Pamatkapitāla noņemšana kreditoriem atstāj tukšas pozīcijas

Pašu kapitāla samazināšana - nekustamā īpašuma aktīva vērtības samazināšanas process - ir viena no vecākajām aktīvu aizsardzības stratēģijām. Būtībā tas nozīmē īpašuma apgrūtināšanu ar parādu tādā mērā, ka kreditoriem ir maz kapitāla vai to nav vispār. Iesniedzot citai pusei prasību pret īpašumu, īpašnieki saglabā kontroli pār naudas plūsmām un aktīva izmantošanu, vienlaikus padarot īpašumu nepievilcīgu tiem, kas cenšas uzlabot jebkura veida juridisko spriedumu. Lai arī šī ir šķietami vienkārša pieeja, ir dažas prasības, kas jāizpilda, lai nodrošinātu tās efektivitāti. Dažādi šīs stratēģijas izpildes veidi īpašniekiem nodrošina arvien lielāku labumu.

Kapitāla samazināšanas pamati

Nejaukt ar ierobežošanas tiesību aizsardzības līdzekļiem, krāpšanu, kapitāla atsavināšanu vai nodrošinājumu, lai aizsargātu īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu, padarot pašu kapitālu šajos aktīvos bezvērtīgu kreditoru acīs. Lai arī ir daudz dažādu pašu kapitāla samazināšanas stratēģiju, tās visas nozīmē nekustamā īpašuma aktīvu kontroli, nepastāvot tām lielām kapitāla daļām. Padarot īpašuma iegādi sarežģītu vai dārgu, īpašnieki cer nosiltināt savas mājas un citu īpašumu no aresta tiesvedībā. Ideja ir vienkārša: saglabājiet kontroli pār īpašumu un izbaudiet to, taču kreditora rīcībā atstājiet nelielu kapitālu vai tā vispār nav. (Lai iegūtu papildinformāciju, lasiet Izvairīšanās no krāpšanas .)

Tajā pašā laikā, tāpat kā jebkura veida aktīvu aizsardzības stratēģijās, kapitāla samazināšana ir jāveic krietni pirms aizsardzības nepieciešamības. Jebkuras aktīvu prognozēšanas stratēģijas izpildi juridiskas procedūras laikā tiesas parasti uzskatīs par nepareizu. Piemēram, mēģinājums ievietot aktīvus kāda cita vārdā tiktu uzskatīts par krāpniecisku pārskaitījumu, kas veikts tikai un vienīgi aktīvu slēpšanai.

Tradicionāli visizplatītākais kapitāla atņemšanas veids (pazīstams kā laulāto atdalīšana) bija atsaukt īpašumtiesības uz laulāto, kuru finansiālu apsvērumu dēļ mazāk ticams iesūdzēt tiesā. Šo iepriekš spēkā esošo stratēģiju vairs neizmanto, jo šķiršanās tagad aktīviem rada lielākus draudus nekā juridisko atbildību.

Izmantojot HELOC

Šajās dienās visizplatītākais veids, kā samazināt aresta varbūtību, ir aizņemšanās pret aktīvu un citas puses aizturēšana par parāda saistībām. Visizplatītākais aizņemšanās veids ir mājas kapitāla kredītlīnija (HELOC). Izmantojot HELOC, aizdevējam tiek piešķirta ķīla pret īpašuma kapitālu, kas kalpo kā aizdevuma nodrošinājums. Pat nefondēts pašu kapitāla aizdevums ievērojami samazinās pašu kapitālu, neradot būtisku risku aizņēmējam. Lielākā daļa kapitāla kredītlīniju neiekasē maksu par līdzekļu neizmantošanu, un to uzstādīšana ir ļoti lēta (ja pat bez maksas). HELOCs kreditētājam padara daudz grūtāku un dārgāku piekļuvi faktiskajam pamatkapitālam īpašumā, un tas bieži vien attur kreditorus no tiesvedības uzsākšanas, neietekmējot aizņēmēja naudas plūsmu.

Nefondēta HELOC izvietošana uz nekustamo īpašumu ir jebkura īpašuma pirmā aizsardzības līnija; tas arī nodrošina līdzekļu avotu, ko var izmantot ārkārtas situācijām vai citām neparedzētām finanšu saistībām. Ja tas paliek nefinansēts, HELOC nepieliks nekādu finansiālu risku nepieciešamo procentu vai pamatsummas atmaksas veidā. Tā kā kreditori nevar pateikt, cik patiesībā ir parādā bankai, šī stratēģija var būt efektīva, lai atturētu pusi no lietas izskatīšanas pēc īpašuma, bet ir mazāk efektīva, ja kreditors nolemj vērsties tiesā.

Otrās hipotēkas vilkšana

Efektīvāks, lai arī riskantāks aizsardzības līdzeklis ir finansētu aizdevumu izmantošana HELOC vai otrās hipotēkas veidā. Kad aizdevums tiek finansēts, aizdevējs saņem prioritāru apgrūtinājumu, ti, prasību pret pašu kapitālu par aizņemto summu, kas aizstāj jebkura kreditora spriedumu. Šajā gadījumā īpašuma kapitālu faktiski samazina par aizņemtā kapitāla summu, kuru nevar atgūt ar likumīgiem līdzekļiem, vēl vairāk samazinot kreditora motivāciju celt prasību.

Saimniecības izņēmumu izmantošana

Daudzās valstīs ir spēkā izņēmumi lauku mājām, kas ierobežo mājas kapitāla summu, kuru kreditors var izmantot, lai izpildītu finansiālas saistības. Tomēr lielākajai daļai cilvēku atbrīvojums no lauku mājas aizsargā tikai daļu no mājas kapitāla vērtības. Piemēram, 400 000 USD mājām, kurām nav hipotēkas, un 100 000 USD izņēmumiem no mājām, būtu 300 000 USD pašu kapitāla, kas būtu pakļauts iespējamām juridiskām prasībām. Šajā situācijā būtu jēga turēt sava veida aizdevumu īpašumam, lai pašu kapitāls nekad nebūtu lielāks par 100 000 USD. Ja kaut kas notiek un tiek pieņemts spriedums, kreditors izpētīs īpašuma ierakstus, novērtēs mājas vērtību un nolemj, ka dārgā tiesvedībā maz ir jāgūst.

Tomēr aizdevuma finansēšanas problēma ir divējāda. Pirmkārt, īpašuma īpašniekam jāatrod tāds kapitāla izmantojums, kas būs tikpat produktīvs vai produktīvāks kā ieguldījums nekustamajā īpašumā. Otrkārt, īpašniekam jāspēj uzturēt aizdevumu, izmantojot nepieciešamo ikmēneša pamatsummu un procentu maksājumus, vai arī aizdevējs var ierobežot risku. Ir daudz kontu, kas saistīti ar nekustamo īpašumu īpašniekiem, kuri atņem savus īpašumus kapitālam un iegulda to akciju tirgū. Svinot vēršu tirgos, šī stratēģija veicināja piekļuves ierobežošanu ilgākā tirgus krituma periodā. Apsverot šo stratēģiju, lielākajai daļai cilvēku nav jādomā par to, kā pareizi izmantot vai ieguldīt ieņēmumus, ko viņi ir izvilkuši no saviem īpašumiem. (Lai iegūtu papildinformāciju, skatiet mūsu Investopedia īpašo iezīmi: Subprime hipotēkas .)

Draudzīgu aizdevumu stratēģija

Lai samazinātu piekļuves ierobežošanas risku, daži īpašnieki saņem draudzīgu aizdevumu no uzņēmuma vai trasta, kuru kontrolē kāds, kuru viņi pazīst personīgi. Personisko attiecību dēļ īpašnieki pieņem, ka aizdevējs nelikvidēs kredītus, ja aizdevuma maksājumi notiks lēni vai to nebūs. Daudzi no šiem draudzīgajiem aizdevumiem galu galā tiek noraidīti kā krāpnieciski, jo tie nešķiet īsti.

Lai arī katrai jurisdikcijai ir savi īpaši noteikumi, lai nokārtotu krājumus, aizdevums ir jāveic konkrētam ekonomiskam mērķim, tas ir pienācīgi jādokumentē un hipotēkas ķīlas tiesības ir jāiesniedz. Vēl svarīgāk ir tas, ka pamatsummas un procentu maksājumi jāveic savlaicīgi un saskaņā ar aizdevuma dokumentiem. Daudzi aizdevumi īpašuma aizsardzībai tiek noraidīti, jo aizņēmējs nekad nav veicis vai dokumentējis hipotēkas maksājumu veikšanu.

Savstarpējā nodrošināšana

Savstarpēja nodrošināšana ir vēl viena aktīvu aizsardzības stratēģija, kas apgrūtina īpašuma kapitālu, šo kapitālu izmantojot kā nodrošinājumu vairākiem citiem aktīviem. Pat ja tai, iespējams, nav nenomaksātas ķīlas, to nevar apķīlāt, jo tas aizsargā citas aizdevuma vai garantijas intereses.

Tas darbojas šādi: pieņemsim, ka diviem uzņēmumiem, kas pieder vienai un tai pašai grupai, ir īpašums. Uzņēmums Nr. 1 sniedz aizdevumu uzņēmumam Nr. 2 un izmanto savu īpašumu kā nodrošinājumu. Pēc tam uzņēmums Nr. 2 izmanto aizdevuma ieņēmumus, lai 1. uzņēmumam piešķirtu līdzvērtīgu aizdevumu, un ieķīlā savu īpašumu kā nodrošinājumu. Bez naudas, kas nonāk ārpus vienas un tās pašas īpašumtiesību grupas, abiem īpašumiem ir īpašuma ķīla, un tie tagad ir aizsargāti no kreditoriem. Ja uzņēmums # 1 tiek iesūdzēts tiesā un tiek pieņemts spriedums attiecībā uz īpašumu, īpašumu joprojām var izmantot bez izdošanas.

Visbeidzot, kad tas tiek pārdots, ieņēmumus izmanto, lai samaksātu esošo hipotēkas aizdevumu, atstājot kreditoram iespēju bez īpašumtiesībām uz īpašumu. Lai arī tas ir ļoti vienkāršots un caurskatāms piemērs, bieži tiek izmantotas sarežģītākas struktūras, izmantojot ārzonas vienības un privātus trestus, lai kreditoriem būtu grūti noteikt patieso īpašumtiesības vai pierādīt, ka darījumi nav patiesi.

Nekustamā īpašuma firmas

Īres nekustamā īpašuma iegūšana ir augsta riska mērķis. Ir ļoti grūti aizsargāt aktīvu no juridiskās atbildības par īpašuma valdīšanu un pārvaldīšanu. Tomēr, izmantojot nekustamo īpašumu LLC, īpašnieki ir atraduši metodi, kā aizsargāt savus citus aktīvus no darbībām ar nekustamo īpašumu un otrādi. Piederot īpašumam viena aktīva LLC ietvaros, var iesūdzēt tikai pašu īpašumu, kas izolē citu aktīvu īpašniekus no aresta.

Tā kā LLC ir juridiska persona, kreditori, kas vēlas celt prasību pret īpašnieku, var tikai tad, ja īpašnieks interesējas par LLC. Lai turpinātu aktīvu izolāciju, viena aktīva LLC bieži pieder pārvaldītajai LLC kontrolakciju sabiedrībai, kas reģistrēta šādā štatā, piemēram, Nevadas štatā, kas ļauj iekasēt rīkojumu kā vienīgo subjekta uzbrukuma veidu. Tā kā iekasēšanas rīkojums ļauj kreditoriem iestāties tikai kā dalībniekam, viņi nekad nesaņem ienākumu sadali no pārvaldnieka, bet uzņemas nodokļu saistības; tas finansiāli nav iespējams. Interesanti, ka lielākā daļa uz LLC balstītu stratēģiju arī ierosina nodalīt kapitālu, izmantojot HELOC, izmantojot līdzekļus, lai ieguldītu vai atjauninātu citu nekustamo īpašumu.

Grunts līnija

Kapitāla samazināšana, veicot to pārdomāta un labi izstrādāta plāna ietvaros, var būt ļoti spēcīgs aktīvu aizsardzības līdzeklis. Bieži vien to vislabāk izmanto kopā ar citām aizsardzības stratēģijām, piemēram, nekustamā īpašuma LLC struktūru, kas aizsargā īpašumu un īpašniekus vienādi. Šajās stratēģijās jāapsver aizdevuma ieņēmumu stratēģiska izmantošana un jāīsteno savlaicīgi pirms to nepieciešamības, lai izvairītos no tiesas uzskatiem par krāpnieciskiem pārskaitījumiem. Tāpat kā ar jebkuru aktīvu aizsardzības stratēģiju, pirms aizdevumu vai juridisko dokumentu noformēšanas jākonsultējas ar juristu, kam ir zināšanas šajā jomā. (Lai uzzinātu vairāk, skatiet mūsu apmācību par hipotēku pamatiem .)