Kā ieguldīt zemē

Vai Rodžerss reiz ieteica cilvēkiem pirkt zemi tās trūkuma dēļ. Paturot to prātā, investoriem ir jāsaprot zemes īpašumtiesības un sauszemes biznesa riska vadīšanas praktiskums. Viņiem arī jāapzinās īpašie ar zemi saistīto ieguldījumu iespēju veidi, kas pieejami, izmantojot tādus ieguldījumu produktus kā biržā tirgotie fondi (ETF) un biržā tirgotās obligācijas (ETN).

Zemes investīciju veidi

Neatkarīgi turīgi cilvēki var iegādāties zemi personīgai lietošanai, atpūtai - un jā, ieguldījumiem. Diemžēl lielākā daļa cilvēku neietilpst šajā kategorijā. Tas liek jautāt: vai zemes īpašumtiesību iespējas un uzņēmējdarbība var radīt pieņemamu ieguldījumu atdevi mazajiem ieguldītājiem, vienlaikus nodrošinot viņiem priekus un atribūtus, kas saistīti ar zemes īpašumtiesībām? Lai atbildētu uz šo jautājumu, jums jāspēj novērtēt 10 potenciālo zemes investīciju vispārīgās kategorijas:

• Dzīvojamo māju apbūves zeme
• Komerciālās attīstības zeme
• Rindu kultūru zeme
• Lopkopības zeme
• Timberland
• Derīgo izrakteņu ieguves zeme
• Dārzeņu lauksaimniecības zeme
• Vīna dārzi
• Augļu dārzi
• Atpūtas zeme

Dzīvojamo un komerciālo zemju ieguldījumi

Dzīvojamo un komerciālo zemju attīstība piedāvā reālu ieguldījumu uzsākšanu, jo praktiski neierobežotu skaitu zemes attīstības iespēju var strukturēt, lai ievērotu investora kapitāla un laika ierobežojumus. Lielākajai daļai mazo investoru nekustamā īpašuma ieguldījumu trasta (REIT) ETF ir ideāla izvēle, jo tiem nav nepieciešama tieša pārvaldība, tie ir plaši dažādoti pēc īpašuma veida, tie ir ģeogrāfiski diversificēti, tos var iegādāties vai pārdot reālā laikā., un tie ir ļoti lēti. Daži no tiem specializējas kāda veida nekustamajā īpašumā, bet citi, piemēram, Vanguard REIT ETF (VNQ), nodrošina daudzveidīgu ekspozīciju rūpniecības, biroju, mazumtirdzniecības, veselības aprūpes, publiskās uzglabāšanas un dzīvojamo īpašumu attīstībā.

Diemžēl šie investīciju veidi negatīvi ietekmē zemes īpašnieka iespējas izbaudīt zemes izmantošanu. Tāpēc dzīvojamo un komerciālo zemju attīstība nav iespējama cilvēkiem, kuri vēlas patiesi izjust zemes īpašumtiesības.

Labības rindu zeme un zeme lopkopības operācijām

Zeme, kas iegādāta laukaugu audzēšanai vai lauksaimniecības dzīvnieku audzēšanai, dod iespēju izbaudīt zemi māju īpašnieku izpratnē, kā arī no ienākumu gūšanas viedokļa. Tomēr mazajiem ieguldītājiem, kas iegādājas zemi, lai darbotos šāda veida uzņēmumi, ir virkne problēmu. Pirmkārt, laukam, kas vajadzīgs, lai veiktu rindu kultūru darbību vai ganāmpulku, ir jābūt ļoti lielam, lai tas būtu finansiāli dzīvotspējīgs. Tas, savukārt, prasa ievērojamu avansa kapitālu, kas pārsniedz to, ko lielākā daļa cilvēku var atļauties. Turklāt pastāvīgās fiksētās izmaksas, kas saistītas ar šāda veida lauksaimniecības darbību vadīšanu, ir ārkārtīgi augstas.

Tas, savukārt, nozīmē, ka arī finanšu sviras un biznesa risks šādām operācijām ir ļoti augsts. Rezultātā zemes īpašnieks tiek pakļauts ievērojamam stresam, lai šāda veida uzņēmējdarbība būtu finansiāli veiksmīga. Daudzos gadījumos stresa līmenis ievērojami pārsniedz ieguvumus, ko cilvēki ilgojas kā zemes īpašnieki. Paturot to prātā, ir taisnīgi novērtēt, ka lielākajai daļai mazo investoru vajadzētu izvairīties no šāda veida liela mēroga lauksaimniecības darbībām, jo ​​šādas darbības riski un grūtības, iespējams, pārsniegs ieguvumus.

Kaut arī lielākajai daļai mazo investoru tradicionālās laukaugu audzēšanas vai lopkopības operācijas nepieder, daudzas lauksaimniecības investīciju iespējas nodrošina pieņemamu ieguldījumu tradicionālajiem lauksaimniecības uzņēmumiem. Piemēram, Amerikas Savienoto Valstu lauksaimniecības indeksa fonds (USAG) ir biržā tirgots fonds, kas nodrošina pakļaušanu sojas pupām, kukurūzai, kviešiem, kokvilnai, cukuram, kafijai, sojas pupu eļļai, dzīviem liellopiem, barotajiem liellopiem, kakao, liesiem mežacūkām, Kansas City kviešu, rapšu eļļa un sojas pupu milti. Tāpēc, veicot ieguldījumus šajā produktā, mazajiem ieguldītājiem būs plašs ieguldījums tradicionālās lauksaimniecības darbībās. Savukārt ieguldītājs to var izmantot, lai palīdzētu neatpalikt no tradicionālās lauksaimniecības prakses, kā arī laika gaitā gūtu pievilcīgu ieguldījumu atdevi.

Mazie investori var arī izmantot dažādas biržā tirgotas parādzīmes (ETN), lai ieguldītu īpašos tradicionālās lauksaimniecības darbību veidos. Piemēram, Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) nodrošina investīciju risku tādām mīkstajām precēm kā kukurūza, kvieši, sojas pupas, cukurs, kokvilna un kafija, bet Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) nodrošina ieguldījumu risku liellopiem un mežacūkas.

Runājot par ETF un ETN izmantošanu kā ieguldījumu iespējas, kas saistītas ar zemi un lauksaimniecību, ieguldītājiem jāsaprot, ka daudzi no šiem produktu veidiem izmanto atvasinātos instrumentus, piemēram, nākotnes līgumus, lai radītu tirgus ekspozīciju. Rezultātā ieguldītājiem ir jāveic rūpīga izpēte par šāda veida ieguldījumiem, lai pilnībā izprastu to iespējamos riskus un ieguvumus. Neskatoties uz to, ETF un ETN izmantošana, visticamāk, radīs vislabāko iespēju iesaistīties tradicionālās liela mēroga lauksaimniecības darbībās.

Mazo saimniecību ieguldījumu iespējas

Lai mazie investori patiesi izbaudītu tradicionālāku zemes īpašumtiesību izpausmi, iespējams, labākās iespējas ir kokmateriālu audzēšanas saimniecības, derīgo izrakteņu ieguves zemes, dārzeņu dārzi, augļu dārzi, vīna dārzi un atpūtas zeme. Šie lauksaimniecības centienu veidi ir daudz pievilcīgāki mazajiem ieguldītājiem: zemes pirkšanas apmēru var pielāgot, lai ievērotu ieguldītāja kapitāla ierobežojumus; operācijām ir potenciāls radīt pastāvīgu ienākumu plūsmu, un investori var baudīt atrašanos uz zemes, kamēr tā tiek izmantota.

Ņemot to vērā, arī daudzi ETF un ETN ir tieši saistīti ar šiem lauksaimniecības centieniem. Tāpēc mazie investori varētu apsvērt iespēju ieguldīt tajos, ja viņi nolemj, ka maza mēroga lauksaimniecības darbības vadīšana prasa pārāk daudz laika un resursu.

MSCI Global Timber ETF (CUT) ir izveidots, lai izsekotu kokrūpniecības uzņēmumu darbībai visā pasaulē, un tajā ir iekļautas līdzdalības firmās, kurām pieder meža zeme vai kuras to iznomā, un kokmateriālus novāc komerciālai izmantošanai un koksnes izstrādājumu pārdošanai. Turklāt SPDR S&P naftas un gāzes izpētes un ieguves ETF fonds (XOP) ir viena no daudzajām ieguldījumu iespējām, kas nodrošina pakļaušanu minerālu zemes attīstībai.

Apsveramie jautājumi

Kad ir pieņemts lēmums iegādāties neapstrādātu zemi kā ieguldījumu vai attīstīšanai, ieguldītājiem ir jāsaprot daudzi jautājumi par likumībām, kas saistītas ar konkrētu zemes gabalu izmantošanu. Piemēram, zemes izmantošanas ierobežojumi var saīsināt veidu, kādā īpašnieks var izmantot zemi, zemes servitūti var piešķirt piekļuvi īpašuma daļai nesaistītai pusei, un derīgo izrakteņu nodošana var piešķirt nesaistītai pusei atļauja derīgo izrakteņu ieguvei un pārdošanai finansiāla labuma gūšanai.

Turklāt piekrastes un piekrastes tiesības var noteikt piekļuvi zemes īpašniekam blakus esošajiem ūdensceļiem, un zemes klājums var diktēt, ja tas atrodas palienē, kas ievērojami ietekmētu zemes izmantošanas veidu. Par laimi potenciālie zemes pircēji var saņemt atbildes uz šiem jautājumiem, pārskatot zemes gabala juridisko specifikāciju, kas atrodama dokumentā, kas pazīstams kā zemes akts. Šāda veida dokumenti parasti ir pieejami sabiedrībai, izmantojot internetu, vai arī tos var iegūt vecmodīgā veidā, apmeklējot attiecīgā apgabala sekretāra biroja zemesgrāmatu un aktu nodaļu.

Papildus juridiskajiem jautājumiem mazajiem ieguldītājiem jāapsver zemes pieejamība pamata komunālajiem pakalpojumiem, piemēram, elektrībai vai telekomunikācijām. Investoriem būtu arī jāpārskata zemes ikgadējās īpašuma nodokļa saistības, jānovērtē pārkāpumu iespējamais pārkāpums un jāanalizē zemes nošķirtība no zemes īpašnieka, kā arī no tuvākās kopienas. Visi šie jautājumi ir svarīgi, jo komunālo pakalpojumu trūkums var ievērojami kavēt zemes izmantošanu, zemes attālums var ietekmēt zemes īpašnieka iespējas baudīt īpašumu, un īpašuma nodokļi var ietekmēt zemes īpašnieka finanses. Paturot prātā šos jautājumus, potenciālajiem zemes īpašniekiem pirms zemes pirkšanas būtu jāveic visaptverošs uzticamības pārbaudes novērtējums.

Zemes vērtēšanas vispārīgais pārskats

Investoriem, kas apsver neapstrādātas zemes iegādi, ir jāsaprot, ka viņi veic tikai spekulatīvus ieguldījumus. Tas notiek tāpēc, ka neattīstīta zeme nedod ienākumus, un tāpēc jebkādai ieguldījumu atdevei būs jānotiek no iespējamā kapitāla pieauguma, ko var saņemt, pārdodot zemi. Paturot to prātā, lauku saimniecības nekustamā īpašuma aizdevuma parāda izmaksas var izmantot, lai palīdzētu veikt sākotnēju ieguldījumu analīzi.

Sākot ar 2018. gada februāri, 30% pilnībā amortizētam lauksaimniecības nekustamā īpašuma aizdevumam gada procentu likme bija 6%. Balstoties uz šo likmi, zemei, kas iegādāta, izmantojot zemes aizdevumu, katru gadu vajadzētu palielināties par 6%, lai zemes ieguldījums būtu līdzsvarots. Vairumā ASV apgabalu tas, visticamāk, nenotiks, īpaši ilgstošā laika posmā. Tāpēc, raugoties tikai no investīciju viedokļa, neapstrādātai zemei ​​ir ļoti nepievilcīga ieguldījumu atdeve, it īpaši, ja ņem vērā laika periodu, kas parasti ieguldītājiem pieder zemes īpašumā, lai iegūtu ieguldījumu atdevi. Plus, visticamāk, nākotnē palielināsies lauksaimniecības zemes aizdevumu procentu likmes, kas nozīmē, ka pieaugs arī ienesīguma likme turpmākajiem zemes pirkumiem.

Ja parāda izmaksas par lauku saimniecības nekustamā īpašuma aizdevumu neattur mazos investorus no vēlēšanās iegādāties zemi kā spekulatīvu ieguldījumu, un viņi patiesi tic, ka viņi var izveidot nelielu lauksaimniecības darbību, kas atbildīs viņu kapitāla prasībām, ienākumu prasībām un laika ierobežojumiem, daudzi novērtēšanas ziņojumi ir viegli pieejami. Šos ziņojumus var iegūt no valsts valsts universitāšu lauksaimniecības departamentiem, lai palīdzētu novērtēt mazo saimniecību uzņēmējdarbības nodibināšanas iespējamību. Tāpēc mazajiem ieguldītājiem, kas vēlas izveidot kokmateriālu fermu, dārzeņu fermu, vīna dārzu vai augļu dārzu, vajadzētu būt iespējai atrast visaptverošu un savlaicīgu analīzi, kurā izskaidrots, kā noteikt šāda veida darbības, darba apjoms, kuru tie, iespējams, prasīs, kapitāla izmaksas nepieciešamais laika posms, kas nepieciešams, lai saņemtu ieguldījumu atdevi, un iespējamā ieguldījumu atdeve, ko laika gaitā sasniegs mazo saimniecību darbība.

Visbeidzot, un, iespējams, vissvarīgāk, investoriem ir jāsaprot, ka ieguldījumi zemē, lai pārvaldītu mazo lauku saimniecību biznesu, iespējams, ir visgrūtākais un riskantākais uzņēmējdarbības veids, ko var īstenot. Tas notiek tāpēc, ka papildus riskam, kas tiek konstatēts visos uzņēmējdarbības centienos, lauksaimnieciskās darbības uzņemas virkni risku, ar kuriem uzņēmumiem, kas nav lauksaimniecības uzņēmumi, nav jāsaskaras. Piemēri ir dažādu kultūraugu slimību draudi, kaitēkļu invāzijas iespējamība, pastāvīgi mainīgā laika apstākļi un nestabilās tirgus cenas. Šo iemeslu dēļ, kā arī fakts, ka mazo saimniecību vadīšana prasa ievērojamu fizisko izturību, izturību un ļoti stingru darba ētiku, lielākais vairums investoru, visticamāk, nespēs tikt galā ar visām lauksaimniecības vajadzībām ilgtspējīgs pamats.

Zemes investīciju pamatdoma

Neapstrādātas zemes pirkšana ir ļoti riskants ieguldījums, jo tas nedos ienākumus un, pārdodot īpašumu, var neradīt kapitāla pieaugumu. Turklāt ir ļoti riskanti izmantot lauksaimniecības nekustamā īpašuma aizdevumu zemes iegādei. Paturot prātā šos jautājumus, lielākajai daļai mazo investoru, kas vēlas iegūt zemi vai pārvaldīt nelielu saimniecības biznesu, ir ieteicams izmantot plašo ETF un ETN, kas tagad mazajiem investoriem piedāvā iespējas, kuras savulaik bija tikai riska ierobežošanai. fondi. Izmantojot šāda veida ieguldījumu produktus, ieguldītājiem vajadzētu spēt piepildīt savu vēlmi pēc atpūtas aktivitātēm, kas saistītas ar zemi, laika gaitā gūstot samērīgu ieguldījumu atdevi.