Mājas kapitāla aizdevumi un mājas kapitāla kredītlīnijas - HELOC

Viena no lielākajām īpašumtiesībām uz mājām ir spēja laika gaitā veidot kapitālu. Jūs varat izmantot šo kapitālu, lai nodrošinātu zemu izmaksu līdzekļus “otrās hipotēkas” veidā - vienreizēju aizdevumu vai mājas kapitāla kredītlīniju (HELOC).

Katrai no šīm kredīta formām ir priekšrocības un trūkumi, tāpēc pirms turpināt ir svarīgi saprast katras priekšrocības un trūkumus.

Kapitāla aizdevuma pamati

Mājas kapitāla aizdevumi un HELOC kā nodrošinājumu izmanto pašu kapitālu jūsu mājās, tas ir, starpību starp jūsu mājas vērtību un hipotēkas atlikumu.

Tā kā aizdevumi ir nodrošināti pret jūsu mājas vērtību, mājokļu aizdevumi piedāvā ārkārtīgi konkurētspējīgas procentu likmes - parasti tuvu tām, kas noteiktas pirmajām hipotēkām. Salīdzinot ar nenodrošinātiem aizņēmumu avotiem, piemēram, kredītkartēm, par to pašu aizdevuma summu jūs maksāsit daudz mazāk.

Jūsu mājas kā nodrošinājuma izmantošanai ir arī negatīvie punkti. Mājas kapitāla aizdevēji jūsu mājai piešķir otro apgrūtinājumu, dodot viņiem tiesības galu galā pārņemt jūsu māju, ja neveiksit maksājumus. Jo vairāk aizņemsies pret savu māju vai mājokli, jo vairāk jūs sevi riskējat.

Taustiņu izņemšana

• Mājas kapitāls var būt lielisks vērtības avots māju īpašniekiem, lai piekļūtu skaidrai naudai atjaunošanai vai citiem lieliem pirkumiem.
• Tā kā viņi ir nodrošināti pret jūsu mājas vērtību, aizdevēji ir gatavi piedāvāt zemākas likmes nekā vairumam citu personīgo aizdevumu veidu.
• Mājokļa aizdevums nāk kā vienreizējs naudas maksājums, bieži ar fiksētu procentu likmi.
• Mājas kapitāla kredītlīnijas (HELOC) ir mainīgs potenciālo līdzekļu avots, līdzīgi kā kredītkarte, kuru jūs izmantojat, kā jūs uzskatāt par piemērotu ar mainīgu procentu likmi.

Kapitāla aizdevuma atbilstība

Bankas tāpat kā citi mājokļu aizdevumi piešķir otro hipotēku. Viņiem katram ir vadlīnijas, kas nosaka, cik daudz viņi var aizdot, pamatojoties uz jūsu īpašuma vērtību un kredītspēju. To izsaka apvienotā aizdevuma un vērtības jeb CLTV proporcijā.

Pieņemsim, ka jūs strādājat bankā, kuras maksimālais CLTV piedāvā 80%, un jūsu mājas vērtība ir 300 000 USD. Ja jūs šobrīd esat parādā 150 000 USD par savu pirmo hipotēku, jūs varat pretendēt uz papildu 90 000 USD aizņemšanos mājas kapitāla aizdevuma vai HELOC veidā (USD 300 000 x 0, 80 = USD 240 000).

Tāpat kā citas hipotēkas, arī jūsu tiesības uz aizdevumu un procentu likme ir atkarīga no nodarbinātības vēstures, ienākumiem un kredītreitinga. Jo augstāks ir jūsu vērtējums, jo mazāks ir risks, ka jūs neizpildīsit savu aizdevumu, un jo zemāka būs jūsu likme.

Mājas kapitāla aizdevumi

Mājokļa aizdevums nāk kā vienreizēja naudas summa. Tā ir iespēja, ja jums nepieciešama nauda vienreizējiem izdevumiem, piemēram, kāzām vai virtuves atjaunošanai. Šie aizdevumi parasti piedāvā fiksētas likmes, tāpēc jūs precīzi zināt, kādi būs jūsu ikmēneša maksājumi, kad to izņemsit.

Mājokļa aizdevumi nav atbilde, ja nepieciešama tikai neliela naudas iemaksa. Lai gan daži aizdevēji pagarinās aizdevumus USD 10 000 apmērā, daudzi jums nedos aizdevumu par summu, mazāku par 25 000 USD. Turklāt jums ir jāmaksā daudzas no tām pašām slēgšanas izmaksām, kas saistītas ar pirmo hipotēku, piemēram, maksa par aizdevuma noformēšanu, izsniegšanas maksa, novērtēšanas maksa un reģistrācijas maksa.

Aizdevēji var pieprasīt, lai jūs slēgšanas brīdī maksātu “punktus”, tas ir, priekšapmaksas procentus. Katrs punkts ir vienāds ar 1% no aizdevuma vērtības. Tātad par 100 000 USD aizdevumu viens punkts jums izmaksātu 1000 USD.

Punkti pazemina jūsu procentu likmi, kas ilgtermiņā faktiski varētu jums palīdzēt. Bet, ja jūs domājat par aizdevuma atmaksu pirms termiņa, šie avansa procenti precīzi nedarbojas jūsu labā. Ja domājat, ka tas tā varētu būt, jūs bieži vien varat sarunāties par mazāk punktiem vai pat bez punktiem ar savu aizdevēju.

HELOC

Mājas kapitāla kredītlīnijas ir nedaudz atšķirīgas. Tie ir apgrozības līdzekļu avots, līdzīgi kā kredītkarte, kuru jūs izmantojat pēc saviem ieskatiem. Lielākā daļa banku piedāvā vairākus dažādus veidus, kā piekļūt šiem līdzekļiem, izmantojot tiešsaistes pārskaitījumu, čeka uzrakstīšanu vai ar jūsu kontu savienotu kredītkarti. Atšķirībā no mājokļu aizdevumiem, viņiem parasti ir mazas slēgšanas izmaksas, ja tādas ir, un tām ir mainīgas procentu likmes - lai gan daži aizdevēji piedāvā fiksētas likmes noteiktu gadu skaitu.

Elastībai, ko piedāvā kredītlīnijas, ir plusi un mīnusi. Aizņemties no kredītlīnijas varat vēlāk, nepiesakoties jaunam aizdevumam. Tādā veidā tas ir jauks ārkārtas līdzekļu avots, ja vien jūsu banka, slēdzot aizdevumu, neprasa minimālu atmaksu.

Bet HELOC var sagādāt grūtības dažiem aizņēmējiem. Neatkarīgi no jūsu nodomiem, atverot kredītlīniju, pieejamos līdzekļus ir viegli iztērēt lietām, kas jums nav vajadzīgas. Un neatkarīgi no tā, ko jūs izmantojat, protams, jums ir jāatmaksā ar procentiem.

HELOC fāzes

Lielākajai daļai mājas kapitāla līniju ir divas fāzes: Izlozes periodā, kas parasti ir 10 gadi, jūs varat piekļūt savam pieejamajam kredītam, kā jums liekas. Daudziem HELOC līgumiem šajā periodā ir nepieciešami mazi, procentus maksājoši maksājumi, lai gan jums var būt iespēja maksāt papildus un atmaksāt to no pamatsummas.

Pēc izlozes perioda beigām dažreiz varat lūgt pagarinājumu. Pretējā gadījumā aizdevums nonāk atmaksas posmā. Turpmāk jūs vairs nevarat piekļūt papildu līdzekļiem un veicat regulārus pamatsummas plus procentu maksājumus, līdz atlikums pazūd. 20 gadu atmaksas periodā jums ir jāatmaksā visa aizņemtā nauda, ​​kā arī procenti ar mainīgu likmi. Daži aizdevēji dod iespēju kredītņēmējiem šajā brīdī konvertēt HELOC atlikumu uz fiksētas procentu likmes aizdevumu.

Pat ja tā, ikmēneša maksājums var gandrīz dubultoties. Saskaņā ar TransUnion veikto pētījumu, maksājums par USD 80 000 HELOC ar 7% gada procentu likmi maksās 467 USD mēnesī pirmo 10 gadu laikā, kad būs nepieciešami tikai procentu maksājumi. Tas sāk pieaugt līdz USD 719 mēnesī, kad sākas atmaksas periods.

Šis maksājumu lēciens jaunā perioda sākumā daudziem nesagatavotiem HELOC aizņēmējiem ir izraisījis maksājumu šoku. Ja summas ir pietiekami lielas, tas pat var izraisīt finanšu grūtībās nonākušo saistību neizpildi. Un, ja viņi neveic maksājumus, viņi var pazaudēt savas mājas.

Kāpēc izņemt otro hipotēku?

Māju īpašnieki var izmantot savu mājas kapitāla aizdevumu vai HELOC dažādiem mērķiem. No finanšu plānošanas viedokļa viena no labākajām lietām, ko varat darīt ar fondiem, ir to izmantošana renovācijas un pārbūves projektos, kas palielina jūsu mājas vērtību. Tādā veidā jūs atjaunojat kapitālu savās mājās, vienlaikus padarot to labāku.

Naudu varat arī izmantot, lai konsolidētu augstas procentu likmes parādu, ieskaitot kredītkaršu atlikumus. Efektīvi jūs aizstājat augsto izmaksu aizdevumu ar drošu, lētu kredīta veidu.

Protams, jūs varat arī aizņemties, lai finansētu aizjūras brīvdienas vai jauno sporta automašīnu, kuru esat pamanījis. Tas, vai ir vērts samazināt savu kapitālu, lai veiktu izvēlētus pirkumus, ir tas, par kuru jūs vēlēsities padomāt nopietni.

Kapitāla aizdevuma nodokļa atskaitījumi

Pašu kapitāla palielināšanai ir vēl viena priekšrocība, ja tā paredzēta māju atjaunošanas projektiem: IRS ļauj norakstīt daļu no procentiem par šiem aizdevumiem, ja vien detalizējat atskaitījumus.

Kopš 2018. gada pāri var atskaitīt procentus par summu līdz 750 000 USD no attaisnotā “iegādes parāda” (vai līdz USD 375 000, ja iesniedzat atsevišķi). Tās ir hipotēkas un mājas kapitāla aizdevumi, ko izmanto, lai “nopirktu, uzbūvētu vai būtiski uzlabotu” māju, pret kuru tā tika nodrošināta.

Nodokļu maksātāji agrāk varēja atskaitīt procentus par mājokļu aizdevumiem līdz USD 100 000, kas tika izmantoti citu iemeslu dēļ, piemēram, kredītkaršu iemaksai. Bet no 2018. gada tas vairs nav risinājums līdz 2025. gada beigām - izmaiņas, kas saistītas ar nodokļu likumdošanu, kas pieņemta 2017. gada decembrī.

Mājas kapitāls un HELOC plusi un mīnusi

Pat ja īpašuma vērtības nemainās vai paaugstinās, katrs jauns aizdevums palielina jūsu budžetu. Piemēram, ja pazaudējat darbu, būs grūtāk sekot maksājumiem. Tā kā aizdevējam ir jūsu mājas aizturēšana, pastāv iespēja, ka jūs varētu saskarties ar piekļuves ierobežošanu, ja atpaliksit pietiekami ilgā laika posmā.

Pros

• Zemākas izmaksas nekā daudziem citiem aizdevumu veidiem

• Iespēja aizņemties salīdzinoši lielu naudas daudzumu

• Elastība izmantot naudu praktiski jebkuram mērķim

• Iespējamas nodokļu atlaides, ja līdzekļus izmantojat renovācijas projektiem, kas palielina jūsu mājas vērtību

• Fiksētu procentu likmju drošība mājokļu aizdevumiem

Mīnusi

• Kad jūs izmantojat savu māju kā nodrošinājumu, jūs sarūkojat pašu kapitāla summu savās mājās

• Ja nekustamā īpašuma tirgus samazināsies, tie, kuriem ir augstāks CLTV rādītājs, riskē iet uz kredītu “zemūdens”.

Mājas kapitāla aizdevumi pret refinansēšanu

Otrās hipotēkas nav vienīgais veids, kā piesaistīt kapitālu jūsu mājās, lai iegūtu papildu naudu. Varat arī veikt tā dēvēto naudas līdzekļu refinansēšanu, kur jūs aizņematies jaunu aizdevumu, lai aizstātu sākotnējo hipotēku.

Kad jūsu jaunais aizdevums ir lielāks nekā iepriekšējā aizdevuma atlikums, jūs iekasējat papildu naudu. Tāpat kā ar mājas kapitāla aizdevumu vai HELOC, māju īpašnieki var izmantot šos līdzekļus sava īpašuma uzlabošanai vai kredītkartes parāda apvienošanai.

Refinansēšanai ir noteiktas priekšrocības salīdzinājumā ar otro hipotēku. Procentu likme parasti ir nedaudz zemāka nekā mājokļu aizdevumiem. Un, ja likmes kopumā ir pazeminājušās, jūs vēlaties, lai jūsu primārā hipotēka to atspoguļotu.

Bet arī refis ir trūkumi. Jūs uzņematies jaunu pirmo hipotēku, tāpēc slēgšanas izmaksas parasti ir daudz augstākas nekā HELOC, kurām parasti nav lielas iepriekšējas maksas. Un, ja refinansēšana nozīmē, ka jūsu mājās ir mazāk nekā 20% pašu kapitāla, jums, iespējams, būs jāmaksā arī primārā hipotēkas apdrošināšana vai PMI. Tas ir kaut kas, par kuru jums, iespējams, nav jāuztraucas, ja jums vienkārši ir otrā hipotēka, kas piestiprināta sākotnējam aizdevumam.

Nav sāp, ja jūsu aizdevuma darbinieks vada katras opcijas numurus, lai jūs labāk saprastu, kurš no tiem ir vislabākais jūsu situācijai.

Kredīta iegūšana

Aizdevuma iespējas un maksas dažādiem aizdevējiem ievērojami atšķiras, tāpēc ir vērts maksāt par pirkumiem. Papildus tradicionālajām bankām jūs varat arī sazināties ar uzkrājumiem un aizdevumiem, krājaizdevu sabiedrībām un hipotēku uzņēmumiem. Jūs varat izmantot arī hipotēku brokerus, kas būtībā veic pirkumus jums un maksā aizdevējs.

Nekad nerunājieties tikai ar vienu aizdevēju; jums ir vajadzīgas vismaz trīs iespējas, un jums var būt nepieciešama arī hipotēku speciālista palīdzība, lai palīdzētu salīdzināt piedāvājumus. Ja jums jau ir vairāki konti bankā, jautājiet par labākām likmēm vai īpašām akcijām esošajiem klientiem.

Iepirkšanās aizdevumam no tradicionāla aizdevēja - bankas vai hipotēku uzņēmuma - ir atkarīga no jūsu pieprasītās summas. Parasti aizdevumiem, kuru summa ir mazāka par 100 000 ASV dolāriem, vislabāko piedāvājumu piedāvās maza kopienas banka vai krājaizdevu sabiedrība. Par lielākiem aizdevumiem (USD 150 000 vai vairāk) sazinieties ar vietējām un nacionālajām bankām, kā arī ar hipotēku brokeriem. Tāpat kā tradicionālās hipotēkas, hipotēku brokeri bieži var piedāvāt labākos piedāvājumus par mājokļu aizdevumiem, pateicoties viņu attiecībām ar vairākiem aizdevējiem un ieguldījumu apvienībām. Ja aizdevums ir starp 100 000 līdz 150 000 USD, "jums vienkārši ir jāparādās", saka Casey Fleming, hipotēku mākleris un grāmatas "Aizdevuma ceļvedis: kā iegūt vislabāko iespējamo hipotēku" autors.

Neļaujiet sevi apmānīt ar zemu cenu līmeni. Lūdziet aizdevējam nosūtīt dokumentāciju, kurā norādīta procentu likme un slēgšanas izmaksas jūsu konkrētajam aizdevumam. Izmantojot mājokļa aizdevumus, avansa maksa var būt strauja, parasti jebkur no 2% līdz 5% no jūsu aizdevuma summas.

Sarunu maksa

Daudzas maksas, kuras kreditors mēģina iekasēt, nav noteiktas akmenī. Daži aizdevēji, piemēram, vēlas samazināt maksu par aizdevuma izsniegšanu, kas sedz komisiju, kas samaksāta aizdevuma virsniekam vai brokerim. Ja viņi pieprasa, lai jūs maksājat punktus par savu aizdevumu, viņi, iespējams, arī vēlēsies ķerties pie tā. Bet jums ir jālūdz.

Aizdevēji var piedāvāt vairākas iespējas attiecībā uz fiksētas procentu likmes fiksēšanu jūsu HELOC. Jo ilgāks laika periods ir noteikts, jo augstāka ir viņu noteiktā procentu likme. Bet no jūsu puses ir arī mazāks risks, ja likmes paaugstinās. Tāpēc rūpīgi pārdomājiet, kuri termini jums vislabāk der.

Kopumā jūs saņemsit labākos noteikumus, ja jums ir vienmērīga nodarbinātības vēsture un lielisks kredītreitings. Tāpat kā ar jebkuru hipotēkas pieteikumu, ir laba ideja pirms laika pārbaudīt savus kredīta pārskatus un pārliecināties, ka tajos nav kļūdu.

Aizdevuma nodrošināšana

Lai vēlāk izvairītos no nopietnām sirdssāpēm, pirms parakstīšanas uz punktētās līnijas noteikti pārbaudiet rūpīgi visus aizdevuma dokumentus.

Jums ir tiesības griezties, ja saprotat, ka esat kļūdījies, ja vien rīkojaties ātri. Pastāv federāli pilnvarots trīs dienu atcelšanas noteikums, kas attiecas gan uz mājas kapitāla aizdevumiem, gan uz HELOC.

Bet jums ir rakstiski jāpaziņo aizdevējam. Paziņojums ir jānosūta pa pastu vai jāiesniedz elektroniski līdz trešās dienas pusnaktij (neskaitot svētdienas), vai arī tas nav spēkā.

Kad nevar atmaksāt savu aizdevumu

Dažreiz, pat ja jums tiek piešķirts aizdevums, vēlāk jūs varat saskarties ar finanšu problēmām, kas apgrūtina tā atmaksu. Interesanti, ka, zaudējot māju, ir risks, ja nevarat atmaksāt mājas aizdevumu vai kredītlīniju, tomēr tas nav iepriekš pieņemts secinājums. Tomēr, pat ja jūs varat izvairīties no mājas pazaudēšanas, jūs saskarsities ar nopietnām finansiālām sekām.

Saskaņā ar Springboard, ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departamenta (HUD) apstiprinātu padomnieku, aizdevēji parasti rīkojas pēc standarta tiesas prāvas, lai iegūtu naudu, nevis dodas tieši uz piekļuves ierobežošanu. Tas ir tāpēc, ka aizdevējam pirms īpašuma izsolīšanas ir jāmaksā jūsu pirmā hipotēka. Lai arī tiesas prāva var šķist ne tik biedējoša kā norobežošanas process, tā joprojām var kaitēt jūsu kredītam. Nemaz nerunājot par to, ka aizdevēji var krāpt algas, mēģināt pārņemt citu īpašumu vai iekasēt savus bankas kontus, lai iegūtu to, kas ir parādā.

Ja nekustamā īpašuma tirgus iegremdējas, tie, kuriem ir augstāks CLTV koeficients, riskē nokļūt “zemūdens” uz savu aizdevumu.

Lielākā daļa hipotēku aizdevēju un banku nevēlas, lai jūs izpildītu saistības pret mājokļa aizdevumu vai kredītlīniju, tāpēc viņi strādās tiem, kas cenšas veikt maksājumus. Svarīgi ir pēc iespējas ātrāk sazināties ar savu aizdevēju. Pēdējā lieta, kas jums jādara, ir izvairīties no problēmas. Iespējams, ka aizdevēji nevēlas sadarboties ar jums, ja vairākus mēnešus esat ignorējis viņu zvanus un vēstules, kas piedāvā palīdzību.

Runājot par to, ko aizdevējs faktiski var darīt, ir dažas iespējas. Daži aizdevēji dažiem kredītņēmējiem piedāvās mainīt savu mājas kapitāla aizdevumu vai kredītlīniju: nosacījumus, procentu likmi, ikmēneša maksājumus vai kādu no trim kombinācijām, lai padarītu aizdevuma atmaksu pieejamāku. (Ņemiet vērā, ka aizdevuma termiņa pagarināšana var nozīmēt, ka beigās maksāsit vairāk, taču ikmēneša maksājumi samazināsies.)

Federālajā valdībā ir izstrādātas programmas, lai palīdzētu grūtībās nonākušiem aizņēmējiem ar pirmo hipotēku un mājas pamatkapitāla parādu. Lai izmantotu valdības Otrās aizturēšanas modifikācijas programmas priekšrocības, jums bija jāmaina sava pirmā hipotēka saskaņā ar mājas pieejamu hipotēku programmu vai HAMP. Otrā apgrūtinājuma modifikācijas programma apvienojumā ar HAMP ļauj aizņēmējiem samazināt maksājumus mājas kapitāla kredītlīnijā. HUD publicē noderīgu informāciju par šīm un citām programmām.

Sargieties no krāpšanas

Tā kā dokumentos, kas pārbaudīti, lai iegūtu HELOC, ir mazāk nekā parastajai hipotēkai un tāpēc, ka ir ilgāks laika periods, kurā varat aizņemties līdzekļus, noziedznieki diemžēl var izmantot HELOC, lai jūs aplaupītu. Vēlu ir pieaudzis to zagļu skaits, kuri krāpnieciski iegādājas šos kontus un izsūc tūkstošiem dolāru, zagot identitāti un apmānot aizdevējus.

Lūk, kā tas notiek. Noziedznieki iegūst jūsu personisko informāciju, izmantojot publiskos ierakstus. Pēc tam viņi izveido HELOC interneta kontu un manipulē ar klienta konta verifikācijas procesu, lai iegūtu līdzekļus, kurus viņi, protams, nekad neatmaksā. Identitātes zādzību eksperti ir noskaidrojuši, ka upuri par noziegumu uzzina tikai tad, kad finanšu iestāde viņiem zvana par nokavētu maksājumu, viņi saņem rakstisku paziņojumu par nokavētu maksājumu vai arī viņu mājās parādās tiesnesis, lai viņus izliktu.

Kaut arī viņi bieži lamājas par cilvēkiem, kuri jau ir izņēmuši HELOC, par upuriem var kļūt ikviens, kam ir taisnība viņu mājās, jo īpaši māju īpašnieki ar labu kredītvēsturi un seniori, kas ir nomaksājuši savas hipotēkas (jo aizdevēji bieži vien viegli apstiprina viņu pieteikumus). Lai samazinātu savu risku, regulāri pārbaudiet HELOC pārskatus un pārbaudiet, vai kredītvēsturei ir neprecīza informācija.

Grunts līnija

Jūsu dzīvē var pienākt laiks, kad par nepieciešamību kļūst pieeja nedaudz papildu naudas. Ja tā, otra hipotēka ir pārliecinoša iespēja. Tā kā tie ir nodrošināti pret jūsu mājas vērtību, aizdevēji vēlas piedāvāt zemākas likmes nekā vairumam citu aizdevumu veidu.

Bet tas, ka varat izmantot savu māju kā bankomātu, nenozīmē, ka jums vajadzētu. Papildu aizdevums nozīmē papildu aizdevuma samaksu katru mēnesi. Un, ja jūs pamanāt, ka nevarat izpildīt noteiktos datumus, jūs pakļaujat savas mājas briesmām. Tāpēc saprātīgi izmantojiet mājas kapitāla parādu, ja secināt, ka tas ir labākais risinājums jums.