Izskaidrojot klientiem pieaugošās procentu likmes un nekustamo īpašumu

Dinamiskā brīvā tirgū aizdevēji - neatkarīgi no tā, vai tie ir valdības atbalstīti vai privatizēti - konkurē par māju pircēju biznesu, kas paaugstina vai pazemina hipotēku kredītu mēneša vidējās procentu likmes. Balstoties uz koriģētajām mājokļu cenām, stingrākiem kredīta standartiem un nesamazināmo nepārdoto māju pārpalikumu, vidējā procentu likme 30 gadu fiksētai hipotēkai ir palikusi tuvu vēsturiski zemākajām atzīmēm.

Šodienas hipotēku likmes paliek tuvu 4%, bet pārskatāmā nākotnē ir pilnīgi iespējams palielināt līdz 5%. Faktiski tas ir dots, ņemot vērā, ka 2017. gadā ir spēcīgāka ekonomika. Tomēr no pieaugošajām hipotēku procentu likmēm nav ko baidīties, un zināšanas par šo tēmu atvieglos mājokļu tirgus dalībnieku bailes. Mājokļu tirgus dalībniekiem ir svarīgi saprast pieaugošās hipotēku likmes, jo tās ietekmē gandrīz katru mājas pirkšanas aspektu. (Plašāku informāciju no šī autora skat. Sadaļā : Nekustamā īpašuma īre pensijas ienākumiem un bagātības veidošanai .)

Pieaugošās procentu likmes un mājas pircēji

Nekustamā īpašuma biznesā parastā gudrība saka, ka pieaugošās procentu likmes apgrūtina mājas pirkšanu vai pārdošanu, un procentu likmju pazemināšanās atvieglo pirkšanu un pārdošanu.

Piemēram, ja Džonija mājas pircējs vēlas 4% likmi 30 gadu fiksētai hipotēkai mājai, kuras vērtība ir 400 000 USD, viņa ikmēneša hipotēkas maksājums būtu 1900 USD. Bet, ja Džonijs kvalificētos tikai 5% likmei uz fiksētu 30 gadu hipotēku, viņa ikmēneša maksājums pieaugtu līdz 2 138 USD. Procentu pieaugums par 1% palielina Džonija maksājumu par USD 238 jeb aptuveni 13%. Tātad, ko tas nozīmē māju pircējiem?

No mājas pircēja viedokļa, palielinoties hipotēku likmēm, samazinās pieejamība. Iepriekšminētajā Johnny mājas pircējs vēlas pretendēt uz 400 000 USD hipotēku ar 4% procentu likmi, bet ar 5% procentu aizdevēji var piedāvāt Johnny aizdevumu tikai 355 000 USD apmērā, pamatojoties uz viņa kvalifikāciju. Hipotēku procentu pieaugums par 1% samazina Džonija pirktspēju par 45 000 USD.

Pirms Lielās lejupslīdes augstāko hipotēku hipotēkas laikā Džonija mājas pircējs būtu varējis "kvalificēties" šai vēlamajai hipotēkai USD 400 000 vērtībā. Bet, lai saldinātu darījumu, paaugstināta riska kredītu kreditētājs pirmajiem pieciem gadiem būtu piedāvājis Džonijam 2% pielāgojamo procentu likmi. Pēc pieciem gadiem Džonijs tomēr ir uz vismaz 7% procentu likmes, iespējams, vairāk, ja procentu likmes svārstās.

Pieaugošās procentu likmes un pārdevēji

Pieaugošās hipotēku likmes ietekmē arī pārdevējus, lai arī atšķirīgi. Piemēram, ja Džila vēlas pārdot savu māju par 400 000 USD, viņa ir vairāk nekā laipni aicināta uzskaitīt savas mājas par šo cenu. Augošo procentu likmju dēļ potenciālie pircēji tomēr var atļauties Džila mājas tikai par 355 000 USD. Neapstrīdami, viņa joprojām var gūt peļņu no pārdošanas, bet tikai 1% hipotēku likmju pieaugums samazina Džila mājas tirgus vērtību par aptuveni 45 000 USD. Viņas peļņa būs atkarīga no tā, cik labi viņa spēlē tirgu. Būtībā, ja procentu likmes ļoti strauji pieaugtu, tas bremzētu mājokļa vidi. (Plašāku informāciju no šī autora skatiet sadaļā Sezonas, kas nekustamo īpašumu ietekmē vairāk, nekā jūs domājat .)

Pieaugošās procentu likmes un īpašuma vērtība

Procentu likmju paaugstināšanās ļoti labi ietekmē pircējus un pārdevējus. Hipotētiskas situācijas pierāda, ka īpašuma vērtība un mājokļu cenas tieši korelē ar hipotēku likmēm, bet abos scenārijos pamatā ir ekonomikas veselība.

Ja ekonomika izaugs pietiekami strauji, hipotēku likmju paaugstināšanai nebūs tik liela ietekme uz īpašuma vērtību un mājokļu cenām. Piemēram, ja hipotēku likmes palielinās par vienu punktu, ikmēneša maksājumi palielinās par 238 USD. Tomēr spēcīga ekonomika ļauj darba devējiem palielināt algas pietiekami, lai palīdzētu kompensēt augošo procentu likmi. Kamēr ekonomika turpina augt un mēs turpinām redzēt darba vietu pieaugumu un algu pieaugumu, procentu likmju pieaugumam nevajadzētu paralizēt mājokļu tirgu.

Pieaugošās procentu likmes un ieguldījumi nekustamajā īpašumā

Pieaugot hipotēku likmēm, ietekme uz ieguldījumiem nekustamajā īpašumā var būt pozitīva. Īres īpašumu tirgus palielināsies, jo hipotēkām varēs pretendēt mazāk cilvēku. Tas nozīmē, ka pieaugošās procentu likmes samazina cenas, tāpēc dažreiz var būt labāk pirkt laikā, kad pieaug procentu likmes.

Turklāt, pieaugot procentu likmēm, notiks mazāk darījumu ar nekustamo īpašumu, jo kreditēšanas standarti būs stingrāki. Tādējādi vairāk cilvēku vajadzēs nomas īpašumus, līdz viņi varēs atļauties hipotēku. Ieguldītāja interešu pieaugums par 1% var kļūt par negaidītu peļņu pareizajā mājokļu tirgū.

Noslēgumā: pirkt vai pārdot?

Mājas pirkšana, pieaugot hipotēku procentu likmēm, nav par ko baidīties. No vēsturiskā viedokļa 5% hipotēkas likme joprojām ir ievērojami zema. Un šodien hipotēka ar fiksētu likmi nākamajiem 30 gadiem joprojām ir ievērojami lētāka nekā vēsturiskie salīdzinājumi, kā redzams hipotēku kreditora Fredija Makija sniegtajos datos. Gada vidējā fiksēto hipotēku likme 30 gadiem nav sasniegusi 5% kopš 2009. gada. Lielās recesijas sākumā 2006. gadā vidējā hipotēku likme bija 6, 41%. Desmit gadus agrāk, 1996. gadā, vidējā hipotēkas likme bija 7, 81%, un 10 gadus agrāk nekā 1986. gadā vidējā hipotēkas likme bija 10, 19%.

Procentu likmes, kas saglabājas vēsturisko zemāko robežu tuvumā, pircējiem ir labvēlīgas, un šodienas tirgus atspoguļo dažus no lētākajiem parādiem, ko tirgū varēs sasniegt mājas pircējs. Vissvarīgākais ir tas, ka pareizās hipotēkas atrašana ir atkarīga no pareiza padoma saņemšanas no pieredzējuša nekustamā īpašuma eksperta, kuram personīgi pieder daudz nekustamo īpašumu un kurš ir veicis daudzus nekustamā īpašuma pārdošanas darījumus citiem. Darbs ar ekspertu dod iespēju potenciālajiem ieguldītājiem justies zinošākiem, pārliecinātākiem un drošākiem par saviem finanšu lēmumiem. (Lai uzzinātu vairāk no šī autora, skatiet: 8 jautājumi, kas jāuzdod pirms īres īpašumu pārvaldīšanas .)

Lai iegūtu papildinformāciju par pieaugošajām procentu likmēm un mājokļu tirgu, varat lejupielādēt informatīvo rakstu: Mājas pirkšana augošu procentu likmju vidē . Raiens Boikins ir Denveras bāzes pilna servisa nekustamo īpašumu firmas Atlas Real Estate Group līdzdibinātājs .