeminātu hipotēkas likmi, ir samazināt citu aizdevumu atlikumus un vienmēr veikt maksājumus savlaicīgi.

Grunts līnija

Nav vienotas atbildes, vai hipotēkas refinansēšanai ir jēga. Vairumā gadījumu tas notiek līdz matemātikai. Ja ikmēneša ietaupītā summa galu galā aizēno slēgšanas izmaksas, jauna aizdevuma ņemšana var būt prātīgs solis.

Ja veicat refi, drošākais veids, kā iegūt labāko piedāvājumu, ir vairāku aizdevēju piedāvājumu salīdzināšana. Kad esat to atradis, vēlēsities fiksēt likmi, lai pārliecinātos, ka pēc aizkavēšanās datuma jūs neesat iestrēdzis lielākas procentu maksas.