Jūsu hipotēkas aizkulisēs

Hipotēku var uzskatīt par nākotnes naudas plūsmu straumi. Šīs naudas plūsmas tiek nopirktas, pārdotas, atdalītas, sadalītas un pārvērtētas vērtspapīros otrreizējā hipotēku tirgū. Hipotēku sekundārais tirgus ir ārkārtīgi liels un ļoti likvīds.

Sākot no izdošanas brīža līdz brīdim, kad aizņēmēja ikmēneša maksājums beidzas ar investoru kā daļu no hipotēkas nodrošināta vērtspapīra (MBS), ar aktīviem nodrošināta vērtspapīra (ABS), nodrošinātas hipotēkas saistības (TKO) vai nodrošinātas parāda saistības ( CDO) maksājums, ir vairākas dažādas iestādes, kuras visas aprēķina procentus no sākotnējām maksām un / vai ikmēneša naudas plūsmām.

Lielākā daļa hipotēku tiek pārdota sekundārajā hipotēku tirgū. Šajā rakstā mēs jums parādīsim, kā darbojas sekundārais hipotēku tirgus, un iepazīstināsim jūs ar tā galvenajiem dalībniekiem.

Papildinformāciju skatiet sadaļā Hipotēkas pamati.

Otrreizējie hipotēku tirgus dalībnieki

Šajā tirgū ir četri galvenie dalībnieki: hipotēkas iniciators, apkopotājs, vērtspapīru tirgotājs un ieguldītājs.

1. Hipotēkas ierosinātājs

Hipotēkas ierosinātājs ir pirmais uzņēmums, kas iesaistīts hipotēku sekundārajā tirgū. Hipotēku iniciatori sastāv no bankām, hipotēku baņķieriem un hipotēku brokeriem. Jāatzīmē viena atšķirība, ka bankas un hipotēku baņķieri hipotēku slēgšanai izmanto savus līdzekļus, bet hipotēku brokeri to nedara. Hipotēku brokeri darbojas kā neatkarīgi bankas vai hipotēku baņķieri. Kamēr bankas aizdevumu slēgšanai izmanto savus tradicionālos finansējuma avotus, hipotēku baņķieri aizdevumu finansēšanai parasti izmanto tā dēvēto noliktavas kredītlīniju. Lielākā daļa banku un gandrīz visi hipotēku baņķieri ātri pārdod jaunizveidotās hipotēkas otrreizējā tirgū.

Tomēr, atkarībā no iniciatora lieluma un izsmalcinātības, tas varētu uz noteiktu laiku apkopot hipotēkas pirms visa paketes pārdošanas; tas varētu arī pārdot individuālus aizdevumus, jo tie ir radušies. Iniciatoriem ir risks, ja tie tur hipotēku pēc tam, kad aizņēmējs ir noteicis un fiksējis procentu likmi. Ja hipotēka vienlaikus netiek pārdota otrreizējā tirgū laikā, kad aizņēmējs fiksē procentu likmi, var mainīties procentu likmes, kas maina hipotēkas vērtību otrreizējā tirgū un, visbeidzot, peļņu, ko iniciators gūst no hipotēkas.

Iniciatori, kas apkopo hipotēkas pirms to pārdošanas, bieži vien apdrošina savus hipotēku cauruļvadus pret procentu likmju izmaiņām. Pastāv īpašs darījuma veids, ko sauc par labāko centienu tirdzniecību un kas paredzēts vienas hipotēkas pārdošanai, kas novērš nepieciešamību iniciatoram nodrošināt hipotēku. Mazāki iniciatori parasti izmanto labākos centienus. (Lai uzzinātu vairāk, skat. "Rokasgrāmatas iesācējiem".)

Parasti hipotēku iniciatori nopelna naudu, izmantojot nodevas, kas tiek iekasētas par hipotēkas izveidošanu, un starpību starp aizņēmējam noteikto procentu likmi un prēmiju, ko par šo procentu likmi maksās otrreizējais tirgus.

2. Agregators

Summētāji ir nākamais uzņēmums sekundāro hipotēku tirgus dalībnieku rindā. Apkopotāji ir lieli hipotēku iniciatori, kuriem ir saites ar Volstrītas firmām un valdības sponsorētiem uzņēmumiem (GSE), piemēram, Fannie Mae un Freddie Mac. Apkopotāji iegādājas jaunizveidotas hipotēkas no mazākiem iniciatoriem un kopā ar saviem iniciātiem veido hipotēku kopumus, kurus viņi vai nu pārvērš vērtspapīros ar privātām etiķetēm nodrošinātiem hipotēkām (sadarbojoties ar Volstrītas firmām), vai arī veido aģentūru MBS (strādājot caur GSE). (Lai uzzinātu vairāk par GSE, skatiet sadaļu "Peļņa no hipotēku parāda ar MBS.")

Līdzīgi kā iniciatori, arī apkopotājiem ir jāapdraud viņu hipotēkas no brīža, kad viņi apņemas iegādāties hipotēku, izmantojot vērtspapīrošanas procesu, un līdz brīdim, kad MBS tiek pārdots vērtspapīru tirgotājam. Hipotēkas cauruļvada nodrošināšana ir sarežģīts uzdevums izkrišanas un izplatības riska dēļ. Apkopotāji gūst peļņu no cenas starpības, ko viņi maksā par hipotēkām, un cenas, par kādu viņi var pārdot MBS, kuras nodrošina šīs hipotēkas, atkarībā no to nodrošinājuma efektivitātes.

3. Vērtspapīru tirgotāji

Pēc MBS izveidošanas (un dažreiz pirms tās izveidošanas, atkarībā no MBS veida) to pārdod vērtspapīru tirgotājam. Lielākajai daļai Volstrītas brokeru firmu ir MBS tirdzniecības galdi. Izplatītāji veic visa veida radošas lietas ar MBS un ieķīlā kredītus. Galīgais mērķis ir pārdot vērtspapīrus ieguldītājiem. Tirgotāji bieži izmanto MBS, lai strukturētu TKO, ABS un CDO darījumus. Šos darījumus var strukturēt tā, lai tiem būtu atšķirīgi un nedaudz noteikti priekšapmaksas raksturlielumi un uzlaboti kredītreitingi salīdzinājumā ar pamatā esošo MBS vai veseliem aizdevumiem. Izplatītāji izplata cenu, par kādu pērk un pārdod MBS, un, piemēram, cenšas gūt arbitrāžas peļņu, veidojot TKO, ABS un CDO darījumus.

4. Investori

Investori ir hipotēku gala lietotāji. Ārvalstu valdības, pensiju fondi, apdrošināšanas kompānijas, bankas, GSE un riska ieguldījumu fondi ir lielie investori hipotēkās. MBS, TKO, ABS un CDO piedāvā ieguldītājiem plašu potenciālo ienesīgumu diapazonu, pamatojoties uz mainīgu kredītkvalitātes un procentu likmju risku.

Ārvalstu valdības, pensiju fondi, apdrošināšanas kompānijas un bankas parasti iegulda augsti novērtētos hipotēku produktos. Šie ieguldītāji vēlas iegūt noteiktas strukturēto hipotēku darījumu daļas, lai veiktu priekšapmaksu un procentu likmju riska profilus. Hedža fondi parasti ir lieli investori hipotēku produktos ar zemu kredītreitingu un strukturētos hipotēku produktos, kuriem ir lielāks procentu likmju risks.

No visiem hipotēku ieguldītājiem lielākie portfeļi ir GSE. Hipotēku produktu veidu, kurā viņi var ieguldīt, lielā mērā regulē Federālo mājokļu uzņēmumu uzraudzības birojs.

Grunts līnija

Tikai daži kredītņēmēji saprot, cik lielā mērā viņu hipotēka tiek sadalīta, sadalīta kauliņos un tirgota. Nedēļu laikā, iespējams, mēnesī, sākot no hipotēkas ierosināšanas, tā var kļūt par TKO, ABS vai CDO darījumu daļu. Hipotēkas gala lietotājs varētu būt riska ieguldījumu fonds, kas veic virziena procentu likmju likmes vai izmanto pozīcijas ar sviras efektu, lai izmantotu mazus relāciju cenu pārkāpumus, vai arī tā varētu būt kādas ārvalsts centrālā banka, kurai patīk aģentūras MBS kredītreitings.

No otras puses, tā varētu būt apdrošināšanas sabiedrība, kas atrodas Briselē un kuru piesaista noteikta laidiena ilgums un izliekuma profils ABS, TKO vai CDO darījumā. Sekundārais hipotēku tirgus ir milzīgs, likvīds un sarežģīts ar vairākām institūcijām, kuras visas vēlas patērēt hipotēkas pīrāga šķēli.

(Turpiniet šeit meklēt vienas pieturas aģentūru par paaugstināta riska hipotēkām un pakārtoto kredītu sabrukumu.)