Kabriolets ARM
Konvertējams ARM ir regulējamas likmes hipotēka (ARM), kas dod aizņēmējam iespēju konvertēt uz fiksētas likmes hipotēku. Konvertējamie ARM tiek tirgoti kā veids, kā izmantot procentu likmju kritumu, un parasti ietver īpašus nosacījumus. Finanšu iestāde parasti iekasē maksu par ARM pārslēgšanu uz fiksētas likmes hipotēku.
PĀRKLĀJOT LEJU Kabrioletu ARM
Kabriolets ARMS ir divu hipotēku veidu hibrīds: parastā fiksētās likmes 30 gadu hipotēka un regulējamās likmes hipotēka (ARM). Fiksētas likmes hipotēkas dod aizņēmējam drošību zināt, ka viņa ikmēneša maksājums nekad nemainīsies, pat ja likmes pieaugs; laika gaitā maksājumi faktiski samazinās salīdzinājumā ar inflāciju. Pielāgojamas likmes hipotēka sākas ar daudz zemāku ievada likmi, kas ir zemāka par sākotnējo, bet pēc noteikta perioda (parasti pieci gadi) likme tiek koriģēta atbilstoši indeksam, piemēram, LIBOR, pieskaitot rezervi. Likme parasti tiek koriģēta ik pēc sešiem mēnešiem un var palielināties vai samazināties (līgumā noteiktajās robežās).
Izmantojot konvertējamu ARM, hipotēka sākas ar regulējamu likmi uz 30 gadiem, tas ir, ar sliktu likmi, kas ir zemāka par tirgus vidējo. Bet noteiktā laika posmā, bieži pēc pirmā gada, bet pirms piektā, aizņēmējam ir iespēja konvertēt uz fiksētu likmi. Jaunā procentu likme parasti ir zemākā piedāvātā likme septiņu dienu laikā pirms bloķēšanas. Tādējādi, ja procentu likmes pazeminās, aizņēmējs var saņemt zemāku fiksēto likmi, nekā viņš sākotnēji varētu būt ieguvis.
Kabriolets ARM var radīt jēgu, ja likmes ir augstas
80. gadu sākumā ieviestie konvertējamie ARM parādījās notikuma vietā divciparu fiksētas likmes hipotēku laikā. Teorija bija tāda, ka, tā kā procentu likmes vēsturiski nevarēja paaugstināties daudz vairāk (liedzot ārkārtas inflācijai), konvertējamo ARM aizņēmēji būtībā varēja derēt par lielo zemāku likmju iespējamību nākotnē. Agri konvertējamie ARM bija dārgi un saturēja apgrūtinošus ierobežojumus. Bet 1987. gadā valdības atbalstītie hipotēku uzņēmumi Fannie Mae un Freddie Mac otrreizējā tirgū sāka pirkt konvertējamus ARM; tā kā vairums komercbanku savus hipotēkas kredītus pārdod otrreizējā tirgū, konvertējamo ARM pieņemšana, ko veica abi hipotēku giganti, izraisīja to ātru paplašināšanos. Konkurence savukārt deva zemākas maksas un mazāk ierobežojošus nosacījumus.
Negatīvie
Konvertējamo ARMS galvenais mīnuss ir tas, ka tie liek aizņēmējam uzraudzīt procentu likmes un paredzēt izmaiņas nākotnē - kaut ko pat eksperti nevar uzticami izdarīt. Arī konvertējamo ARMS procentu likmes - gan ievada, gan vēlākā fiksētā likme - parasti ir nedaudz augstākas par tirgus likmēm. Un, lai gan kredītņēmēji, konvertējot hipotēku, nemaksā slēgšanas izmaksas, aizdevēji iekasē nodevas. Tikmēr, ja ievada periodā paaugstinās procentu likmes, ieguvums no konvertējama ARM tiek zaudēts. Visbeidzot, ikmēneša maksājums pēc konvertēšanas gandrīz noteikti būs lielāks nekā tas, ko mājas īpašnieks maksāja saskaņā ar ķīlas likmi, kaut arī ar drošību, ka tas paliks nemainīgs.