Kā izveidot māju īpašnieku asociāciju

Māju īpašnieku asociācijas (HOA) pārvalda jautājumus, kas ietekmē visu sabiedrību, piemēram, drošību un drošumu, īpašuma uzturēšanas trūkumu, vietējās neērtības vai pakalpojumu sniegšanu, par kuriem nerūpējas vietējā valdība. HOA arī var izraisīt lielas nesaskaņas, jo viņiem ir liela vara pār māju īpašniekiem.

HOA parasti veido izstrādātāji, kad tiek izveidota jauna kopiena. Kā nosacījums īpašuma iegūšanai daudzās kopienās pircējiem jāpievienojas HOA. Tā rezultātā daudzi cilvēki iestājas HOA, pat īsti neizprotot, kas viņi ir vai kā viņi strādā, tikai tāpēc, ka iemīlas konkrētajā mājā.

Izaugsme HOA

Īpašnieku asociācijas (HOA) ir kļuvušas aizvien izplatītākas. Runājot par šo strauji augošo daudzdzīvokļu ēku veidošanos, māju īpašnieku asociāciju un kooperatīvu sabiedriskās politikas profesors Roberts H. Nelsons norāda:

Vēl nesen 1970. gadā bija tikai aptuveni 1% no ASV mājokļiem. Tomēr līdz 2010. gadam bija vairāk nekā 300 000 kopienu asociāciju, kurās dzīvoja vairāk nekā 60 miljoni amerikāņu, 20% no ASV iedzīvotājiem ... Laikā no 1980. līdz 2000. gadam puse jauno mājokļu Amerikas Savienotajās Valstīs tika uzbūvēti un organizēti saskaņā ar sabiedrības apvienība.

Uzziniet vietējos likumus par HOA

Valsts īpašuma kodeksi nosaka juridiskās vadlīnijas māju īpašnieku asociācijas nodibināšanai. Piemēram, Teksasā, īpašuma kodeksa 204. nodaļā teikts, ka jāizveido trīs personu komiteja, lai iesniegtu lūgumu par īpašuma īpašnieku asociācijas (POA) izveidi. Komitejai jāiesniedz oficiāls rakstisks paziņojums, ka tā plāno izveidot POA ar obligātu dalību. Par to jāpaziņo visiem ierakstu īpašniekiem apakšnodalījumā, un vismaz 60% īpašumu īpašniekiem gada laikā jāparaksta un jāapstiprina petīcija. Kad POA pastāv, tā var radīt ierobežojumus, izmantojot atsevišķu lūgumrakstu procesu, kam nepieciešams vismaz 75% apakšnodalījuma īpašumu īpašnieku apstiprinājums.

HOA nodibināšana

HOA noteikšanas process ir atkarīgs no tā, kur atrodas HOA, taču, iespējams, būs jāveic šādas darbības.

1. Uzņēmējdarbības struktūras izveidošana, izveidojot LLC vai bezpeļņas korporāciju
2. Paktu, nosacījumu un ierobežojumu (CC & R) izveidošana, kas apraksta HOA darbību un kādus noteikumus māju īpašniekiem jāievēro
3. Izveido procedūru CC & R turpmākai modifikācijai
4. Rakstīšanas noteikumu un noteikumu izstrāde, kas CC & R padara kopienas iedzīvotājiem saprotamā valodā
5. Vadības dokumentu, piemēram, statūtu un nolikumu sastādīšana (kas nosaka sanāksmju biežumu, balsošanas vadlīnijas, HOA vadītāju ievēlēšanu un citas darbības procedūras)
6. Kvalificētu virsnieku / valdes locekļu ievēlēšana (kasierim faktiski jāsaprot, kā, piemēram, glabāt grāmatas un pārvaldīt naudu)

Ja cilvēki, kas nodibina HOA, nav nekustamā īpašuma tiesību eksperti, advokāta, kam ir HOA zināšanas, pieņemšana darbā šajā posmā būtu pareizs lēmums. HOA nevarēs izpildīt savus noteikumus, ja tie tiks apstrīdēti un atzīti par nelikumīgiem. Labs advokāts var norādīt arī uz galvenajiem jautājumiem, kuriem HOA vadītājiem jāpievērš uzmanība, piemēram, taisnīgiem mājokļu likumiem, lai izvairītos no juridiskām problēmām, kad asociācija ir izveidota un darbojas. Federālajiem, štatu un pašvaldību noteikumiem ir prioritāte pār HOA noteikumiem.

(Papildinformāciju lasiet sadaļā: Kā izvēlēties pareizo advokātu .)

Aizsargājiet HOA

Virsnieki un direktoru padome ir atbildīga par HOA vadību un pārraudzību. Kopā ar šo augsto atbildības līmeni rodas arī augsts riska līmenis. HOA ir nepieciešams veids, kā pasargāt sevi, ja māju īpašnieks nolemj celt prasību tiesā.

Kāpēc māju īpašnieks varētu iesūdzēt tiesā? Elk Grove, Kalifornijā, kāds iedzīvotājs iesūdzēja tiesā savu HOA par ierosinātajām izmaiņām apkārtnes autostāvvietu noteikumos. Hjūstonas Teksasas štata vīrietis iesūdzēja tiesā savu HOA, jo tas vēlējās, lai viņš, neskatoties uz augsto noziedzības līmeni šajā apgabalā, no mājām noņemtu apsardzes ierīču stieņus. Godīga mājokļu organizācija iesūdzēja tiesā kooperatīvu apvienību Floridā par atteikšanos atļaut bērniem dzīvot ēkā. Valdes locekli var iesūdzēt tiesā par viņa / viņas uzticības pienākuma pārkāpšanu pret HOA iedzīvotājiem un viņu var saukt pie personīgās atbildības.

Direktoru un virsnieku apdrošināšana nodrošina finansiālu aizsardzību cilvēkiem, kuri vada HOA. Tas sedz gan tiesiskās aizsardzības izmaksas, gan zaudējumus. Tomēr tas neaptver tīšu nepareizu rīcību. Darbinieku zādzību apdrošināšana var aizsargāt biedrību, ja direktors, virsnieks vai īpašuma pārvaldnieks piesavinās HOA līdzekļus.

Veiciet pareizu finanšu uzskaiti

HOA ir nepieciešama nauda, ​​lai tā darbotos, un šo naudu nāk no kopienas iedzīvotājiem. Daļa naudas tiek finansēta HOA administrācijas (piemēram, juridiskie, grāmatvedības un vadības pakalpojumi), bet lielākā daļa naudas tiek tērēta koplietošanas telpu uzturēšanai. Var būt jāmaksā par ainavu pakalpojumiem, baseinu uzturēšanu un pat atkritumu savākšanu. Daļa naudas tiek iztērēta katru mēnesi, bet pārējā summa tiek rezervēta rezerves fondā. Dažreiz rodas lieli izdevumi, kurus nevar apmaksāt no HOA rezerves fonda. Tādā gadījumā HOA prasīs iedzīvotājiem maksāt papildu maksu, ko sauc par īpašo novērtējumu.

Jaunai HOA būs jāveic finansējuma analīze un jāizveido budžets, lai noteiktu, cik lielu summu iekasēt ikmēneša maksājumos no katra īpašuma īpašnieka (iem). Analīze tiek balstīta uz to, kādus izdevumus apmaksās kopienas locekļi, cik tie maksās, cik daudz piešķirs rezerves fondam un procentus no kopienas īpašuma, kas pieder katram iedzīvotājam. Arī rezerves fonds jāpārvalda un jāiegulda, lai HOA būtu finansiāli stabils (piemēram, fonda vērtība jāsaglabā pret inflāciju).

Informējiet mājas īpašniekus

Tā kā kopienas locekļi maksā nodevas un viņus ietekmē HOA lēmumi, iedzīvotāji ir jāinformē par HOA darbību un visiem jautājumiem, kas ietekmē sabiedrību. HOA regulāri jātur sapulces un pietiekami savlaicīgi jāpaziņo iedzīvotājiem, ka ikvienam ir iespēja apmeklēt. Viņiem arī jāorganizē direktoru un virsnieku vēlēšanas un jānodrošina ikvienam iespēju balsot. Kopienas biļetens, e-pasts un / vai vietne var arī palīdzēt saglabāt māju īpašniekus.

HOA darbiniekiem un direktoriem būtu jāveic detalizēta uzskaite par viņu darbībām, piemēram, kopienas sanāksmju protokoli. Asociācijām regulāri jāatklāj svarīga informācija par kopienu. Locekļiem jāzina savas tiesības aplūkot HOA ierakstus un viņiem pēc pieprasījuma jāpiešķir piekļuve.

(Plašāku informāciju skatiet sadaļā Darbs ar jūsu Condo Board .)

Sekojiet līdzi sūdzībām

HOA ir uz noteikumiem balstītas kopienas, tāpēc laiku pa laikam tām ir jāpilda noteikumi, kurus kopienas locekļi pārkāpj. HOA ir jāizskata arī iedzīvotāju sūdzības par esošajiem noteikumiem, kas viņiem nepatīk, vai arī likumi, kas, viņuprāt, jāpievieno pastāvīgas problēmas risināšanai.

HOA ir jāizpilda noteikumi ātri un konsekventi. Māju īpašniekiem, kuri atsakās ievērot noteikumus, ir jāsoda naudas sods. Ja māju īpašnieks atsakās ievērot noteikumus, HOA, iespējams, būs jānosūta konts kolekcijām vai jāiesniedz prasība mājas īpašniekam. HOA vajadzētu izvairīties no selektīvas izpildes - citiem vārdiem sakot, viņiem nevajadzētu spēlēt izlases ar HOA vadītājiem vai kopienas iedzīvotājiem, ar kuriem viņi ir draugi. Neobjektīva izturēšanās var izraisīt tiesas procesu.

Profesionāla pārvaldības uzņēmuma nolīgšana var samazināt HOA darbinieku un direktoru slogu un novērst iespējamo konflikta avotu starp HOA vadītājiem un citiem sabiedrības locekļiem. Pārvaldības sabiedrība var pārņemt lielu daļu administratīvā darba un rīkoties ar nepatīkamām lietām, piemēram, noteikumu izpildi un nodevu iekasēšanu. Tā var arī izmantot savas zināšanas nekustamā īpašuma pārvaldīšanā, lai nodrošinātu vienmērīgu sabiedrības darbību un izvairītos no kļūdām, kuras varētu radīt nepieredzējuši virsnieki un direktori. Tomēr profesionāla pārvaldīšana maksā naudu, kas nozīmē, ka māju īpašnieku ikmēneša maksa HOA būs augstāka.

Sliktākais noteikumu izpildes scenārijs ir mājas īpašnieka īpašuma tiesību slēgšana, lai nemaksātu nodevas vai īpašus aprēķinus. Šis ārkārtējais pasākums var radīt strīdīgu situāciju starp māju īpašnieku un HOA. Tirgus ierobežošana pazemina arī īpašuma vērtības, kas nav par labu citiem apkārtnes iedzīvotājiem.

Saimnieku kopienas pulcēšanās

HOA var stingri attiekties uz uzņēmējdarbību, bet tām nav jābūt. Laiku pa laikam izklaidējoša aktivitāte ļauj HOA biedriem iepazīt viens otru draudzīgi, sabiedriski, ne tikai HOA sanāksmes potenciāli pretrunīgi vērtētajā situācijā. Ja kaimiņi viens otru pazīst personīgi, kopiena var būt patīkamāka dzīvesvieta, un konfliktus var vieglāk atrisināt.

Grunts līnija

Mājas īpašnieku asociācijas izveidošana un vadīšana ir milzīgs uzdevums ar nozīmīgiem pienākumiem un nozīmīgām sekām. Ja apsverat nekustamā īpašuma iegādi HOA, pirms pirkšanas saprotiet, ar ko jūs nokļūstat.

(Plašāku informāciju skatiet: 9 lietas, kas jums jāzina par māju īpašnieku apvienībām .)