5 kļūdas, kuru dēļ māja var pārvērsties kritienā

Tas izskatās tik vienkārši! Pērciet māju, veiciet dažus kosmētiskos labojumus, ievietojiet to tirgū un nopelniet milzīgu peļņu. Jebkurā laikā televīzijā ir pusducis šovu, kuros izskatīgi, labi ģērbti investori padara procesu ātru, jautru un rentablu. Un ļoti daudz māju kļūst aizvērtas. ATTOM Data Solutions ziņo, ka vairāk nekā 200 000 Amerikas Savienotajās Valstīs tika nopirkti un pārdoti tālāk ar to pašu 12 mēnešu periodu 2017. gadā. Tas ir nedaudz mazāk par 6% no visām vienģimeņu mājām un kondomīniem, kas tiek pārdoti visu gadu. Tomēr ceļš uz nekustamā īpašuma bagātību nav saistīts tikai ar ceļa malu pievilināšanu un “pārdoto” zīmēm. Pārāk daudz potenciālo nekustamo īpašumu magnātu aizmirst pamatus un nonāk neveiksmīgā situācijā. Šajā rakstā mēs apskatīsim piecas lielākās iespējamās bliezēju kļūdas un kā no tām izvairīties.

Pirmais, labākais padoms ir ierobežot savu finansiālo risku un arī maksimizēt atdeves potenciālu. Vienkārši sakot, nemaksājiet pārāk daudz par māju (zinot, kas tas ir vērts) un pārliecinieties, ka arī pirms pirkšanas zināt, cik maksās nepieciešamais remonts vai modernizācija. Ja jums ir šī informācija, jūs varat noteikt ideālu pirkuma cenu.

70% noteikums nosaka, ka investoram jāmaksā ne vairāk kā 70% no īpašuma ARV (pēc remonta vērtības), atskaitot nepieciešamos remontus. Pēc pilnīgas remonta mājas ARV ir tā vērts.

Šis ir piemērs: ja mājas ARV ir USD 150 000 un remontam nepieciešami 25 000 USD, tad 70% noteikums nozīmē, ka investoram par māju jāmaksā ne vairāk kā USD 80 000. 150 000 USD x 0, 70 = 105 000 USD - 25 000 USD = 80 000 USD.

5 populārākās obligātās nofilmēšanas mājas

Pamati

Flipping (saukts arī par vairumtirdzniecības ieguldījumiem nekustamajā īpašumā) ir nekustamā īpašuma ieguldījumu stratēģijas veids, kurā ieguldītājs iegādājas īpašumu nevis izmantošanai, bet ar nolūku to pārdot ar peļņu.

Šo peļņu parasti iegūst no cenu pieauguma, kas rodas karstā nekustamā īpašuma tirgū, kurā strauji pieaug cenas, vai no kapitāla uzlabojumiem, kas veikti īpašumam - vai abiem. Piemēram, ieguldītājs var iegādāties fiksatoru “karstā” apkaimē, būtiski to atjaunot, pēc tam piedāvāt par cenu, kas atspoguļo tā jauno moderno izskatu un ērtības.

Investori, kuri pārvērš īpašumus, koncentrējas uz viena īpašuma vai īpašumu grupas pirkšanu un turpmāku tālākpārdošanu. Daudzi investori mēģina radīt vienmērīgu ienākumu plūsmu, iesaistoties biežos ienākumos.

Tātad, kā jūs uzsist ēku vai māju? Vienkārši izsakoties, jūs vēlaties pirkt zemu un pārdot augstu (tāpat kā daudzas citas investīcijas). Tā vietā, lai pieņemtu pirkšanas un turēšanas stratēģiju, jūs pēc iespējas ātrāk veicat darījumu, lai ierobežotu laiku, kurā tiek apdraudēts jūsu kapitāls. Kopumā jums galvenā uzmanība jāpievērš ātrumam, nevis maksimālai peļņai. Tas ir tāpēc, ka katra nokārtotā diena maksā vairāk naudas (hipotēka, komunālie maksājumi, īpašuma nodokļi, apdrošināšana utt.).

Tātad tas ir vispārējais plāns. Tagad šeit ir nepilnības.

1. Nepietiek naudas

Zagšana nekustamajā īpašumā ir dārgs piedāvājums. Pirmie izdevumi ir īpašuma iegādes izmaksas. Kaut arī finansējuma pieprasījumu ir maz / nav daudz, šos darījumus atrast no likumīga pārdevēja ir vieglāk pateikt, nekā izdarīt. Turklāt, ja finansējat iegādi, tas nozīmē, ka maksājat procentus. Lai arī procentiem par aizņemto naudu joprojām var atskaitīt nodokļus pat pēc Nodokļu samazināšanas un nodarbinātības likuma pieņemšanas, tas nav 100% atskaitījums. Katrs dolārs, kas iztērēts procentiem, palielina summu, kas jums būs jānopelna no pārdošanas, lai sabalansētu ienākumus. Un, ja jūs izmantojat hipotēku vai mājas kapitāla kredītlīniju (HELOC), lai finansētu savu māju pirkšanu, tikai procenti ir atskaitāmi. Maksājuma pamatsumma, nodokļi un apdrošināšanas daļas nav atskaitāmas.

Plaši izpētiet savas finansēšanas iespējas, lai noteiktu, kurš hipotēkas tips vislabāk atbilst jūsu vajadzībām, un atrodiet aizdevēju, kas piedāvā zemas procentu likmes. Vienkāršs veids, kā izpētīt finansēšanas izmaksas, ir hipotēkas kalkulators. Šis rīks arī ļaus jums salīdzināt dažādu aizdevēju piedāvātās procentu likmes. Protams, maksājot skaidru naudu par īpašumu, tiek novērstas procentu izmaksas, taču pat tad pastāv īpašuma turēšanas izmaksas un alternatīvās izmaksas naudas piesaistīšanai.

Tā kā procentu likmes ir ievērojami paaugstinājušās pēc zemākās mājokļu krīzes līmeņa, peļņa ir grūtāka nekā agrāk. Faktiski 2018. gada pirmajā pusē strauja aktivitāte bija lēna, sasniedzot gandrīz četrus gadus zemu līmeni, un peļņas normas saruka līdz zemākajai vidējai bruto ieguldījumu atdevei (IA) kopš 2014. gada beigām, liecina ATTOM dati. Tas nenozīmē, ka nav jāiegūst nauda (IA bija tikai uz ziemeļiem no 44%), taču tas nozīmē, ka nepieciešama aprūpe. Vidējā bruto peļņa no flip ir 65 520 USD, bet tā ir bruto.

Jāņem vērā arī renovācijas izmaksas. Ja plānojat māju labiekārtot un pārdot ar peļņu, pārdošanas cenai jāpārsniedz kopējās iegādes izmaksas, īpašuma turēšanas izmaksas un renovācijas izmaksas. Virtuve 25 000 ASV dolāru, vannas istaba 10 000 ASV dolāru, nekustamā īpašuma nodokļi, komunālie maksājumi un citas pārvešanas izmaksas 5000 dolāru apmērā samazina šo summu par aptuveni divām trešdaļām. Zaudējumi neparedzētā strukturālā nekustamā īpašuma problēmā un bruto peļņa var kļūt par neto zaudējumiem. Pat ja jums izdosies pārvarēt šos šķēršļus, neaizmirstiet par kapitāla pieauguma nodokļiem, kas tiks novirzīti uz jūsu peļņu.

2. Nepietiek laika

Māju atjaunošana un uzsiešana ir laikietilpīgs biznesa pasākums. Pareizu īpašumu atrašana un pirkšana var aizņemt mēnešus. Kad jums pieder māja, jums būs jāiegulda laiks, lai to sakārtotu. Ja jums ir dienas darbs, nojaukšanai un celtniecībai pavadītais laiks var kļūt par daudz zaudētu vakaru un nedēļas nogali. Ja jūs maksājat kādam citam par darbu, jūs joprojām pavadīsit vairāk laika, kas, jūsuprāt, ir aktivitātes uzraudzība, un citu personu maksāšanas izmaksas samazinās jūsu peļņu.

Kad darbs ir paveikts, pirms varat to pārdot, jums jāplāno pārbaudes, lai pārliecinātos, ka īpašums atbilst piemērojamajiem būvnormatīviem. Ja tā nenotiek, jums jāpavada vairāk laika un naudas, lai to sasniegtu līdz nominālvērtībai. Pēc tam jums būs jāiegulda laiks īpašuma pārdošanai. Ja jūs pats to parādīsit potenciālajiem pircējiem, jūs daudz laika pavadīsit, braucot uz mājām un atpakaļ no īpašuma, kā arī sapulcēs.

Vai tas ir tā vērts? Daudziem cilvēkiem varētu būt jēga pieturēties pie dienas darba, kur viņi var nopelnīt tāda paša veida naudu dažās nedēļās vai mēnešos, izmantojot pastāvīgu atalgojumu - bez riska un ļoti konsekventām laika saistībām.

3. Nepietiek prasmju

Profesionāli celtnieki un kvalificēti speciālisti, piemēram, galdnieki un santehniķi, bieži vien mājas paceļ kā parasto darbu. Viņiem ir zināšanas, prasmes un pieredze mājas atrašanā un sakārtošanā. Dažiem no viņiem ir arī arodbiedrību darba vietas, kas nodrošina bezdarba pārbaudes visu ziemu, kamēr viņi strādā pie saviem blakus projektiem.

Īstā nauda mājas aplikšanā nāk no sviedru kapitāla. Ja esat parocīgs ar āmuru, priecājaties par paklāja klāšanu, varat pakārt ģipškartonu, uzcelt māju un uzstādīt virtuves izlietni, jūs esat ieguvis prasmes mājas pagriešanai. No otras puses, ja jūs nezināt Phillips galvas skrūvgriezi no plakanā skrūvgrieža, jums būs jāmaksā speciālistam par visu remontu un remontu. Attiecīgi tiks ievērojami samazinātas izredzes nopelnīt no ieguldījumiem.

4. Nepietiek zināšanu

Lai gūtu panākumus, jums jāspēj izvēlēties pareizo īpašumu pareizajā vietā par pareizo cenu. Vai jūs patiešām domājat, ka kaimiņos, kur ir 100 000 dolāru lielas mājas, pirksit par 60 000 dolāru un pārdodot par 200 000 dolāru? Tirgus ir pārāk efektīvs, lai tas notiktu bieži.

Pat ja jūs nokārtojat visu mūžu, sakot, ka kāda māja ir liegta dziesmai, sakiet - jums jāzina, kuras renovācijas veikt un kuras izlaist. Jums arī ir jāsaprot piemērojamie nodokļu likumi un zonēšanas likumi un jāzina, kad samazināt zaudējumus un izkļūt, pirms jūsu projekts kļūst par naudas bedri.

Paturiet prātā, ka Zillow, nekustamo īpašumu darījumu firma, tagad pārmeklē mājas atsevišķos tirgos. Uzņēmums plāno iegādāties un pārvērst īpašumus 90 dienu laikā, un viņi ir ieguvuši datus un zināšanas, lai piedāvātu “mamma un pop” operatoriem sīvu konkurenci. Lielās līgas aizdevēji ir sākuši gūt peļņu arī pamatkredītu tirgū, globālajai investīciju firmai KKR & Co. Inc. (iepriekš zināmām kā Kohlberg Kravis Roberts & Co. Un KKR & Co. LP) pievienojoties citām privātām investīciju firmām, kas meklē darbības gabals.

5. Nepietiek pacietības

Speciālisti paņem laiku un gaida īsto mantu. Iesācēji steidz pirkt pirmo māju, ko redz. Tad viņi nolīgst pirmo būvuzņēmēju, kurš piedāvā solīt darbu, kuru viņi paši nevar veikt. Speciālisti darbu veic paši vai paļaujas uz iepriekš noorganizētu, uzticamu darbuzņēmēju tīklu.

Iesācēji algo nekustamo īpašumu, lai palīdzētu pārdot māju. Speciālisti paļaujas uz "pārdošanu īpašniekam" centieniem samazināt izmaksas un palielināt peļņu. Iesācēji sagaida, ka iesāksies process, iesit virsū krāsas kārtu un nopelnīs laimi. Speciālisti saprot, ka māju pirkšana un pārdošana prasa laiku un peļņas normas dažkārt ir niecīgas.

Grunts līnija

Pirms sākat iepirkšanos par māju, izpētiet visas tautas turīgākās personas. Jūs ātri sapratīsit, ka neviens no viņiem iztikai neveic mājas. Ja jūs joprojām vēlaties uzsist māju, jums vajadzētu vērsties pie riska tāpat kā ar jebkuru jaunu biznesu. Un, tāpat kā jebkuram citam mazajam biznesam, centieniem būs vajadzīgs laiks un nauda, ​​plānošana un pacietība, prasmes un pūles. Tas, visticamāk, būs grūtāks un dārgāks, nekā jūs jebkad esat iedomājušies. Un pat ja jūs pareizi saņemat visas detaļas, mainīgie tirgus apstākļi varētu nozīmēt, ka katrs sākumā izteiktais pieņēmums līdz beigām būs nederīgs. Nelietojiet to briesmās: ja jūs vienkārši meklējat ātri iegūt bagātu, pārlaižot māju, jūs varētu nonākt nabadzīgajā mājā.