Jumbo aizdevums

Jumbo aizdevums, kas pazīstams arī kā jumbo hipotēka, ir finansēšanas veids, kas pārsniedz Federālās mājokļu finanšu aģentūras (FHFA) noteiktās robežas. Atšķirībā no parastajām hipotēkām, aizņēmuma aizdevumu nevar iegādāties, garantēt vai pārvērst vērtspapīros Fannie Mae vai Freddie Mac. Paredzēti luksusa īpašumu un māju finansēšanai ļoti konkurētspējīgos vietējos nekustamā īpašuma tirgos, hipotēkām ir unikālas parakstīšanas prasības un nodokļu ietekme. Šāda veida hipotēkas ir ieguvušas vilci, jo pēc Lielās recesijas mājokļu tirgus turpina atveseļoties.

Jumbo hipotēkas vērtība dažādās valstīs un pat apgabalos ir atšķirīga. FHFA katru gadu nosaka atbilstošu aizdevuma limitu dažādām platībām, lai arī tas mainās reti. Sākot ar 2019. gadu robeža lielākajā daļā valsts tika noteikta USD 484 350 apmērā. Tas tika palielināts no USD 453 100 2018. gadā. Apgabaliem, kuriem ir augstāka mājas vērtība, bāzes robeža ir noteikta USD 726 525 jeb 150% no 484 350 USD.

FHFA aizdevumu limitu aprēķināšanai ir atšķirīgs noteikumu kopums apgabaliem ārpus Amerikas Savienotajām Valstīm. Tā rezultātā bāzes robeža jumbo aizdevumam Aļaskā, Guamā, Havaju salās un ASV Virdžīnu salās no 2019. gada ir arī 726 525 USD. Tajos apgabalos, kur mājas vērtības ir augstākas, šī summa faktiski var būt vēl lielāka.

Kā darbojas Jumbo aizdevums

Ja jūsu redzesloks atrodas mājās, kas maksā gandrīz pusmiljonu dolāru vai vairāk, un jums nav tik daudz sēdēšanas bankas kontā, jums, iespējams, būs nepieciešama hipotēka. Un, ja jūs mēģināt izkraut vienu, jūs saskarsities ar daudz stingrākām kredīta prasībām nekā māju īpašnieki, kas piesakās parastajam aizdevumam. Tas ir tāpēc, ka lielie aizdevumi aizdevējam rada lielāku kredītrisku, jo Fannie Mae vai Freddie Mac negarantē. Pastāv arī lielāks risks, jo tiek iesaistīts vairāk naudas.

Tāpat kā tradicionālās hipotēkas, kopš 2008. gada minimālās prasības jumbo ir kļuvušas arvien stingrākas. Lai saņemtu apstiprinājumu, jums būs nepieciešams zvaigžņu kredītreitings - 700 vai augstāks - un ļoti zema parāda un ienākumu (DTI) attiecība. DTI jābūt zem 43% un vēlams tuvāk 36%. Kaut arī hipotēkas neatbilst hipotēkām, tām joprojām ir jāiekļaujas vadlīnijās par to, ko Patērētāju finanšu aizsardzības birojs uzskata par “kvalificētu hipotēku” - kreditēšanas sistēmu ar standartizētiem noteikumiem un noteikumiem, piemēram, DTI 43%.

Jums būs jāpierāda, ka jums ir pieejama nauda kasē, lai segtu savus maksājumus, kas, iespējams, būs ļoti lieli, ja izvēlēsities standarta 30 gadu fiksētas likmes hipotēku. Konkrēti ienākumu līmeņi un rezerves ir atkarīgi no kopējā aizdevuma lieluma, taču visiem aizņēmējiem ir nepieciešami 30 dienu darba samaksa un W2 nodokļu veidlapas, kas ilgst divus gadus. Ja esat pašnodarbināts, ienākumu prasības ir lielākas: Divu gadu nodokļu deklarācijas un vismaz 60 dienu pašreizējie bankas izraksti. Aizņēmējam ir nepieciešami arī pārbaudāmi likvīdi aktīvi un naudas rezerves, kas vienādas ar sešiem hipotēkas maksājuma mēnešiem. Visiem pretendentiem ir jāuzrāda pienācīga dokumentācija par visiem pārējiem turētajiem aizdevumiem un pierādījumi par nelikvīdo aktīvu (piemēram, citu nekustamo īpašumu) īpašumtiesībām.

Taustiņu izņemšana

• Jumbo aizdevums ir tāds finansēšanas veids, kas pārsniedz Federālās mājokļu finanšu aģentūras noteiktās robežas un kuru nevar iegādāties, garantēt vai pārvērst vērtspapīros Fannie Mae vai Freddie Mac.
• Māju īpašniekiem jāiziet stingrākas kredītprasības nekā tām, kuras piesakās parastajam aizdevumam.
• Apstiprināšanai ir nepieciešama zvaigžņu kredītreitings un ļoti zema parāda un ienākumu attiecība.
• Vidējā GPL hipotēkai hipotēkai bieži vien ir vienāda ar parasto hipotēku, bet pirmā iemaksa ir aptuveni 10% līdz 15% no kopējās pirkuma cenas.

Jumbo aizdevuma likmes

Lai arī hipotēkas, kas tika izmantotas lēnām, bija augstākas procentu likmes nekā parastās hipotēkas, pēdējos gados plaisa ir mazinājusies. Mūsdienās jumbo hipotēkas vidējā gada procentu likme (GPL) bieži ir vienāda ar parasto hipotēku - un dažos gadījumos tā ir faktiski zemāka. Sākot ar 2019. gada martu, piemēram, Wells Fargo iekasēja GPL 4, 092% apmērā no fiksēta procentu likmes atbilstoša aizdevuma uz 30 gadiem un 3, 793% uz tādu pašu termiņu no aizņēmuma aizdevuma.

Kaut arī valdības atbalstīti uzņēmumi nevar ar tiem rīkoties, lielos aizdevumus bieži pārvērš vērtspapīros citas finanšu iestādes; tā kā šie vērtspapīri ir pakļauti lielākam riskam, tie tiek tirgoti ar ienesīguma prēmiju parastajām vērtspapīrotajām hipotēkām. Tomēr šī starpība ir samazināta līdz ar pašu aizdevumu procentu likmi.

Pirmā iemaksa, izmantojot Jumbo aizdevumu

Par laimi, tajā pašā laika posmā ir samazinājušās pirmā iemaksa prasības. Agrāk hipotēku hipotēku aizdevēji bieži pieprasīja, lai māju pircēji sastāda 30% no dzīvesvietas pirkuma cenas (salīdzinājumā ar 20% parasto hipotēku gadījumā). Tagad šis skaitlis ir samazinājies tik zemā līmenī kā no 10% līdz 15%. Tāpat kā jebkurai hipotēkai, lielākas iemaksas veikšanai var būt dažādas priekšrocības, tostarp, lai izvairītos no privāto hipotēku apdrošināšanas izmaksām, kuras aizdevēji pieprasa iemaksām zem 20%.

Kam vajadzētu ņemt aizņēmuma kredītu?

Tas, cik daudz jūs galu galā varat aizņemties, protams, ir atkarīgs no jūsu aktīviem, kredīta rezultāta un tā īpašuma vērtības, kuru jūs vēlaties iegādāties. Šīs hipotēkas tiek uzskatītas par vispiemērotākajām tādu ienākumu segmentam, kuru ienākumi ir lieli un kuru ienākumi ir no USD 250 000 līdz USD 500 000 gadā. Šis segments ir pazīstams kā HENRY - saīsinājums lieliem pelnītājiem, kas vēl nav bagāts. Būtībā šie ir cilvēki, kuri parasti nopelna daudz naudas, bet vēl nav miljonu papildu naudas vai citu aktīvu.

Kaut arī HENRY segmentā esošais indivīds, iespējams, nav uzkrājis bagātību, lai iegādātos dārgu jaunu māju ar skaidru naudu, šādiem indivīdiem ar lieliem ienākumiem parasti ir labāki kredītvērtējumi un plaši izveidota kredītvēsture nekā vidējam mājas pircējam, kurš meklē parastu hipotēkas aizdevumu zemāka summa. Viņiem parasti ir stabilāk izveidoti pensiju konti. Viņi bieži veic iemaksas ilgāku laika periodu nekā zemāku ienākumu saņēmēji.

Negaidiet lielu nodokļu atvieglojumu par īslaicīgu aizdevumu. Hipotēkas procentu atskaitīšanas maksimālā robeža ir ierobežota līdz USD 750 000 jaunam hipotēkas parādam.

Tie ir tikai indivīdu veidi, kurus iestādes mīl parakstīt uz ilgtermiņa produktiem, daļēji tāpēc, ka viņiem bieži ir nepieciešami papildu bagātības pārvaldības pakalpojumi. Turklāt bankai ir daudz praktiskāk administrēt vienu hipotēku USD 2 miljonu apmērā nekā 10 aizdevumus, kuru vērtība ir USD 200 000 gabalā.

Īpaši apsvērumi par Jumbo aizdevumu

Tas, ka jūs varētu pretendēt uz kādu no šiem aizdevumiem, nenozīmē, ka jums to vajadzētu izņemt. Jums noteikti nevajadzētu, ja jūs rēķināties ar to, piemēram, ar ievērojamu nodokļu atvieglojumu.

Jūs droši vien zināt, ka no nodokļiem varat atskaitīt hipotēkas procentus, kurus esat samaksājis par konkrēto gadu, nodrošinot, ka detalizējat atskaitījumus. Bet jums, iespējams, nekad nebija jāuztraucas par IRS noteikto maksimālo robežu šajā atskaitījumā - maksimālo robežu, kas tika pazemināta, pieņemot likumu par nodokļu samazināšanu un nodarbinātību. Ikviens, kurš ieguva hipotēku 2017. gada 14. decembrī vai agrāk, var atskaitīt procentus par parādu līdz USD 1 miljonam, kas ir vecās robežas summa. Bet par pirkumiem mājās, kas veikti pēc 2017. gada 14. decembra, jūs varat atskaitīt procentus tikai par hipotēkas parādu līdz USD 750 000. Ja jūsu hipotēka ir lielāka, jūs nesaņemat pilnu atskaitījumu. Ja plānojat izņemt, piemēram, USD 2 miljonus lielu hipotēku, kurai gadā uzkrājas USD 80 000, jūs varat atskaitīt tikai USD 30 000 - procentus par jūsu hipotēkas pirmajiem 750 000 USD. Faktiski jūs saņemat nodokļu atvieglojumus tikai par 37, 5% no hipotēkas procentiem.

Tas nozīmē, ka jums vajadzētu aizņemties uzmanīgi un uzmanīgi sagraut numurus, lai redzētu, ko jūs patiešām varat atļauties un kāda veida nodokļu priekšrocības jūs saņemsit. Tā kā valsts un pašvaldību nodokļu atskaitīšana ir ierobežota līdz USD 10 000 gadā, tā paša nodokļu rēķina dēļ īpašums, kam uzliek nodokli ar augstu nodokli, jums arī maksās vairāk. Viena otra stratēģija: salīdziniet nosacījumus, lai redzētu, vai mazāka atbilstoša aizdevuma un otra aizdevuma ņemšana viena liela lēkājuma vietā ilgtermiņā varētu izrādīties labāka jūsu finansēm. (Papildinformāciju lasiet sadaļā "Izpratne par Jumbo Vs. Parastajām hipotēkām")