6 piekļuves ierobežošanas fāzes
Daudzi no mums ir vai nu izgājuši piekļuves ierobežošanas procesu - procesu, kas ļauj aizdevējam atgūt summu, kas pienākas par neizpildītu aizdevumu, pārdodot vai pārņemot īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu no pirmās puses, vai arī zināt kādu, kurš to dara.
ATTĒLOS: 6 padomi, kā pārdot savu māju nederīgā tirgū
Realty Trac 2010. gada 15. aprīlī publiskoja savu ASV piekļuves ierobežošanas tirgus pārskatu par 2010. gada pirmo ceturksni. Ziņojumā, kurā aprēķināti slēgšanas pieteikumi, tostarp paziņojumi par saistību neizpildi, plānotās izsoles un banku pārņemšana, parādījās, ka pirmajā ceturksnī bija iesaistīti 932 234 īpašumi, Pieaugums par 7% salīdzinājumā ar 2009. gada pēdējo ceturksni un par 16% lielāks nekā 2009. gada pirmajā ceturksnī. Pārsteidzošs viens no katriem 138 ASV mājokļiem ceturkšņa laikā saņēma piekļuves ierobežošanas pieteikumu. Ja jūs (vai tuvinieks) saskaraties ar piekļuves ierobežošanu, pārliecinieties, ka saprotat procesu. Lai gan process katrā valstī ir atšķirīgs, parasti ir seši ierobežošanas posmi.
1. fāze: maksājuma noklusējums
Maksājuma saistību neizpilde rodas, ja aizņēmējs ir nokavējis vismaz vienu hipotēkas maksājumu. Aizdevējs nosūtīs paziņojumu par nokavētu maksājumu, norādot, ka viņi vēl nav saņēmuši attiecīgā mēneša maksājumu. Parasti hipotēkas maksājumi jāveic katra mēneša pirmajā dienā, un daudzi aizdevēji piedāvā labvēlības periodu līdz mēneša 15. datumam. Pēc tam aizdevējs var iekasēt nokavējuma naudu un nosūtīt paziņojumu par nokavētu maksājumu.
Pēc divu maksājumu nokavēšanas aizdevējs var nosūtīt pieprasījuma vēstuli. Tas ir daudz nopietnāk nekā nokavēts maksājuma paziņojums; tomēr šajā brīdī aizdevējs, iespējams, joprojām vēlas sadarboties ar aizņēmēju, lai veiktu pasākumus, lai panāktu maksājumus. Parasti aizņēmējam nokavējuma nauda būtu jāpārskaita 30 dienu laikā vai vēstules saņemšanas laikā. (Ja jums ir grūts finansiāls lēmums par jūsu māju, pārliecinieties, vai jums ir visa informācija. Uzziniet vairāk sadaļā Fend Off Foreclosure - ar bankrotu? )
2. posms: paziņojums par saistību neizpildi (NOD)
Paziņojums par saistību neizpildi tiek nosūtīts pēc 90 dienu laikā nokavētiem maksājumiem. Dažos štatos paziņojums par saistību neizpildi ir labi novietots uz mājām. Šajā brīdī aizdevums tiks nodots aizdevēja piekļuves ierobežošanas nodaļai tajā pašā apgabalā, kur atrodas īpašums. Aizņēmējs tiek informēts, ka paziņojums tiks reģistrēts. Parasti aizdevējs dod aizņēmējam vēl 90 dienas, lai nokārtotu maksājumus un atjaunotu aizdevumu. To sauc par atjaunošanas periodu.
3. posms: Paziņojums par pilnvarotā pārdošanu
Ja 90 dienu laikā pēc paziņojuma par saistību neizpildi aizdevums nav ticis veikts līdz termiņam, apgabalā, kurā atrodas īpašums, tiek reģistrēts paziņojums par pilnvarnieka pārdošanu. Arī aizdevējam trīs nedēļas vietējā laikrakstā jāpublicē paziņojums, kurā norādīts, ka īpašums būs pieejams publiskajā izsolē. Visu īpašnieku vārdi tiks iespiesti paziņojumā un laikrakstā kopā ar īpašuma juridisko aprakstu, īpašuma adresi, kā arī to, kad un kur notiks pārdošana.
4. posms: Pilnvarnieka pārdošana
Īpašums tiek novietots publiskai izsolē un tiks piešķirts visaugstākajam solītājam, kurš atbilst visām nepieciešamajām prasībām. Aizdevējs (vai aizdevēju pārstāvoša firma) aprēķinās sākuma cenu, pamatojoties uz nenomaksātā aizdevuma vērtību, jebkuriem apgrūtinājumiem un nesamaksātajiem nodokļiem un visām ar pārdošanu saistītajām izmaksām. Kad augstākais solītājs ir apstiprināts un pilnvarnieka pārdošana ir pabeigta, uzvarējušajam pretendentam tiks izsniegts pilnvarnieka akts pēc pārdošanas. Pēc tam īpašums pieder pircējam, kuram ir tiesības uz tūlītēju valdījumu.
5. fāze: Īpašums, kas pieder (REO)
Ja īpašums netiek pārdots publiskās izsoles laikā, aizdevējs kļūs par īpašnieku un mēģinās pārdot īpašumu pats, ar brokera starpniecību vai ar REO aktīvu pārvaldnieka palīdzību. Šos īpašumus bieži sauc par "banku īpašumiem". Aizdevējs var noņemt daļu no ķīlas un citiem izdevumiem, mēģinot padarīt īpašumu pievilcīgāku.
6. fāze: izlikšana
Aizņēmējs bieži var palikt mājās, līdz tas tiek pārdots vai nu publiskā izsolē, vai vēlāk kā REO īpašums. Šajā brīdī tiek nosūtīts paziņojums par izlikšanu, pieprasot visām personām nekavējoties atbrīvot telpas. Var būt paredzētas vairākas dienas, lai iemītniekiem būtu pietiekami daudz laika personīgo mantu noņemšanai, un parasti vietējais šerifs apmeklēs īpašumu un noņems cilvēkus un visas atlikušās mantas. Jebkuras mantas var novietot glabāšanā un vēlāk par maksu izgūt. (Tā ir grūta izvēle, bet daži cilvēki būs spiesti izstumt no tirgus. Citi to nedarīs. Uzziniet, kuri faktori, iespējams, mainīs sadaļu Vai jūs staigājat prom no savām mājām? )
Grunts līnija
Tirgus ierobežošanas procesa laikā daudzi aizdevēji centīsies panākt, lai aizņēmējs pieķertos aizdevumam un izvairītos no piekļuves tirgum. Acīmredzama problēma ir tā, ka tad, ja aizņēmējs nevar izpildīt vienu maksājumu, kļūst arvien grūtāk panākt vairākus maksājumus. Ja pastāv iespēja, ka varat panākt maksājumus, piemēram, jūs tikko sākāt jaunu darbu pēc bezdarba perioda, ir vērts aprunāties ar savu aizdevēju. Ja piekļuves ierobežošana ir neizbēgama, tad zināt, ko sagaidīt visā procesā, var palīdzēt sagatavoties sešām ierobežošanas fāzēm. (Lai uzzinātu vairāk, skatiet sadaļu Mājas saglabāšana no piekļuves ierobežošanas .)
Vai jūtaties neinformēts? Lasiet šīs nedēļas finanšu ziņu svarīgākos ierakstus Ūdens dzesētāja finansēs: Bufeta bruņotais un Grieķija turpina krist .