Finanšu krīze + 10: kur tagad ir mājas cenas?

Ir pagājuši 10 gadi kopš Lehman Brothers sabrukuma un tam sekojošās finanšu krīzes, un ekonomika, šķiet, plaukst. Akciju tirgus tikko uzstādīja rekordu par visgarāko buļļu sēriju mūsdienu vēsturē pēc 3.453 dienām - gandrīz deviņarpus gadiem - bez lieliem labojumiem. Šā gada sākumā ASV bezdarba līmenis samazinājās līdz 3, 8%, kas ir 18 gadu zemākais līmenis.

Mājokļi bija tās krīzes centrā, kas izraisīja Lielo lejupslīdi. Bet tagad lielākoties arī nekustamā īpašuma tirgus ir karsts: Cenas ir paaugstinātas, inventārs ir mazāks un kreditēšanas standarti ir atvieglojuši, ļaujot vairāk cilvēku saņemt hipotēkas. Saskaņā ar neseno FICO Research emuāra ierakstu “Pirmā skaidrā tendence, kas novērota ap jaunizveidotajām hipotēkām, ir tāda, ka, tā kā mēs atrodamies tālāk no Lielās lejupslīdes, šķiet, ka parakstīšanas kritēriji ir atvieglojušies, un tā rezultātā hipotēkas saņem plašāka patērētāju daļa. ”

Mājokļu krīze 101

Tomēr mājoklim ir pagājuši nemanāmi 10 gadi. Atgādiniet nepatīkamo kreditēšanas praksi, kas palīdzēja izraisīt krīzi: Gatavojoties sabrukumam, mājokļu pārpilnība motivēja aizdevējus izsniegt aizdevumus praktiski ikvienam, kurš bija gatavs parakstīties uz punktētās līnijas - pat ja indivīds acīmredzami nevarētu atmaksāt - tikai aizpildīt krājumu pārpalikumu. NINJA aizdevumi, kas tika izsniegti kredītņēmējiem bez ienākumiem, bez darba un bez aktīviem, bija nikni, un plaši izsniegtie 2/28 paaugstināta riska aizdevumu regulējamas likmes hipotēka (ARM) lika aizņēmējiem bankrotēt. Šie aizdevumi deva kredītņēmējiem pirmos divus gadus zemāku likmi nekā tirgus, pēc tam procentu likmes pieauga līdz augstākai likmei, bieži padarot maksājumus par nepieejamiem.

Sākot no 2006. gada pirmā ceturkšņa līdz 2012. gadam, šīm paaugstināta riska hipotēkām hipotēkām bija augstāks piekļuves ierobežošanas sākšanas ātrums nekā fiksētajiem prime, prime ARM, subprime fiksētajiem un FHA aizdevumiem, kā parādīts nākamajā diagrammā no Hipotēku baņķieru asociācijas. Subprime ARM tajā pašā laika posmā bija arī vislielākie likumpārkāpumi.

Šo aizdevumu parāds tika pārsaiņots ieguldāmos produktos, tostarp ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīros, kurus pārdeva bankām, riska ieguldījumu fondiem, apdrošināšanas sabiedrībām, pensiju fondiem un pat turīgām personām. Kad aizņēmēji sāka neizpildīt savus aizdevumus, tas bija postoši jebkurai finanšu iestādei (vai privātpersonai), kas nopirka vai pārdeva ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus. Nokrišņi palīdzēja izkustināt visu finanšu nozari. Akciju tirgus sabruka, bankas cieta neveiksmi, mājokļu cenas bija sakārtotas un miljoniem cilvēku zaudēja darbu, lielas pensijas uzkrājumu un savas mājas.

Mājas cenas šodien

Valsts mājas cenu indekss sasniedza maksimumu 2006. gada aprīlī, zemāko punktu sasniedza 2011. gada martā - apmēram divus gadus pēc tam, kad oficiāli beidzās recesija - un atgriezās pie maksimuma 2017. gada oktobrī, teikts nekustamā īpašuma datu kompānijas CoreLogic īpašajā ziņojumā. Nevadas recesijas laikā bija vērojams vislielākais kritums, mājokļu cenām samazinoties par 60%. Arizona un Florida nebija tālu atpalikušas, attiecīgi samazinoties par 51% un 50%, kā parādīts nākamajā tabulā no CoreLogic, kas parāda lielākos un mazākos pilienus no maksimālā līdz mazākajam līmenim atsevišķos štatos.

"Pēc tam, kad 2011. gadā beidzot tika sasniegts grunts, mājokļu cenas sāka lēnām celties atpakaļ tur, kur mēs esam tagad, " sacīja Frenks Nothafts, CoreLogic galvenais ekonomists. “Lielāks pieprasījums un mazāks piedāvājums, kā arī plaukstošie darba tirgi ir devuši mājokļu cenu kāpumu dažiem vissmagāk skartajiem mājokļu tirgiem. Tomēr daudzi joprojām neatgriežas pirms avārijas līmeņa. ”

Lai arī daudzas valstis ir atguvušās pirmskrīzes vērtībās, tās nebūt nav visas labās ziņas. Stingrāki kreditēšanas standarti kopš krīzes ir apgrūtinājuši hipotēkas saņemšanu, kas, kā uzskata daži nozares pārstāvji, ir veicinājuši krājumu un cenu pieaugumu, kas ievērojami pārsniedz to pirmskrīzes virsotnes.

Saskaroties ar augstām cenām, stingriem kreditēšanas standartiem un skaidras naudas pircēju konkurenci, daudziem mājas pircējiem nav citas iespējas, kā vien īrēt. Dažos metro rajonos, tostarp Sanfrancisko, tikai 25% iedzīvotāju var atļauties iegādāties māju, liecina Pilsētas institūta dati. Faktiski laikposmā no 2006. līdz 2016. gadam 50 lielāko ASV pilsētu īrnieku skaits pieauga, liecina nekustamo īpašumu vietne Zillow. Mūsdienās iedzīvotāju procentuālais daudzums, kurš īrē, ir augstākajā līmenī kopš 1965. gada.

“Mēs patiešām atrodamies paģiru fāzē, ” sacīja Džonatans Millers, nekustamo īpašumu novērtēšanas un konsultāciju firmas Millers Samuels izpilddirektors. “Tikai tāpēc, ka cenas aug, nenozīmē, ka esam atveseļojušies. [Tirgus] joprojām ir izkropļots, un tas ir saistīts ar kreditēšanas nosacījumiem. ”

Pieejamība ir atkarīga no tirgus

Kad mājokļu tirgus sasniedza maksimumu 2006. gada aprīlī, gandrīz divas trešdaļas no ASV visvairāk apdzīvotajām metro teritorijām tika uzskaitītas kā pārvērtētas, un tikai piecas metro zonas, kas veido tikai 1%, tika uzskatītas par nenovērtētām. 2011. gada martā tirgus lejupslīde notika, un tikai 27 tirgi - jeb 7% no visvairāk apdzīvotajām metro teritorijām - tika uzskatīti par pārvērtētiem. Mūsdienās (sākot ar 2017. gada decembri, izmantojot jaunākos pieejamos datus) ASV apdzīvotākās metro zonas gandrīz vienmērīgi sadalās starp tirgiem, kas ir nenovērtēti, pārvērtēti un ir vērtīgi - kas nozīmē to ilgtermiņa, ilgtspējīgu līmeni, ko atbalsta vietējā tirgus pamatrādītāji, piemēram, rīcībā esošais ienākums, ”norāda CoreLogic.

Kā vienmēr, pieejamība ir atkarīga no tirgus. Piemēram, Manhetenā vidējā mājas kvadrātpēda vērtība ir aptuveni 20 reizes augstāka nekā tādās vietās kā Klīvlenda un Detroita. Saskaņā ar JPMorgan ziņojumu, augstās cenas ir mazāk saistītas ar hipotēku parādu un ir vairāk koncentrētas tādos rajonos, kur ir ierobežots piedāvājums, piemēram, Ņujorkā, Sanfrancisko līča reģionā, Bostonā, Sietlā, Denverā un Portlandē, Ore. (Skat. Arī Ir Mājokļu krīzes alus darīšana ">

Hipotēku pieejamība

Kreditēšanas standarti pēdējos pāris gados ir mazinājušies. CoreLogic publicētajā parastiem atbilstošo aizdevumu analīzē tika atklāts, ka aizdevumi tiek apstiprināti nedaudz riskantākiem aizņēmējiem - lai arī, atkāpjoties no pirmskrīzes gadiem, aizņēmējiem ir jāsniedz pilna dokumentācija par viņu ienākumiem un spēju atmaksāt. Piemēram, Fannie Mae paaugstināja maksimālo parāda un ienākumu (DTI) attiecību no 45% līdz 50%, un gan Fannie Mae, gan Freddie Mac pēdējos gados sāka pieņemt hipotēkas, kuru iemaksas bija zemas par 3%. Mūsdienās ASV patērētāji gandrīz tikpat lielā mērā nav pakļauti svārstīgām likmēm, kādas bija pirmskrīzes laikā, un tikai aptuveni 15% no nenomaksātā hipotēku tirgus ir regulējama likme. Neskatoties uz šiem pozitīvajiem faktiem, hipotēku darījumiem vēl nav sasniegts pirmskrīzes līmenis. (Skatiet mūsu apmācību par hipotēkas pamatiem .)

Grunts līnija

Augstās cenas un krājumu trūkums apvienojumā ar ierobežotajiem hipotēku kredītiem un studentu aizdevumu parāda sagraušanu ir izraisījuši būtisku pāreju uz īri. Patiešām, mājokļu īpašums ASV 2004. gadā sasniedza maksimumu 69% un, neskatoties uz neseno kāpumu, šis rādītājs joprojām ir 64%. Arī citi faktori, ieskaitot patērētāju izvēli un vēlmi pēc elastīgāka dzīvesveida, ir veicinājuši īres maksas pieaugumu.

Desmit gadus pēc Lielās lejupslīdes ekonomika uzplaukusi ar rekordlielu vēršanos tirgū, veicinot bezdarba līmeņa pieaugumu un arvien pieaugošu nekustamo īpašumu tirgu skaitu, kas ir atjaunojušies pirmskrīzes līmenī. Tomēr, neraugoties uz mūsdienu karsto nekustamā īpašuma ainavu, ir daudz spekulāciju, ka draud vēl viens nekustamā īpašuma tirgus sabrukums - ne vienmēr valsts līmenī, bet gan metro rajonos, kur trūkst pieejamu cenu un strauji augošas māju cenas.